ככה זה שאין החלטות אבל יש דיבורים. מדברים בשבועות האחרונים על העלאת מס רכישה, על העלאת מס שבח ועל קביעת מס על הכנסות משכר דירה. מדברים ומדברים ובינתיים לא עושים, אבל הציבור לא מ חכה. הציבור מאמין שמשה כחלון, שר האוצר החדש , יחד עם גורמים נוספים בממשלה לרבות שר השיכון והבינוי יואב גלנט מס' 2 במפלגה של כחלון – כולנו, אכן יפעלו בנחישות בשוק הדירות, במטרה להוריד את מחירי הדירות.

האם זה יקרה? נקווה שהפעם כן, שהפעם המחירים יזוזו כלפי מטה, אלא שבינתיים כאמור זה בעיקר דיבורים; דיבורים שמכניסים את הציבור לפאניקה. היקף מס רכישה   ששולם בחודש מאי עלה ב-30% לעומת חודש מקביל בשנה קודמת, והיקף מס שבח ששולם בחודש מאי עלה ב-11% לעומת החודש המקביל. הציבור אכן חושש מהעלאת מיסים ולכן הוא ממהר לעשות עסקאות נדל"ן.  סך ההכנסות ממיסוי במהלך חודש מאי הסתכמו ב-880 מיליון שקל.

האם אכן המהירות של הציבור לבצע עסקאות תתברר כנכונה. לפי התוכניות של האוצר ישנה כוונה להעלות את שיעור המס בשיעור חד.  הכוונה היא להטיל מס שבח בשיעור של  25% על הרווח ממכירת דירה, וזאת לעומת המצב כיום לפיו קיים פטור (תחת תנאים מסוימים) בעת מכירת דירה. מדובר במהפכה של ממש ובהכנסת כסף רב לקופת המדינה, במקביל לפגיעה במשקיעים בתחום הנדל"ן שעד היום נהנה מהקלות מיסוי ופטורים רבים לעומת משקיעים אחרים, לרבות משקיעים בבורסה.

למדריך מס שבח

למחשבון מס שבח

לטפסים במס שבח

באוצר מתכננים גם למסות את שכר הדירה , בעוד שהיום שכר הדירה ממוסה רק אחרי סכום משמעותי (סביב 4.8 אלף שקל). גם צעד זה כמובן יפגע במשקיעים בדירות, וזאת למעשה הכוונה – להוציא את המשקיעים האלו מהשוק, או לכל הפחות להביא להקטנת הרכישות שלהם שמביאות במקביל לעלייה בביקושים ולעלייה במחירי הדירות.

בנוסף, מתכננים באוצר העלאת מס רכישה על דירה שנייה ל-15% בעוד שבעבר היו מדרגות ושיעור מס על המדרגה הגבוה ביותר היה 10%. גם הצעד הזה עשוי להרחיק משקיעים בדירות שצריכים מעכשיו לשלם קנס גבוה יותר על רכישת דירה. המס על שכר הדירה אמור להיות מהשקל הראשון בעוד שכיום זה החל מ-4.8 אלף שקל. היום יש רבים שמשתמטים מתשלום המס הזה, האם מישהו מבטיח שבעתיד הם לא יברחו מתשלום המס?

אבל, הבעיה בהצעה הזו של האוצר היא שהמס  יתגלגל ברובו לשוכרים – זה ברור כשמש. מדובר בשוק חופשי, והמשקיעים רוכשים דירות ומשכירים אותם כי הם מניבים להם תשואה, אם יקחו להם חלק מהתשואה הזו הם יבקשו יותר מהשוכרים. זה הכל כלכלה פשוטה, זה הכל ביקוש והיצע. ומה יקרה אז, או שהזוגות הצעירים שהתייאשו לקנות דירה והסתפקו בשכירת דירה יחזרו להורים; או שדמי השכירות יעלו כך, שכבר יהיה עדיף לחלקם לקחת משכנתא ולקנות דירה. הרי יש סוג של טריידאוף בין קנייה להשכרה  – ברגע שההשכרה פחות משתלמת הולכים לקנייה. האם זו מטרת האוצר? כאמור, לא בטוח!

 מס רכישה – 15% על דירה שנייה   

באוצר מתכננים כאמור להעלות את מס רכישה על דירה נוספת  (כלומר, דירה שנייה ויותר שנרכשת בידי אותה משפחה/ תא משפחתי). שיעור המס הנכון להערכתם – 15% לעומת מס מקסימלי (על המדרגה הגבוה ביותר) בשיעור של 10% בעבר.

שוב, גם כאן, בדומה למהלכים הקודמים – העלאת מס שבח, והטלת מס על השכרת דירה מהשקל הראשון,  הצעד עשוי להרחיק את המשקיעים בדירות. המשקיעים עכשיו  צריכים  לשלם קנס גבוה יותר (מס גבוה יותר משמעותית מהעבר) וסביר שהם יתרחקו מהשוק, או פשוט ידרשו שכר דירה בהתאם גבוה יותר וזו כאמור לא המטרה.

כל הצעדים האלו הם הצעות והמלצות שגובשו על ידי משרד האוצר. ערן ניצן,  סגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר שאחראי על תחום נדל״ן ענה לשאלות גולשים,  בדף הפייסבוק של האוצר  לאחרונה ואמר –  " אין ספק שקיימת אפליה לטובה למשקיעים בתחומי הנדל"ן. פטור מהכנסה משכר דירה מעודד משקיעים לרכוש דירות, אם כי יש לזכור כי מס רכישה הינו בגובה 10 אחוזים בלבד. משרד האוצר בוחן אפשרויות להוריד את הביקוש בשוק המשקיעים בנדל"ן.

"מחירי הדיור ממשיכים לעלות וזאת בין היתר בשל סביבת ריבית נמוכה וההיצע המוגבל. הממשלה משתמשת בכל האמצעים העומדים לרשותה על מנת להגדיל את ההיצע, עובדה שבסופו של דבר תגרום לבלימה של העלייה במחירי הדיור

"שוק הנדל"ן מופלה כיום לטובה מבחינת מיסוי על רווחיו על דירות להשקעה. עלינו לחזור ולבחון כל העת האם אפליה זו מוצדקת ומה השלכותיה בין היתר על מחירי הדיור. אם נגיע למסקנה שמדיניות זו אינה משרתת את מטרתה – נציע חלופות".

ביחס להצעה שעולה אחת לתקופה לחלק קרקעות לזוגות צעירים, אמר ניצן – "קרקע היא משאב ציבורי שחלים עליו כללי השוויון.  על פי מדיניות הממשלה ומנהל מקרקעי ישראל קיימת הנחה על רכישת קרקע באיזורי עדיפות לאומית. בנוסף, מחיר הקרקע הוא רק אחד מהפרמטרים שמשפיעים על מחירי הדירה".

גורמים בשוק הנדל"ן מגיבים הבוקר לצעדים שבהם מתכוון שר האוצר הנכנס, משה כחלון לנקוט על מנת להוריד את מחירי הדיור. ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אומר הבוקר כי להערכתו, "מירכוז הסמכויות בידי משרד האוצר בתחום הדיור הינו רעיון טוב שיוביל לפתרון גרוע". יגאל צ'ודנר מנכ"ל נתיבי הקמה, סבור כי "השינויים והמירכוזיות של שר האוצר, כחלון, לא יקצרו כהוא זה את לבירינט הבירוקרטיה".

ארז כהן לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אומר הבוקר על צעדיו של שר האוצר כחלון כי: "כל עוד הרפורמה בחוק התכנון והבנייה איננה מיושמת וכל עוד הבעיות הבירוקרטיות עומדות על כנן, אינני רואה ב "הוקוס פוקוס" הזה מרשם פלאים שיוציא באבחה אחת את היונים הצחורות מכובע הקוסם".

כהן מוסיף: "נכון, קיימת בעיתיות מובנת בחלוקת יתר של הסמכויות בשוק הנדל"ן , המתקיימת בין אין ספור גורמים, אולם בעיתיות זו לצערי לא רק שלא תיפתר, אלא אף תביא לעימותים מחריפים והולכים בין השלטון המרכזי לבין הרשויות המקומיות, בין הוועדות והגופים השונים שיילחמו על עצם קיומם ואף קיימת כאן סכנה ממשית של השחתה באמצעות גידול בתופעות ה"מעכרים" למינהם".

