מדריכי דירה ומשכנתא

ריבית קבועה או ריבית משתנה; שלא יעבדו עליכם!

ריבית קבועה או ריבית משתנה
ריבית קבועה או ריבית משתנה
רישום לניוזלטר

אחת השאלות המורכבות והחשובות ביותר בלקיחת  משכנתא היא  באיזה ריבית לקחת את המשכנתא  - ריבית קבועה או ריבית משתנה? שאלה נוספת, וכנראה חשובה לא פחות היא באיזה תמהיל משכנתא לבחור - כמה יהיה החלק הקבוע? כמה החלק המשתנה? איזה מסלולים של חלק משתנה וקבוע? – יש מספר רב של מסלולים ולכל מסלול יתרונות וחסרונות. יש את המסלול של הריבית המשתנה הצמודה לפריים – במסלול הזה הריבית נכון לכתיבת שורות אלו (עודכן ביולי 2015) נמוכה יותר (הפריים הוא 1.6% -  פריים מוגדר כריבית במשק בתוספת של 1.5%) מאשר במסלולים האחרים, וזה היתרון הגדול, אבל, חכו...יש גם חיסרון. אבל רגע לפני שנצלול ליתרונות ולחיסרונות - כאן, תוכלו לראות את ריבית המשכנתא המעודכנת

המסלול המשתנה הנפוץ הנוסף הוא מסלול עם ריבית משתנה צמודה למדד ל-5 שנים.  במסלול הזה יש מעין תחנת יציאה כל 5 שנים – הלווים יכולים לבחור להעביר את החלק הזה במשכנתא למסלול אחר. כמו כן, יש מסלולים של ריבית משתנה צמודה, כשהפופולריות הן לטווח ארוך של 20-25 שנה וכן יש משכנתאות בריבית משתנה לא צמודה וגם לא כנגזרת של הפריים.  


במסלולים הקבועים יש את הריבית הקבועה הצמודה למדד ואת המסלול של הריבית הקבועה הלא צמודה (ריבית שקלית).

בפועל, צריך להתחשב במספר גורמים כאשר לוקחים משכנתא – בעלות המימון השנתית (כלומר, בריבית המשוקללת השנתית של המשכנתא); בציפיות לגבי המדד / האינפלציה לאורך תקופת האינפלציה; בריבית פריים על פני תקופת המשכנתא; בסך ההחזר הכספי על פני התקופה; בגמישות של המשכנתא; בעלות פירעון מוקדם (קיימת במשכנתאות קבועות במידה והריביות מאז לקיחת המשכנתא יורדות) . כמו כן, צריך להתייחס להחזר על פני זמן. וכאן יש תרגיל שבמקומות מסוימים עושים לכם – אל תפלו בפח!

כאשר לוקחים משכנתא בריבית משתנה (פריים או ריבית משתנה צמודה) אזי ההחזר ההתחלתי נמוך. בפועל (נתונים ליולי 2015) ניתן לקבל משכנתא בריבית פריים מינוס 0.6%-0.9% כלומר סדר גודל של 0.7%-1%, ואילו הריבית הקבועה לטווח משכנתא של 25 שנה היא סדר גודל של 2.5%-3.3%; הריבית הנמוכה יוצרת אשליה אופטית מפתה מאוד – ההחזרים בתחילת הדרך קטנים, אבל הם יעלו כאשר הריבית במשק תעלה.  כלומר, ההחזר שאתם רואים היום בהתבסס על החלק המשתנה הוא  שגוי ומטעה - הוא נכון רק לחלק מהתקופה ובטח שלא לכל אורך הדרך.   

זאת ועוד: כאשר לוקחים את המשכנתא בריבית משתנה צמודה למדד (לרוב ל-5 שנים) אזי מציגים לכם בעת לקיחת המשכנתא אקסלים נחמדים ובהם ההחזרים / תשלומים כוללים את הריבית המשתנה בלבד ללא ההצמדה. אז ברור שהאקסל ייראה נהדר, במציאות זה אחרת, מה לעשות - יש אינפלציה. לדוגמה,  נניח שלקחתם חלק מהמשכנתא בתנאים הבאים (נכון ליולי 2015) - משכנתא ל-20 שנה/ 25 שנה בריבית משתנה צמודה של 1.6%-1.8% , אבל זו רק הריבית, מה עם ההצמדה?  ההחזרים שמראים לכם בבנק לא מייצגים ולא מבטאים את העלייה שתהיה בהם על פני השנים.  אז נכון, בשלב הראשון, אתם משלמים בהלוואה זו החזרים קטנים, אך מדובר בהפרשים צמודים כך שבסופו של דבר הערך הכולל של ההחזרים עולה ואף עוקף את ההחזרים (תחת הנחה שהמרכיב באותו גודל) של החלק  הקבוע.

