כמה כבר אפשר לחכות? כמות גדולה של זוגות צעירים ומשפרי דירות ממתינה בשנה האחרונה (בעקבות המחאה החברתית) לירידות מחירים בשוק הדירות למגורים – אבל, לא דובים ולא יער; אולי בשוליים, אולי ירידה של 5%, אולי 7%. וזה גם במקרים חריגים וקיצוניים. לרוב, מדובר על קיפאון במחירים  (שזה גם משהו בהשוואה לעליות המחירים המטורפות שהיו כאן בשבע השנים האחרונות);  ועל הרקע הזה, יש תזוזה של רוכשים פוטנציאלים לעבר מימוש החלום.

זה עוד לא הכל – הרוכשים הפוטנציאליים, מתלהבים (וכנראה שבצדק רב) מהריבית הנמוכה. בריבית כזו, הביקוש לדירות לא יירד; בריבית כזו אנשים שיושבים על הגדר לאט לאט יחזרו לשוק. דודי מייזליק, מנהל אגף המשכנתאות בבנק מרכנתיל, אמר לאחרונה שהעלייה בעסקאות בשוק הדירות למגורים, והחזרה של הרוכשים לשוק קשורה קשר הדוק לריבית הנמוכה ולשינויים המתרחשים בשווקים הפיננסים; שינויים אלו גרמו להוזלה נוספת של המקורות הכספיים שמשמשים למתן משכנתאות, ולכן מגמת הורדת הריבית על המשכנתאות נמשכת. מייזליק סיפק נתונים עד כמה נוח כיום לקחת משכנתא והדגיש כי מדובר בריביות שפל של שנת 2009 ו-2010. מסלול משכנתא פופולארי הוא ריבית צמודה למדד המשתנה בכל 5 שנים. המסלול הזה ניתן כיום בבנקים למשכנתאות בריבית של עד 2.5%; מסלול נוסף – ריבית קבועה שאינה צמודה ניתן בריבית של עד 5.5% לתקופות ממשוכות, כשבפועל לתקופות קצרות (עד 10 שנים) מדובר בחצי אחוז ואפילו 1% פחות מכך.

בריביות כאלו, מישהו מאמין שמחירי הדירות יירדו?

בנק לאומי למשכנתאות משנה גישה – הוא מציג תכנון משכנתא להבדיל מלקיחת משכנתא. הבנק מנסה ליצור משכנתא שמתאימה לצרכים המסוימים המשתנים של הלווים; הוא בונה משכנתאות גמישות שתלויות בתרחישים מסוימים – לקיחת משכנתא לפני שיש לזוג ילדים תקבל התייחסות שונה ממשכנתא בשלב מתקדם יותר בחיים, היא תגלם את ההוצאות העתידיות הצפויות, ובהתאמה היא תהיה בעלת החזרים שונים על פני התקופה.

לאומי משכנתאות – מתכנים משכנתא, לא לוקחים משכנתא

בבנק לאומי למשכנתאות מסבירים את המהלך – "אנחנו יודעים שלקחת משכנתא זו החלטה מורכבת.אנחנו גם מבינים שכל אחד  הוא עולם ומלואו, עם צרכים, יכולות ורצונות שונים.מאחר ואין דבר כזה משכנתא טובה, אלא יש משכנתא טובה לכל אחד נכון לנקודת זמן מסוימת, מצאנו לנכון לייצר לי תומך החלטה, שיסייע לקבל החלטה נבונה ולבחור בשילוב המשכנתא המתאים ביותר. לצורך כך, בחנו את ביצועי מסלולי ההלוואה השונים, תוך התבססות על נתונים כלכליים מהעשור האחרון, בעזרת מודל שנבנה על ידי חברת "Modelity Technologies“ , המתמחה בפיתוח מודלים כלכליים. על בסיס נתונים אלה, בצירוף הידע המצטבר והניסיון שלנו, ריכזנו מגוון אפשרויות של שילובי משכנתא:

"שילוב להתחלה קלה – שילוב מסלולי הלוואות המאפשר החזר חודשי התחלתי בסכום נמוך יחסית בשנים הראשונות להחזר המשכנתא וזאת ביחס לשילובים אחרים.

"שילוב כלכלי –  שילוב מסלולי הלוואת המאפשר לכם ליהנות מעלות כוללת נמוכה יחסית של כלל ההחזרים לאורך כל תקופת ההלוואות, וזאת ביחס לשילובים האחרים.   

"שילוב גמיש –  שילוב מסלולים המתאים בעיקר למי שחשובה לו הגמישות בביצוע שינויים בהלוואות בתדירות גבוהה יותר ובעמלות פירעון מוקדם מופחתות, וזאת ביחס לשילובים האחרים

"שילוב סולידי – שילוב מסלולי הלוואות המאפשר לכם החזר חודשי יציב יחסית, עם תנודות קטנות יותר לעומת שילובים אחרים".

משכנתא מותאמת לצרכים שלכם

החשיבות של תכנון המשכנתא על פני החיים  גדולה ביותר, ובלאומי למשכנתאות מדגימים – "החיים פשוט דינמיים. לאורך החיים מתרחשים שינויים רבים המשפיעים על ההוצאות וההכנסות שלנו: תינוק נולד, קידום בעבודה, קרן השתלמות נפרעות ואפילו ירושה לא צפויה. תכנון מוקדם יאפשר להתכונן לשינויים עתידיים.  מעבר לכך, –  צריך לחלום בגדול אך להתעורר למציאות. כולנו חולמים על וילה עם בריכת שחיה, אבל אנחנו לא תמיד לוקחים בחשבון את  המחירים של החלומות האלה. חשוב לתכנן משכנתא המאפשרת לכם לרכוש את הבית המתאים ליכולת היום ולאפשר לשדרג בעוד כמה שנים לבית הבא.

"מעבר לכך, חשוב לתכנן כי תנאי השוק משתנים. לאורך חיי המשכנתא גם תנאי השוק משתנים (שינויים במדד, בריבית הפריים וכו') והם יכולים להשפיע על ההחזר החודשי ועל יתרת החוב של המשכנתא. התחשבות בשינויים האפשריים בהרכבת תמהיל המשכנתא יכולה לחסוך כסף.  ומעבר לכך – התכנון חשוב כי צריך להתאים את המשכנתא במיוחד בשביל הצרכים הספציפיים – משכנתא חייבת להתאים ללווה המסיים, ולכל אחד יש אופי אחר: יש כאלו שפוחדים משינויים, אחרים לא אוהבים להתחייב ויש את מי שמסתער על אתגרים. בנקאי המשכנתאות  ילמד להכיר את הלווים  ויעזור להם להרכיב משכנתא שמתאימה להם באופן אישי ולנקודת זמן המסויימת בחיים".

