רוצים משכנתא גבוהה מ-75% מערך הדירה? בנק ישראל מגביל: 75% לדירה יחידה, 70% למשפרי דיור, 50% למשקיעים. מי שאין לו את ההון מוצא דרכים אחרות — הלוואה מול חיסכון פנסיוני או הלוואה לכל מטרה — ומשלם על זה ביוקר. ככה זה עובד. אפשר לחשב במחשבון מחירי הדירות ולהרחיב במדריך המשכנתא.

ב-2011 בנק ישראל הקשיח את התנאים ללקיחת משכנתאות. התקרות כעת: 75% דירה יחידה, 70% משפרי דיור, 50% משקיעים. 75% הוא לא התקרה היחידה, וזה לא "לפני חמש שנים". ללווים צעירים (זוגות צעירים) זה לא עניין פשוט לגייס הון של 25% לדירה יחידה. על דירה ממוצעת סביב 2.4 מיליון זה כ-600 אלף שקל, לא "מאות אלפים בודדים" בכל מקום (תלוי כמובן במיקום הנכס). אבל, כצפוי – יש דרכים אחרות להשיג את המימון. בנק ישראל סגר פרצה אחת, אבל יצר בעצם פרצות נוספות, שרק מרעות את המצב. הלווים (רוכשי הדירות) יקבלו את המימון בדרכים אחרות, אבל בתנאים גרועים יותר – הם יפגעו מכך (וזו לא היתה כוונתו של בנק ישראל) ומנגד החברות המממנות (בתי השקעות שנכנסים לתחום ההלוואות, חברות כרטיסי האשראי ועוד) ירוויחו מכך ובגדול. אז על מי מגן בנק ישראל? ועל מי הוא אמור לשמור? ואיך זה שבסוף המהלך שלו (וזה לא פעם ראשונה) יוצר בשטח את התוצאה ההפוכה? את השאלות האלו צריך להפנות לבנק ישראל. אנחנו כאן להמחיש ולהציג את השיטה.

איך השיטה עובדת?

זה עובד כך – לזוג הצעיר אין את המימון הנדרש, הוא יכול לשעבד את העתיד שלו. מה זאת אומרת? הוא יכול כנגד החיסכונות הפנסיונים שלו (של בני הזוג) לקבל מימון, סוג של הלוואת גישור (מן הסתם בעלויות גבוהות יותר ממשכנתא רגילה). לרוב אפשר לקבל עד כ-30% מערך החיסכון הפנסיוני (קרנות השתלמות, קופות גמל, ביטוח מנהלים) — התנאים נקבעים בגוף שמנהל את הכסף. זאת ועוד – ניתן לקבל מימון גם מול החסכונות הפנסיונים של ההורים. השיטה הזו לא נולדה כאן, היא מגיעה מהעולם הגדול – בארה"ב ובאירופה כספי הפנסיה משועבדים לדירות, מכוניות ולהוצאות שוטפות של האנשים. כאן זה כבר לא חדש, ועדיין זו לא הדרך הרגילה — הריבית מול פנסיה יקרה ממשכנתא, וכעת בנק ישראל 3.25% ופריים 4.75%.

ניתן לקבל מימון גם בתכסיסים אחרים. מסתבר שהלווים יכולים, במקרים מסוימים, לקבל אפילו מימון מלא מערך הנכס. הלווים פשוט מבקשים מהבנק המסחרי (לא הבנק למשכנתאות) הלוואה לכל מטרה. הבנקים, במקרים רבים נותנים הלוואה כזו – לרכישת רכב, לחתונה, לבר מצווה, ובכלל – לא תמיד צריך סיבה.. ההלוואה הזו אמנם בריבית גבוה יחסית, אבל ללווים לא ממש אכפת, כי ההלוואה הזו משמשת אותם כהון עצמי כשהם באים לקבל משכנתא, בדיוק כמו שההלוואה כנגד החיסכון הפנסיוני משמשת אותם כהון עצמי. בבנק למשכנתאות לא יודעים או שלא משנה להם איך הגיע ההון העצמי, העיקר שמקבלי המשכנתא באים עם 25% מערך הדירה (על פי מגבלות בנק ישראל: 75% דירה יחידה, 70% משפרי דיור, 50% משקיעים (לא "תקנות חדשות")), וכך למעשה המימון האפקטיבי במצבים האלו יכול להיות גבוה בהרבה מ-75%, אפילו 100%.