ארז כהן: "דבריו של סטנלי פישר על בועת הנדל"ן מהווים בבואה מדהימה לפיאסקו שהוא עצמו יצר"
גם יגאל צ'ודנר, מנכ"ל ובעלים של חברת התכנון "נתיבי הקמה" מגיב הבוקר לצעדיו המתוכננים של שר האוצר הנכנס כחלון. צ'ודנר אומר כי "מחלקת המחקר של נתיבי הקמה מצאה כי נדרשות בממוצע 17 שנים לתכנן , לאשר ולשווק דירה בישראל. לדבריו של צ'ודנר, זוהי בעיה אינהרנטית שאיננה קשורה לא למשרד הפנים , לא למשרד השיכון , לא רמ"י ולא שום גורם אחר, אלא למבנה הבירוקרטי עצמו שגורם לחסמים הדדיים אינסופיים".

צ'ודנר סבור כי "מוטב היה אם ממשלת ישראל , במקום לנסות בפעם המי יודע כמה להמציא את הגלגל מחדש, שפנה ותתייעץ בחברות תכנון והקמת פרויקטים חיצוניות, שרק הן ידעו לייצר סדר במערכת ולקצר את הליכי התכנון והבירוקרטיה לפחות במחצית הזמן.  בקצב הנוכחי, אני מתנבא , בעוד חצי שנה- שנה, תנסה הממשלה לייצר שוב פטנט חדש . לשווא".

ירידות חדות באגרות החוב הממשלתיות הביאו לפדיונות של כ-430 מיליון ₪ בקרנות המסורתיות. כך עולה מסיכום מתחילת החודש של נכסי תעשיית קרנות הנאמנות  שמפרסם הבוקר (א') מיקי סבטליץ, מנהל קשרי יועצים של מיטב דש.

קרנות אג"ח בישראל רשמו השבוע תשואה שלילית ממוצעת של 1.25% מה שהביא את המשקיעים למשוך כספים מהשוק. הפדיונות ב-4 ימי המסחר הראשונים של החודש הסתכמו בכ-410 מיליון ₪ בקרנות המנוהלות, כ-20 מיליון ₪ בקרנות המחקות, וכ-350 מיליון ₪ בקרנות הכספיות.

הקרנות המנייתיות הן היחידות שרשמו גיוס חיובי מתחילת החודש המסתכם ב-110 מיליון ₪, מתוכם כ-90 מיליון ₪ נותבו לקרנות מניות בישראל וגמישות ו כ-20 מיליון ₪ לקרנות מניות בחו"ל. פדיון שבועי ראשון לקרנות המחקות מאז דצמבר 2014 בהובלת הקרנות המחקות על מדדי אג"ח ממשלתי (80 מ' ₪) וקרנות מחקות על מדדי אג"ח שקלי (50 מ' ₪). מן הצד השני, נרשמו גיוסים בקרנות המחקות על מדדי המניות בארץ ובחו"ל (60 מ' ₪).

המשקיעים לוקחים פסק זמן: הקרנות המסורתיות רושמות החודש פדיון ראשון מאז דצמבר 2014

שבוע המסחר התאפיין במגמה מעורבת מחד, עליות שערים נרשמו במדדי המניות, ומנגד – ירידות חדות באגרות החוב הממשלתיות והקונצרניות בעקבות הירידות התלולות שנרשמו באגרות החוב של ממשלת ארה"ב וגרמניה בשבוע החולף. בעקבות זאת, המשקיעים  החלו ל"סגור פוזיציות" ולהוציא כספים מהשוק, מה שהתבטא בפדיונות של כ-430 מיליון ₪ בקרנות המסורתיות מתחילת החודש בהובלת קרנות אג"ח מדינה וקרנות שקליות. כך, עפ"י אומדנים והערכות שבוצעו ע"י כלכלני מיטב דש.

קרנות המתמחות במניות היו, כאמור, היחידות שהצליחו לגייס, בחסות רוח גבית של שוק המניות בת"א, כאשר מדדי ת"א 25 ות"א 100 עולים ב-0.5% וב-0.6% בהתאמה. קרנות אג"ח כללי, בדגש על קרנות מעורבות עם חשיפה מנייתית1, קרנות 10/90 וכו', רשמו השבוע פדיונות קלים של כ-10 מיליון ₪. זאת, לעומת גיוסים של כ-120 מיליון ₪ בשבוע האחרון של חודש מאי.

רוב הקרנות המסורתיות המגייסות ביותר באפריל הן קרנות אג"ח כללי עם חשיפה מנייתית

אגרות החוב הממשלתיות רושמות השבוע ירידות שערים חדות: מדד ממשלתי כללי נחתך מתחילת החודש ב-1.9% בהובלת השחרים לטווח ארוך שצנחו 3%. בעקבות הירידות שנרשמו השבוע באפיק הממשלתי, קרנות אג"ח מדינה רשמו פדיונות  של כרבע מיליארד ₪, שווה ערך לסך הפדיונות שנרשמו בקרנות אג"ח מדינה בכל חודש מאי. אגרות החוב הקונצרניות נסחרו השבוע במגמה שלילית- מדדי התל-בונד 20,40,60 רשמו מימושים חדים של עד כ-1.9%. בהמשך לכך, מדד קונצרני כללי ירד ב-1.1%. בעקבות ירידות השערים באפיק, קרנות אג"ח קונצרני רשמו פדיונות לא גדולים עד כה של כ-50 מיליון ₪.

קרנות אג"ח חו"ל רשמו החודש פדיונות של כ-20 מיליון ₪, זאת בעקבות מימושים באגרות החוב הממשלתיות בארה"ב ובגרמניה ובעקבות פיחות השקל אל מול הדולר שנרשם השבוע.

הקרנות המסורתיות – גיוס של 60 מיליון שקל בשבוע החולף

התמתנות הפדיונות באפיק השקלי: הקרנות הכספיות רשמו מתחילת החודש פדיונות של כ-350 מיליון ₪- ירידה של כ-35% בקצב הפדיונות הממוצע לעומת השבוע הקודם. בהמשך לכך, נרשמו פדיונות של כ-190 מיליון ₪ בקרנות השקליות- קצב פדיונות זהה לשבוע הקודם.

תעשיית הקרנות מנהלת נכון ל-04.06.15 כ-260.6 מיליארד שקל, הקרנות המסורתיות (בנטרול הקרנות הכספיות) מנהלות כ-224.5 מיליארד שקל והקרנות הכספיות שמנהלות כ-33 מיליארד ₪.

"הסערה בשוקי האג"ח הממשלתיים בעולם נמשכה ביתר שאת השבוע. עליית תשואות חדה במיוחד נרשמה בחלקים הארוכים של העקומים במרבית השווקים בעולם, כולל בישראל", כך מציין הבוקר (א') דודי רזניק, מנהל מחקר אג"ח, לאומי שוקי הון, בסקירת מאקרו שמפרסם בית ההשקעות.

רזניק מציין כי "הצמיחה הכוללת בישראל גבוהה ביחס למרבית המדינות המפותחות. עם זאת, נדרשת תכנית ממשלתית מקיפה לטיפול בבעיות המבניות של המשק במטרה להגדיל את התוצר הפוטנציאלי, ובעיקר את הפריון הנמוך ביחס למדינות ה OECD. על רקע המשך מגמת התחזקות  השקל, בולט הצורך לתמיכה בפעילות הייצוא גם במישורים נוספים, בעיקר על רקע מיצוי הכלים המוניטאריים המרחיבים".

לאומי שוקי הון מציינים כי "סביבת האינפלציה צפויה להמשיך ולטפס במתינות על רקע  סביבת ריביות נמוכה, נתונים חיוביים משוק העבודה, בשילוב עם שיפור בציפיותיהם של משקי הבית לתקופה הקרובה, וכן הירידה הנמשכת בהיצע הדירות".

"נתוני התעסוקה משוק העבודה בארה"ב בחודש מאי היו חזקים ומאוששים את הערכות הפד כי הצמיחה הנמוכה ברבעון הראשון הייתה זמנית. הסבירות להעלאת ריבית בארה"ב עוד השנה, עלתה, למרות שקרן המטבע הבינלאומית קראה לפד השבוע להמתין עם העלאה עד לשנת 2016", כותב רזניק.

לאומי שוקי הון על האג"ח הממשלתי

עליית התשואות החדה השבוע בשוק האג"ח הממשלתי המקומי התרחשה במקביל לעליית התשואות החדה בגוש האירו בעיקר. בארה"ב עליית התשואות הייתה מתונה יותר. תלילות העקומים בישראל חזרה לרמתם מתחילת השנה. נראה כי תלילות העקומים לא צפויה לרדת לאור העובדה כי העלאת ריבית בישראל לא צפויה בשלב זה.