ואיך בלאומי למשכנתאות עושים את זה – "השתמשנו בפרמטרים כלכליים, ריביות ומדדים הנהוגים כיום, כאשר לצורך בחינת מסלולי ההלוואה לאורך זמן נעשה שימוש בבסיס נתונים המכיל נתונים משתנים משתנים היסטוריים (לתקופה של 10 שנים) של ריביות ומדדים, כפי שמתפרסמים באתר בנק ישראל: מדד המחירים לצרכן  ריבית הפריים  ריבית עוגן המק"מ  הריבית הממוצעת על משכנתאות צמודות מדד 

"הרכבי השילובים נעשו בהתאם לצרכים מרכזיים כפי שהם עולים מצד הלקוחות. הנתונים מתייחסים להלוואות על סך 700 אלף ש"ח ל -20 שנים, על פי שיטת החזר שפיצר, וזאת לצורך יצירת בסיס השוואה בין ההלוואות. כמובן שלקוחי המשכנתאות יוכלו לשנות את הרכבי ההלוואות, תקופות ההלוואות, שיטת ההחזר וכיו"ב, בהתאם לצרכים הספציפים שלהם. העקרונות המנחים של המודל וההרכבים – לתת ללקוחות לבחור בשילוב המשכנתא המתאים ביותר לצרכים שלכם, תוך הבנה של עיקר היתרונות והחסרונות של כל אחד מהשילובים.אנחנו מבינים שלמרות שלכל לקוח יש צורך מרכזי אחר, קיימים צרכים בסיסיים שחשובים לכלל הלקוחות, לכן בכל תמהיל הושם דגש לצורך מרכזי אחד, כאשר לקחנו בחשבון שיקולים נוספים: פיזור סיכונים.  גמישות מסוימת לביצוע שינויים בהלוואה בתשלום עמלות פירעון מוקדם מופחתות.  שינוי ביתרת הקרן (עקב הצמדה למדד המחירים לצרכן).  חשיפה לשינויים גלובליים".

ועל רקע המתודולוגיה הזו ובחינת ההיסטוריה והבנת צרכי הלקוחות נבנו "תיקי משנתאות", מעין שילובים שמתאימים לקבוצות שונות, "הפרמטריםם שעל פיהם נבנו השילובים, הם: משקל מסלול בכל שילוב לא יעלה על 70% מסך ההלוואות בשילוב.  לא יותר מ- 80% מהשילוב יהיה במסלול צמוד למדד, למעט שילוב להתחלה קלה.  לפחות על חלק מההלוואות בשילוב ניתן יהיה לבצע פירעון חלקי/מלא בתשלום עמלות פירעון מוקדם מופחתות.  השילובים נעשו בהתאם להוראת בנק ישראל – על פיה היחס בין המסלול של הריבית המשתנה לסך כל ההלוואות בשילוב לא יעלה על 1/3 מסכום ההלוואות בשילוב. הלוואה בריבית משתנה מוגדרת לעניין זה כהלוואה בה שיעור הריבית משתנה של עד 5 שנים.  בשילובים לא התווספו מסלולי הלוואות מט"ח".

אשליה אופטית במשכנתאות בריבית משתנה

המשכנתאות הנלקחות היום הן בעיקר משכנתאות בריבית משתנה. וכאן יש תקלה, מעין אשליה אופטית שרבים מהלווים נופלים בה, או מתעלמים ממנה. הריבית המשתנה נמוכה משמעותית ביחס לריבית הקבועה. הריבית המשתנה גוררת החזרים בתחילת הדרך קטנים, אבל הם יעלו כאשר הריבית במשק תעלה.  כלומר, ההחזר שאתם הלווים רואים היום בהתבסס על החלק המשתנה היא שגויה. מעבר לכך,  כאשר לוקחים את המשכנתא בריבית משתנה צמודה למדד (לרוב ל-5 שנים) אזי מציגים לכם בהחזרים את הריבית המשתנה בלבד, אבל אלו החזרים לא מייצגים כי צריך להצמיד אותם. בשלב הראשון, אתם משלמים בהלוואה זו החזרים קטנים, אך מדובר בהפרשים צמודים כך שבסופו של דבר הערך של ההחזרים עולה ועוקף את ההחזרים (תחת הנחה שהמרכיב באותו גודל) של החלק  הקבוע. ההצגה הבעייתית הזו  מאוד מפתה. לקיחת משכנתא במסלולים עם ריבית משתנה ועם ריבית צמודה מאפשרת לכם להחזיר באופן שוטף בהתחלה סכומים נמוכים יותר מממוצע ההחזרים על פני תקופת המשכנתא כולה. אבל ההחזרים ילכו ויעלו. מנגד, לקיחת משכנתא בריבית קבועה לא צמודה נותנת לכם ביטחון – מה שאתם משלמים בהחזר הראשון זה מה שתשלמו בהחזר גם בעוד 10 שנים, 20 שנה ו-30 שנה. במילים פשוטות –  ככל שהחלק המשתנה גדול יותר וככל שהחלק הצמוד גדול יותר, כך ההחזרים היום נמוכים יותר, ומנגד – ככל שהחלק של הריבית הקבועה גדול יותר, כך ההחזר ההתחלתי גדול יותר. אבל ככל שהמרכיב המשתנה והצמוד גדול יותר כך גם קצב עליית ההחזרים החודשיים  גדול יותר.

בחודש מאי 2012 נמכרו 580 דירות שנבנו במסגרת מכרזי משרד השיכון (מה שנקרא בנייה ציבורית), מדובר בגידול של כמעט 90% ביחס למאי 2011, ולמעשה מדובר במספר הגבוה ביותר מאז דצמבר 2010. כך עולה מנתונים שמפרסם משרד השיכון והבינוי.
בחודש שעבר נמכרו 437 יחידות דיור (למרות החופשה והחגים), ובחודש מארס השנה נמכרו 386 יחידות דיור. מתחילת השנה, נמכרו 2,305 דירות בבנייה הציבורית. מתוך 580 דירות שנמכרו במאי, נמכרו ברמת בית שמש 69 יחידות דיור; באר שבע (רמות ב') 40 יחידות ואשדוד מזרח 37 יחידות. העלייה בכמות הדירות הנמכרת בחודש מאי 2012 מוסברת על ידי משרד השיכון והבינוי בזינוק של 46% בהתחלות בנייה ביוזמת המשרד במהלך שנת 2011 (לכ-7.3 אלף דירות, לעומת כ-5 אלף בממוצע בשנים הקודמות).

