מחירי הדירות לאן – עדכונים שוטפים על הערכות כלכלנים, אנליסטים וגורמים בענף על מחירי הדירות

"יש הרבה גופים שלא רוצים שהמחירים של הדירות יירדו. האינטרס שלהם שהמחירים יעלו", אומר שר האוצר, משה כחלון בכנס של לשכת רואי החשבון,  "הרי אם יש לך דירה של שלושה מיליון שקל, את תרצי שהערך שלה יירד ל-2.5 מיליון שקל? בנקים שהזרימו אשראים בצורה חסרת תקדים, יצטרכו להסביר, כיצד שפכו כספים, והנכסים ירדו והביטחונות כבר נמוכים יותר. הבנקים יצטרכו להסביר כמה כסף מונח פה בבלוקים? בנק ישראל מתעקש שמחיר למשתכן לא ייכנס ללמ"ס. זה לא עסקה, למה בעצם הוא מתעקש, כדי שהמחירים ייראו גבוהים בשביל הבנקים? אין לי ספק שבסוף התהליך הזה, זה יקרה. המחירים ירדו.

לגבי השכרת דירה, העלה כחלון סוגיה חשובה – רשות המיסים מנסה לדחוף כמה שיותר אנשים להגדרה של עסק להשכרת דירה, אבל כמה זה בפועל – 3 דירות, 4 דירות? האם זו הכנסה מעסק או הכנסה פאסיבית. יש מספר מבחנים, אבל יש חלקים רבים של תחום אפור בסוגיה הזו, וזה מאוד חשוב כי זה משליך על המש שיש לשלם – מס על עסק הוא מס שונה מאשר מס על הכנסה פאסיבית.  השאלה הזו מחכה להכרעת בית המשפט העליון , ובינתיים אומר כחלון – "אם יחליטו שהם רוצים להטיל 50% מס על דירות, המס באופן אפקטיבי יגיע ל-70%-80%. אם הוא משכיר דירה ב-6,000 שקל, לוקחים לו 1,500 שקל מס ריבוי דירות, ועוד 3,000 שקל מס הכנסה. להוציא החלטה מהעליון באותו חודש, 75% מס על הכנסה מדירות זה ליצור קטסטרופה, זו אוכלוסייה מאד מועטה. לכן, לדעתי, הזיזו לנובמבר את ההכרעה במס דירה שלישית. לא אומר שהתוצאה לא תהיה זהה".

פועלים בעולם דיגיטלי – פתרונות הדיגיטל של בנק הפועלים

בנק הפועלים המוביל בעולם הבנקאות, במונחי אשראי ופיקדונות הציבור, אמנם משקיע הרבה בעולם הדיגיטלי, אבל הוא ממוצב שני אחרי בנק לאומי שהשיק את פפר – הבנק הדיגיטלי.

בפועלים פשוט מהמרים על שני הכיוונים, בעוד לאומי לקח פוזיציה גדולה על הדיגיטל.  בשנת 2016 הוקמה בבנק  חטיבה לחדשנות אותה מנהל אבי כוכבא. אך חילופי המנכ"ל וכניסתו של אריק פינטו לתפקיד המנכ"ל באוגוסט 2016, שינוי שוב את המיקוד, ואת הסלוגן – עכשיו זה פחות טכנולוגיה, פחות דיגיטלי, יותר אישי ואנושי.

אולי זה חוסר מיקוד, אולי זה בלבול, אולי זה פשוט לירות לשני הכיוונים כי כך פשוט לא מהמרים על כל הקופה בכיוון אחד. בבנק מסבירים לתקשורת כי יש אסטרטגיה וכיוון ברורים –  החוויה הטכנולוגית, עם כל הנוחות, אינה מספיקה לצרכן, שעדיין רוצה יחס אישי – במיוחד בנושאים כמו ייעוץ פיננסי, פנסיוני וניהול השקעות, ולכן מספקים בבנק את כל המכלול.

אלא שגם בהנהלת הבנק יודעים שהמציאות מחייבת אותם להתייעל, להפחית עלויות וזאת בהתאם לירידה בשירותים האישיים. הציבור היום פונה יותר ויותר לפתרונות דיגיטליים וזו שעה טובה להתייעל. בבנק לא יכולים לרקוד לאורך זמן על שתי החתונות – יחס אישי ואנושי, לצד הכיוון הטכנולוגי, זה כרוך גם במבנה הבנק, הסיניפים וכמות העובדים. התייעלות הולכת יחד עם העולם הדיגיטלי – וזה רצון הבעלים ורצון המנהלים, אחרי הכל הם מחפשים את השורה התחתונה – להרוויח.

לפועלים יש בנק דיגיטלי –  בי־אונליין. הבנק הדיגיטלי אמנם הושק לפני פפר, אבל הוא לא הושק עם כל המשאבים הגדולים והרעש התקשורתי כפי שעשו זאת בלאומי – זו היתה השקה שקטה, לבחינת השטח. במקביל, בנק הפועלים פתח שישה סניפים דיגיטליים: בתל אביב, ירושלים, חיפה ורחובות.

הסניפים הדיגיטליים אמורים לכאורה לספק שירותי בנקאות רק באמצעים דיגיטליים, כלומר בלי מגע ידי אדם, בלי י עזרה של יועצים, פקידים, בנקאים אנושיים. אלא שתוך כדי תנועה הבינו בפועלים שזה לא כך – ושילבו יחד עם השירותים הדיגיטליים גם עובדים –  מנהלים ויועצים.

בפועלים משדרים ביטחון באסטרטגיה שלהם המבוססת על מהלכים שמתרחשים בעולם, להערכתם למרות הכיוון הברור לעולם בנקאות דיגיטלי, הלקוחות (לקוחות רבים) עדיין מעדיפים סיוע ועזרה של בנקאי; ובכלל – בפועלים פשוט עבדים בשיטה של ניסוי השטח. הם בוחנים את הסניפים ותוך כדי תועה משנים בהתאם לרצונות הלקוחות.

