דוחות הפנסיה מורכבים ככל שיהיו, בלתי קריאים ככל שיהיו, הם לא דבר שכדאי לדלג עליו – זה העתיד הכלכלי שלכם. כדאי ושווה להשקיע כמה דקות טובות בדוח הזה, ואנו כאן במעין מדריך הזה, מנסים למקד אתכם בשורות העיקריות של הדוח, ובמילים פשוטות – איפה הכסף?

הנתון הראשון בדוח – תחזית קצבה צפויה

התחזית הזו מבטאת כמה כסף אתם תקבלו בכל חודש בתקופת הפרישה. בנתון הזה גלומות כמה הנחות. ראשית, מדובר בקצבה הצפויה בהינתן החיסכון הקיים, ובמילים שפוטות – כמה כסף יהיה לכם בכל חודש לאחר הפרישה, אבל תחת הערך הקיים בחיסכון וללא התייחסות להפקדות עתידיות. עם המשך ההפקדות, סכום החיסכון צפוי לגדול ולכן קצבת הפנסיה צפויה גם כן לגדול.

צריך לבדוק בדוח מהו גיל הפרישה; מסתבר שיש תוכניות עם גיל פירשה שונה, והגיל הוא פרמטר חשוב בחישוב הקצבה.  

נתון שני חשוב הוא מה יתרת החיסכון הפנסיוני

יתרת החיסכון מבטאת הלכה למעשה כמה כסף צברתם מאז שהתחלת לחסוך ועד למועד דוח הפנסיה. הסכום המפורט בדוח מוצג כסכום ברוטו לפני מיסים עתידיים (לפני ניכוי מס). בתוכניות שנפתחו כתוכניות הוניות ניתן לראות בדוח הפנסיה הפרדה בין חיסכון הוני שנצבר עד 2007 ובין חיסכון הנצבר מ-2008 תחת קצבה לא משלמת.

בהקשר סכום החיסכון מומלץ לבדוק כמה היתה יתרת הפתיחה בתחילת השנה וכמה יש בסוף השנה וכן לבדוק האם יתרת הפתיחה, היא אכן מה שמופיע בדוח של השנה שעברה כיתרת החיסכון.

נתון שלישי – תשואה ודמי הניהול

נתונים קריטיים בדוח הפנסיה הם התשואה ודמי הניהול; אחרי הכל, אנחנו מפקידים באופן שוטף לפנסיה, מנהלי הגוף הפנסיוני משקיעים את הכסף, והנה המבחן שלהם – כמה הם הרוויחו, או הפסידו, בקיצור מה התשואה על ההשקעה?

אתם צריכים לבדוק האם התשואה שמופיעה סבירה בהינתן האלטרנטיבות, האם התוכנית שלכם סולידית מדי, או ההיפך – מסוכנת מדי (ויש לבחון זאת ביחס לגיל ולרמת הסיכון הנדרשת). יש לשקול, במידה ואתם מעוניינים ובמידה ורמת הסיכון מתאימה לכם, לעבור למסלולים שונים. צריך לזכור שככלל, ככל שמתקרבים לגיל פרישה, המגמה היא להפחית את ההשקעות בנכסי סיכון, ולהפוך את התיק לסולידי יותר.

נתוני התשואה שמופיעים בדוח מתחלקים לשניים – התשואה הפרטית והתשואה הממוצעת. התשואה הפרטית היא התשואה הספציפית על התיק שלכם, בהתחשב בהפקדות השוטפות שלכם (מועדם והיקפם),  התשואה הממוצעת / תשואה רגילה היא התשואה שהניבה התוכנית בלי קשר להפקדות ספציפיות.

לצד נתוני התשואה חשוב מאוד לראות כמה אתם משלמים לגוף המנהל. בסעיף דמי הניהול שבדוח רואים את שיעור דמי הניהול, וחשוב לבדוק אם דמי הניהול שבדוח הם כפי שסיכמתם עם הגוף המנהל/ חברת הביטוח.  שיעור דמי הניהול המרבי בקרנות הפנסיה הוא 6% על ההפקדות החודשיות ועד 0.5% על הסכום שבחיסכון.

נתון רביעי – הביטוח

מידע חשוב נוסף שמפורט בדוח הוא  ביטוח למקרה מוות או אובדן כושר עבודה. אתם צריכים לדעת  איזו פנסיה תשולם לשירים במקרה של אובדן כושר עבודה / נכות או מוות בטרם עת, ונתון זה מפורט בדוח כשבפועל, ברוב קרנות הפנסיה יש מסלולי ביטוח שונים ואפשר להגדיל או להקטין את הכיסוי לאבדן כושר עבודה ולשאירים. רצוי לוודא שמדובר בכיסוי סביר  יחסית לרמת השכר. מקובל על ביטוח שמכסה 75% מהשכר במקרה של אובדן כושר עבודה; 60% לאלמנה ו-%30 ליתום במקרה של מוות.  כיסוי מוגדל מכך, עולה פרמיה ביטוחית ומומלץ להתייעץ גם בעניין זה. יודגש, כי הנתון המופיע בדוח הפנסיה הוא פיצוי חודשי, אך בפועל, גובה הפיצוי וקביעת הזכאות נקבעים בזמן אמת והסכום עשוי להיות שונה. גובה הפיצוי הוא ברוטו.

נתון חמישי – היקף ההפקדות השנתיות

חשוב לבדוק בדוח הפנסיה שאכן הפקידו לנו את הסכומים מדי חודש בסכום המתאים. בדו"ח מוצגות  ההפקדות שבוצעו מפברואר בשנה המדווחת ועד ינואר בשנה שאחריה, לכן, כדי לראות את 12 ההפקדות שבוצעו בשנה המדווחת יש לאתר בדוח את 11 ההפקדות של השנה הנוכחית ולחזור לדוח של שנה שעברה ולראות בו את ההפקדה לחודש ינואר. 

הריבית על המשכנתא בחודש מרץ 2013 ממשיכה לרדת. כולם אמנם מדברים על כך שצריך להילחם במחירי הדיור שהולכים ועולים, אבל כל עוד הריבית ברצפה, הנהירה אל המשכנתאות, והביקוש לדירות ככל הנראה לא יעצרו.

ריבית המשכנתא השנתית הממוצעת במסלול הצמוד למדד  בחודש מרץ 2013 עומדת על  2.27%, בעוד שבחודש הקודם  (פברואר) היא עמדה על  2.31% ובחודש ינואר  היא עמדה על 2.34%. בחודש מרץ 2012 עמדה ריבית המשכנתא הצמודה הממוצעת על 2.91%.