בית ההשקעות ילין לפידות,בראשות דב ילין ויאיר לפידות, מקים קרן נאמנות חדשה – "ילין לפידות ( 00 )(!) מד"פ שקלי". הקרן  היא קרן פטורה (בהתאם להוראות המס – היא פטורה, המשקיעים בה חייבים במס על הרווחים).

מקסימום שיעור ההוספה על הקרן הוא  5%  (תוספת שהיא מעל מחיר היחידה), אבל מד'ובר בשיעור הוספה תיאורטי. בפועל, שיעור ההוספה נמוך משמעותית, וברוב המקרים (אם כי לא בכל הקרנות) הוא אפסי.

מדיניות ההשקעות של הקרן היא חשיפה לאגרות חוב קונצרניות שקליות, המומלצות על פי מודל דירוג פנימי  של ילין לפידות, כאשר החשיפה לא תפחת מ- 75% מהשווי הנקי של נכסי הקרן.

מודל הדירוג הפנימי (מד"פ) הוא מודל אנליטי שפותח ע"י מנהל הקרן, לצורך בחירת אגרות החוב הקונצרניות שיכללו בנכסי הקרן, אשר מתבסס על קריטריונים כמותיים ואיכותיים.מנהל הקרן יימנה וועדה, אשר חבריה יהיו בעלי תפקידים בקבוצת ילין לפידות; הוועדה תבחן אג"ח קונצרני על סמך קריטריונים כמותיים ואיכותיים שונים ביחס לאגרות חוב אלו, בהתבסס, בין השאר, על פרמטרים חשבונאיים ודיווחי החברות ובכללם יכולת החזרת החוב, נתונים ביחס לחברה המנפיקה, רווח תפעולי, בחינת מרווחי תשואה וכיו"ב.

בהתאם למודל ייקבע דירוג פנימי לאג"ח הקונצרני שנבחן ע"י הוועדה ובהתבסס על דירוג זה ייקבע האם אגרת החוב תכלל בנכסי הקרן או לאו. באחריות הוועדה לבחון את המודל מעת לעת, לעמוד על טיבו ולבצע בו שינויים ועדכונים במידת הצורך.

הקרן לא תיצור בכלל חשיפה למניות, וגם לא למט"ח. הקרן עשויה ליצור חשיפה לאג"ח שאינו בדירוג השקעה 1 בשיעור שלא יעלה על 100%מהשווי הנקי של נכסי הקרן.

השווי הכולל של ניירות ערך חוץ, יחידות של קרנות חוץ ומטבע חוץ, שיוחזקו בקרן,בתוספת החשיפה לנכס בסיס הנסחר בחו"ל באמצעות פעילות בנגזרים בבורסות בחו"ל לא יעלה על 10% מהשווי הנקי של נכסיה.

בקשר לשכר מנהל הקרן, מעודכן בתשקיף קרן הנאמנות – מנהל הקרן זכאי לקבל שכר שנתי בשעור שלא יעלה על 5% מהשווי הנקי השנתי הממוצע של נכסי הקרן, או בשעור נמוך מכך, כפי שיוחלט מעת לעת על ידי מנהל הקרן. בפועל, השכר (דמי הניהול) נמוכים משמעותית מהתקרה הזו.

הנאמן זכאי לקבל שכר שנתי בשיעור של 0.5% מהשווי הנקי השנתי הממוצע של נכסי הקרן, או בשיעור נמוך מכך, כפי שיוסכם מעת לעת בין מנהל הקרן והנאמן.

בראיון במוסף כלכליסט – www.calcalist.co.il , אומר רונן טוב, מנכ"ל פסגות לשעבר – "עד לפני חמש שש שנים התמחור של חלק ממוצרי הביטוח הפנסיוני באמת הביא בחשבון את חוסר ההבנה של הצרכן…החברות עשו לא מעט רווחים בזכות פער בהבנה שתורגם למוצרים פחות טובים לצרכנים. היום האוצר מחייב שקיפות והפרדה בין הרכיבים השונים…התחום השתנה מאוד לטובה במובן של ירידה בדמי הניהול, הגדלת השקיפות ועלייה במודעות הצרכנית…הביקורת שלי על צעדי אוצר היתה עלח המינון והעוצמה שלהם, לא על עצם הצעדים. השינוי היה חד מדי ומהיר מדי…נניח שאתה רוצה להוריד את דמי הניהול – אל תחתוך אותם בחצי, תוריד 30%, עם זה אפשר להסתדר….הבעיה היא שכאשר תקרת דמי הניהול נחתכת בחצי זה מאוד בעייתי מבחינת היצרנים ועלול לפגוע בענף בטווח הארוך. כל הקטנים ייפלטו החוצה, וכבר רואים את זה במיזוג של מיטב עם דש, שני בתי ההשקעות שהיו מספר 2 ו-3 בגודל אחרי פסגות. אם הם מתמזגים מה יגידו אזובי הקיר? ה יימחקו, זה הפוך מתחרות , זה מקטין אותה".

הראיון המלא בכלכליסט – www.calcalist.co.il

משכן זרוע המשכנתאות של בנק הפועלים יוצאת במבצע ללקוחות פועלים, שבמילים פשוטות המוטו שלו – אתה לקוח של בנק הפועלים? בוא תהנה מהטבה במשכנתא! ההטבה הזו ניתנת בזכות הפעילות הבנקאית של הלקוח ובבנק מכנים אותה – "זכאות פועלים".

זכאות פועלים מאפשרת ריבית מועדפת במשכנתא, על סכום שנקבע בהתאם להיקף הפעילות הבנקאית בבנק הפועלים. הזכאות היא על החלק בהלוואה שנלקח בתנאי מסלול צמוד למדד המחירים לצרכן, נושא ריבית קבועה, או במסלול לא צמוד בריבית משתנה על בסיס הפריים.