אפליקציית ביט

בבנק הפועלים השיקו בסוף השנה שעברה  את אפליקציית ביט. האפליקציה מאפשרת העברת כספים בין אנשים מכל בנק ולכל בנק בשלושה מסכים פשוטים, וזה לא רק ביט. לבנק יש את אפליקציית הפועלים קונקט שמאפשרת ניהול חשבון עם בנקאי אישי דרך מספר רב של ערוצי תקשורת – צ'אט, טלפון, מייל SMS ועוד. כך בעצם הבנקאי תמיד זמין והלקוח לא צריך להגיע לסניף.

בנק פפר של בנק לאומי

אפליקציות פיננסיות – הכל דרך הסמארטפון

חוק שכירות הוגנת – הנוסח (הכמעט) סופי

הצעת חוק שכירות הוגנת עולה שלב, ובקרוב צפוי שתהפוך לחוק של ממש. הצעת החוק שנידונה  בוועדה שונה מהצעת החוק המקורית. אז יוזמי ההצעה חברי הכנסת רועי פולקמן וסתיו שפיר הקפידו להשאיר את הפיקוח על שכר דירה. החלק הזה כבר לא נמצא ביום בהצעה – כלומר, אין פקוח מחירים על שכר דירה.

כמו כן, לא יהיה  רשם שכירויות ארצי שיאסוף מידע אודות שוק השכירות. זה די חבל – לא יהיה מסד נתונים מבוסס על שוק ההשכרה , אלא רק הערכות. עם זאת, ההצעה לחוק כן תכלול הגדרות ספציפיות לדירה שאינה ראויה למגורים.

דירה שאינה ראויה למגורים היא דירה שאינה כוללת – מערכת נקזים לרבות מערכת ביוב; מערכת תאורה או חשמל; פתחי איוורור ותאורה טבעית וכן דלתות לסגירה ופתיחת הפתחים; דלת כניסה שאפשר לנעול. כמו כן,  דירה שאינה ראויה למגורים היא דירה שיש בה גורם סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו.

הצעת החוק קובעת אילו תשלומים הם על המשכיר ולא על השוכר. לדוגמה –  ביטוח מבנה יחול על המשכיר כמו גם עבודות להשבחת הנכס. במקביל, גם תשלומים אותם המשכיר משלם לצד שלישי, כמו דמי תיווך או עו"ד שערך את חוזה השכירות, לא יגולגלו על השוכר.

לגבי דמי התיוון קובעת הצעת החוק –  מניעת הפליה חד צדדית של הוצאות התיווך על השוכרים, כך שגביית דמי התיווך תהיה חצי מהשוכר וחצי מהמשכיר במקרה שהמתווך פעל מטעם המשכיר. עוד נקבע, כי המשכיר יהיה רשאי לגבות ערובה מראש בגובה של עד שליש מדמי השכירות עבור כל התקופה, ולא יותר מפי שלוש מדמי השכירות לחודש.

כמו כן, כוללת הצעת החוק התייחסות לעניין תיקונים בנכס ובאחריות מי התיקונים? ובכן, השוכר יתקן ליקויים קלים בדירה וגם כאלו שנגרמו עקב שימוש לא סביר. המשכיר יתקן על חשבונו את כל הפגמים האחרים שעשויים להיות בדירה, זאת בתוך 30 יום מיום קבלת ההודעה על הפגם בדירה מהשוכר. אם מדובר בפגם חמור  (שאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר) שמצריך תיקון דחוף, מדובר ב-3 ימים מיום קבלת הדרישה.

המהלך של חוק שכירות הוגנת היה אמור לתת תמריצים לעודד השכרה ארוכת טווח. אלא שזה יהיה במסגרת הצעה אחרת –  התמריצים נזכיר כוללים סבסוד שירותי ניהול לדירה וגם סבסוד בביטוח הדירה.

הלוואות לעובדי מדינה – כל מה שצריך לדעת

עובדי מדינה מחוזרים על ידי קבוצות שונות של ספקים, לרבות, ספקי שירותים פיננסים  – חברות כרטיסי האשראי מציעות להם כרטיסים עם הטבות משמעותיות, הבנקים מציעים להם חשבונות עו"ש עם יתרונות משמעותיים; ומסתבר שגם כאשר מציעים להם הלוואה היא בתנאים טובים. למה זה?

פשוט – הם גוף גדול, ויש יתרון לגודל – שאת הולכים לקנות משהו בעצמכם או במסגרת קבוצה קטנה, הכוח שלכם מול הספק הוא קטן, אבל כשאתם הולכים כגוף גדול – עשרות או אפילו מאות אלפי עובדים – אתם יכולים לכופף את הספק. מעבר לכך, עובדי מדינה נהנים משכר מובטח (סיכון נמוך, בעצם לא קיים, שלא יקבלו משכורת), תנאים נלווים טובים, ויכולת גבוה לשלם את החוב – אז , אם כך, למה שלא לתת להם תנאים טובים.

אם תעברו על אתרי הבנקים, תראו במקרים רבים הטבות ספציפיות לעובדי מדינה. בבנק דיסקונט מציעים לעובדי מדינה שהחשבון שלהם מנוהל בבנק (או למעבירי משכורת)  את ההלוואה הבאה – הלוואת בונוס (כן, שם מפתה…) סכום ההלוואה – עד 16,000 שקל, תקופת ההחזר עד 36 חודשים; סוג הריבית – ריבית שקלית משתנה, כאשר הריבית בהחלט נמוכה – פריים מינוס 0.55%. אז נכון, לא מדובר בסום הלוואה גבוה במיוחד, ובכל זאת, יש כאן הטבה מסוימת.

יש בבנק דיסקונט, הטבות נוספות לעובדי מדינה, לרבות הלוואות בתנאים מועדפים – תוכלו לבדוק כאן.

אבל נראה שהבנק עם ההטבות המשמעותיות ביותר לעובדי מדינה הוא בנק יהב. הבנק שנחשב הבנק של עובדי המדינה, פשוט בהגדרה מציע לעובדים אלו הצעות אטרקטיביות. הבנק זכה במהלך 2015 במכרז להענקת הלוואות לעובדי מדינה. מדובר בהלוואות לכל מטרה עד 50 אלף שקל, שניתנות  בריבית נמוכה במיוחד – 2.4% (ריבית חשכ"ל). הבנק גם מציע תוכניות חיסכון שינוכו ישירות מתלוש השכר.