מגמת הירידה בריבית המשכנתא,  כפי שעולה מהנתונים שמפרסם בנק ישראל, מתואמת כצפוי עם ריבית בנק ישראל שירדה בשנתיים האחרונות בשיעור חד וגרמה בין היתר לירידה הדרמטית בריבית המשכנתא. ריבית בנק ישראל, נזכיר, עומדת על 1.75%, והכלכלנים סבורים שהיא תמשיך לרדת, אם כי בשיעור מתון. עם זאת, לאור הממשלה החדשה וכוונתה להילחם במחירי הדירות, עשויה להיות הפתעה בכיוון הריבית. נחכה ונראה.  על כל פנים, בשיעור הריבית הנוכחית הנהירה לעבר המשכנתאות והביקושים לדירות די ברורה – עלות המימון מאוד נמוכה ולמעשה, בנק ישראל דרך מכשיר הריבית הוא זה שגורם לביקושים בשוק הדירות. בבנק ישראל מדגישים אמנם שהם עם היד על הדופק, ושאין קשר ישיר חזק בין הריבית לבין הביקוש לדירות ושיש לטפל בצד ההיצע (היצע הדירות הכולל – דרך הגברת הבנייה), אבל בפועל, עמישראל רואה מימון זול ורץ לקנות דירות.

הריבית משכנתא הצמודה הממוצעת – 2.27%, משקללת את הריביות על פני כל טווחי הזמן. הריבית הזו רלבנטית למשכנתאות שנלקחו עד סוף החודש (סוף חודש מרץ), והיא מחושבת בפועל (נכנסת לתוקף) החל מ-11 באפריל.

השינוי בריבית הצמודה למדד על הלוואות משכנתא בחודש מרץ לתקופות השונות לא תמיד  היה לכיוון מטה. הריבית על משכנתא לתקופה של עד 5 שנים ירדה במרץ ל-2.22% לעומת 2.27% בחודש פברואר (בינואר עמדה הריבית משכנתא על 2.3% ובדצמבר על 2.37%). אך הריבית משכנתא הצמודה למרץ לתקופה שבין 5 ל-10 שנים עלתה ל-2.04% לעומת 2.01% בחודש פברואר (בינואר היתה הריבית – 2.04% בדצמבר – 2.13%). למרות העלייה בריבית בחודש מרץ,  הריבית לתקופה הזו (5 עד 10 שנים) היא הריבית הזולה ביותר במערכת, בין היתר לאור זמינות ההלוואות לתקופה זו.

הריבית הצמודה על משכנתאות מעל 10 שנים ועד 15 שנים עומדת בחודש מרץ 2013 על 2.3%, קרוב מאוד לריבית החודש הקודם –  2.29% (בינואר – 2.31% ובדצמבר 2012 – 2.4%). הריבית הצמודה על משכנתאות מעל 15 שנים ועד 20 שנים עומדת על 2.8%, עלייה אפילו משמעותית יחסית לעומת החודש הקודם שבו עמדה הריבית לטווח זה על 2.7% (בינואר עמדה הריבית לטווח זה על  2.81% ובדצמבר אשתקד עמדה הריבית על 2.96%). הריבית הצמודה על משכנתאות מעל 20 שנים ועד 25 שנים עומדת במרץ 2013 על 3.29%, לעומת 3.26% בחודש פברואר 2012 ולעומת  3.29% בינואר ו-3.48% בדצמבר 2012; הריבית הצמודה על משכנתאות מעל 25 שנים ועד 30 שנים עומדת במרץ 2013 על 3.43% לעומת ריבית משכנתא בשיעור של 3.42% בחודש פברואר, 3.48% בינואר ו-3.72% בחודש דצמבר. בפועל, לרוב ככל שהמשכנתא נלקחת לתקופה ארוכה יותר כך גם הריבית גבוה יותר וזה מיוחס לשני גורמים  –  המלווים ובעיקר הבנקים מבקשים תשואה גבוה יותר להלוואות ארוכות כדי לגלם את הסיכון הגדל (זמן ממושך יותר משמעו עבר המלווים סיכון גדול יותר); ומעבר לכך, השוק להלוואות/ משכנתאות בטווחים ארוכים, קטן יותר מאשר שוק ההלוואות/ המשכנתאות/ האג"ח לטווחים קצרים ובינוניים (אין כיום אגרות חוב לטווחים מאוד ארוכים; אין מכשירי חוב לטווחים ארוכים) וככל שהשוק קטן יותר, המחיר בו גבוה יותר. סיבות אלו גורמות להלוואות לטווח ארוך להיות יקרות יותר, אך כאמור מדובר על רוב התקופות, לא תמיד תקופה ארוכה יותר משמעה ריבית גבוה יותר ולראייה – הריבית הנמוכה ביותר כאמור היא במשכנתאות בטווח של 5 עד 10 שנים ולא במשכנתאות ל-5 שנים, וזה נובע בעיקר משכלולו של השוק בטווחים הבינוניים (5 עד 10 שנים) ומהכמות הגדולה יחסית של מכשירי חוב שונים בטווחים אלו.

במקביל לפרסום הריבית על המשכנתאות הצמודות, מפרסם בנק ישראל  את הריבית הלא צמודה על משכנתאות במסלול השקלי.

החל מחודש מרץ (זה הדיווח הראשון) בנק ישראל מפרסם את שיעורי הריבית הממוצעים על הלוואות לדיור במיגזר השיקלי הלא צמוד  לפי תקופות לפירעון ולא רק כנתון ממוצע. שיעור הריבית יתפרסם בתכיפות חודשית, והוא מחושב כריבית האפקטיבית (על בסיס שנתי) המחושבת כממוצע משוקלל של הריבית על ההלוואות החדשות, המשלימות והלא משלימות, שנתנו התאגידים הבנקאיים במהלך החודש – בריבית קבועה ובריבית משתנה – לשם רכישת דירת מגורים, או במשכון דירת מגורים. יש לשים לב, עד כה הריבית הלא צמודה התייחסה לקבועה בלבד, ואילו מעתה יש התייחסות גם לריבית המשתנה.