בבנק הפועלים מעדכנים כי "קביעת הסכום בגינו הלקוחות זכאים להטבה זו, מתבססת על צבירת נקודות על פי פעילותם הבנקאית בבנק הפועלים. לקוחות בנקאות פרטית ייהנו מהטבה מועדפת נוספת על מרכיב זכאות פועלים. כבר בשלב הראשוני של בניית תמהיל המשכנתא, יחושב ללקוחות מרכיב זכאות פועלים, אשר יינתן בריבית אטרקטיבית. סכום הזכאות המקסימאלי להטבה יכול להגיע עד 40% מסכום ההלוואה ולא יותר מ- 135,600 שקל".

חישוב ההטבה הוא כאמור על פי היקף הפעילות הבנקאית. "כדי לחשב את גובה ההלוואה במסגרת זכאות פועלים, ייבחנו פרמטרים כגון: שנות ותק בבנק, גובה משכורת, היקף פעילות ההשקעות, פיקדונות, הלוואות קיימות, כמות כרטיסי אשראי, הרשאות לחיוב חשבון המקושרות לחשבון", מעדכנים בבנק הפועלים, "הטבת הריבית ללקוח תיקבע לפי הפרמטרים הנ"ל, כפי שיהיו המועד אישור ההלוואה, והיא תהיה בתוקף כל עוד אישור ההלוואה יהיה בתוקף. בכל אישור הלוואה ייבחנו הפרמטרים מחדש נכון למועד האישור. בסיום התהליך תינתן ללקוחות הצעה לקבלת חלק מההלוואה בריבית מועדפת, בסכום הנע  בין 40,000 ל-135,600 ש"ח אך לא יותר מ-40% מסכום המשכנתא הכוללת שיקבל הלקוח.

"ההלוואה מיועדת ללקוחות ותיקים וחדשים של בנק הפועלים בלבד, בעלי חשבונות המשתתפים בתוכנית, בנטילת הלוואה חדשה למטרת רכישת/בניית דירת מגורים או מיחזור כזו.כדי לקבל את ההטבה, על הלקוחות לבצע הלוואה מכספי הבנק בסכום מינימאלי של 100,000 שקל. גובה חלק ההלוואה הניתן במסגרת מוצר זכאות פועלים לא יעלה על 40% מסך סכום ההלוואה מכספי בנק או 135,600 שקל – הנמוך מביניהם. תקופת ההלוואה במסגרת ההטבה היא עד 18 שנה במסלול צמוד למדד המחירים הנושא ריבית קבועה, ועד 15 שנה במסלול ללא הצמדה בריבית משתנה על בסיס הפריים. בעת ביצוע הלוואה בחלקים, מרכיב ההלוואה הכולל את ההטבה יכלל בחלק הראשון של ההלוואה ויהיה בסך 100,000 שקל לפחות".

ובכן, אולי זה עשוי להתאים לכם במידה ואתם לקוחות בנק הפועלים. כך או אחרת, חשוב רגע לפני לקיחת המשכנתא להבין את יכולת ההשתכרות שלכם (היום ובעתיד) להעריך את גובה המשכנתא האפשרי וגובה ההחזרים השוטפים. צריך לבדוק מאיפה מביאים את הכסף.  הכסף יכול להגיע משני מקורות – הון עצמי והון זר (הלוואת המשכנתא). בחישוב ההון העצמי יש לקחת בחשבון מימוש דירה אם מדובר במעבר מדירה לדירה ואת ההשקעות הנזילות – כסף מזומן, פיקדונות, חסכונות, קרנות נאמנות, ניירות ערך, וכן את כל הסכומים שהובטחו לנו, מהמשפחה (בעיקר הורים). כמו כן, אם יש לנו השקעות ארוכות טווח, כדאי לבחון אם ניתן לממש אותם למזומנים. הכלל שצריך להנחות הוא שכמה שיותר הון עצמי, כמה שפחות משכנתא, וכמה שפחות משכנתא זה כמה שפחות החזרים שוטפים בהמשך. אבל, לא צריך להגדיל את ההון העצמי בכל מחיר. צריך לבדוק גם האם יש כסף בקרנות השתלמות, קופות גמל וביטוחים שונים. יכום של כל הנכסים האלו הוא ההון העצמי הנזיל שלכם ונניח שאתם מקצים את כולו לרכישת דירה, היתר מגיע מהמשכנתא, אבל מה היחס ביניהם – בין ההון העצמי לבין המשכנתא?היחס הזה חשוב כי  צריך הון עצמי מינימלי/ יחס הון עצמי להון זר מינימלי. למעשה, ייתכן מצב שלאחר שהגדרת את ההון שלכם, הגעת לבנק למשכנתאות וראיתם שעם המשכנתא התיאורטית אתם הרבה מעבר לסכום שנדרש בגין הדירה – ועכשיו אתם יכולים לוותר על המשכנתא, להישאר עם הון גדול יותר – זו הבחירה השמרנית (כמה שפחות חובות), אבל היא לא משאירה מקום לתמרון וגמישות עתידית – רכישת רכב, נסיעה לחו"ל, הוצאה גדולה לא מתוכננת וכו'. הגישה האמיצה יותר היא לא להוריד את המשכנתא , אלא להוריד את מרכיב ההון העצמי – במצב הזה החוב גדול יותר מהמצב הקודם, ההחזרים השוטפים גדולים יותר, אבל יש כסף בצד, יש למשפחה יותר תמרון אם היא צריכה סכום כסף גדול. בכל מקרה, יש גבולות גזרה ברורים למשכנתא – היא לא יכולה להיות 100% (אלא במקרים חריגים שמשעבדים נכסים נוספים מול המשכנתא), היא לרוב בין 50% ל-70%, כאשר הרוכשים מממנים 30% עד 50 מערך הדירה.

בשלב של קביעת גובה המשכנתא  עושים תרגיל חשבון פשוט – ערך הדירה (כולל ההוצאות הנלוות) פחות ההון העצי שעומד לרשותנו והתוצאה המתקבלת היא גובה המשכנתא התיאורטית הנדרשת לרכישת הדירה. למה משכנתא תיאורטית? מכיוון שאנחנו לא תמיד סגורים על ההון העצמי שנשתמש בו לצורך רכישת הדירה. אם אנחנו לא מגרדים הון כדי לעמוד בשיעור ההון המינימלי (ללא ביטוח אשראי – 30% לערך) אז אנחנו יכולים להחליף את ההון העצמי בהון זר – משכנתא.