זאת הצגה בעייתית, והכי נורא – זו הצגה מפתה. לקיחת משכנתא במסלולים עם ריבית משתנה ועם ריבית צמודה מאפשרת לכם להחזיר באופן שוטף בהתחלה סכומים נמוכים יותר מממוצע ההחזרים על פני תקופת המשכנתא כולה. אבל ההחזרים ילכו ויעלו. מנגד, לקיחת משכנתא בריבית קבועה לא צמודה נותנת לכם ביטחון – מה שאתם משלמים בהחזר הראשון זה מה שתשלמו בהחזר גם בעוד 10 שנים, 20 שנה ו-30 שנה.

אפשר וצריך להתבונן על זה כך – ההחזר בריבית הקבועה הוא סוג של ממוצע של ההחזרים הצפויים במסלולים האחרים – כלומר, אם במשכנתא עם מספר מסלולים אתם מתחילים לשלם 4,000 שקלים ואילו אם הייתם לוקחים את הכל בריבית קבועה הייתם משלמים 5,000 שקל, אז תזכרו שאמנם אתם משלמים היום פחות, אבל זה על חשבון העתיד – ההחזרים ילכו ויעלו ובשלב מסוים יעקפו את ההחזר באם הייתם לוקחים את הכל בריבית קבועה. זה סוג של כלל אצבע, אבל כלל אצבע לא מדויק (כמובן). בפועל,  ההחזרים בריבית הקבועה נמוכים יותר מאשר במשכנתא שהיא ערבוב של כמה מסלולים לרבות מרכיבים משתנים.

ולסיכום – ככל שהחלק המשתנה גדול יותר וככל שהחלק הצמוד גדול יותר, כך ההחזרים היום נמוכים יותר, ומנגד – ככל שהחלק של הריבית הקבועה גדול יותר, כך ההחזר ההתחלתי גדול יותר. אבל ככל שהמרכיב המשתנה והצמוד גדול יותר כך גם קצב עליית ההחזרים החודשיים  גדול יותר.

אחרי ההבנה הזאת יכול להיות עדיין שעדיף  שחלק משמעותי במשכנתא יהיה משתנה וצמוד (וכך הרוב עושים) וזה כמובן בסדר גמור – אחרי הכל, הריבית פריים נמוכה אבסולוטית וגם ביחס לריבית הקבועה. אז מדברים על כך שהריבית תעלה,  אבל מדברים על זה כבר כמה שנים טובות, וגם אם היא תעלה, השאלה מתי, והשאלה אם תוספת התשלום על ההחזרים כתוצאה מהעלייה, מצדיקה מרכיב גדול של הריבית הקבועה.

כל אחד צריך לעשות את החשבון שלו, אבל מה שהכי חשוב – אל תתנו לאקסלים לבלבל אתכם – מה שאתם רואים זה החזרים בלי הצמדה למדד, ובלי עלייה בריבית. בפועל, זה כמובן שונה לחלוטין.


מחשבון משכנתא

במחשבון המשכנתא  תוכלו להגדיר את תקופת ההלוואה, הריבית וסכום ההלוואה. המחשבון דינמי ומודולרי - תוכלו לשנות את המשתנים ולקבל בהתאמה את ההחזר הרצוי/ המתאים לכם.

יועץ משכנתאות - האם כדאי?

הכנסו כאן למדריכים המלאים על המשכנתא 

מתכוונים לקחת משכנתא? או למחזר משכנתא?  מלאו פרטים ותקבלו הצעה טובה וזולה 

שם מלא:

ת.ז (לא חובה):

טלפון:

מייל:

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש באתר



על המחבר

מערכת הון

השאר תגובה

15 תגובות

  • שלום אני גרייס דניאל, נותנת הלוואות לחברות וליחידים - הלוואות אישיות, הלוואות לסטודנטים, הלוואות לרכב והלוואות כדי לשלם את החשבונות. אם אתה
    צריך הלוואה שאתה צריך ישירות

  • שלום לכולם רציתי קצת עזרה אני רוצה לקחת 70% מימון מהבנק קיבלתי הצעה ל2 שליש מהלווה קל"ץ (קבוע לא צמודה) 22 וחצי שנים (270 חודש ) בריבית של 3.2 זה טוב? אני יכול לקבל יותר טוב?כמה ריבית הכי נמוכה אני להגיע איתם? תודה לכל מי שעוזר

  • מישהו רשם שהוא לקח קבועה לא צמודה ב2.9 איפה ניתן להשיג דבר כזה? אני קיבלתי 3.15 מטפחות על פחות מ40% מימון
    אשמח לתשובה.
    ואיך נקרא הפייסבוק הזה?