הריבית הלא צמודה למשכנתאות שנלקחו עד סוף חודש מרץ 2013  (תוקף הריבית 11 באפריל) היא בממוצע 3.5% (שוב יודגש – שקלול של ריבית קבועה ומשתנה – הריבית הקבועה גבוה יותר, המשתנה משפיעה כלפי מטה על הממוצע). בהתייחסות לתקופות ההלוואה, ניתן לראות כי הריבית הממוצעת על משכנתאות שקליות לא צמודות עד שנה היא 2.93%; הריבית הממוצעת לתקופות של בין שנה ל-5 שנים היא 4.41%, הריבית על הלוואות לא צמודות מעל 5 שנים ועד 10 שנים היא 3.84%; הריבית השקלית הלא צמודה על הלוואות מעל 10 שנים ועד 15 שנים היא 4.35%; הריבית על המשכנתאות לטווח שבין 15 שנים ועד 20 שנה היא 4.84%, והריבית השקלית הממוצעת על משכנתאות לא צמודות לטווח של בין 20 ל-25 שנים היא 5.07%.

חבל, שבנק ישראל לא מוסיף למידע זה, את הנתון  שפרסם בעבר – הריבית השקלית הקבועה הממוצעת, וחבל שהוא לא מספק זאת לצד טווחי זמן שונים. בהינתן המידע על הריבית הקבועה והמשתנה יחדיו, נוצר ערבוב גדול, ואין משמעות אמיתית לממוצע.

למדריך משכנתא – כמה משכנתא לקחת; כמה להחזיר בכל חודש; מה ההבדל בין ריבית משתנה לקבועה ועוד…

המלכודת של הריבית המשתנה – לא לפספס, זה יכול לעלות לכם ביוקר

פרופ' נתן זוסמן, מנהל חטיבת המחקר בבנק ישראל, הרצה בועידת הנדל"ן של העיתון "גלובס". להלן עיקרי דבריו.

פרופ' זוסמן תיאר כיצד בחצי שנה האחרונה התחדשו עליות המחירים בשוק הדיור, בעוד  בקצב עלית שכר הדירה חלה התמתנות. הוא הסביר את ההתפתחויות בשוק הדיור כשילוב של גורמי ביקוש והצע. פרופ' זוסמן הראה תרשים ובו נקודות של שיווי משקל בשוק הדירות למגורים. מהתרשים ניתן לראות, בקירוב, שבין 2003 לבין 2008 היו שינויים בביקוש לדיור בלא שהיו שינויים משמעותיים במחיר הדירות, כלומר, אפשר לומר שלא הייתה בעיית היצע – היצע הדירות היה גמיש לחלוטין. החל מ-2009  הביקוש גדל אך נתקל במגבלות היצע, כאשר ב-2009 ו-2010 עיקר הגידול בעסקאות מעבר לרמה שהייתה ב- 2008 היה של משקיעים – הגורמים הדמוגרפיים המשפיעים על הביקוש לא השתנו. ב-2011 פעלה המחאה החברתית, ככל הנראה,  להורדת הקף הפעילות בשוק, כך שגם קונים וגם מוכרים ישבו על הגדר, מה שבא לידי ביטוי הן בירידת הביקוש והן בירידת ההיצע.  ב-2012  חזרו הביקושים כפי שהיו ב-2010, כאשר הצע הדירות מעט נמוך בהשוואה ל-2010. אם כך, סיכם פרופ' זוסמן, ההתפתחויות בשוק הדיור אינן פשוטות, וניתן לומר שגם גורמי ביקוש, בעיקר של משקיעים,  וגם גורמי הצע חברו להיווצרות המצב הנוכחי בשוק הדיור.

מבחינת הביקוש, זוסמן הסביר שאחד הגורמים שמשפיע על הביקוש לדירות להשקעה הוא ירידת התשואות באפיקי ההשקעה הסולידיים בישראל ובעולם – דירה היא לא רק מקום לגור בו אלא גם נכס להשקעה. פירות ההשקעה הם שכר הדירה, והתשואה שווה לתקבולי שכר הדירה חלקי מחיר הנכס. כאשר תשואות של נכסים חלופיים יורדות, משקיעים נוהרים לשוק הדיור, ועליית מחירי הדירות פועלת להשוואת תשואת הדירה לתשואות האג"ח. בשנים האחרונות  ירדו התשואות ארוכות הטווח הן בארץ והן בעולם, כאשר הריבית המוניטרית של בנק ישראל תורמת לכך באופן חלקי בלבד, היות והתשואות נקבעות בעיקר בשווקים הגלובליים, ותלויות גם במדיניות הבנקים המרכזיים הגדולים בעולם. זוסמן הראה נתונים הממחישים את המתאם בין התשואות ארוכות הטווח לתשואה על החזקת דירה בישראל , ונתונים המראים שהתופעה לא ייחודית לישראל.

לדברי זוסמן, הביקוש של דירות למגורים ולא להשקעה יציב יחסית, ועל כן, ריסון הביקושים של המשקיעים יתרום לירידת מחירים בשוק הדיור. בנק ישראל, בצעד המקרו-יציבותי בו נקט בנובמבר 2012, הגביל את שיעור המימון של המשקיעים.  עם זאת, נדרש סיוע של הממשלה בהקטנת ביקוש לדירות להשקעה, מבלי לפגוע בזוגות הצעירים. סיוע זה יכול ללבוש צורה של מיסוי של השקעה בדיור; נכון להיום, השקעה בדיור אינה ממוסה כמו השקעות בשוק ההון,  ובהינתן שפעילות ההשקעה בדיור מסכנת את יציבות השוק,  אין סיבה לעודדה על פני השקעות אחרות בעת הנוכחית. בהקשר זה יש מגוון של כלים בהם ניתן להשתמש, כמו כלים שישפיעו על רווחי ההון, למשל,  ביטול או הארכת משך הזמן לזכאות מפטור ממס שבח על דירה להשקעה, או כלים שישפיעו על התשואה, בכך שיבטלו, או לפחות יפחיתו, את הפער בין המיסוי על התשואה בשוק ההון לבין התשואה משכר דירה.