אנו ממליצים לקצר את  מח"מ התיקים למח"מ של 3 – 4 שנים תוך החזקה סינתטית של המח"מ. נראה כי תשואות השפל שנקבעו לפני כחודש ישארו בנחלת העבר.  אנו ממליצים על אחזקה מאוזנת בין שקלים לא צמודים לצמודי מדד. אנו ממליצים על רכישת חוזי אינפלציה OTC לטווח של עד שנתיים חלף אחזקת אג"ח ממשלתי צמוד מדד, המגלם אינפלציה גבוהה יותר.

לאומי שוקי הון על האג"ח הקונצרני

שוק האג"ח הקונצרני רשם ירידות שערים תוך עלייה ברמת המרווחים השבוע.   שוק ההנפקות עולה מדרגה כאשר המחצית הראשונה של השנה, בלבד, צפויה להסתיים עם גיוס של כ – 30 מיליארד ₪ לעומת גיוסים של 38 מיליארד ₪ בכל שנת 2014. חברת חשמל הנפיקה חוב סחיר ללא ערבות מדינה לראשונה מזה כ 13 שנה. המרווח בגיוס של בנק מזרחי עלה מעט ביחס להנפקות קודמות.

אנו ממשיכים להמליץ על השקעה במח"מ של כ – 3 שנים. אנו מעדיפים רכישות אג"ח דרך הנפקות לאור הפרמייה המוענקת בהנפקות .

רשות ני"ע מדווחת הבוקר (א') כי הטילה עיצומים כספיים על החברות לניהול תיקים מיטב דש ניהול תיקים ותמיר פישמן ניהול השקעות בשל הפרת ההוראה לבעלי רישיון בדבר הצגת תשואות עבר של תיקים מנוהלים למי שאינו בעל התיק המנוהל ופרסומן של התשואות. בנוסף הוטלו עיצומים כספיים על חברת אדרי-אל ישראל נכסים בע"מ וחברת פי.סי.בי טכנולוגיות בע"מ בגין אי כהונת דח"צ בחברה במשך תקופה העולה על 90 ימים בניגוד להוראות חוק החברות.

עיצום כספי בסך 71,597 ₪ הוטל על חברת מיטב דש ניהול תיקים בע"מ. משווקי ההשקעות בחברה הציגו נתוני תשואות של תיקי ההשקעות המנוהלים על ידי החברה שלא בהתאם לקבוע בהוראת התשואות.

עיצום כספי בסך 44,699 ₪ הוטל על חברת תמיר פישמן ניהול השקעות בע"מ. משווקי ההשקעות בחברה הציגו נתוני תשואות עבר של נכסים הקשורים לחברה באופן מילולי וכן הציגו למבקרים עלון פרסומי ובו נתונים בדבר תשואות בהתייחס לקרנות נאמנות בבעלות של חברה קשורה וכן הציגו נתוני תשואות עבר של תיקי השקעות המנוהלים על ידי החברה.

רשות ניירות ערך קבעה את הוראת התשואות כדי לחשוף את ציבור המשקיעים בקבלו מידע על תשואות עבר של תיקים מנוהלים של אחרים למידע בר השוואה, הוגן, ברור ולא מטעה שיאפשר לו להשוות בין מנהלי התיקים. בהטלת עיצומים בשל הפרות הוראת התשואות, מדגישה הרשות את החשיבות בהבטחת התנהלותו התקינה של בעל הרישיון ואת השמירה על עניינם של לקוחותיו.

כאמור, הטילה רשות ני"ע עיצום כספי בסך 35,836 ₪ על חברת אדרי אל ישראל נכסים בע"מ. בחברה לא כיהן דח"צ במשך תקופה העולה על 90 ימים בהתאם להוראות חוק החברות.  עיצום כספי בסך 108,696 ₪ הוטל על חברת פי.סי.בי טכנולוגיות בע"מ. בחברה לא כיהן דח"צ במשך תקופה העולה על 90 ימים בהתאם להוראות חוק החברות.

בהטלת העיצומים בשל הפרת הדיווח, מדגישה הרשות את חשיבות הדיווח הנאות והקפדה על גילוי מלא וברור לטובת המשקיעים. בהטלת העיצום בשל הפרת חובת מינוי דח"צים, אוכפת הרשות את הסמכות שניתנה לה בתיקון 16 לחוק החברות, ובין היתר בהקפדה על כללי ממשל תאגידי תקינים בתאגידים המדווחים.

רשות ני"ע מציינת כי בשני המקרים נמשכה תקופת אי מינוי הדח"צים עת ארוכה והתמשכה על פני פרק זמן של למעלה משנה במקרה הראשון וכחצי שנה במקרה השני. אי המינוי כדין גרם לכך שחלק מהחלטות החברה שהתקבלו ללא מינוי כדין של הדח"צ דרשו אשרור. בכל המקרים הנדונים נהגה רשות ניירות ערך בהתאם למדיניותה בשנים האחרונות, ליישום תקנות ההפחתה לטובת המפרים. סכומי העיצום הבסיסי על פי החוק הופחתו בשיעורים של בין 60%-85% בהתאם לנסיבות כל מקרה וליישומן על פי התקנות.

כלכלני בנק לאומי כותבים בסקירה השבועית שלהם כי הרכיב המנייתי בתיק ההשקעות ממשיך להיות האפיק המועדף בחשיפה לסיכון, למרות שרמת התמחור הכוללת באפיק גבוהה מהממוצע הרב שנתי. מומלצת אחזקה גבוהה יחסית בדגש על מניות חו"ל. בנוסף, שיפור מסויים הצפוי בפעילות הכלכלית בישראל בחודשים הקרובים תומך גם באפיק המנייתי בישראל.

התפתחויות גיאופוליטיות שונות, הן במישור הבטחוני והן במישור העסקי, לא באו לידי ביטוי במדדי השוק הכוללים (שע"ח, CDS, מדדי המניות וכו'). אלו, הושפעו בעיקר מהתפתחויות בשוקי חו"ל.

בשבוע האחרון התרחשה עליית תשואות חדה, בעיקר בחלק הארוך של עקומים ממשלתיים מרכזיים בחו"ל ובישראל. מהלך זה מדגיש את חשיבות ההתייחסות לסיכון המח"מ בעת השקעה באג"ח, במיוחד בעת הנוכחית בה רמת המחירים באפיקי האג"ח הינה גבוהה מאוד.

בהסתכלות רחבה, התשואות לאורך העקומים המרכזיים בחו"ל עדיין נמוכות מאוד, וצפויות להמשיך ולעלות בהדרגה בטווח הזמן הבינוני. זאת, כתלות בשיפור בכלכלה הגלובלית, בדגש על כלכלת ארה"ב. מומלץ להימנע מאג"ח ממשלתיות של המדינות המפותחות המרכזיות (ארה"ב, גרמניה, יפן).

להערכתם, אנו נמצאים בתחילתו של מעבר הדרגתי מסביבת אינפלציה שלילית לסביבת אינפלציה חיובית נמוכה. קצב האינפלציה המתומחר בשוק האג"ח משקף הערכה זו באופן חלקי בלבד. לכן, הם ממליצים על מתן עדיפות לאפיק הצמוד למדד, על פני האפיק השקלי. כמו כן אנו ממשיכים להתמקד במח"מ הבינוני.

לאפיק המזומן ותחליפיו, המהווה "כרית ביטחון" בתיק ההשקעות, חשיבות גבוהה בשמירה על רמת סיכון סבירה בתיק. מומלצת חשיפה משמעותית לאפיק זה, כרכיב מאזן לחשיפה מנייתית גבוהה.

הם ממשיכים להמליץ על חשיפה נמוכה יחסית לאפיק הקונצרני בישראל, תוך התמקדות בדירוגים איכותיים (A+ ומעלה) ובטווח בינוני-קצר. עליית התשואות השבוע באג"ח הממשלתי לא לוותה בהתרחבות מרווחי הסיכון, כלומר השינוי נבע מהתייחסות שונה לסיכון המח"מ ולא לסיכון האשראי.
מרווחי הסיכון באג"ח קונצרני ישראל בדירוגים נמוכים (High Yield) עלו בחצי השנה האחרונה. מנגד, השיפור הכלכלי בישראל ותנאי המימון מקטינים את הסיכון הרוחבי באפיק. הם ממליצים על השקעה באגרות קצרות באפיק זה, כאחזקה בסיכון גבוה. מומלצת השקעה סלקטיבית ולא באמצעות מדדים.
להערכתם, הלחצים לתיסוף של השקל ביחס לסל המטבעות ימשכו בטווח הקרוב, אם כי פעולות בנק ישראל עשויות למתן השפעה זו. אנו ממליצים על הגבלת החשיפה הדולרית בתיקי ההשקעות. זאת ניתן לבצע, בין היתר, באמצעות גידורים.