  • שלום רב. פניתי ליועץ למיחזור משכנתא והאו הציע לי ללכת על משכנתא בריבית קבועה של 3.3%. הוא אמר לי שזה נמוך ושהמקובל הוא 3.8%. יש איזו דרך לדעת מהי הריבית המקובלת היום? ההצעה שקיבלתי היא לבנק המזרחי טפחות

    • שלום בועז,
      מציע לך לבדוק את ריבית המשכנתא הממוצעת - מדי חודש אנחנו מפרסמים כאן את הריבית הזו והכי טוב - לעשות סקר שוק . תחושתי שניתן להוזיל את הריבית הזו, אבל זה תלוי גם לאיזו תקופה נלקחת המשכנתא

  • האם זה עיתוי טוב לקחת משכנתא בריבית קבועה, אני חושב שפחות מזה כבר לא יקרה. לדעתי הרכב המשכנתא צריך להיות שליש פריים וכל היתר קבועה לא צמודה; אם זה לטווח קצר אז כדאי גם לשלב קבועה צמודה...צריך להיזהר מהמשתנה - זה יעלה

  • מסכים עם מה שכתוב בכתבה...עובדים עליכם בריבית המשתנה, הריבית תעלה ואז אתם בצרות התשלום השוטף יעלה בצורה משמעותית מאוד לא תוכלו החזיר את המשכנתא. רק ריבית קבועה היא נמוכה עכשיו 2-3 אחוזים בשנה צמוד למדד או קרוב ל-4 לא צמוד וזה שווה יותר, למרות שהמשתנה בנקודת זמן הזו נמוכה יותר

  • האם זה לא נכון יותר כשלוקחים משכנתא להתייחס אליה בצורה הכי פחות מסוכנת , ולא להיות חשופים במהלך התקופה לשינויים של מדד וריבית בשוק. ולכן אולי צריך לקחת משכנתא קבועה לחלוטין, ב-100 אחוז ולא לחשוש מעליית מדד ריבית ועוד. האם במשכנתא בריבית קבועה יש סיכונים? והאם הגישה שלי נכונה , אני לא רוצה לקחת סיכון במשכנתא ולכן אני אקח אותה קבועה באה אחוז. מה דעתכם?האם זה לא נכון יותר כשלוקחים משכנתא להתייחס אליה בצורה הכי פחות מסוכנת , ולא להיות חשופים במהלך התקופה לשינויים של מדד וריבית בשוק. ולכן אולי צריך לקחת משכנתא קבועה לחלוטין, ב-100 אחוז ולא לחשוש מעליית מדד ריבית ועוד. האם במשכנתא בריבית קבועה יש סיכונים? והאם הגישה שלי נכונה , אני לא רוצה לקחת סיכון במשכנתא ולכן אני אקח אותה קבועה באה אחוז. מה דעתכם?

  • שלום, רציתי לדעת בהמשך לכתבה - האם זה לא נכון יותר כשלוקחים משכנתא להתייחס אליה בצורה הכי פחות מסוכנת , ולא להיות חשופים במהלך התקופה לשינויים של מדד וריבית בשוק. ולכן אולי צריך לקחת משכנתא קבועה לחלוטין, ב-100 אחוז ולא לחשוש מעליית מדד ריבית ועוד. האם במשכנתא בריבית קבועה יש סיכונים? והאם הגישה שלי נכונה , אני לא רוצה לקחת סיכון במשכנתא ולכן אני אקח אותה קבועה באה אחוז. מה דעתכם?

  • תודה על המידע! האמת שאנחנו תוך כדי בירורים כרגע וזה בהחלט משהו שטוב לדעת! אגב, אני גם נתקלתי בקבוצה בפייסבוק שעונים בה נציגים של מזרחי על שאלות הקשורות בלקיחת משכנתא, אז בהחלט שווה לנצל את זה..