במסגרת המכרז, התמודדו הבנקים על גובה עמלת התפעול שתגבה מהלקוחות, ובנק יהב הציע עמלה אפס על מתן הלוואות. הבנק בעצם דרך המכרז הזה מציע  לכ-180 אלף עובדי וגמלאי המדינה הלוואות שונות בסכומים של עד 50 אלף שקל, לתקופות של עד 10 שנים. ההלוואות יינתנו עבור רכישת רכב, לימודים במוסדות להשכלה גבוהה, שיפוצים ועוד. כאן תוכלו להתעדכן בהלוואות עובדי המדינה של בנק יהב

גם בבנקים האחרים יש הלוואות שעשויות להיות אטרקטיביות, אבל רוב הבנקים האחרים, לא מחריגים את ההלוואות לעובדי מדינה מהלוואות ליתר העובדים, אם כי ניתן להניח שהבנק לוקח בחשבון את היתרונות בנתינת הלוואה לעובד של המדינה. כמו כן, יש שורה של גופים חוץ בנקאיים שמספקים אשראי, עם הטבות לעובדי מדינה.

ריבית פריים – כל מה שצריך לדעת

ריבית על הלוואות

האם אפשר לקחת משכנתא בריבית פריים בלבד? מסתבר שכן

על פי הנחיות של בנק ישראל לא ניתן לקחת משכנתא במסלול של ריבית משתנה בלבד. בפועל, ניתן לקחת משכנתא בריבית משתנה צמודה לפריים רק בערך של שליש מהיקף המשכנתא. בנק ישראל קבע את ההנחיה הזו לפני מספר שנים במטרה במטרה לעזור לציבור.

הגישה היתה שהציבור "מטומטם" ולוקח משכנתאות בריבית פריים, למרות שהמשכנתאות האלו מאוד רגישות לעלייה בריבית. הכוונה של בנק ישראל היתה טובה – הוא שלח את הציבור לקחת משכנתאות בריבית קבועה, כי הריבית הזו בטוחה. בריבית קבועה אין הפתעות – אין תלות בריבית בנק ישראל. אז נכון שמדובר בריבית גבוהה, אבל בלי סיכון של שינוי בהמשך הדרך.

בבנק ישראל חששו מתסריט שהריבית עולה, והחזר המשכנתא בהתאמה עולה במסלולים התלויים בריבית משתנה. הם חששו שהציבור פשוט "מטומטם" ולכן הציבור יישלם. אבל בכך הם הזיקו פעמיים ללווים.

בפעם הראשונה – ברגע שמגבילים את הבנקים במתן אשראי, אזי מתייקרת הריבית במקומות שהוגבלו – בנק ישראל גרם לעלייה בריבית.

בפעם השנייה – בנק ישראל שלח את הציבור לריביות הגבוהות (ריבית קבועה) ובכך בעצם ייקר את ממוצע הריבית על המשכנתא.

וזה עוד לא הכל – בנק ישראל טעה – הריבית לא עלתה, ההגבלה הזו, ייקרה מאוד את החזרי המשכנתא של כל הלווים, בעוד שבסופו של דבר תרחיש האימים של הבנק לא התרחש. נכון זה רק בינתיים – מתישהו הריבית המשתנה תעלה, אבל בינתיים מדובר על הפסד ענק. אם הציבור היה יכול לקחת משכנתא בשיעור גבוה משליש בריבית  משתנה צמודה לפריים הוא היה חוסך המון. ההבדל בין הריביות במסלול הפריים למסלולים האחרים הוא 2% ויותר!

ומכאן שגם אם מתייקרת הריבית, לציבור יש מרווח ביטחון גבוה – 2% ויותר לא הולכים ברגל, יש מספיק זמן לעשות שינויים.

כל המשכנתא בפריים – איך עושים זאת? 

 ועל רקע זה, הנה מה שחלק מהלווים עושה – הם לוקחים משכנתא מאוד גדולה, ששליש ממנה בפריים (לרוב פריים מינוס 0.5%-0.6 – שהמשמעות שלה היא ריבית של 1%), ואז אחרי תקופה קצרה מחזירים את יתר המשכנתא. לבנק המממן אין בעיה עם זה, זה אולי לא נוח לו, אבל ברגע שאין בעיה להחזיר את המימון אז אין לו ברירה, אלא לקבל את ההחזר, ואז הלווה נשאר עם החלק המשתנה – פריים מינוס.

הנה דוגמה – נניח שאתם קונים דירה ב-2 מיליון שקל, וצריכים משכנתא ב-470 אלף שקל.  במצב כזה אתם יכולים לקחת משכנתא ב-1.4 מיליון שקל, כ-470 אלף שקל בריבית משתנה (פריים מינוס) והיתר במסלולים אחרים. את החלקים האחרים תחזירו במהירות ואז תישארו עם משכנתא פריים מינוס בסך של 470 אלף שקל – כמו שרציתם מלכתחילה. מה שחשוב לברר שאין הוצאות נוספות – עמלת סילוק / עמלת פירעון – תדאגו שלא יהיה ולרוב אין. תדאגו שעמלת פתיחת תיק תהיה בשיעור נמוך (כי זו עמלה שיגבוה ממכם בעת פתיחת תיק המשכנתא על הסכום הגדול – ועדיין למרות העמלה זה עשוי להיות משתלם).

אז נכון, זו דרך עוקפת להשיג משכנתא בריבית פריים. נכון שהמהלך עצמו מאוד מסריח, והאמת לא ברור גם אם הוא חוקי לחלוטין,  אבל חשוב לחזור לבסיס – זו ריבית אמנם נמוכה, אבל יש כאן סיכון – הריבית תעלה וכשהיא תעלה, זה יכול לברוח לכם לריביות גבוהות – אתם צריכים להיות תמיד עם היד על הדופק. לא בטוח בכלל שזה מומלץ לרבים. זאת ועוד – הבנקים לא טיפשים, ולמרות אינדיקציות מיועצי משכנתאות שהדבר אפשרי ומיושם בפועל, צריך להבין שי כאן סיכון מסויים. אולי בבנקים יחליטו בנקודה מסוימת לסגור את הפרצה הזו – וגם בנק ישראל יכול להגיד עד כאן.