בדיון בוועדת הכספים, ביקר משה גפני  את אגף התקציבים באוצר ואת הפתרונות המוצעים בשוק הדיור – "מציעים רגולציה לא מועילה ובכך מונעים את המעשה הנדרש – מימון פתרונות דיור מתקציב המדינה", אמר גפני, "אנשי האוצר באים עם חוקים הזויים שאין להם ולא כלום עם פתרון מצוקת הדיור, ועל הדרך מרוויחים החמרות כאלו ואחרות. עובדים עלינו באגף התקציבים.אין למוסדיים עניין בפרויקטים של דיור להשכרה. לא קיבלתי אף פנייה מגוף מוסדי שיש לו עניין בנושא וזה מתמיה. אם למוסדיים היה עניין בכך, בוודאי היו פונים אלי. זה מה שקורה בנושאים אחרים שבהם יש להם עניין".

מה שכן עובד להערכת גפני הוא הסבסוד במשכנתאות. לאחרונה (רק לאחרונה) החזירו באוצר את המשכנתאות לזכאים. למעשה, הם היו תמיד, אבל הריבית עליהם בשנים האחרונות היתה גבוה מהריבית של הבנקים למשכנתאות. בתחילת השנה הורידו את הריבית על משכנתאות לזכאים מ-4% ל-3% ונוצר ביקוש גדול בתחום. גפני דורש להאריך את הוראת השעה ובתמורה יתמוך בחוק הפוטר ממס את המוסדיים שישקיעו בדיור להשכרה.

מתכוונים למכור דירה? מדובר בצעד משמעותי מבחינה כלכלית שדורש הבנה וידע, וכדאי להיערך אליו כהלכה כדי להיות מוכנים, בעיקר אם אתם חסרי ניסיון ■ אז איך עושים את זה נכון, אילו שלבים כולל התהליך ואיך להימנע מטעויות? המידע במדריך שלפניכם

מעודכן ל-11/2021

מכירת דירה אינה דבר של מה בכך, אלא עניין מורכב שצריך להיערך ולתכנן אותו מראש. הטעות הנפוצה של מוכרים רבים היא שהם לא "באמת" רציניים. הם מפרסמים את הדירה באינטרנט, בעיתון, בשלט על המרפסת, במכולת השכונתית, רק כדי לדעת כמה הדירה שלהם שווה בשוק. הם בחצי הדרך למכירה, הם חושבים על זה, הם כבר רואים את עצמם עוברים לדירה אחרת (לרוב גדולה ומרווחת יותר), אבל הם לא סגורים על זה. וזה ממש בסדר לא לדעת בוודאות אם כן או לא, וכמובן גם תלוי במחיר, אבל ברגע שהם מפרסמים עוד לפני שהם באמת מתכוונים למכור, אז הניסוי הזה של בדיקת המחיר; של לראות אם ישלמו לי את מה שאני דורש, כי השכן ממול מכר ב-2 מיליון שקלים, יכול לעלות ביוקר.  

"שורפים " את הדירה

אם מפרסמים עוד לפני שמתכוונים אז במקרים רבים הדירה "נשרפת". מחפשי דירות כבר נתקלו בה, הם שמעו את המחיר ולא נראה להם, או שהם יודעים שהיא נמצאת הרבה זמן בשוק ולכן מראש הם אומרים לעצמם – "ראינו את הדירה הזאת לפני חצי שנה, ומאז עדיין לא מכרו אותה, אז משהו כנראה לא בסדר בה", והם מראש מוותרים על ההתקשרות וההגעה לדירה. אולי מאז הפרסום הראשוני התנאים משתנים, אבל מחפשים רבים כבר פסלו אותה מעצם העובדה הפשוטה שהם נתקלו בה (ובמקרים רבים הם כל הזמן – כל חיפוש, נתקלים בה) וזה גורם להם להאמין שמשהו בה לא תקין.

מנפחים את המחיר

מעבר לזה, טעות נוספת שמוכרי דירות רבים עושים הוא ניפוח של מחיר. המוכרים חושבים שהדירה שווה 2 מיליון שקלים, אבל הם מפריחים בלון ניסוי – "נבקש 2.5 מיליון שקל, אז מה יקרה? אולי  יבוא מישהו ויקנה את הדירה   בסכום הזה, ואולי לא. מקסימם נרד במחיר עד למחיר הכלכלי מבחינתנו".

הבעיה בגישה הזו היא שזה לא משאיר מבחינת הרוכשים הפוטנציאלים מקום להתמקחות. הם מבינים שהמוכר קצת השתגע, והם ממשיכים הלאה. נכון, זה ברור שיש את שלב ההתמקחות, את שלב המשא ומתן, זה ברור שמה שהמוכר רוצה זה לא מה שהוא יקבל, אבל זה עניין של מידתיות. אם אתם מצפים ל-1.5 מיליון שקל, אל תבקשו 2 מיליון שקל, כי רוכשים פוטנציאלים רבים יברחו. תבקשו 5% יותר, 10% יותר, אבל לא להפריז, אלא אם אתם באמת אומרים לעצמכם 2 מיליון שקל וזהו – מתחת אנחנו לא מוכרים.

סקר שוק – חובה

לפני מכירת דירה על המוכרים הפוטנציאלים לעשות סקר שוק, ולא רק דרך המכולת השכונתית והשמועות שמסתובבות בשכונה. זה שאומרים לכם שהרצל מחר את הדירה ב-2 מיליון שקל זה אולי נכון, אבל במקרים רבים זה פשוט נטייה אנושית של מספרי הסיפורים לעגל ולהגזים – מישהו סיפר שהדירה נמכרה במעל 1.5 מיליון שקל, השני כבר יספר שזה ב-1.8 מיליון שקל, השלישי כבר יספר שזה קצת מתחת ל-2 מיליון שקל, והרביעי יספר שזה באזור 2 מיליון שקל. ככה המחירים מתנפחים, אבל הם לא אמתיים. ולכן, מעבר לבדיקת המחירים האמתיים באזור (וזה אפשרי גם דרך השכנים, מתווכים ועוד) רצוי מאוד לבדוק את המחירים דרך אתר רשות המיסים. באתר הזה מפורטות העסקאות של החודשים האחרונים, וזו אינדיקציה מאוד טובה למחיר הריאלי.