המצב הזה עלול לגרום לצרות גדולות – הריבית על ההלוואה מהבנק (הלוואה לכל מטרה) גבוה מאוד והריבית מול החיסכון הפנסיוני גבוה מהריבית על המשכנתאות. יכולת ההחזר של הלווים שנשענה על "כאילו" הון עצמי היא לא באמת מה שהם סיפרו לבנק למשכנתאות, הם הרי צריכים להחזיר הלוואה לבנק המסחרי (או לגוף אחר – חברת כרטיסי אשראי, בית השקעות/ חברת ייעוץ משכנתאות ועוד) ולכן זה מערער את כל התקציב המשפחתי. מעבר לכך, מחיר הדירה עלול לרדת ואז המשכנתא וההלוואה עלולות להסתכם בסכום העולה על ערך הדירה. התהליך זה מפחיד בעיקר בגלל שהוא אפשרי, בעיקר בגלל שראינו את הסרט הרע הזה בשוק האמריקאי (משבר הסאבפריים). למה אנחנו צריכים את זה כאן? למה אף אחד לא עוצר את זה? מאז רפורמת 2022 האישור העקרוני בשלושה סלים אחידים וסל מותאם — ההשוואה ברורה יותר, הפרצה מול הלוואת השלמה לא נסגרה.

עוד בנושא: הבנק מסרב לתת לכם משכנתא? ההון העצמי לא מספיק? -המדריך המלא למשכנתא חוץ בנקאית, משכנתא לרווקים – איך לוקחים משכנתא? האם יש הטבות? איך הבנקים מתייחסים לרווקים?.

מחשבון משכנתא

מחשבון משכנתא – לחישוב ההחזר שלכם בהינתן תקופת ההלוואה, הריבית וסכום ההלוואה. המחשבון דינמי ומודולרי – תוכלו לשנות את המשתנים ולקבל בהתאמה את ההחזר הרצוי/ המתאים לכם.

מימון מעל תקרת הבנק: הסיכונים בהלוואה הנוספת

כשהמשכנתא מוגבלת בשיעור המימון, חלק מהלווים לוקחים הלוואה נוספת כדי להשלים את ההון העצמי. הלוואה כזו היא לרוב קצרה ויקרה יותר מהמשכנתא.

השילוב של משכנתא והלוואה נוספת מגדיל את ההחזר החודשי בשנים הראשונות, בדיוק כשההוצאות על הדירה החדשה גבוהות.

לפני שלוקחים הלוואה כזו כדאי לחשב אם ההחזר הכולל עומד ביכולת של משק הבית גם בתרחיש של עליית ריבית.

חשוב לזכור שמימון גבוה מגדיל גם את סכום הריבית הכולל, ולא רק את ההחזר החודשי, לאורך כל חיי ההלוואה.

דוגמה: נניח שחסרים 150,000 שקל להון העצמי, והם נלקחים בהלוואה ל-7 שנים בריבית של 7%. ההחזר החודשי כ-2,260 שקל, מעבר להחזר המשכנתא. אם ההחזר על המשכנתא 5,000 שקל, ההחזר הכולל 7,260 שקל בחודש לשבע שנים.

הצעדים המומלצים:

1. לחשב את ההחזר הכולל.
2. לבדוק את הריבית על ההלוואה הנוספת.
3. לבדוק אם אפשר לדחות את הקנייה ולחסוך.
4. לבנות תרחיש של עליית ריבית.
5. לקבל ייעוץ לפני חתימה.

האם הלוואה מהמשפחה עדיפה?

היא עשויה להיות זולה, אבל כדאי לתעד אותה בכתב.

האם הבנק יודע על ההלוואה הנוספת?

הבנק בודק את ההתחייבויות של הלווה.

מה אם ההכנסה יורדת?

ההחזר הגבוה עלול להפוך לבעיה. כדאי לשמור כרית ביטחון.

כדי לבחון את הנושא "מימון מעל תקרת הבנק: הסיכונים בהלוואה הנוספת" לפי הנתונים האישיים, אפשר להיעזר במחשבון סכום משכנתא ובנוסף מחשבון הלוואה.

---

עדכונים: 24.10.2026 – נוספו הרחבה, דוגמה מספרית, שאלות ותשובות, רשימת צעדים וקישור פנימי.