בניתוח צד ההיצע, זוסמן התייחס גם לסוגיית המימון בשוק הדיור, והראה נתונים שעל פיהם יתרת ההלוואות לדיור ממשיכה לעלות. הוא הציג אומדנים מתוך עבודת מחקר שמתבצעת בבנק ישראל, על פיהם המינוף של נוטלי המשכנתא ביחס להכנסה שלהם עלה מדרגה,  מכ-30% מההכנסה של משק בית בתחילת שנות ה-2000 לכ-35% היום. על פי אומדנים אלו, גם המינוף במונחי מחיר הדירה (LTV) עלה מכ-35% למעל  50% . התפתחות זאת הובילה לצעדים האחרונים של המפקח על הבנקים, שכן עליית המינוף מגדילה את הסיכונים בתיק ההלוואות של הבנקים. אמנם, בישראל רמות הסיכון לא הגיעו לאלו שבמדינות אחרות, אולם לא יהיה זה נכון להמתין באפס מעשה עד שהסיכון יתממש כפי שקרה בחו"ל.

זוסמן ציין שלמשכנתאות ישנה גם השפעה על  היצע הדירות, היות והן מהוות מקור למימון של פעילות הבניה. סך האשראי לענף המשיך לגדול גם השנה אם כי בקצב נמוך יותר מהשנתיים האחרונות, וגם דוברים מענף הדיור שהשתתפו בכנס ציינו שבעיניהם נושא המימון לקבלנים לא מהווה כרגע בעיה ברמת המערכת כולה. זוסמן הוסיף שקיים מלאי של כ-20,000 דירות לא מכורות.  בהקשר של ההיצע הזכיר פרופ' זוסמן גם את המגמות לגבי כח העבודה בענף: הנתונים שהציג מראים שמספר המועסקים בענף ממשיך לגדול, כאשר בשנים האחרונות עיקר הגידול היה בעובדים פלסטינים וזרים. ברור שהגידול בכח העבודה הזול פותר בטווח המיידי את בעיית ההיצע, אבל,  הוסיף זוסמן, הוא מעכב במידה מסוימת את השיפורים הטכנולוגיים ואת הגדלת הפריון בענף. בכל אופן, אם כך, המגמות הן הצד המימון והן בצד תשומת העבודה מראות על התרחבות, והן יכולות להסביר  לכל היותר באופן חלקי את הנסיגה בהיצע.

פרופ' זוסמן הסביר שאחד ההסברים לירידה בהיצע הוא ירידה בהיקף היתרי הבניה,  שבחלקה נובעת מתהליך התכנון.  כמו כן, ישנה עליה במלאי דירות חדשות לא מכורות –  ייתכן שהדבר נובע מכך שקבלנים לא מציעים דירות למכירה  מתוך תקווה למכרן במחירים גבוהים יותר בעתיד – ובשל כך נגרעות הדירות מההיצע השוטף. זוסמן הראה  שהתהליך מקבלת ההחלטה על בנייה ועד לסיום הבניה  אורך זמן רב – כמעט 13 שנה. נראה שאם צוואר הבקבוק בסוף העשור הקודם היה בשלב התכנון – הרי שלאחר השלמת תכנונם של יותר מ-60,000 יחידות דיור ב 2012, שצוואר הבקבוק היום הוא בשלב קבלת ההיתרים, כלומר, בוועדות המקומיות, בעיקר בגלל מגבלות בהקמת תשתיות התומכות בשכונות למגורים.

ומה בדבר שימוש בריבית בנק ישראל לצינון הביקושים בשוק? פרופ' זוסמן הזכיר שריבית בנק ישראל הינה רק אחד הגורמים המשפיעים על הביקוש לדירות. מאידך, הריבית הנמוכה תומכת בפעילות של כלל המשק, והעלאתה בעת שהעולם עודנו שרוי במשבר, והריביות של בנקים מרכזיים נמצאות בשפל, עשויה לפגוע פגיעה רחבה במשק על ידי פגיעה ביצוא, בהשקעות ובתעסוקה. הפחתת הריבית  אפשרה למשק הישראלי לעבור את המשבר באופן מוצלח. על כן, בבואנו לשקול האם להשתמש בריבית על מנת לטפל בשוק הדיור יש לשקול את כל הנזקים שצעד זה עשוי לגרום.

זוסמן הדגיש שגם אם תועלתה של מדיניות הריבית שננקטה הייתה גדולה, בנק ישראל לא הקל ראש בהשפעותיה החלקיות על שוק הדיור,  ונקט בצעדים מקרו-יציבותיים שנועדו להגן על יציבות הבנקים, ובחלקם גם פעלו להקטנת התמסורת בין ריבית בנק ישראל לביקוש לדיור.

בסיכום דבריו ציין פרופ' זוסמן, שקיימים כלים נוספים שיכולים לטפל בבעיה הדיור – כלים הנמצאים במגרשה של הממשלה: לממשלה יש את הכלים האפקטיביים לרסן את ביקוש הדירות להשקעה על ידי מיסוי פעילות זו. לממשלה יש גם את הכלים להגדלה של הצע הדירות דרך קיצור תהליך קבלת ההיתרים לבניה וייצור מלאי תכנוני לשנים הבאות.

קבוצת הקרנות דש מיטב שנוצרה ממיזוג בין דש למיטב הפכה לגדולה ביותר בשוק קרנות הנאמנות, עם סה"כ כספים מנוהלים בסך 33 מיליארד שקל. הקבוצה החלה במיזוג חלק מהקרנות כשבינתיים דווח כי קרן הנאמנות דש מק"מ תתמזג לתוך קרן דש כספית ללא נע"מ (ניירות ערך מסחריים). במקביל למיזוג  דמי הניהול בקרן הקולטת (דש כספית ללא נע"מ) יועלו ל־0.17% בהשוואה לדמי ניהול של 0.1% בלבד בקרן הנקלטת. למעשה, עד עתה, הקרן הנקלטת סבסדה עד למיזוג את הפער בין דמי הניהול (0.1%) לדמי ההפצה (0.25%). 

אורי אריאל, שר השיכון והבינוי הנכנס אמר בוועידת הנדל"ן של גלובס שהוא פועל להורדת המחירים, אבל זה יהיה תהליך ממושך – "שנת 2013, היא שנה בה תהיה התקדמות, אבל לא תהיה פה ההתקדמות הגדולה שכולם מצפים לה", אמר אריאל, "וזה נובע בגלל 3 סיבות: הבחירות, אין תקציב ועכשיו כולם עמלים על חוק התקציב וחוק ההסדרים שייקחו כמה חודשים קרובים, ועד אז כבר נגיע לסוף השנה. בשנה הזו לא תהיה פריצת דרך, אולם הקמת ועדת שרים לדיור תביא בסופו של דבר לקידום פתרונות, והוזלה יותר משמעותית ב-2014, למרות שכבר השנה עשויה להיות תנודה חיובית שתשפר את המציאות כיום".