בנק אגוד מתייחס בסקירתו השבועית לשוק המט"ח:  "התנודתיות הרבה בשוק המט"ח נמשכת ברקע לעליית התשואות באג"ח הממשלתיות בעולם ובהמתנה להתפתחויות מכיוון יוון.  השבוע נחלש הדולר מול השקל. צמד המטבעות נסחר סביב שער של 3.84 שקל לדולר ושמר צמד המטבעות על יציבות במסחר, אולם לאחר פרסום ספר הבז' בארה"ב בו נאמר כי לא נרשמה עלייה בפעילות בכלכלת ארה"ב בחודש שעבר, החל הדולר להיחלש.

נקודת התמיכה עומדת על 3.80 שקל  לדולר ונקודת התנגדות הינה 4.053 שקל לדולר,  מול האירו נחלש הדולר השבוע בכ-4%. היום אמורה להחזיר יוון חוב של 300 מיליון דולר ולדברי גורמים בממשלת יוון אין ביכולתה לשלם סכום זה. בינתיים מסתיים הזמן ולא התקבל מתווה מתאים שיאפשר את תוכנית החילוץ של יוון, כך שהיום ובשבוע הבא צפוי מסחר סוער ותנודתי בדולר-אירו. נקודת תמיכה הקרובה הינה 1.057 דולר לאירו ונקודת ההתנגדות עומדת על 1.187 דולר לאירו."

בנוגע לשוק האג"ח הממשלתי אומרים בבנק אגוד כי " השבוע היה זינוק בתשואות האג"ח הממשלתיות, בפרט בארוכות ובעקבות מגמה דומה בארה"ב, במה שמתחיל להראות כמו תיקון אלים יחסית.  העליות החדות בתשואות האג"ח הממשלתי גררו ירידות במניות מסקטור הנדל"ן המניב שקשורות קשר אדוק יחסית לתשואות.

יחד עם זאת, רוב הירידות שראינו בסקטור הנדל"ן המניב היו פחותות מאלה של אגרות החוב, בשל העובדה שעדיין קיים פער גבוה בין התשואות על הנכסים לבין התשואות של אגרות החוב או ריביות המימון שלהן. אלא שאם עליית התשואות באגרות החוב תימשך, היא תמשיך להוות משקולת על מניות הנדל"ן המניב שמתחילת השנה זינקו במקביל לירידה בתשואות שהתרחשה עד לאחרונה."

מנכ"ל אורנג', סטפן רישאר,  מצטרף לקולות לחרם על הכלכלה הישראלית, ואומר  כי היה מעוניין  לסיים את הקשר של אורנג' עם פרטנר, מפעילת הסלולר הישראלית, המשתמשת במותג.  הוא הוסיף במסיבת עיתונאים בקהיר שהיה שמח לעשות זאת בהקדם האפשרי, אלא שהדבר  יהיה כרוך בסיכון עצום  וקנסות של מאות מיליונים. "תאמינו לי שהייתי מבטל את החוזה מחר לו הייתי יכול", אמר וגרם לרבים לשקול את חיבורם לרשת אורנג' מחדש.

הסערה שחוללו דבריו קצת נרגעה כי אחרי הכל, החברה הישראלית די מנותקת מהקבוצה המחזיקה במותג פרנס טלקום ואורנג' עצמה. הקשר ביניהם מתבטא בתמלוגים שפרטנר משלמת לאורנג', וגם כך לא מדובר על תמלוגים משמעותיים מבחינתה של אורנג'. דווקא לפרטנר החבולה שרווחיה מתכווצים (עד כדי מעבר אפשרי להפסד) הסכום הזה מהותי.  הקשר בין פרטנר לאורנג' כנראה לא ממש מוסיף לפרטנר, ונראה  שעלותו לפרטנר עולה על תועלתו, במיוחד לא עכשיו על רקע הדברים שנאמרו. ז הסיבה שלפרטנר יש תוכנית מגירה ליציאה מהמותג אורנג', אבל מדובר על מהלך אמיץ שבשעות משבר כאלו לא ברור אם יש בארגון משאבים לכך. זאת ועוד –  לשנות מותג בתקופה של שינויים וקשיים פיננסים זה לא פשוט, וזה יכול להעצים את ההידרדרות של החברה.

נראה שהדבר האחרון שפרטנר היתה צריכה עכשיו זה בעיות תדמית.  לחברה כמו סלקום  יש בעיות קשות בשוק הסלולארי על רקע התחרות המתגברת בענף הסלולר.  הצרות מתבטאות היטב בדוחות הכספיים –  השימוש (הכספי) פר מנוי ירד ב-2 שקל, ל-69 שקל; החברה איבדה 63 אלף מנויים ברבעון האחרון; שיעור הנטישה עלה ל- 12.7% לעומת 11.5% ברבעון הקודם. ה-EBITDA  נפל ל-227 מיליון שקל והרווח ל-25 מיליון שקל – התוצאות האלו מבטאות נפילה של מעל 80% מהתקופות הטובות, ובהתאמה מניית החברה נפלה 90% מהשיא.

השאלה, מה יקרה בעקבות דברי מנכ"ל אורנג', סטפן רישאר. על פי בדיקות שעשינו מול אנליסטים ומנהלי השקעות, נראה שאמנם הדעות חלוקות על היקף הנוטשים, אבל בשורה התחתונה ברור לכולם, כי זה יהיה נקודתי, ולא יגרום לזעזוע גדול מדי, אלא אם המשבר מול אורנג' יקפוץ מדרגה.  הבעיה היא שכל מנוי עכשיו חשוב., בשעה של תחרות מוגברת ומלחמה על כל מנוי ומנוי, לאבד מינויים בגלל אמירה של מנכ"ל אורנג',  זה נזק גדול. נזק זה יחד עם המצב הפיננסי הקשה , יכבידו על תוצאות הרבעון השני, ואולי יקשו על גיוס הכספים שהחברה מתכננת להשלים בחודשים הקרובים. את הנזק הזה פרטנר עשויה לתבוע מאורנג' – אחרי הכל, היא זו שגרמה לנזק.

אלא שבינתיים עלול להיווצר בחברה משבר  מתגלגל וקשיים בהחזרי החוב. זה יהיה האתגר של המנכ"ל החדש –  איציק בינבנישתי שהחליף ממש לאחרונה את חיים רומנו.

הצעד הראשון המשמעותי של בנבנישתי מבריק. בנבנישתי אסף את כל עובדי פרטנר בלובי של הבניין הראשי, הניף דגל ישראל והכריז יחד עם העובדים שהם נגד אמירותיו של מנכ"ל אורינג'. בנבנישתי גם מוביל כוונה לתבוע את אורנג'. הוא עושה בינתיים הכל נכון, הוא הופך את הכשל התדמיתי לרווח גדול – זה לא הוא, זה אורנג' אלו הצרפתים, אנחנו ישראלים גאים! במצב שנוצר פרטנר עוד תרוויח מהמהלך.

בנק דיסקונט מפרסם סקירה בנושא שוק האג"ח הממשלתי לחודש מאי 2015, ומעריך כי "עליית התשואות והתנודתיות הרבה צפויות ללוות אותנו עוד מספר פעמים עד סוף השנה". בדיסקונט מציינים כי "במהלך מאי נרשמה עליית תשואות של עד 30 נ.ב באגרות החוב הממשלתיות. לרגע כבר התרגלנו למגמה החיובית בשוק האג"ח הממשלתי, אולם התמורות של חודש אפריל באו לידי ביטוי עם עליית התשואות של מאי".

דיסקונט כותבים: "בזרקור הקודם כתבנו כי "לאחר למעלה משנה בפוזיציה הנוכחית, יש לשקול שינוי אסטרטגי במבנה הפוזיציה של הרכיב הממשלתי". הדגשנו כי השינוי נדרש מהיבטים של סיכון / תשואה ולא בהכרח עליית תשואות מהירה. להערכתנו, תרחיש של עליית תשואות מהירה צפוי להתרחש במקרה שנראה את האינפלציה, בישראל, מרימה ראש, וסיטואציה כזו לא צפויה בתחזית".

דיסקונט משיק יישומון לקבלת נתונים על תיק ניירות הערך בנגיעה – ללא צורך בפתיחת האפליקציה

"מהצד השני, אנו כן מעריכים כי בנק ישראל ייאלץ להכריז על צעדים מוניטאריים נוספים עד תחילת העלאות הריבית בארה"ב. להערכתנו, בתחזית המרכזית, בנק ישראל צפוי להוריד את הריבית ל-0% ולהגדיל משמעותית את קצב הרכישות בשוק המט"ח, על מנת לעצור את התיסוף של השקל. במקרה שכזה, ההשפעה על התשואות צפויה להיות מינימאלית, ואף זניחה, בהשוואה לדומיננטיות של המתאם עם המגמות הגלובליות", כותבים בדיסקונט.