ריבית המשכנתא לאן?

מחירי הדירות לאן?

ריבית משתנה או ריבית קבועה – מה עדיף?

הון למשכנתא – כמה הון צריך כדי לקבל משכנתא

יועץ משכנתא – האם צריך?

יום חג לפייסבוק (FB ). המייסד והמנכ"ל מארק צוקרברג הודיע היום כי הרשת החברתית הגיעה היום ל-2 מיליארד משתמשים. מדובר בקצב גידול של כ-40% בשנה (בשנתיים האחרונות) כשהאנליסטים מצפים להמשך קצב גידול מואץ, אם כי לא בשיעור שהיה עד כה, אלא מעט נמוך יותר.  פייסבוק גדלה מבחינה אורגנית גם במספר המשתמשים שלה וגם בהכנסות וברווחים השוטפים. המודל העסקי שלה שרק לפני שלוש שנים נחשב בעיני רבים כמופרך, הוא מודל מוכח שעושה כסף. פייסבוק היא חברה שאמורה לייצר שנה הבאה רווח של קרוב ל-20 מיליארד דולר.

החברה בניהולו של צוקרברג השכילהש לא להתבסס על הרשת החברתית שלה בלבד והיא רכשה בעסקה שנראתה יקרה את ווטאפ בסכום של 19 מיליארד דולר. אבל שלוש שנים אחרי העסקה כבר ברור שהתועלת שלה לפייסבוק היתה ענקית, הרבה יותר מהעלות. גם את אינסטגרם רכשה פייסבוק לפני כ-7 שנים בסכום של 1 מיליארד דולר בלבד. נכון להיום, ברור שגם עסקה זו התבררה כמוצלחת ביותר.

מניית החברה נסחרת בבורסה האמריקאית באזור שיא של 150 דולר, אחרי עלייה של כ-20% מתחילת השנה. מאז ההנפקה לפני כחמש שנים זינקה מניית החברה פי 6.

פייסבוק היא אחת מארבע החברות שנכללות ב-FANG (לצד אמזון – ענקית הקמעונאות ברשת, נטפליקס – המספקת שידורים שוטפים של סרטים סדרות ועוד דרך הרשת, וגוגל – ענקית החיפוש באינטרנט).

למידע נוסף על מניית פייסבוק

שי באב"ד, מנכ"ל משרד האוצר מפציר בזוגות צעירים לרכוש דירה דרך תוכנית מחיר למשתכן –  "אני ממליץ לכל הזוגות הצעירים, ולכל הזכאים בכלל, ללכת ולהירשם לתוכנית מחיר למשתכן. יש הנחות על הדירות. אתם לא תקבלו את הדירות בשנה או שנתיים הקרובות אבל עוד ארבע שנים יהיה לכם מפתח ביד. אנחנו לא עושים לוטו עכשיו עם ההגרלה הגדולה, הכוונה היא לוודא שכל מי שיש לו תעודת זכאות יקבל דירה. בסופו של יום דירות זה לא משהו שנבנה יום אחד. יש תהליכים בירוקרטיים אין סופיים בדרך. את ההיתרים לא אנחנו במשרד האוצר נותנים אלא ברשויות המקומיות. אנחנו מפעילים לחץ גדול מאוד ואנחנו גם פועלים להבטיח שלכל דירה יהיה מפתח תוך ארבע שנים

"צר לי שיש מי שלא מאמין ששר האוצר יצליח להוריד את מחירי הדירות. הוא יצליח. לדור של ההורים שלנו היה קל יותר לקנות דירה, והיום המצב קשה יותר.  לזוגות הצעירים קשה יותר לקנות דירה

וביחס למחירי הדירות אמר באב"ד – "גם אם מחירי הדיור ירדו, המערכת הפיננסית לא תקרוס כל כך מהר. אם המחירים יקרסו ב-50% תהיה בעיה, אבל אם ב-15% לא תהיה בעיה. גם אם ירדו מחירי הדירות אני לא מאמין שירדו ב-30%. אם קצב הירידה יהיה קיצוני יותר בשנים הקרובות זה אפילו יהיה בעייתי".

עוד התייחס באב"ד לתוכנית מחיר למשתכן ולביקורת עליה –  "לבוא לחלק צ'קים לאזרחים זה לא נכון לעשות. זה לא נכון לתת כספים כאלו מתקציב המדינה. אבל לא לגבות כסף מהקרקע זה תהליך נכון מאוד, וזה מה שאנחנו עושים. מחיר למשתכן זה סוג של מענק. במקום לספסר בקרקע, הנחות של מאות אלפי שקלים על דירות מגורים. ההנחה לקבלן מתגלגלת בעצם לרוכשי הדירות – זה תהליך מצוין.

"ובכל הקשור לשכירות לטווח ארוך, יש חקיקה עכשיו בכנסת. אנחנו מתמרצים חברות לבנות לשכירות וגם לייצר תמריצים להשכרה לטווח ארוך. הממשלה קיימת שנתיים וחודשיים, בכל נושא הדיור אי אפשר להגיד שיש פיתרון קסם. זה לוקח זמן. את הדין ניתן בסוף הקדנציה. אין דרך לעשות אסטרטגיה לחברה עסקית תוך שנתיים וזהו. אחרי 4 שנים נראה כמה אנשים נכנסו לדירות וכמה דירות יש".