ברגע שיש לכם את המחיר הריאלי והוא מקובל עליכם, אתם יכולים לצאת לדרך ולהציע את הדירה. צריך לזכור, דירות נמכרות לרוב בפרק זמן של כמה חודשים. אם אתם מעוניינים למכור במהירות, אתם צריכים להציע מחיר אטרקטיבי יותר (במעט) מהשכנים שלכם. בקביעת המחיר,  צריך להתחשב בגיל הנכס, בכיווני המרפסות, בחניה, מעלית, מחסן ופרמטרים נוספים – תזכרו שאם הדירה חדשה – עד 5 שנים –  זה לרוב מתבטא במחיר גבוה יותר בשיעור של עד 10% לעומת דירות ותיקות יותר. זה לא בהכרח נכון, אבל זה כלל האצבע.

שיפוץ – הטרחה כנראה תשתלם לכם

טיפ נוסף, שלא מתאים לכולם, אבל נראה שהוא רווחי – אם הדירה לא במצב מזהיר, כדאי לשקול שיפוץ לפני המכירה. במקרים רבים המוכרים מעוניינים כבר למכור את הדירה, להיפטר מהנכס כמה שיותר מהר, לכן הם לא חושבים על להשקיע בה – אבל שיפוץ קטן, קצת קוסמטיקה ותיקונים בהשקעה כספית לא גדולה, יכולים להניב תמורה משמעותית גבוהה בהרבה מההשקעה. כך למשל, שיפוץ של 30-40 אלף שקל, יכול להתבטא בעליית מחיר של פי שניים וגם פי שלושה במכירה עצמה.  

אל תוותרו על עורך דין

מכירת דירה צריכה להיות מלווה בעורך דין. ממש לא מומלץ לחסוך דווקא בסעיף הזה.  עורך הדין צריך לוודא, בין היתר, שהתשלומים מועברים  כנדרש ובמועדם; הוא גם צריך לבדוק שהחוזה מתאים לכם ומבטיח אתכם מפני בעיות בעתיד; הוא צריך למנוע תקלות העלולות לצוץ בהמשך וזה בעזרת קביעת מנגנוני בקרה ופיקוח, אשר יאפשרו לכם למכור את הדירה ולקבל את התמורה תוך תשלומי מס מועטים ככל הניתן (בהתאם להוראות החוק, כמובן). צריך לזכור שמאוד לא מומלץ  להסתמך על עו"ד של הרוכשים בלבד; עו"ד מטעם הרוכשים מבטיח את זכויותיהם של לקוחותיו – הרוכשים; אתם בעדיפות משנית. לכן כדאי לכם שייצג אתכם מישהו מטעמכם.

במכירת דירה, צריך להיות ערוכים ומוכנים עם יתרת משכנתא לתשלום; מדובר באישור רשמי ועדכני של הבנק על  היתרה לסילוק. כמו כן, על המוכרים לאפשר רישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים, אבל רק לאחר שהתשלום הראשון בגין הדירה שולם, ורק כאשר ניתן לעו"ד של המוכרים ייפוי כוח מטעם הרוכשים שמאפשר לו למחוק את הערת האזהרה באם יהיה בכך צורך בהמשך.

חשוב שהמוכרים ידווחו במדויק על העסקה לרשויות המתאימות – רשות המיסוי מקרקעין ורשויות נוספות (באם צריך – תלוי בנכס) וחשוב מאוד למלא את הטפסים המתאימים (המכונים מש"חים).

המוכרים גם צריכים לוודא ולבדוק (ועו"ד כמובן אמור לסייע מאוד בתהליכים האלו) אם יש להם זכאות לפטור ממס שבח ומס מכירה בגין מכירת הדירה; ואם כן יש להגיש בקשה לפטור בהתאם לסעיף המתאים והרלוונטי. צריך לזכור שיש בחוק אפשרות לנצל את הפטור הזה במספר אופנים ולתקופה מסוימת, כך שבמקרים מסוימים יכול להיות שלא כדאי לנצל עכשיו את הפטור אלא בעיתוי אחר – למשל במכירה של דירה אחרת. ולכן, צריך לשקול ולבדוק היטב את השימוש בסעיף הפטור.

חשיבות גדולה בחוזה המכירה / הסכם המכירה היא לקבוע במדויק את תנאי התשלום ומועדי התשלום, ולא להשאיר דברים תלויים באוויר. כמו כן, צריך להגדיר במדויק מה נשאר בדירה ומה המוכרים לוקחים (מזגן, ריהוט, שולחנות, ארונות).

חוזה המכר צריך לכלול סעיפים יסודיים שהפרה שלהם תגרור פיצוי כספי מוסכם (ללא הוכחת נזק). לרוב קובעים את הפיצוי המוסכם על 10% מערך העסקה. הכוונה היא למשל לנסיגה מהחוזה בשלב מסוים, לעיכוב מתמשך בתשלומים ועוד. כמו כן, חשוב מאוד שייקבע בחוזה שרק לאחר העברת התשלום האחרון תימסר החזקה בדירה לרוכשים, ורק אז יירשמו זכויות הרוכשים בטאבו/בחברה המשכנת.

בעת מסירת הדירה יש לערוך פרוטוקול מפורט שבו ייכתב בין היתר שהדירה נמסרה ביום מסוים לשביעות רצון הצדדים, שבדירה יש את הריהוט המפורט ועוד. הפרוטוקול יכול למנוע בהמשך טענות מצד הרוכשים, בין היתר, על ליקויים בדירה.

מה תפקידו של המתווך, האם כדאי לקחת מתווך?

מס שבח החל משנת 2018 – הסברים ודוגמאות

מעודכן ל-03/2018

מחשבון מדד תשומות הבנייה

רכישת דירה מקבלן (דירה חדשה)  מחייבת תשלומים על פני זמן – עד שהדירה תהיה מוכנה. התשלומים האלו צמודים למדד מחירי תשומות הבנייה. פעם, אגב, הם היו צמודים למדד המחירים לצרכן, אבל אז הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה יצרה את מדד תשומות הבניה שאמור להיות רלבנטי יותר. המדד הזה מודד את  השינויים החלים במשך הזמן בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של חומרים,  מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים. המדד מייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה.  במילים פשוטות – מדד תשומות הבנייה מודד כמה עולה לבנות; הסוקרים של הלמ"ס בודקים את המחירים יש להם את המשקולות של כל הרכיבים (125 רכיבים) ואז נקבע מחיר הסל. מחיר הסל הנוכחי ביחס למחירו בחודש הקודם מבטא את העלייה של המדד באחוזים ביחס לחודש קודם.