בדיסקונט מוסיפים: "עם זאת, במקרה שבנק ישראל יפתיע ויכריז על ריבית שלילית ו/או הרחבה כמותית באמצעות רכישות אג"ח ממשלתי, אזי צפוי גל נוסף של ירידת תשואות, בעיקר בחלקים הארוכים של העקום. בכל מקרה, להערכתנו, הסבירות ל-QE דרך שוק האג"ח נמוכה מאוד, ומרגע ההכרזה ייקח לשוק שעות בודדות על מנת לחזור ולהיסחר בתשואות השפל של אמצע אפריל".

"על רקע התחזקות השקל – בולט הצורך לתמיכה בפעילות היצוא גם במישורים נוספים"

לסיכום, כותבים דיסקונט כי "עליית התשואות של מאי נבעה מהתפתחויות גלובליות, והזכירה לנו ששוק האג"ח המקומי מאתגר, רמת הסיכון עלתה ושלא מדובר על אפיק סולידי עם תשואה קבועה. עליית התשואות והתנודתיות הרבה צפויות ללוות אותנו עוד מספר פעמים עד סוף השנה".

בנוסף מתייחסים בדיסקונט לשוק העולמי, ומציינים כי "לראשונה, מזה למעלה משנה וחצי, ראינו עדכון כלפי מעלה בתחזית הריבית של ה-ECB.  זו לא טעות, המשקיעים והבנקים באירופה, מעריכים כי המצב באירופה באמת משתפר, ובהתאם לכך מעריכים כי הריבית בגוש האירו צפויה להיות גבוהה יותר מהערכותיהם ב-24 באפריל". בדיסקונט מדגישים כי "
זה לא העדכון כלפי מעלה שחשוב, אלא ההבנה המהותית שיש סוף ל-QE, תובנה שהופכת את המשקיעים לרגישים מאוד לכל נתון חיובי, וזו הסיבה לתגובה החריגה השבוע בשווקים".

באפריל 2015 עמדה הכמות המבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות ודירות שלא למכירה) על כ-4,020 יחידות, מתוכן כ-64% דירות חדשות שנמכרו לציבור הרחב והיתרה כ-36% דירות שלא למכירה (לשימוש עצמי של בעל הקרקע, לקבוצות רכישה, להשכרה ועוד). כך עולה מנתונים מוקדמים של סקר התחלות בנייה וסקר מכירת דירות חדשות בבנייה ביזמה פרטית, הנערכים בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ביזמה ובמימון של משרד הבינוי, ומנתוני סקר התחלות בנייה ומכירת דירות חדשות בבנייה ביזמה ציבורית, הנערך במשרד הבינוי.

הכמות המבוקשת של דירות חדשות בחודשים ינואר-אוקטובר ירדה ב-13% לעומת אשתקד

הכמות המבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות ודירות שלא למכירה) בחודשים ינואר-אפריל 2015 הייתה גבוהה ב-15.2% מזו שבתקופה המקבילה אשתקד. כמחצית מהכמות המבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות שנמכרו ודירות שלא למכירה) נבנו על קרקעות בבעלות ציבורית. כ-29% מסך כל הכמות המבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות שנמכרו ודירות שלא למכירה) היו במחוז המרכז וכ-10% בלבד במחוז ירושלים. בחודשים אלו נרשמה עלייה, בכמות המבוקשת של הדירות החדשות (דירות חדשות ודירות שלא למכירה), בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד – כ-42% במחוז הדרום, כ-16% בכל אחד מהמחוזות ירושלים והמרכז, כ-13% בכל אחד מהמחוזות תל אביב וחיפה וכ-4% במחוז הצפון.

בבחינת נתוני המגמה של הכמות המבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות ודירות שלא למכירה), נמצא שבשנים האחרונות מסתמנת מגמת עלייה עם תנודות שהגיעה מרמה של כ-2,600 דירות בחודש ב-2008, לכ-3,600 דירות בחודש בתחילת 2011. במהלך שנת 2011 הסתמנה ירידה, ובשנת 2013 שוב עלייה ל-3,900 דירות ומאוקטובר 2013 עד יולי 2014 נרשמה ירידה. החל באוגוסט 2014 מסתמנת שוב עלייה שהגיעה לכ-4,000 דירות בממוצע לחודש בתחילת 2015.

הלמ"ס מדווחת כי כ-10,500 דירות חדשות נמכרו לציבור הרחב, עלייה של 36.1% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. חלקן של הדירות החדשות שנמכרו מסך כל הכמות המבוקשת של הדירות החדשות, נע בין 79% ו-78% במחוזות תל אביב והמרכז, בהתאמה, לבין 32% במחוז הצפון. בתקופה זו נרשמה עלייה במספר הדירות החדשות שנמכרו, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד במחוז הצפון (כ-90%), במחוז הדרום (כ-40%), בכל אחד מהמחוזות המרכז ותל אביב (כ-34%), במחוז ירושלים (כ-31%) ובמחוז חיפה (כ-23%).

הלמ"ס: גידול של 8.2% בכמות הדירות החדשות המבוקשות במארס

על פי נתוני המגמה, נרשמה עלייה של כ-4.9% בממוצע לחודש במספר הדירות החדשות שנמכרו בחודשים יוני 2014-אפריל 2015, לאחר ירידה של 3.0% בממוצע בחודשים אוגוסט 2013-מאי 2014. זאת לאחר עלייה של כ-1.3% בממוצע לחודש בחודשים אוקטובר 2012-יולי 2013 ושל כ-3.2% בממוצע לחודש במספר הדירות החדשות שנמכרו בחודשים ינואר-ספטמבר 2012.

מספר הדירות שלא למכירה (דירות שנבנות לשימוש עצמי, לקבוצות רכישה, להשכרה ועוד) בתקופה זו היה נמוך ב-10.8% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. חלקה של הבנייה שלא למכירה מסך כל הכמות המבוקשת (דירות חדשות ודירות שלא למכירה) נע בין כ-68% במחוז הצפון לבין כ-22% וכ-21% בכל אחד מהמחוזות המרכז ותל אביב, בהתאמה. בתקופה זו הוחל בבנייתן, של כ-430 דירות בקבוצות רכישה – דירה אחת לכל 24.5 דירות שמכרו קבלנים. לעומת זאת, בתקופה המקבילה אשתקד, הוחל בבנייתן של כ-1,160 דירות בקבוצות רכישה – דירה אחת לכל 6.6 דירות שמכרו קבלנים. בבחינה לפי מחוזות, בתקופה זו, נמצא כי במחוז הדרום הוחל בבנייתן של כ-190 דירות בקבוצות רכישה – דירה אחת לכל  6.7 דירות שמכרו קבלנים ובמחוז תל אביב הוחל בבנייתן של כ-140 דירות בקבוצות רכישה – דירה אחת לכל 13.3 דירות שמכרו קבלנים.

מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה בסוף אפריל 2015 – כ-26,360 דירות, מתוכן, כ-33% מוצעות למכירה במחוז המרכז, כ-14% בממוצע בכל אחד מהמחוזות ירושלים, תל אביב והדרום, כ-12%במחוז הצפון וכ-10% במחוז חיפה. על פי נתוני המגמה, במספר הדירות החדשות בבנייה ביזמה פרטית שנותרו למכירה, העלייה שנרשמה ברציפות מחודש דצמבר 2009, התייצבה מחודש מאי 2012, למעט עלייה מתונה בחודשים ספטמבר 2013-יולי 2014 ומאוגוסט 2014 נרשמת ירידה.

על פי המספר הממוצע של דירות חדשות שנמכרו בשלושת החודשים האחרונים פברואר-אפריל 2015, מספר חודשי ההיצע הוא 10; כלומר, מספר החודשים שיעברו עד מכירת כל הדירות החדשות שנותרו למכירה באפריל 2015, הוא כ-14 חודשים במחוז ירושלים, כ-13 חודשים במחוז הצפון, כ-11 במחוז הדרום, כ-10 חודשים במחוז המרכז, כ-9 חודשים במחוז חיפה וכ-8 חודשים במחוז תל אביב; זאת בהנחה שקצב מכירתן יהיה זהה לקצב המכירה בשלושת החודשים האחרונים ושלא יהיו התחלות חדשות.