וביחס למשקיעים בשוק הדירות והמס על דירה שלישית, אמר באב"ד –  "אנחנו ממש לא צריכים לתמרץ משקיעים להחזיק 3 או יותר דירות. זה לא התפקיד של האוצר. בעבר, היה נגמר פרויקט גדול של גינדי למשל והמשקיעים הם בעיקר אלו שקנו. החלטנו שהמשקיעים צריכים להפסיק לאגור דירות. יש מספיק אפיקים להשקעה, ויש מסלולים שעשינו במיוחד למשקיעים. אבל אם האלטרנטיבה תהיה שישקיעו בחו"ל ולא ימשיכו להקטין את היצע הדירות לזוגות הצעירים אני אעדיף את האופציה השנייה. אני לא רוצה להמליץ כמובן לאנשים להשקיע בחו"ל, תמיד עדיף

מחירי הדירות לאן – עדכונים שוטפים על הערכות כלכלנים, אנליסטים וגורמים בענף על מחירי הדירות

אחת לחצי שנה בנק ישראל מפרסם דוח על היציבות של המערכת הפיננסית – בדוח הזה עולות שאלות כמו – מה יקרה עם האבטלה תעלה? מה יקרה למערכת הפיננסית עם מחירי הדירות יירדו ב-10%, וב-20%? זו אולי השאלה החשובה מכולן – כי שם נמצא הסיכון הגדול, אבל לא היחידי – האשראי הצרכני הפך לביות בועתי, וגם בעיה בהחזרי החוב של הלווים בגלל גידול באבטלה או הרעה במצב המשקי, עלולה להשליך על היציבות הפיננסית.

מכל מקום, האוצר במקביל לדוח מסביר לנו – האזרחים, שאם מחירי הדירות  ירדו ב-15%   אז זה ממש לא יהיה אסון למערכת הבנקאית, אבל ירידה של 50% זה כבר משהו אחר לגמרי. האם זה תרחיש אפשרי? ממש לא בטוח. בינתיים, מחייר הדירות ממשיכים לעלות, או במקרה (הטוב) לא לעלות.

הנה ריכוז הנקודות העיקריות   מדוח היציבות –

• בשנה האחרונה הוסיפה המערכת הפיננסית בישראל לשמור על חוסנה ולחזק את יציבותה על רקע סביבת הריבית הנמוכה ותנאים מקרו-כלכליים תומכים: המשק צמח בקצב מהיר מהקצב הממוצע בארבע השנים הקודמות, שיעור האבטלה ירד, והצריכה הפרטית התרחבה.
• החשיפה של המערכת הפיננסית לשוק הדיור עדיין מהווה סיכון עיקרי ומשמעותי. עם זאת, בחודשים האחרונים מסתמנת התמתנות מסוימת בפעילות ובקצב עלייתם של המחירים, ואם זו תימשך היא תפחית את הסיכון.
• מרווחי התשואות של האג"ח התאגידיות הוסיפו להצטמצם והגיעו לרמות שפל, על רקע הנזילות הגבוהה בשווקים והחיפוש אחר תשואה. כמו כן חל גידול משמעותי בהיקף הנפקות האג"ח, וקרנות הנאמנות רשמו צבירות משמעותיות והגדילו את הנתח שהן מחזיקות בשוק האג"ח.
• ההתרחבות המתמשכת באשראי הצרכני למשקי הבית חושפת אותם לסיכון הנשקף מחדלות פירעון כתוצאה משינוי לרעה בתנאי המשק, והתממשותו תפגע במערכת הפיננסית במידה מסוימת. התחרות בענף צפויה להתגבר, והתפתחות זו עשויה להוביל לצמיחה נוספת של האשראי הצרכני.

בבנק ישראל מסבירים כי המערכת הפיננסית המקומית המשיכה לשמור על חוסנה ולחזק את יציבותה על רקע סביבת הריבית הנמוכה ותנאים מקרו-כלכליים תומכים: המשק צמח בקצב מהיר מהקצב הממוצע בארבע השנים הקודמות, שיעור האבטלה הנמוך ירד עוד, והצריכה הפרטית התרחבה. עם זאת, מהערכת הסיכונים המערכתיים למשק עולה כי המוסדות הפיננסיים ומשקי הבית ממשיכים להיות חשופים לסיכון הנשקף מהאפשרות שתחול ירידה חדה במחירי הדירות. האשראי לדיור ולענף הבינוי והנדל"ן הגדיל את חלקו בסך האשראי המקומי למגזר הפרטי הלא-פיננסי מכ-37% בשנת 2008 לכ-52% בשנת 2016, אם כי שיעור הגידול התמתן משמעותית בשנה האחרונה. הסיכון מתעצם לנוכח החשיפה הגדֵלה לאשראי הצרכני שאינו לדיור, מפני שיש מתאם גבוה בינו לבין האשראי לדיור. אם זעזוע יוביל לעלייה חדה בריבית או לפגיעה משמעותית בהכנסות הלווים, וכן לירידה חדה במחירי הדירות, הוא עלול להשפיע על יציבות המערכת הפיננסית, ובמיוחד על המערכת הבנקאית. עם זאת, בחודשים האחרונים חלה התמתנות מסוימת בפעילות בשוק הדיור: עלייה מתונה של מחירי הדירות, ירידה מסוימת בהיקף העסקאות הן בדירות מיד ראשונה והן בדירות מיד שנייה, ירידה משמעותית בחלקם של המשקיעים, וירידה במספר ובהיקף המשכנתאות שניתנות מדי חודש – תהליך שהחל ביוני 2015. עם הגורמים שכנראה הובילו להתמתנות ניתן למנות את העלייה בריבית על המשכנתאות, על רקע הצעדים הרגולטוריים שנקט הפיקוח על הבנקים, ואת צעדי המיסוי שננקטו כדי לרסן את המשקיעים – העלאת מס הרכישה ומיסוי דירה שלישית . המשך התמתנות המחירים יביא לירידה ברמת הסיכון הנשקף למערכת הפיננסית.

נוסף לכך הדוח מעלה כי הגידול המתמשך והמשמעותי באשראי שאינו לדיור למשקי הבית עלול לחשוף את המערכת הפיננסית לסיכוני אשראי מצד משקי הבית, במיוחד אם מגמת הגידול תימשך – בין היתר כתוצאה מהרפורמה שנערכת בעקבות החוק להגברת התחרות ולצמצום הריכוזיות בשוק הבנקאות בישראל. רפורמה זו כוללת כמה צעדים שנועדו להגביר את התחרות בשוק האשראי, והיא צפויה לשנות את מבנה השוק ועשויה להגדיל באופן משמעותי את האשראי למשקי הבית, ובהתאם לכך – את החזרי החוב.