העלייה הזו מתורגמת בהתאמה בעלייה בחוב של הרוכשים כלפי הקבלנים (חובם בגין הדירה מוצמד כאמור למדד זה), כך שפרקטית מחיר הדירה גבוה יותר ממה שנראה בתחילת הדרך – במועד החתימה, אלא אם משלמים הכל בשלב הראשון (הכניסה מיידית, או שנוח לרוכשים לשלם הכל מיד).  

מדד תשומות הבנייה הוא המדד הנפוץ בהצמדת תשלומים בגין דירות, אבל הוא לא היחיד – יש עסקאות שבהן עדיין מצמידים לפי מדד המחירים לצרכן, יש עסקאות שבהן מצמידים לפי שער הדולר.  ההצמדות האלו, ברובן, פועלות בכיוון אחד – כשהמדד עולה (וזה ברוב הגדול של המקרים) אזי התשלום גדל, אבל מצד שני שהמדד או שער החליפין יורד, יש לו רצפה (שמוסדרת בחוזה) והתשלום לא יורד בהתאמה. למה? כי ככה זה נוח למוכרים .  עכשיו מנסים לתקן זאת.

בהצעת חוק שמוסדרת עכשיו (הוגשה על ידי חבר הכנסת שי חרמש) נקבע שהצמדה של עסקאות למדדים השונים תהיה דו כיוונית, כלומר תפעל גם כשהמדדים שליליים (ותופיע ככזאת על גבי החוזה).  בהתאם להצעת החוק אזי עלייב במדד תתבטא בתשלום גבוה יותר של הרוכש, אבל בהתאמה כשהמדד יירד (ופה ושם זה קורה) הרוכש ישלם פחות.

"רוב רובם של הצרכנים פשוט לא מבינים כמה כסף הם מפסידים במצב הנוכחי", אמר ח"כ שי חרמש, "ההצעה מתקנת אפלייה מתמשכת ברבבות חוזים , עליהם חתומים אזרחי ישראל באין ספור עסקאות של הלוואות ומשכנתאות ועוד. מדובר בגן עדן עבור מי שמבקש לחלוב אותם"

קרנות נאמנות אמורות להשקיע בנכסים סחירים. אבל, במקרים מסוימים (שמתגברים לאחרונה) הנכסים הסחירים הופכים ללא סחירים, ולא רק בגלל שבשוק ההון המקומי יש מאות ניירות ערך שאין בהם מסחר, אלא כתוצאה מכך שהחברות נקלעו לקשיים וניירות הערך שלהם בהפסקת מסחר ממושכת. ניירות הערך האלו הן מניות ואז ערכם במקרים רבים מתאפס, או אגרות חוב ואז ערכם תלוי בביטחונות בערבויות ובשעבודים שיש מול החוב.

קרנות נאמנות שמחזיקות בנכסים כאלו צריכות אחת לתקופה להעריך את שווים (שווי אגרות החוב והמניות הלא סחירות (, במקרים רבים מדובר על הפחתת ערך גדולה בקרנות. אקסלנס קרנות נאמנות, דיווחה כי ועדת דירקטוריון מנהל הקרן, אשר הוסמכה לצורך קביעת שווי נכסים במקרים מיוחדים החליטה כי מחיריהן של אגרות החוב שאינן סחירות במשך תקופת זמן ארוכה, אינם משקפים את התקבולים הצפויים מהן ועיתוייהם בהתאם לניתוחים כלכליים שהוצגו לוועדה, ועל כן החליטה הוועדה להפחית את מחירי אגרות החוב ובהתאמה ירשמו הקרנות שמחזיקות בנכסים אלו ירידת ערך (תשואה שלילית)

הנה רשימת אגרות החוב, המחיר לפני ואחרי השערוך וההפסד:

 שם נייר הערך              המחיר לפני שערוך        המחיר אחרי השערוך                   ההפסד                       

1. אולימפיה אג"ח ב'      31.79 אג'                        22.20 אג'                             30.17%-       

2. אולימפיה אג"ח ג'      29.71 אג'                        22.93 אג'                              22.82%-

3. דוראה אג"ח א'         15.00 אג'                        12.18 אג'                             18.80%-

4. דוראה אג"ח ב'         15.00 אג'                        11.93 אג'                             20.47%-

5. דוראה אג"ח ד'         15.00 אג'                        11.87 אג'                             20.87%-

6. נץ בונדס אג"ח א'      35.00  אג'                        25.00 אג'                             28.57%-       

7. פטרו גרופ אג"ח א'    38.00  אג'                       35.00 אג'                             7.89%-

8. פולישק אג"ח ב'        17.40 אג'                        7.34 אג'                               57.82%-

ההשפעה של ההתאמות האלו במקרים מסוימים גדולה –  "השפעת שערוך האג"חים שמספרם 1-7 בטבלה שלעיל  המוחזקים בקרן אקסלנס (0B)(!) HIGH YIELD ללא מניות" היא  2.65%- מהשווי הנקי של נכסי הקרן (הפסד של 2.65%)", מעדכנים בחברת ניהול הקרנות של אקסלנס, וממשיכים – "שיעור השפעת שערוך האג"חים שמספרם 1-3  המוחזקים בקרן אקסלנס (4D) אפולו -קרן נאמנות הינו 0.23%- מהשווי הנקי של נכסי הקרן; שיעור השפעת שערוך האג"חים שמספרם 1-5, ו-8, בטבלה שלעיל המוחזקים בקרן אקסלנס (0B)(!) חברות ללא מניות – קרן נאמנות הינו  0.38%- מהשווי הנקי של נכסי הקרן".