אריאל הדגיש במהלך נאומו מספר פעמים שאין תרופת פלא למצב – "הורדת מחירי הדירות לא תהיה בזבנג וגמרנו. אני עדיין ביום לימודים ארוך כדי להבין את הבעיות. אין פטנטים. אי אפשר פשוט לצאת לדרך עם 100 אלף יחידות דיור", הוא אמר והוסיף – "הייאוש זה לא עצה טובה וזה לא מקצוע. יש בעיות בישראל 2013, ברוך השם. תסתכלו פה, צאו החוצה, ולכולן יש גם פתרונות. הפתרונות צריכים להיות משולבים ולהגיע מכלל הגורמים המעורבים בשוק הדיור. זה הדבר הכי חשוב ומרכזי גם בתוך הממשלה, וגם אתכם – הציבור. בסוף, או יותר נכון בהתחלה, הידע וההבנה בבעיות וגם בפתרונות נמצא אצלכם, כי אתם בשטח. אל תשאלו רק שאלות,תביאו גם הצעות לפתרונות. היכולת לקיים שיח ולעשות אותו בצורה רצופה יביא הרבה יותר תועלת מאשר אם כל אחד ינסה לפתור את בעיות בעצמו. המציאות בה אנו נמצאים דורשת תיקון. הדבר הראשוני והבסיסי קיים, וזה הבנה של כולם – מראש הממשלה ועד הקליינטים, הזוגות הצעירים – שיש בעיה רצינית. הדיבורים לפני שנתיים ושלוש על כך שזו 'רק בועה', נגמרו".

" כשאתה בודק למשל דבר שהוא קריטי להתקדמות בתוכניות גדולות, כמו נושא התחבורה, אתה מזהה שלמשרד התחבורה יש תוכנית חומש ויש קריטריונים שמובילים אותו בקביעת התוכנית – עומסים בכבישים. האם יש סינכרון כלשהו בין תוכניות התחבורה לבין תוכניות הבנייה של מדינת ישראל ל-5 השנים הקרובות? לא, וזה לא חידוש פה.

"אם רוצים לבנות בקריית גת 8,000 יחידות דיור, מישהו במשרד התחבורה מוכן להכניס את זה לתוכנית, למחשב, לראות מה ההשפעה של זה על התחבורה? לא, אף אחד. ולמה? ככה.מה זה ככה? ככה. חברים, זו לא גזירה משמיים, זה דבר שניתן לטיפול ואנחנו עכשיו עמלים לתקן את זה, ולא בעוד שנה. אנחנו מושיבים את משרד השיכון, התחבורה והתשתיות לפתור את הנושא האלה כרגע. מה, כשבונים 8,000 יחידות דיור לא צריך בהן שירותים? אבל לשמחתנו יש רצון מצד כולנו לפתור את הבעיה ואני לוקח על עצמי את העניין הזה, קרי – להביא את המשרדים השונים לשפה משותפת ותוכנית משותפת ככל הניתן".

אריאל התייחס לבנק ישראל ולמדיניות הריבית הנמוכה ואמר "בנק ישראל פועל בעצמאות וטוב שכך, והוא עושה את עבודתו נאמנה. ראש הממשלה ואני לא יכולים להכתיב לבנק ישראל שום דבר, אנחנו יכולים רק לנסות לשכנע ולהגיע להבנות. אנחנו מנסים להגיע להבנות לאור העובדה שנושא האשראי הוא חשוב וגם דחוף, אפשר היה לעשות יותר".

הראל לוקר, מנכ"ל משרד רה"מ אמר בפסגת הנדל"ן של העיתון גלובס – "יש חשש ממשבר  שעלול לפרוץ בעוד כמה שנים בישראל בשל המינוף הגבוה שנטלו על עצמם משקי הבית בעת נטילת משכנתאות בשנים האחרונות – והכל בגלל הריבית הנמוכה של בנק ישראל (כן, לוקר מאשים בעקיפין את פישר!). משפחה ממוצעת מהעשירונים 6-7, עם הוצאה חודשית של 13,500 שקל, קנתה ב-2008 דירה ממוצעת של 800 אלף שקל – ומחזירה 3,600 שקלים בחודש. מאז 2008 גדלה כמות הכסף במשק בצורה מופלאה וחדה. רק ב-2009, הגידול היה במשך 9 חודשים בהיקף של 40 מיליארד שקל. לשם השוואה, בכל 2007 הגידול היה ב-10 מיליארד שקל בלבד, וזה איפשר להגדיל את היקף האשראי בשוק הנדל"ן. מחירי הדירות עלו מ-2008 ב-57% וסך המשכנתאות ב-76%.רואים בבירור את הקורלציה בין הריבית הנמוכה, לבין סך הכסף במשק ומחירי הדיור. מדובר בירידה של 20% בתוואי הריבית, וכך אותה משפחת ממוצעת בשנת 2012 צריכה לרכוש דירה במחיר שמשקף עלייה של 50% לעומת המחירים ב-2008. אם הריבית תעלה חזרה לרמות שלפני המשבר, ההוצאה החודשית על משכנתא תזנק ב-50%. עליית הריבית תקשה מאד על החזר המשכנתא, וההמשך ברור. יש לזה השלכות מקרו-כלכליות אדירות על המשק".

אלי יונס, מנכ"ל בנק מזרחי טפחות אמר בפסגת הנדל"ן של גלובס – "אין שום בעיה בשוק המשכנתאות. יש בשוק מימון בשפע. בטווח הנראה לעין יש כסף ויש מימון  ואין מגבלות הון באף אחד מהבנקים. אין בבנקים מגבלת אשראי לאף אחד מהבנקים, ובוודאי שאין בעיה בתחום המשכנתאות. בפועל,  רמת הסיכון בתחום המשכנתאות נמוכה מאוד וכולנו שמחים לתת אשראי, גם קרן המטבע קבעה כך". יונס חוזר על הערכה זו מספר של פעמים בשנה האחרונה, ובמקביל הוא מציין את הביטחונות הטובים שיש לבנקים בארץ במימון נדל"ן – נכסים ויכולת החזר של הלווים. יונס אמר בעבר שגם ירידה של 10% בשוק הדירו ויותר לא תפגע בבנקים.