מרווחי התשואות של האג"ח התאגידיות המשיכו לרדת והגיעו לרמות שפל, על רקע הנזילות הגבוהה בשווקים והחיפוש אחר תשואה. כמו כן חל גידול משמעותי בהיקף הנפקות האג"ח, וקרנות הנאמנות רשמו צבירות משמעותיות והגדילו את הנתח שהן מחזיקות בשוק האג"ח. מחיריהן הגבוהים של האג"ח התאגידיות מגדילים את חשיפתה של המערכת הפיננסית להיפוך מגמה שמלוּוה בירידת מחירים חדה. תרחיש שיביא להיפוך המגמה במחירי האג"ח התאגידיות יפחית גם את מחירי המניות.

היבוא והמכירה של כלי רכב חדשים צמחו במהירות, וסוגיית המימון של רכישתם משכה השנה תשומת לב רבה הן עקב חשיפתם של משקי הבית לענף זה והן עקב חשיפתו של המגזר העסקי. החל משנת 2008 עלה שיעור המכוניות שרכשו לקוחות פרטיים על חשבון שיעור המכוניות שרכשו תאגידים וחברות השכרה, והדבר הסיט את מימון הפעילות הזו מהאשראי העסקי אל האשראי למשקי הבית; משקי הבית לעִתים ממנפים עצמם דרך הלוואות בנקאיות או חוץ-בנקאיות (כולל מהחברות בענף) כדי לממן את הרכישה. אולם לקשיים בענף זה יש רק מידה מוגבלת של השפעה ישירה והוא אינו מהווה סיכון יציבותי לכלל המערכת הפיננסית, אף שבשנת 2016 נוצרה חשיפה בלתי זניחה אליו, במיוחד בחברות כרטיסי האשראי אך גם במערכת הבנקאית ובגופים המוסדיים. סך החשיפה של המערכת הפיננסית לתחום אשראי זה הסתכם ברבעון השלישי של 2016 ב-39 מיליארדי שקלים. יש כאן סממנים של בועת אשראי לשוק הרכב בפרט ובכלל לשוק הצרכני – אנשים חיים על הלוואת, השאלה אם זה ימשיך להתגלגל ולתפוח, או שיעצור בבום. בועות, וזו הבעיה, נוטות להתנפח ממדים לא רציונליים ואף אחד לא באמת יודע מה תהיה הסיכה שתפוצץ את הבלון ומתי זה יקרה.

משרד הבינוי מקים אגף מיוחד לאוכלוסייה החרדית;  הצפי – 200 אלף דירות לחרדים בעשרים השנים הבאות

משרד הבינוי והשיכון הקים אגף שיטפל בתחום הדיור לאוכלוסייה החרדית, וזאת בהמשך להחלטה מאוגוסט 2016 להקים עד שנת 2018 – 34.5 אלף יחידות דיור למגזר החרדי.

על פי אנשי משרד הבינוי והשיכון  האגף ירכז את כלל פתרונות הדיור לחברה החרדית וההחלטה על הקמתו נבעה מתחזית הדיור הצפויה במגזר. התחזית  ארוכת הטווח היא כי תוך שני עשורים יידרשו  200 אלף יחידות דיור עבור המגזר החרדי.

כך או אחרת,  האגף החדש שעתיד לטפל במציאת פתרונות דיור לחרדים החל לפעול החודש ובראשו עומדת אילנית אלפי. האגף כפוף למנהל מחלקת אוכלוסיות ומרקם. אלפי, הנדסאית בניין בהכשרתה  עובדת במשרד הבינוי והשיכון זה 25 שנה. בעבר שימשה בתפקידים רבים באגף התכנון, התקשרויות מכרזים והעברות כספים לרשויות וחברות.

שר הבינוי והשיכון יואב גלנט אמר במקביל להודעה על הקמת האגף –  "עם כניסתי לתפקיד שר הבינוי והשיכון, נחשפתי למצוקת הדיור הקיימת בחברה החרדית, אשר דרשה גיבוש תכנית אסטרטגית ארוכת טווח. לאחר בחינת הנושא והצגתו בפני ממשלת ישראל הוחלט על הקמת אגף ייעודי במשרד לנושא החרדים. תכנית הדיור למגזר החרדי תסייע לאוכלוסייה החרדית בטווח הזמן הקצר כמו גם בראייה ארוכת שנים. האוכלוסייה החרדית הינה חלק בלתי נפרד מהחברה הישראלית וממרקם החיים במדינה, ומשום כך מחובתנו להבטיח כי גם אוכלוסייה זו תזכה לפתרונות דיור הולמים, ברי השגה, התואמים ומתוכננים על פי אורח החיים החרדי".

זכאי מחיר למשתכן מחולקים לשניים –  מי שנרשם עד המועד שנקבע בספטמבר (שנה שעברה) נכנס לסדרה א', ומי שנרשם מאותה הנקודה והלאה נכנס לסדרה ב', מדובר על  60 אלף זכאים בסדרה א' ועוד סביב 30 אלף זכאים בסדרה ב'.

קיים הבדל גדול בין שתי הקבוצות –  זכאי סדרה א' הם בעצם הזכאים המועדפים. הם קיבלו עדיפות לגשת לכל ההגרלות שפורסמו עד כה, בגלל שהם נרשמו ראשונים, וחייבים להודות שיש בזה היגיון.  גם בהגרלה הגדולה של 15 אלף הדירות שתיסגר בחודש הבא, רק זכאי סדרה א' יכולים להשתתף – הרעיון של האוצר בחלוקה הזו, היה לגמור את המנה הראשונה – לאתר להם דירות ואז להתחיל במנה השנייה, כשעל הדרך רצו באוצר שהזכאים ירוצו להירשם.

הבעיה – קבוצה ב' מרגישים לא נוח עם המצב. הם אפילו לא יודעים כמה זמן הם ייאלצו לחכות עד שיוכלו לגשת למכרזים על דירות.

 אז נכון – הם אולי יכלו להירשם מוקדם, רק שזה לא "תופס" לכולם – יש כאלו שנכנסו להגדרה של התוכנית רק בזמן האחרון, למה הם צריכים לסבול? הקריטריונים של הזכאות למחיר למשתכן כללו  בין היתר שני דברים – כדי להוציא תעודת זכאות צריך להיות זוג נשוי או ידוע בציבור וכן שבמידה ומדובר ברווק אז הוא או היא צריכים להיות מעל גיל 35. התוכנית רצה עוד מעט שנתיים, ובזמן הזה, אנשים מתחתנים, אנשים עוברים את רף הגיל – 35, והופכים לזכאים. הם לא אשמים שדוחים אותם לשלב ב' – לסוף התור.