"בנוסף, אג"ח שמספרו 6 בטבלה שלעיל שוערך ע"י הוועדה בפעם השנייה. טרם שערוך זה הוועדה החליטה לשערך את האג"ח האמור במחיר 35 אגורות כאשר מחירו לפני השערוך כאמור היה 40 אגורות. ההשפעה המצרפית של השערוך הקודם יחד עם השערוך שנקבע עכשיו על הקרן אקסלנס (0B)(!)י HIGH YIELD ללא מניות – קרן נאמנות, שבה הוא מוחזק, הינה 0.53%- (מינוס 0.53%) מהשווי הנקי של נכסי הקרן. כמו כן, אג"ח שמספרו 3 בטבלה שלעיל שוערך ע"י הוועדה  בפעם השנייה. טרם שערוך זה הוועדה החליטה לשערך את האג"ח האמור במחיר 15 אגורות כאשר מחירו לפני השערוך כאמור היה 18.62 אגורות . ההשפעה המצרפית של השערוך הקודם יחד עם השערוך הנוכחי על הקרן אקסלנס (2C) אג"ח ואסטרטגיות – קרן נאמנות, שבה הוא מוחזק הינה 0.31%- (מינוס 0.31%) מהשווי הנקי של נכסי הקרן"

ולסיום מדגיישם באקסלנס קרנות נאמנות שהאג"חים האלו מוחזקים למועד דיווח זה בקרנות נוספות שבניהול מנהל הקרן, אך השפעתם של קביעת מחירי האג"חים ע"י הוועדה על השווי הנקי של הקרנות הרלוונטיות אינה מהותית ואינה דורשת דיווח.

בנק דיסקונט מציע ללקוחותיו פיקדון שקלי ל-30 חודשים כאשר ב-15 החודשים הראשונים הריבית השנתית תהיה קבועה בשיעור של 1.65% וב-15 החודשים הבאים הריבית השנתית תהיה משתנה – פריים מינוס 2.3% (ריבית של 1.7% נכון לעכשיו).  הפיקדון עשוי להתאים , כך מסבירים בבנק דיסקונט, לכאלו שחושבים שריבית הפריים תעלה, וכך הם יוכלו ליהנות מתשואה גבוה יותר בחלק השני של תקופת הפיקדון.

נתוני הריבית על הפיקדון מעודכנים ל-18 ביוני 2012; סכום המינימום בפיקדון הוא 5 אלף שקל וניתן לצאת מהפיקדון מתום 15 חודשים ולאחר מכן לאחר כל חודש. במידה והמשקיעים יפקידו מעל 100 אלף שקל הם ייהנו מתשואה גבוה יותר – ב-15 החודשים הראשונים הם יקבלו תשואה שנתית שקלית קבועה של 1.75% וב-15 החודשים הנוספים הם יקבלו תשואה שנתית של פריים מינוס 2.2% – תשואה של 1.8% מעודכנת לנתוני הפריים כיום.

בהינתן הריביות המעודכנות, מדובר בפיקדון שמספק תשואה של 4.24% במשך 30 חודשים (שנתיים וחצי) לכאלו שמפקידים עד 100 אלף שקל ותשואה של כ-4.49% לאלו שמפקידים מעל 100 אלף שקל.

לאחרונה (לפני כחצי שנה) הציע בנק דיסקונט פיקדון מיוחד לכאלו שסבורים דווקא שריבית הפריים תרד (להבדיל הפיקדון הנוכחי שמתאים למי שסבור שהריבית בעתיד תעלה). הבנק אפשר (ועדיין מאפשר) ללקוחותיו רווחים אם הריבית פריים שעומדת כיום על 4% תרד. הריבית, שירדה בחודשים האחרונים, צפויה להערכת כלכלנים של בתי השקעות ובנקים לרדת, אך החל מ-2013 היא צפויה להערכתם לעלות. בדיסקונט מציעים פיקדון בשם פיקדון הפוך (מספר 298) שאינו צמוד למדד והנושא ריבית של 10% פחות פעמיים הפריים (כלומר, ריבית בפועל של 2%). הפיקדון הוא למשך 6 חודשים ללא יציאה (ללא תחנות יציאה); מינימום להפקדה – 5 אלף שקל.

בשנה האחרונה על רקע המשך ירידת הריבית, מורגשת מלחמה בין הבנקים על כספי הלקוחות. הבנקים מציעים אחת לתקופה פיקדונות במבצע כדי לפתות את הלקוחות, הגדיל לעשות בנק ירושלים  שמעניק למפקידים ריבית  של לפחות 80% מריבית בנק ישראל (שעומדת על 2.5%), כשבפועל בחודשים האחרונים במסגרת השיווק האגרסיבי של בנק ירושלים הוא מציע ללקוחות 100% מריבית בנק ישראל כלומר  ריבית שקלית של 2.5% .

 אריאל אטיאס, שר השיכון והבינוי אמר בכנס הנדל"ן של פירמת רואי החשבון ארנסט אנד יאנג: "יש בארץ שני בנקים גדולים שהגיעו לתקרת האשראי שלהם,  אז מה עוזר לנו שאנחנו משווקים קרקעות לבנייה?  יזמים חוששים להתמודד  במצב הנוכחי או שהם לא משיגים מימון, זה פוגע במאמצינו לשווק קרקעות ולהוזיל את מחירי הדירות. השיטה בבנק ישראל היא שמסתכלים על כולם באותם המשקפיים. אסור לבנקים להשקיע יותר מ-20% בענף הנדל"ן, אבל אם המדינה מזמינה כביש, הוא לא מסוכן כמו פרויקטים אחרים".

אטיאס שלזכותו יאמר הרחיב את שיווק הקרקעות כדי למתן את עליית מחירי הדירות ואף להוריד את המחירים, נתקל בבנק ישראל שמשאיר את הריבית נמוכה ומתגבר את הביקושים למשכנתאות ולדירות.  מעבר לכך, בנק ישראל מגביל כאמור את הבנקים במתן אשראי ליזמים."אני לא חושב שזה  כזה מסובך לשחרר אשראי", אמר אטיאס, "אפשר לשחרר את המע"מ מערבות חוק המכר. למה שהמדינה תרתק כסף של הקבלן על המע"מ? אם נשחרר את המע"מ מערבות חוק מכר, זה יעזור. במהלך תקופתי במשרד השיכון גדלו התחלות הבנייה ב-50%, לרמה של כ-45 אלף יח"ד בשנה; 83 אלף יח"ד בבנייה פעילה; וירידה במחירי הקרקעות.מחירי הדירות יכולים לרדת כתוצאה מגידול בהיצע הקרקעות. הקרקע היא משאב של הציבור, אך תכנון הבנייה וביצועה תלויים בגורמים רבים – משרדי הממשלה השונים והרשויות המקומיות – ואיש מהם לא סר למרותו של שר השיכון".

האמת על סטנלי פישר נחשפת – נגיד גרוע 

סטנלי פישר מעורר את הביקושים לשוק הדירות 

סטנלי פישר לא רגוע לגבי שוק הנדל"ן