להערכתו, הבעיה בשוק הדירות לא נמצאת בצד המימון – "הגורמים שיצרו מצוקת הדיור הם המינהל, שהוא ספסר הקרקעות הכי גדול במדינת ישראל, הוא מונופול ללא שום מתחרים, ובכל זאת מוכר את המעט שיש לו – טיפין טיפין, במחירים מופקעים, לפי שולי המחיר הגבוהים ביותר. אפשר להקטין את המיסוי – לא להגדיל – או לבטל את המיסוי במקומות מסוימים. אפשר למסור קרקע בחינם או כמעט בחינם. יש המון קרקע בצפון, בדרום ובמרכז. אפשר לעשות זאת, אבל צריך שמישהו יזכיר לוותר על ההכנסה הזו, אבל יש לנו גירעון ענק ומישהו צריך לממן אותו בתקציב החד-שנתי. צריך שהאוצר ימצא דרך חלופית לסגור את הפער הזה".

אבל, יונס לא מתעלם גם מהאחריות של בנק ישראל והדגיש כי הריבית הנמוכה מלבה את השוק וגורמת לעליית מחירים, אם כי להערכתו, בנק ישראל מוגבל בשל המשבר העולמי שמונע ממנו להעלות את הריבית –  "הריבית על המשכנתאות בשנה האחרונה ומעבר לכך, מעודדת רכישות בשוק הנדל"ן ותמשיך לעשות כן. העלאת ריבית לא באה בחשבון כרגע, כי אז נפעל בניגוד למה שאמור לעודד את המשק להמשיך לצמוח. יותר מזה, אם נעלה את הריבית, נכניס עוד ועוד משקיעים ואלה יקנו עוד ועוד,  יחזקו את השקל, והנה אנו ממשיכים לפגוע בקטר הצמיחה של המשק. זה מעגל שמתכנס כלפי מטה. לדעתי יש רעיונות מצוינים לתחום הבנייה להשכרה,לפיהם קרנות הפנסיה יבנו להשכרה וכך זה ייצא יותר זול מאשר קניית דירה. למה? מישהו חושב שהריבית על השכרה תהיה נמוכה יותר מאשר הריבית על המשכנתא? לא, מישהו יצטרך לסבסד, לוותר על הכנסה, וזה יפגע בגירעון".

היכנסו כאן למדד  מרץ 2013

הכלכלנים תמימי דעים – מדד המחירים לצרכן בחודש מרץ 2013 יעלה בשיעור של 0.2%-0.3%, כשבהמשך יקפוץ המדד מדרגה. על פי הערכת כלכלני בית ההשקעות פסגות, מדד מרץ צפוי לעלות ב-0.2%, כאשר ההשפעות העיקריות הן – מחירי הדלקים שעלו ב-1.5%, בעיקר בשל עלייה במחירי הנפט בעולם; סעיף הדיור שעלה ב-0.4%. בפסגות מציינים כי בשל העובדה שחג הפסח חל השנה בסוף מרץ, חלק מעליית המחירים המאפיינת את אפריל תזלוג למדד מרץ. הדבר יבוא לידי ביטוי בעיקר במחירי הנסיעות לחו"ל.

כמו כן, מדגישים בפסגות כי מחירי המזון הועלו לקראת סוף פברואר, מה שיבוא לידי ביטוי בעיקר במדד מרץ וכן שמחירי הסלולר המשיכו לרדת.

להערכתם, מדד אפריל צפוי לעלות בשיעור ניכר – 0.7%, בעיקר בהשפעת העלאת מחיר החשמל הצפויה, עליות מחירים עונתיות הנובעות מחג הפסח והתייקרות מחירי ההלבשה וההנעלה.

האינפלציה ב-12 החודשים הקרובים צפויה, להערכת כלכלני פסגות, להסתכם ב-1.5% בהנחת שער חליפין ומחירי נפט קבועים וללא השפעת העלאת המיסים האפשרית. בתוספת המיסים האינפלציה צפויה האינפלציה להסתכם ב-2.2%-1.7% (תלוי במיסים שיועלו).  

בבית ההשקעות הראל, מקבוצת הראל השקעות וביטוח מצפים למדדים זהים – 0.2% בחודש מרץ ו-0.7% בחודש אפריל.

כלכלני בית ההשקעות, אקסלנס, מעריכים כי מדד חודש מרץ יעלה ב-0.3%. להערכתם, המדד במרץ יושפע מהעלייה העונתית של מחירי הבראה ונופש בארץ ובחו"ל עקב חג הפסח. כמו כן, מעריכים באקסלנס יושפע המדד מהעלייה במחירי המזון (מוצרי חלב בפיקוח ועופות) שהחלה בחודש פברואר וכן מעליית מחירי הדלקים בכ- 1.5% בעקבות עליית מחירי האנרגיה בעולם.

באקסלנס סבורים כי בחודש אפריל יעלה המדד ב-0.8% כתוצאה מעלייה במחירי החשמל.

 בבנק הפועלים מעריכים כי מדד מרץ יעלה ב-0.3%. המדד, סבורים כלכלני פועלים  יושפע בעיקר מעלייה במחירי הדלק בשיעור של 1.5%, משארית העלייה במחירי החלב שעלו 3.5% בחודש הקודם ומהעלייה העונתית של מחירי ההבראה והנופש בארץ ובחו"ל עקב חג הפסח החל השנה בחודש מרץ. מנגד, ישפיעו הירידה העונתית במחירי ההלבשה וההנעלה עם סיום מכירות סוף עונת החורף, והיציבות במחירי התוצרת החקלאית הטרייה בניגוד לעונתיות הרגילה. 

מדד אפריל צפוי לעלות להערכת כלכלני פועלים ב-0.5%. מדד חודש זה מאופיין בעונתיות גבוהה והוא יושפע בעיקר מהתייקרות בתעריפי החשמל בשיעור של כ-5%.

היכנסו כאן למדד  מרץ 2013

לשכת השמאים מציעה תוכנית לטיפול במחירי הדירות. תוכנית שפורסמה לראשונה בגלובס. בלשכת השמאים טוענים שניתן להוריד את מחירה של דירה ממוצעת בישראל כך שיידרשו רק 80 משכורות לרכישתה ולא 131 משכורות (המצב כיום).