מעודכן ל-6/2015

מומחים למשכנתאות של מזרחי טפחות ענו בפורום תפוז בנושא משכנתאות לשאלות הגולשים. השאלות כיסו את כל מגוון הנושאים בתחום – מי יכול לקבל, מתי, כמה זמן לוקח, כמה הון עצמי צריך, מה נחשב להון עצמי, איך מחשבים עמלת פירעון, אפשר לקחת משכנתא למגרש ועוד עשרות שאלות. השאלות הרבות  זכו לתשובות מדרור פלדמן, מנהל סקטור מטה המשכנתאות בבנק מזרחי טפחות ושרון בן יהודה, אחראית תפעול ובקרה בחטיבה הקמעונאית בבנק מזרחי טפחות.

מחשבון משכנתא

בדיקת כדאיות מיחזור משכנתא, וכמה עמלת פירעון נשלם?

ריכזנו וערכנו בשבילכם את השאלות והתשובות; מומלץ לקרוא (שימו לב מעודכן ליוני 2015) – מידע חשוב למי שמתכוון לקחת משכנתא או למחזר משכנתא. כמו כן, אתם יכולים (וצריכים) להשתמש במחשבון משכנתא שלנו – תוכלו להגדיר את סכום ההלוואה, הריבית התקופה, לשחק במשתנים האלו ולקבל את ההחזר החודשי הצפוי

יש לנו הון עצמי של 245,000 ₪. אנחנו מרוויחים כ-21,000 ש"ח במשותף. מה הסכום המקסימלי של המשכנתא שהבנק יאשר לנו?

גובה המשכנתא המקסימלית אותה ניתן לקבל תלוי בשיעור המימון האפשרי, בהתאם למגבלות הרגולטוריות שהגדיר בנק ישראל.

כאשר הדירה הנרכשת הנה דירה יחידה בבעלות, ניתן לקבל עד 75% שיעור מימון, ולכן ערך הנכס המקסימלי הינו 980,000 ₪ וגובה המשכנתא המקסימלית היא 735,000 ₪.

כאשר הדירה הנרכשת הנה דירה חליפית (רכישת דירה ובמקביל מכירה של דירה קיימת יחידה), ניתן לקבל עד 70% שיעור מימון, ולכן ערך הנכס המקסימלי הינו 815,000 ₪ וגובה המשכנתא המקסימלית  היא 570,000 ₪.

כאשר הדירה הנרכשת הנה דירה להשקעה, ניתן לקבל עד 50% שיעור מימון, ולכן ערך הנכס המקסימלי הינו 490,000 ₪ וגובה המשכנתא המקסימלית הוא 245,000 ₪.

מעבר לעקרונות הנ"ל, כל בקשה למשכנתא תלויה באישור פרטני של הבנק.

כמו כן, חשוב לקחת בחשבון כי בעת רכישת נכס ישנן הוצאות נלוות אשר נדרש לקחת בחשבון בהון העצמי העומד לרשותכם, כגון תשלומי מיסים, עו"ד, רכישת ריהוט לבית וכדומה.

אפשר לקבל הסבר קצר לגבי הנושא של החתמת ערבים? אני שומעת שלפעמים הבנק דורש ערבים ולפעמים לא. מה התנאים בכל מקרה ואיך נמנעים מזה. יש דבר כזה ערבים להון עצמי? איך מקבלים לזה אישור?

אין כללי אצבע מוגדרים מראש, אשר על פיהם הבנק דורש ערבים. לכל בקשת משכנתא מאפיינים ייחודיים לה וייתכן כי הבנק ידרוש צירוף ערב להלוואה בהתאם לפרמטרים הספציפיים של הבקשה.

אם ישנו ספק מסוים ואתם מעוניינים לבחון את המקרה הפרטי שלכם מומלץ לפנות לבנק ולקבל אישור עקרוני. אישור עקרוני על משכנתא הוא האישור שהבנק נותן לביצוע המשכנתא דרכו. בכדי לקבל אישור עקרוני מהבנק אתם נדרשים להעביר לבנק מסמכים שונים, אשר כוללים, בין היתר אישורי הכנסה והתנהלות עו"ש. פירוט מלא יינתן לכם בעת הפגישה / שיחה עם בנקאי המשכנתאות.

המושג "ערבים להון העצמי" אינו מוכר/ברור לנו.

דרור פלדמן, מנהל סקטור מטה משכנתאות

איך אפשר לדעת בכמה יעריך השמאי את הנכס בשביל האישור העקרוני של המשכנתא? האם נהוג להתייעץ קודם עם שמאי ורק אז לגשת לבנק?

אין דרך לדעת מבעוד מועד בכמה יעריך השמאי את הנכס. במסגרת לקיחת המשכנתא ממציא הבנק ללקוח רשימת שמאים אליהם יכול לפנות לביצוע שמאות, אין אנו יכולים לייעץ על פנייה לשמאי לפני ההגעה לבנק. חשוב לדעת כי ערך הנכס אשר נלקח בחשבון בעת ביצוע משכנתא הינו הערך בחוזה הרכישה או הערכת השמאי, הנמוך מבין השיניים. אישור עקרוני ניתן בהתאם להצרת הלווה על שווי הנכס, ולכן אם בהערכת שמאי נקבע ערך נכס נמוך יותר, נדרש יהיה לקבל אישור חדש בהתאם לקביעת השמאי. חשוב לדעת כי מצב זה יכול להשפיע על סכום ההלוואה ו/או שיעור המימון שאושר. לדוגמה, אם השמאי קבע ערך נכס נמוך יותר, וכתוצאה מכך שיעור המימון עולה מעבר למגבלות בנק ישראל, נדרש יהיה להפחית את הסכום כך שיעמוד במגבלות הרגולטוריות.

אשמח לדעת אם על משכנתא לרכישת דירה לצורך השקעה מקבלים תנאי משכנתא פחות טובים מדירה ראשונה? (הכוונה למישהו שיש לו כבר דירה על שמו)?

תחת הגדרת "תנאי משכנתא" נכנסים מספר פרמטרים שונים ובהם תנאי ריבית, תקופות הלוואה, שיעורי מימון וכדומה.

כאשר רוכשים דירה להשקעה, שיעור המימון מוגבל לעד 50% מערך הנכס הנרכש, וזאת בהתאם להוראות בנק ישראל (שיעור מימון זה נמוך משיעור המימון שניתן לקבל לרוכשי דירה יחידה או דירה חליפית).

מעבר לכך, תנאי הריבית והתקופות נקבעים על  פי מאפייני הבקשה הספציפית וללא קשר האם הדירה הנה להשקעה או לא.

האם מתחילים לשלם על המשכנתא מרגע שיש את האישור או שאפשר לקבוע תאריך שממנו המשכנתא תתחיל לרדת (למשל כמה חודשים לאחר קבלת הדירה)?

תשלום המשכנתא מתחיל מהחודש העוקב לקבלת כספי המשכנתא מהבנק. עם זאת, ניתן לבקש מהבנק לבחון מתן גרייס על התשלומים בתחילת ההלוואה. ניתן לקבל גרייס חלקי (דחיית תשלומי הקרן, כאשר מחזירים את הריבית בלבד) או גרייס מלא (דחיית תשלומי הריבית והקרן). אחד המקרים האופייניים לביצוע דחיית תשלומים כנ"ל הוא כאשר נרכשת דירה מקבלן ומועד הכניסה לדירה הוא בשלב מאוחר, כאשר נדרש לשלם שכירות, עד מועד הכניסה לדירה וכדומה. ביצוע הגרייס מותנה באישור פרטני של הבנק

מה המשמעות של פירעון מוקדם של משכנתא ואיזה עמלות או קנסות יש לתהליך זה?

פירעון מוקדם של משכנתא משמעותו סילוק ההלוואה לפני תאריך סיומה, כפי שנקבע בהסכם ההלוואה שנחתם בין הלקוח לבנק. מדובר במצב בו הלווה מבקש לפרוע את ההלוואה לפני מועד הסיום שלה, או ממקורות עצמיים שלו (הון עצמי) או ע"י ביצוע מחזור משכנתא (סגירת הלוואה קיימת ע"י העמדת הלוואה חדשה בתנאי חדשים).

קנס היציאה, כפי שנוהגים לכנותו, הוא למעשה עמלה בגין סילוק מוקדם של ההלוואה ובדרך כלל הכוונה היא ל"עמלת היוון". כאשר מסלקים, לפני הזמן, את ההלוואה (כולה או רק חלק ממנה), עשוי להיווצר פער בין הריבית הממוצעת בשוק בזמן העמדת ההלוואה לבין הריבית הממוצעת בשוק במועד הפירעון. עמלה זו חלה רק על חלק מהמסלולים (למשל, המסלולים בריבית קבועה) ומחושבת באמצעות נוסחה חיצונית ואובייקטיבית.

האם יש אפשרות לשנות את מספר השנים שהוחלט מראש להחזר המשכנתא? ז"א אם סגרו ל 30 שנה אבל ההכנסה שלנו גדלה ואנחנו רוצים להגדיל את ההחזר ולקצר שנים – האם זה משהו אפשרי?