אז האמת היא איפשהו באמצע. צריך לתת עדיפות לקבוצה א', אבל לא לקפח יותר מדי את קבוצה ב'. זכאי סדרה ב' אמנם קיבלו זכאות, אבל לא קיבלו מספיק הזדמנות להשתתף בהגרלות, לפחות לא בינתיים. הזכאים האלו (ב') יכולים לגשת להגרלות של מחיר מטרה, ופה ושם גם לפרויקטים של  מחיר למשתכן.

אבל, התור שלהם יגיע. הקצב שהאוצר מכוון אליו הוא לסיים את קבוצה א' בתוך שנים ספורות, כשבמקביל כבר יפתחו מכרזים לקבוצה ב'. עד כה זכו למעלה מ-10,000 זוגות צעירים מסדרה א' בדירה, וקרוב ל-50,000 זוגות נוספים  מאותה סדרה א' מחכים להגרלות. אבל זה אמור להיגמר בתוך ככל הנראה, שנתיים. במקביל כן נפתחים מכרזים לסדרה ב' מכרזים אם כי בכמות נמוכה יותר.

לאחרונה (יולי 2017) הסתבר שכבר אי אפשר "לשחק" עם הזכאות – יש רבים (יותר מדי) שנרשמו לכמה מקומות – אחרי הכל מה אכפת להם – זוכים נהדר, מקסימום מבטלים, לא זוכים לא נורא ממשיכים קדימה. הם עשו זאת כדי לנצל את הזכאות שלהם, ואז במקרים לא מעטים אם זכו, הם ביטלו – אבל מעכשיו זה לא יתאפשר. מעכשיו האוצר החליט (במקביל למכרזים הגדולים בהיקף של 15 אלף דירות) שמי שזכה וביטל מאבד את זכותו לבחור ולהתמודד שוב – די הוגן, יש לומר, וזה יצמצם את מספר המציעים ויגדיל את הסיכוןיים לזכות בדירה במחיר למשתכן.

האם אפשר לקחת משכנתא בריבית פריים בלבד? מסתבר שכן, אבל…

מחיר למשתכן – כל מה שצריך לדעת

מחיר למשתכן – איך לוקחים משכנתא

 פיקדון מובנה על סל מניות שוויצריות – בנק דיסקונט מציע פיקדון מובנה על סל מניות שוויצריות. הפיקדון – בשם פיקדון פלוס הוא לשנתיים, וההשקעה בו היא דולרית. ההשקעה בפיקדון מובטחת, כלומר בסוף התקופה הסכום המינימלי שיתקבל יהיה 100% מקרן הפיקדון הנומינלית בדולרים. בנוסף ייתכן אפסייד כתלות בסל המניות השוויצריות – עד 32%.

בעידן של ריבית אפסית הפיקדון הזה יכול להיות מעניין, אם כי צריך לזכור שההבטחה לקרן הפיקדון מחביאה הפסד נומינלי – הדולר יכול לרדת, וכן מדובר בהפסד ריאלי (באם לא תהיה תשואה על הפיקדון), כלומר המשקיעים יכלו לקבל תשואה באפיקים אחרים . נכון תשואה נמוכה, ובכל זאת תשואה מסוימת.

הפיקדון פתוח להפקדות מיום 13 ביוני ועד 3 ביולי (שעה 12:00). תחילת הפיקדון ב-5 ביולי, ופירעון הפיקדון ב-9 ביולי 2019.

ואיך מקבלים תשואה/ אפסייד? לצורך כך נקבע חסך – עלייה של 32% או יותר בשער הסגירה היומי למניה ביחס לשער הבסיסי (שער המניה ב-3 ביולי). אם מניה לא נגעה בחסם (כל יום ייבדק השער סגירה ביחס לשער הבסיסי) אזי  התשואה תחושב כשער הקובע חלקי השער הבסיסי פחות 1, כלומר אם לא נוגעים בכלל בחסם, תילקח התשואה של המניה – חיובית או שלילית.

אם המניה נגעה בחסם – לוקחים 6% לכל תקופת הפיקדון. שיעור השינוי של סל המניות יהיה סכום המכפלות של משקל כל מניה בשיעור השינוי של המניה.

המניות בסל – נסטלה, GIVAUDAN , רוש, נוברטיס, ABB , KUEHNE, UBS, קרדיט סוויס, LAFARGEHOLCIM, GEBRRIT.

בדיסקונט מפרטים על המניות בסל"Nestle –  החברה מייצרת ומשווקת מוצרי מזון ארוז ומשקאות ומחזיקה במגוון מותגים בעלי שם גלובלי מובילם.

"  SA Givaudan  החברה מייצרת, ומשווקת תמציות מזון טבעיות וסינטטיות לתעשיות המזון והקוסמטיקה הגלובליות

"  AG Holding Roche  החברה מפתחת ומשווקת, תרופות, חיסונים ומכשור רפואי, וכן מוצרי ושירותי אבחון רפואי. AG Novartis    החברה מפתחת ומשווקת תרופות למגוון מחלות וכן מוצרי צריכה רפואיים לענף הבריאות הגלובלי.  ABB  החברה מספקת מוצרים ושירותים בתחומי מערכות חשמל, כוח ואנרגיה, אוטומציה ורובוטיקה

" Intl Nagel + Kuehne החברה מספקת שירותים לוגיסטיים, מחסנים ושינוע סחורות בים, יבשה וברכבות Group UBS.  קבוצת הפיננסים מספקת שירותי בנקאות והשקעות ללקוחות פרטיים, תאגידים ומוסדיים.  Group Suisse Credit  קבוצת הפיננסים הגלובלית מספקת שירותי בנקאות פרטית, השקעות וניהול נכסים

"  LafargeHolcim  החברה מספקת חומרי גלם ובטון לתעשיית הבנייה וכן שירותים הנדסיים בתחום התשתיות"

עוד מסבירים בדיסקונט – "סל מניות שוויץ – כלכלת שוויץ היא התשיעית בגודלה באירופה, והיא מחזיקה במעמד מוביל בתעשיות מרכזיות מובילות כגון מזון ארוז, שוקולד, בריאות, תעשיה ופיננסים. כלכלת שוויץ נחשבת לאחת החזקות והיציבות ביותר באירופה, הן בזכות העושר היחסי במונחי תוצר לנפש, אבטלה נמוכה ויחס חוב /תוצר נמוך, והן במונחי מעמדה התחרותי המוביל בתחומים מרכזיים0 אחד ממדדי המניות המובילים בשוויץ, הוא ה- Index Leader Swiss הכולל את 30 החברות הסחירות והגדולות ביותר בשוויץ.