התוכנית שתוצג תוצג לממשלה החדשה,לקבינט הדיור המיועד ולכנסת, מחולקת לחמישה שלבים כאשר נראה שהשלבים המרכזיים הם – בנייה ממשלתית להשכרה; תמ"א 38 (שלב 2) ופינוי בינוי. להערכת השמאים, פוטנציאל הדירות במסגרת תמ"א 38 (2) הוא חצי מיליון (באזור המרכז). הבעיה שהתהליכים תקועים ובכוונת השמאים לחייב את העיריות והדיירים (אלא במקרים חריגים) ליישם את תוכנית תמ"א 38.

תוכנית הפינוי בינוי יכולה ליצור עוד 1 מיליון יחידות דיור ולהערכת השמאים צריך להוריד את רף ההסכמה לפינוי בינוי ל-51% ובמקביל לייצר מסלול מהיר לתוכיות כאלו.

כנסו כאן לכתבה המלאה בגלובס 

הדוח של בנק ישראל על מצב המשק בכלל ועל שוק הדיור בפרט הוא מסמך מרתק. יש בו את הסימנים למחדל הדיור הגדול בשנים האחרונות ויש בו את כל הסימנים להמשך המחדל – עולים ממנו נתונים חשובים ובסיסים כמו הביקוש לדירות, היצע הדירות, משך הבניה, תהליך אישור תוכניות בניה, הקשר בין המחירים לשכר הדירה, מצב הפריון בענף, והתלות בעובדים זרים. בשורה תחתונה, למרות שקשה לסכם את המסך המרתק הזה ברור שאם לא יפעלו גורמים ממשלתיים בשיתוף – אוצר, שיכון ובינוי לצד בנק ישראל, לא ישתפר המצב והמחירים אפילו ימשיכו לעלות. יש יותר מדי גורמים שמעורבים בענף החשוב הזה ורק אם הם יפעלו במשותף העגלה הזו תצא מהבוץ. מעבר לכך, הריבית היא המפתח, בריבית כה נמוכה אל תצפו לירידות מחירים, ורואים את זה לאוך השנים האחרונות – ככל שהריבית יורדת הביקוש לדירות עולה, פשוט – המימון מאוד זול.

סטנלי פישר נגיד בנק ישראל מנסה לצאת מתפקידו כמנצח, אבל האמת שהוא נכשל והוא משאיר אחריו בור ענק, ופחד גדול מהבאות – הוא לא הצליח לטפל במחירי הדירות, וזאת הבעיה מספר אחת של המשק הישראלי. הוא נצמד להורדת ריבית וטען שלא זו הסיבה לעליית המחירים, אבל כלכלנים רבים וטובים אחרים אומרים ההיפך.

פישר הציג לאחרונה עוד שפן – לטענתו יש להעלות את המיסים על שכר הדירה/ לבטל את הפטורים הרבים וכך המשקיעים בשוק הדירות (כאלו שיש להם מספר דירות) יעלמו מהשוק – ימכרו את הדירות ואולי תהיה ירידת מחירים. זו שטות, כי מה שיקרה הוא מאוד טריוויאלי, ולא צריך להיות נגיד בנק ישראל בשביל זה – המשקיעים פשוט יגלגלו את המס על השוכרים ותהיה עליה בשכר הדירה.  האם לזה מכוון פישר? הרי עליה בשכר דירה עושה ההיפך, היא תגרום לאנשים לחשוב פעמיים לני שהם שוכרים דירות, היא תגרום להם לרצות לקנות דירות, ואז הביקוש לדירות יעלה ובמקביל המחירים יעלו.

פישר מנסה, אבל ללא הועיל. לאחרונה הציג פישר את דוח בנק ישראל והנה מה שאמר על שוק הדיור. חלק מהבעיות הם באשמתו, רק שהוא לא ממש מודה בכך. "אחת הבעיות העיקריות בשוק הדיור הנה פרק הזמן הארוך, המסתכם במספר רב של שנים,  בין המועד בו מתקבלת החלטה לבנות במקום מסוים, ועד המועד בו הבנייה מסתיימת. עד שנת 2007 היה במשק מלאי גדול של דירות ומחירי הדירות ירדו, למרות שיעור בנייה איטי יחסית. משאזל המלאי וגדלה אוכלוסיית מבקשי הדירות, ההיצע לא עמד בקצב הנדרש והחלה עליית מחירים", אומר פישר, "הגורם השני לעליית מחירי הדירות הנו ירידת התשואה של נכסים אלטרנטיביים בשווקים הפיננסיים, כולל מניות ואג"ח ארוכות טווח, מה שדחף משקיעים לרכישת דירות. עולה אם כן השאלה – מה חלקה של ריבית בנק ישראל במחירי הדירות, והאם היה צריך לשמור על רמת ריבית גבוהה יותר?

"אילולא היה בנק ישראל מפחית את הריבית, היינו עדים לייסוף חד שהיה משפיע לרעה על הייצוא, וגם ההשקעות היו נפגעות. הייצוא וההשקעות הם שני גורמים חשובים מאוד לצמיחה, ולכן היינו עדים לצמיחה נמוכה יותר, לאבטלה גבוהה יותר, וגם לקצב בנייה נמוך יותר. השינויים בריבית משפיעים על הביקוש לדירות, וללא גידול בהיצע מתקבלת עליית מחירים. אולם, כדי לגרום בו זמנית לעלייה במלאי הדירות יחד עם ירידה במחירן, צריך להגדיל את ההיצע –להגדיל את ההיצע הקרקע הזמינה לבנייה, שדווקא ירד באמצע 2012, ולהפחית את משך הזמן בו מתבצעים הליכי התכנון. הממשלה עשתה כבר צעדים מסוימים – היא הקימה את הוד"לים ועשתה שינויים במנהל מקרקעי ישראל, אולם שינויים אלו כנראה לא היו מוצלחים ויש לחשוב עליהם מחדש. ישנם גם שינויים במיסוי שנדרשים כדי להפחית את השפעת המשקיעים.

"הריבית הנמוכה הייתה הכרחית לצורך ההגנה על המשק מפני השפעת המשבר הפיננסי העולמי. הפחתת הריבית תרמה גם להגדלת שיעור הבנייה, שמבוצעת בעיקר ממקורות מקומיים ואינה מצריכה ייבוא רב. לא רצינו לרסן את המחירים באמצעות יותר מדי צעדים שמשפיעים על הביקוש. רצינו לראות יותר צעדים מצד הממשלה".