קיצור שנות הלוואת המשכנתא כתוצאה מעלייה בהכנסות אפשרי לביצוע במסגרת מחזור משכנתא, כלומר סגירת ההלוואה הקיימת ע"י העמדת הלוואה חדשה. ביצוע קיצור התקופה במסגרת מחזור המשכנתא דורש אישור פרטני של הבנק, ובהתאם להצגת אסמכתאות להכנסות העדכניות.

האם אני יכול לפרוע מסלול שלם במשכנתא  וכנגד זה לקצר זמן במסלול אחר ( ללא מחזור ) ?

התשובה היא לא. קיצור התקופה אפשרי רק במסלול בו מבוצע הסילוק, ולא במסלולים אחרים בהלוואה.

האם כסף שמושקע בבורסה יכול להיחשב כהון עצמי?

אשר רוכשים נכס, הבנק דורש כי ההון העצמי ישולם לפני ביצוע המשכנתא. לכן, כסף שמושקע בבורסה יכול להיחשב כהון עצמי, אך הלקוח צריך לקחת בחשבון את זמינותו וגובהו, כך שיוכל לשלם את ההון העצמי לפני.

מה קורה במצב שבו אחרי כמה שנים של החזר משכנתא אחד מבני הזוג מאבד את מקום עבודתו ויש קושי בהחזר המשכנתא?

בנק חשוב שלקוחותיו יוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים שלהם. במידה ולקוחות נקלעים לקושי נקודתי בתשלום ההחזר החודשי, מומלץ ורצוי להיכנס לאחד מסניפי הבנק או ליצור קשר טלפוני עם מרכז המשכנתאות בבקשה לבחון חלופות לפתרון.

יכולות להיות מספר חלופות כגון דחיית תשלומים למספר חודשים, ביצוע מחזור משכנתא ופריסתה  לתקופה ארוכה תוך הפחתת ההחזרים החודשיים ועוד.

יש לנו היתרים לבניה של עוד 70 מ"ר, מדובר על בינוי ממשי. האם נכון שניתן לקבל הלוואה לצורך בינוי בשיעור של עד 75% מערך הנכס?  האם נוכל לקבל הלוואה לצורך בינוי למרות שכיום המשכנתא שלנו היא בגובה 50% משווי הנכס; ממי מקבלים הלוואה לבינוי ? זו הלוואה מסחרית או דרך פקיד המשכנתאות?

מידה ומדובר בדירתכם היחידה, ניתן לקבל עד 75% שיעור מימון בהתאם לאישור פרטני של הבנק. קבלת הכספים מותנית, בין היתר, בהצגת היתרי בנייה ותוכניות בנייה, ביצוע שמאות אשר תקבע את ערך הנכס ודרישות פרטניות נוספות של הבנק – בהתאם למאפייני הבקשה.

הבקשה מתבצעת במחלקת המשכנתאות ולא במחלקה המסחרית.

אנו זוג צעיר ומעוניינים לקחת משכנתא יחד עם אימו של בנזוגי שגרה איתנו (גיל 61).התייעצתי עם חברים ואנשים אחרים בתחום ויצאתי מבולבלת פי שתיים. תוכלו בבקשה להסביר לי את הפרוצדורה (גם מבחינת ביטוח וכו'..)?

הפרוצדורה של ביצוע משכנתא אינו משתנה בהתאם לגיל הלווים. ברמה העקרונית, ניתן לאשר משכנתא ללווים בני 61, אך נדרש לקבל אישור פרטני מהבנק בהתאם למאפייני הבקשה שלכם.

בעת לקיחת משכנתא נדרש להמציא ביטוח חיים לכל הלווים בגובה המשכנתא ולתקופת הפריסה. ניתן לבחון ביצוע ביטוח חיים חלקי או פטור מביטוח חיים ללווה המבוגר, כאשר זה תלוי במאפייני הבקשה עצמה (הכנסות המבקשים, היכולת לעמוד בתשלום ההלוואה במידה וחלילה נפטר המבקש ללא ביטוח חיים וכדומה).

חשוב לציין כי דרישת ביטוח חיים למשכנתא הנה דרישה חשובה לבנק וללקוחות כאחד. הביטוח מאפשר כיסוי של חוב המשכנתא בעת פטירה חלילה של אחד הלווים. הביטוח "מגן" על הלקוחות בכך שנטל המשכנתא לא ימשיך על הלווים הנוספים בהלוואה או בני משפחותיהם.

איך מחשבים עמלת פירעון מוקדם? אתם מפרסמים אצלכם את שיעור הריבית הממוצע?  יש לכם מחשבון שמאפשר לחשב את העמלה? איך אפשר לבדוק שהחישוב שלכם נכון?

הנתונים מופיעים באתר בנק ישראל, לרבות נוסחת חישוב העמלה. הבנק מחשב את העמלה בכל הלוואה על פי נוסחה זו.

האם במסלול קל"צ שנלקח ל-20 שנה בריבית של 3% (רק לשם המחשה), ובמידה ועוד 5 שנים שארצה לסגור חלק מהכסף שבמסלול, ובהנחה שתהיה עליית ריבית כלשהי האם עדיין אצטרך לשלם קנסות או שבקל"צ במידה והריבית עלתה מאז הלקיחה אין קנסות ?

במסלול ריבית קבועה צמודה / לא צמודה, במידה וביום הפירעון הריבית הממוצעת בשוק גבוהה מהריבית הממוצעת ביום לקיחת ההלוואה, לא תהיה עמלת היוון.

שרון בן יהודה, אחראית תפעול ובקרה בחטיבה הקמעונאית

אשמח להבין את חישוב עמלת פירעון ואת ההגיון בדבר – אפילו שהמדד והריבית יורדים עדיין היתרה לסילוק נשארת אותו דבר?

ייתכנו שני מקרים בהם במועד סילוק המשכנתא הלקוח חייב לבנק את אותו סכום שלקח:

1. ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן (או למטבע חוץ) ובתקופה בה התנהלה ההלוואה עלה המדד והשפיע יותר על יתרת קרן ההלוואה לעומת התשלומים השוטפים שבוצעו על חשבון הקרן.
2. בעת פירעון ההלוואה ישנה עמלת היוון (לרוב במסלולי ריבית קבועה) אשר נקבעת לפי נוסחה קבועה ואובייקטיבית, כאשר יתרת הקרן וגובה העמלה יחדיו שווים / גבוהים מגובה ההלוואה המקורי שנלקח

במידה ואני קונה מגרש לבניה עצמית, מה אחוז המשכנתא שניתן לקבל מעלות הבניה + המגרש – ומתי ניתן לקבל אותה?

הלוואה לבנייה עצמית הנה הלוואה לדיור. שיעורי המימון הניתנים לבנייה עצמית זהים לשיעורי המימון שניתן לקבל בעת לקיחת משכנתא לרכישת דירה. נדרש כי שיעור המימון יעמוד במגבלות הרגולטוריות של בנק ישראל.

מהן "ההצמדות" השונות שיש למשכנתא?

קיימת שלושה סוגי הצמדות במסלולי המשכנתא השונים: הצמדה לממד המחירים לצרכן – קרן ההלוואה צמודה לשינויים במדד המחירים לצרכן. הצמדה למטבע חוץ – דולר / אירו – קרן ההלוואה צמודה לשינויים בשער המטבע דולר / אירו. ללא הצמדה – קרן ההלוואה לא צמודה.

האם יש יתרון ללקיחת משכנתא בבנק שבו יש את העו"ש?

אין הכרח לקחת את המשכנתא בבנק בו מתנהל העו"ש (ניתן לקחת משכנתא בבנק מסוים ולהעמיד הוראת קבע לתשלום מבנק אחר). במסגרת לקיחת המשכנתא מומלץ לקבל הצעות מ 2-3 בנקים ולהחליט על הבנק בו תיקחו משכנתא בהתאם לשירות שקיבלתם, לרמת הייעוץ המקצועי ולתנאי הריבית.

עד כמה משפיעה תקופת המשכנתא על תמהיל המסלולים וגובה הריבית?

אחד הפרמטרים המרכזיים אשר משפיעים על סך הכספים שיוחזרו בגין המשכנתא שנלקחה הוא תקופת ההלוואה. ככל שתקופת ההלוואה קצרה יותר כך סך ההחזרים קטנים, זאת מכיוון שכאשר מחזירים את המשכנתא על פני תקופה יותר קצרה הריביות, לרוב, יותר זולות, קרן ההלוואה יורדת יותר מהר ולכן משלמים פחות החזרי ריבית ומדד.