"בחירת המניות – לשם יצירת החשיפה לשוק המניות השוויצרי, בחרנו 10 מניות של חברות בולטות, ומובילות במשקל שווה . המניות שנבחרו נכללות במדד הייחוס – Index Leader 0Swiss ההיגיון מאחורי בחירת המניות, היה לשלב בין חברות ערך וצמיחה גדולות יחסית, בפיזור ענפי נרחב, המבטאות האלוקציה הסקטוריאלית של המדד השוויצרי . יש לציין כי המניות נבחרו עפ"י שעריהן בבורסת שוויץ, אולם המוצר הנוכחי הינו דולרי ואינו במטבע המקומי, פרנק שוויצרי

" קורלציה ומדד ייחוס – 10 המניות שנבחרו אינן בהכרח מומלצות להשקעה, אלא כאלו ששילובן יחד אפשר קורלציה גבוהה יחסית למדד הייחוס – Index Leader Swiss 0SLI מבדיקה שערכנו עולה, כי הקורלציה בין סל 10 המניות במשקל שווה, למדד הייחוס עמדה על 0.93 בשנתיים האחרונות. תחזיות בלומברג למדד הייחוס – עפ"י בלומברג, מדד הייחוס ממנו נבחרו המניות, נסחר במכפיל רווח חזוי – 17.5 לרווחים החזויים בשנת 2017 ו- 15.7 לרווחים החזויים בשנת 2018 ,ותשואת הדיבידנד שחולקה בשנת  2016עמדה על כ-3%". אגב, חשוב מאוד להדגיש כי המשקיעים בפיקדון הזה לא מקבלים את תשואת הדיבידנד!

מדד שכר דירה עלה בחודש מאי ב-0.2%; מדד מחירי הדיור ירד ב-0.3%; מדד מחירי הדירות עלה ב-0.5%

מדד שכר דירה עלה בחודש מאי ב-0.2%; מדד מחירי הדיור ירד ב-0.3% ומדד שירותי דיור בבעלות הדיירים ירד ב-0.4%. מדד שכר הדירה מבטא שכר דירה בחוזים חדשים, מדד שירותי דירות בבעלות מבטא שכר דירה בחוזים קיימים, ומדד הדיור מבטא את כל העלות של דיור.

מה הבדל בין מדד הדיור למדד מחירי הדירות? 

שירותי דיור בבעלות הדיירים –  במדד שירותי דיור בבעלות הדיירים בחודש מאי 2017, נרשמה ירידה בהשוואה לחודש אפריל 2017. ירידה זו מבטאת את השינויים במחירי שכר דירה שנקבעו בחוזים שנחתמו בחודשים אפריל 2017 – מאי 2017, לעומת חוזים שנחתמו בחודשים מרץ 2017 – אפריל 2017.

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת במקביל למדדים אלו גם אינדיקטורים נוספים בשוק הדיור שאינם נכללים במדד המחירים לצרכן, לרבות את מדד מחירי דירות.

מהשוואת העסקאות שבוצעו בחודשים מרץ 2017 – אפריל 2017, לעומת העסקאות שבוצעו בחודשים פברואר 2017 – מרץ 2017, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-0.5%. עליה זו מבטאת את שינוי המחירים בניכוי שינויי האיכות בתמהיל ובסוג הדירות. יודגש שבחודש אפריל חל חג הפסח עם מספר מועט של ימי עסקים בהשוואה לחודשים ללא חגים, לכן מספר העסקאות שדווחו היה נמוך בהשוואה לחודש הקודם. לפיכך, הנתון אינו סופי מאחר שקיימות עסקאות נוספות שבוצעו בתקופה זו וטרם דווחו. מהשוואת העסקאות מרץ 2017 – אפריל 2017, לעומת מרץ 2016 – אפריל 2016, עלו המחירים ב-4.4%. מהשוואת העסקאות פברואר 2017 – מרץ 2017, לעומת פברואר 2016 – מרץ 2016, עלו המחירים ב-5.2%.

תחזוקת הדירה – מדד מחירי תחזוקת הדירה עלה ב-0.2%. התייקרו במיוחד: שירותי צביעה וסיוד (ב-3.0%), חומרי כביסה, ניקוי והדברה (ב-1.9%), ונפט וסולר לחימום הדירה (באחוז אחד).

ריהוט וציוד לבית – מדד מחירי ריהוט וציוד לבית עלה ב-0.2%. התייקרו במיוחד: מפות ומפיות (ב-6.2%), צלחות (ב-6.0%), שידות (ב-4.4%), אגרטל (ב-3.6%), מאוורר (ב-3.3%), מראות, שעונים ומסגרות (ב-2.8%), שולחנות, כסאות ופינות אוכל (ב-2.6%), ריהוט לגן ולמרפסת (ב-2.3%), סכו"ם (ב-2.0%), מקפיא (ב-1.4%), כלי בישול ואפיה (ב-1.4%), כלי עזר למטבח (ב-1.3%) וספלים וכוסות (ב-1.1%).

הוזלו במיוחד: נרות ומפיצי ריח (ב-6.1%), כלי מיטה ומגבות (ב-4.6%), כלים שונים לניקיון ותחזוקת הבית (ב-2.5%), אהילים, נברשות ומנורות שולחן (ב-1.8%), כלים חד פעמיים (ב-1.6%), פרחים וצמחים (ב-1.4%) ומקרר (ב-1.2%).