בנק לאומי מציע ללקוחותיו פיקדון מובנה שקלי לשלשו שנים עם השתתפות של 115% מעליית מדד קרנות הנדל"ן בארה"ב (IYR UP) לפי ממוצע תצפיות רבעוניות במהלך תקופת הפיקדון (12 תצפיות). קרן ההשקה הינה שקלית ומובטחת בפירעון, וההשתתפות בעליית נכס הבסיס/ מדד קרנות הנדל"ן, הינה מותנית וצמודה לשער הדולר.

תאריך תחילת הפיקדון  – 10 באפריל 2013; תאריך פירעון הפיקדון – 10 באפריל 2016. מדד הבסיס מוגדר כמחיר הסגירה של נכס הבסיס ב-10 באפריל 2013. המדד הקובע מוגדר כממוצע ארתמטי של 12 תצפיות רבעוניות של מחיר סגירה של נכס הבסיס החל מיולי 2013 ועד אפריל 2016. אם המדד הקובע יהיה שווה למדד הבסיסי או נמוך ממנו, לא תשולם כל ריבית ולא ישולמו רווחים אחרים כלשהם בפיקדון. הריבית המותנית, יש לשים לב, צמודה לשער הדולר מול השקל. אם המדד הקובע יהיה גבוה מהמדד הבסיסי המפקידים ייהנו מהשתתפות בשיעור של 115% מעליית המדד הקובע לעומת המדד הבסיסי.

בבנק לאומי קבעו רף מינימלי להשקעה – 15 אלף שקל, וכן מציינים בבנק כי הפיקדון המובנה ניתן לשבירה רק בהסכמת הבנק ובמקרה של שבירה, הלקוח יקבל סכום הנמוך מסכום ההשקעה ההתחלתי.

קהל היעד לפיקדון המובנה, מציינים בבנק לאומי הם לקוחות הצופים צמיחה במדד קרנות נדל"ן בארה"ב (IYR ) בשלוש השנים הקרובות, עם אפשרות לתשואה גבוהה יותר מהשקעה חסרת סיכון, המותנית בביצועים של מדד זה, וזאת מבלי לסכן את קרן ההשקעה. עם זאת יודגש כי מדובר בביטחון לגבי קרן ההשקעה הנומינלית, כאשר בפועל, יכול להיווצר הפסד ריאלי, וכן הפסד מול אלטרנטיבות השקעה אחרות.

היתרונות העיקרים של הפיקדון המובנה אליבא לאומי – "פוטנציאל להשתתפות בעליית מדד קרנות הנדל"ן  בארה"ב (IYR )  מבלי לסכן את קרן ההשקעה. קרן ההשקעה מובטחת בפירעון". מנגד בלאומי מדגישים גם את הסיכונים העיקריים – "אפשרות להפסיד הכנסה בהשוואה להשקעה חסרת סיכון. לצורכי אינדיקציה הריבית השקלית השנתית היא 1.5% לשנה. היעדר נזילות לתקופת הפיקדון. חישוב שיעור עליית המדד הקובע על פי תצפיות עלול לגרום שתשואת עליית המדד הקובע ותשואת הפיקדון תהיה נמוכה משמעותית משיעור עליית נכס הבסיס בתקופה. הריבית המותנית צמודה לדולר. הפיקדון המובנה לא ישלם דיבידנדים, וזאת אף אם נכס הבסיס או מניות המרכיביות אותו עשויות לחלק דיבידנדים מעת לעת".

כך או אחרת, ה-IYR הוא ETF / קרן סל שעוקבת אחרי ביצועיהן של קרנות ההשקעה בנדל"ן (ריט/ REIT ). הקרן עוקבת אחרי מדד ייחוס קרנות הריט האמריקאיות. קרנות הריט משקיעות בנדל"ן בארה"ב והן מחויבות לשלם לפחות 90% מרווחיהן כדיבידנד למשקיעים.

מנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) עולה כי מלאי הדירות הולך ופוחת, ובמקביל עולה הסיכון של מחסור דירות ובהתאמה – עליית מחירים נוספת בשוק הדירות. הלמ"ס מסרה כי  15,303 דירות חדשות נותרו למכירה בסוף חודש פברואר 2013 ירידה של 0.9% לעומת החודש שעבר (סוף חודש ינואר). מדובר בירידה של 7% במלאי הדירות מהשיא של חודש יוני 2012.

מלאי הדירות בסוף חודש פברואר ובהינתן קצב מכירות הדירות החדשות בפברואר, מספיק ל-9.5 חודשים, לעומת 9.8 חודשי מלאי/ חודשי היצע בינואר. מספר חודשי ההיצע ירד ברציפות ב-13 החודשים האחרונים, כאשר בינואר  2012 עמדו חדשי ההיצע/חודשי המלאי על 13.2 חודשים. נתונים אלו מדגישים אמנם כי מלאי הדירות הגמורות בירידה (אפילו משמעותית), אבל מנגד, יש להזכיר כי מלאי הדירות בתהליך אינו בשפל, אל מבטא רמה גבוה יחסית של דירות בבנייה.   

מנתוני הלמ"ס עולה גם כי נרשמה ירידה של 4.2% בביקוש לדירות חדשות בחודש פברואר  וירידה של 3.1%  במכירת דירות חדשות בפברואר. הביקוש בפברואר עמד על 3,292 דירות וכמו כן נמכרו 2,109 דירות חדשות. במחוז מרכז נרשמה עלייה חדה של 33.6%  במכירות דירות חדשות ל-1,017 דירות, עם זאת בת"א חלה צניחה של 38% במספר הדירות שנמכרו  ל-282 דירות.

נתונים נוספים שמסרה הלמ"ס – בירושלים נמכרו 268 דירות חדשות בפברואר  –  עלייה חדה של 47% בהשוואה לינואר), בחיפה 212 דירות  – נפילה של 34%; בדרום 169 דירות – ירידה של 37%.

מלאי הדירות הגמורות מסתכם כאמור ב-15,303 דירות, כאשר מלאי הדירות החדשות הגדול ביותר נמצא במרכז –  8,001 דירות, ירידה של 0.9% בהשוואה לסוף חודש ינואר. מלאי הדירות במרכז ירד מהשיא באפריל 2012 ב-17%. מלאי הדירות בת"א – 3,446 דירות – ירידה של 1% בהשוואה לחודש הקודם.  באזור חיפה עלה מלאי הדירות ל-1,967 דירות – עלייה של 4.7%. בדרום מד מלאי הדירות על – 2,987 דירות – ירידה של 0.9%.