עם זאת, חשוב לקחת בחשבון שככל שתקופת ההלוואה קצרה יותר, ההחזר החודשי גדל ונדרש לבדוק כי ניתן לעמוד בהחזר באופן שוטף.

מה צריך להיות היחס בין ההחזר החודשי למשכורת?

אישור משכנתא במקרה המתואר תלוי בסכום המבוקש. כלומר, נדרש לבחון כמה הון עצמי יש ברשותכם וממנו לגזור את גובה המשכנתא המבוקשת.

ברמה כללית, יחס ההחזר של המשכנתא מהכנסות נטו (לאחר ניכוי הלוואות נוספות, במידה ויש) לא יעלה על 40%.

אני בחופשת לידה, האם אני יכולה לקבל משכנתא?  

כל מקרה נבדק לגופו. הבנק ייבקש לקבל פרטים נוספים במקרה זה, לדוגמה:

1. האם מובטחת החזרה למקום העבודה לאחר תום חופשת הלידה?
2. האם המשכנתא נלקחת לבד או קיימים לווים נוספים אשר ניתן להסתמך על הכנסתם?

הבנק ייבחן את מכלול הנתונים של הבקשה ויכולות ההחזר של המבקשים לטווח קצר וארוך.

במידה ואני מוכר נכס ובינתיים כבר רכשתי דירה ונתתי עליה 10 אחזו בלבד האם אפשר כבר עכשיו לשלם במשכנתא את ה70 אחוזים ולהשלים אחר כך מההון העצמי שלי שיבוא ממכירת הדירה ( יש כבר חוזה מכר)?  

ניתן לבחון אישור המבוקש. תנאי סף הנם תשלום הפיצוי המוסכם בחוזה מההון העצמי של המבקשים (לרוב עומד על 10-15% מעלות הרכישה) ובהצגת אסמכתא לקיום יתרת הכספים (חוזה מכר לדירה בבעלות מהווה אסמכתא טובה).

יכולת ההחזר שלנו עומדת על כ 3000 ₪ ואנחנו מעדיפים לשלם את זה למשכנתא מאשר על שכירות. האם יש אפשרות כזאת או שהסכום נמוך מידי?

סכום זה אינו בהכרח נמוך מדיי. בדיקת היכולת לעמוד בתשלומי המשכנתא תלויה, בין היתר, בשווי הנכס וגובה המשכנתא המבוקשת. בהתאם לנתונים אלה ניתן לבדוק באופן פרטני את אישור המשכנתא המבוקש. אנו ממליצים לכם להיכנס לאחד מסניפי הבנק, כאשר יש ברשותכם את המידע המבוקש, בכדי לבחון אישור עקרוני למשכנתא.

האם נכון שאתם נותנים ריביות יותר טובות על בקשה למשכנתא חדשה על פני מיחזור משכנתא קיימת ?

לא נכון. שוק המשכנתאות הנו שוק תחרותי מאוד. בכל שלב ניתן לבחון מחזור משכנתא, לרבות מחזור המשכנתא לבנק אחר. לאור אפשרות המחזור לבנקים אחרים והתחרות הקיימת בשוק, גם בעת מחזור משכנתא וקיום מו"מ מול הבנק, ניתן לקבל תנאי ריבית מצוינים.

האם לחברת ייעוץ משכנתאות , יש יתרון במו"מ מול הבנק על השגת ריביות יותר טובות ממה שאני אשיג במו"מ עם הבנק ?

לא בהכרח. שוק המשכנתאות הנו שוק תחרותי מאוד ובמידה ותנהל מו"מ מול מספר בנקים, תוכל למצותו בצורה טובה.

שמעתי שיש דבר כזה לקחת משכנתא בקבוצות רכישה. אשמח לשמוע קצת פרטים על מה מדובר?

משכנתא

מגדל מעלה דמי ניהול בקרן הנאמנות מגדל (2B) 25/75 פלוס (מספר קרן: 5101191). החל מה-7 ביוני יהיו דמי הניהול 0.74% בעוד שדמי הניהול עד כה היו 0.49%.

קרן הנאמנות מגדל 25/75 היא אחת מהקרנות הגדולות ביותר בשוק, למעשה, הקרנות המעורבות מסוג 90/10 80/20 זוכות בשנים האחרונות לנסיקה מטורפת בהיקף נכסיהן (הקרנות הגדולות של אלטשולר וילין לפידות  מנהלות כ-5 מיליארד שקל כל אחת). הרעיון המרכזי של הקרנות האלו הוא לספק למשקיע השקעות סולידיות עם קריצה של מניות (לדוגמה –  90/10 מבטא 90% סולידי 10% מניות). הגישה אומרת במילים פשוטות כך – הנכסים הסולידים מניבים תשואה מאוד נמוכה, אז בואו ניקח מעט סיכון  ונשקיע מרכיב נמוך מהתיק באפיקים מסוכנים יותר אבל עם סיכוי לאפסייד/ לרווח. התשואות של הקרנות האלו היו גבוהות בשנתיים האחרונות הן על רקע ירידת הריבית ובהתאמה העלייה במחירי אגרות החוב וגם על רקע הגאות בשוק המניות.

אבל, אנחנו שוב מקלקלים את החגיגה – אגרות החוב כיום הן במקרים רבים מסוכנות אפילו מהמניות – ראו הוזהרתם!

על כל פנים מגדל 25/75 מנהלת כ-1.7 מיליארד שקל והתוספת בדמי הניהול הן עוד 4 מיליון שקל להכנסות השנתיות. מגדל קרנות נאמנות שמנוהלת על ידי שגיא שטיין מנהלת מעל 30 מיליארד שקל והיא הפכה בחודש האחרון לשנייה בתעשיית הקרנות (מבחינת היקף הנכסים המנוהלים) אחרי הראל. מיטב דש שלישית ברשימה.

הקרנות המעורבות שמגדל 25/75 היא חלק מהן נחשבות לקרנות אג"ח, ובצדק – עדיין רוב הסכום המנוהל הוא באג"ח.  הקרנות האג"חיות מכל הסוגים מנהלות  קרוב ל-200 מיליארד שקל מתוך תעשיית קרנות של 262 מיליארד שקל. רוב הכסף בקרנות האג"ח, אגב, הוא כסף מנוהל, להבדיל מכסף פאסיבי בקרנות מחקות.

הקרנות האלו גובות דמי ניהול בשיעורים משתנים, אבל הממוצע מאוד גבוה. למעשה, דמי הניהול בקרנות האג"ח לא משאירות מקום להרוויח. כאשר הציפיות הן לתשואה של עשיריות בודדות, לא מוסרי, לא נכון, לא צודק לקחת דמי ניהול של 0.5%, 0.6%, 0.7% ומעלה. הנה דמי הניהול בקטגוריות השונות –

קטגוריה אג"ח בארץ כללי (כ-30% מהיקף הקרנות). בקטגוריה הזו 281  קרנות נאמנות שגובות דמי ניהול של בין 0% (בקרנות המחקות) ל-2.76% – הממוצע הוא 0.92%

בקטגוריה אג"ח בארץ מדינה (היקף של כ-20% מסך היקף הקרנות) יש 169 קרנות נאמנות ודמי הניהול נעים – בין 0.2% ל-2.47%, כשהממוצע של כל הקבוצה הוא 0.75%.

בקטגוריה אג"ח בארץ חברות והמרה (כ-11% מהיקף הקרנות) יש 151 קרנות. כאן כבר נדרשת מומחיות גדולה יותר בניהול ההשקעות שכן כאן צריך לנתח לו רק את מצבה של כלכלת ישראל, מגמות בריבית בנק ישראל, מצב כלכלי בעולם ונתוני מאקרו, אלא צריך להיכנס לניתוחי חוב של חברות ספציפיות. זאת הסיבה שדמי הניהול בקטגוריה זו גבוהים יותר ביחס לקטגוריות אחרות, וזה מוצדק; ועדיין הממוצע כאן – 1.07% הוא אתגר גדול למנהלי הקרנות האלו

בקטגוריית אג"ח שקליות (10.7% מהיקף הקרנות) יש 149 קרנות, ודמי הניהול נעים בין 0.1% ל-1.57%; הממוצע – 0.68%. לא ייאמן – אג"ח שקליות אלו בעיקר מק"מים ואגרות חוב שקליות של המדינה (לא רק – יש גם שקליות קונצרניות), שהתשואה עליהן לא מגיעה לדמי הניהול הממוצעים האלו. אז מהיכן תגיע תשואה? לא ברור, אולי מהאג"ח הקונצרני, ואולי פשוט לא תהיה כאן (בחלק מרכזי מהקרנות בקטגוריה) תשואה חיובית.