רשות המיסים האריכה את ההוראה בנוגע למס גבוה על רכישת דירות להשקעה; אבל האם זה יעמוד במבחן שיפוטי?

הנה מתנה שקיבלו רוכשי הדירות להשקעה – מס הרכישה לא יועלה! (המתנה בספק לאור ההתפתחות האחרונה – ראו בכתבה עם הלינק למעלה)

במסגרת ניסיונותיה של הממשלה היוצאת להוריד את מחירי הדירות היא העלתה את המיסוי על רוכשי דירה להשקעה. אולם העלאת מס הרכישה בוצעה במסגרת הוראת שעה בחוק ההסדרים במסגרת התקציב הקודם והוראה זו עומדת לפוג ב-1 לינואר. מכיוון שהתקציב החדש לא עבר הרי שהוראת השעה תבוטל ומס הרכישה יחזור למדרגות המס הקודמות.

לדברי עו"ד נעמה שיף ממשרד עורכי הדין שוב ושות' "לפני כשנה וחצי אושרה הוראת שעה שהעלתה את מס הרכישה על דירה נוספת ( משקיעים ) מתוך מטרה להפחית את חלקם של המשקיעים בשוק , כעת שההוראה תפוג ועד שיאושר התקציב וחוק ההסדרים החדש אחרי הקמתה של הממשלה החדשה , נוצר חלון הזדמנויות למשקיעים במהלכו הם ישלמו הרבה פחות מס בעיקר על דירות יקרות. מדובר על חיסכון של עשרות ולפעמים מאות אלפי שקלים.

"לדוגמא כיום מס הרכישה עומד על 5% עד לתקרה של 1.08 מיליון שקל. מינואר המס ירד ל-3.5% עד לתקרה של 1.05 מיליון שקל. על דירות יקרות יותר עד 4.5 מיליון שקל המס כיום עומד על 6%-7% וינואר הוא צפוי לרדת ל-5%". עו"ד שיף מוסיפה כי אם לדוגמא משקיע רכש דירה ב-2.5 מיליון שקל, כיום הוא היה משלם מס של 138,761 שקל. מינואר מס הרכישה ירד ל-109,161 שקל.

לדברי רן בן אברהם, סמנכ"ל השיווק והייזום בצמח המרמן, המשווקת את פרויקט בצלאל יחד עם קרסו נדל"ן "המשקיעים תמיד היו כאן בייחוד בתל אביב. עם זאת, משקיעי הנדל"ן יודעים לזהות הזדמנויות וברגע שהם יבינו שיש להם חלון צר לרכוש דירה ולחסוך עשרות אלפי שקלים".

בן אברהם מוסיף כי כיום המשקיעים מתוחכמים יותר והם לא תמיד מחפשים את התשואה. "ישנם משקיעים שרוכשים דווקא דירות יוקרה. לא מדובר בהכרח על דירות ב-50 מיליון שקל אך בהחלט הם רוכשים דירות בשווי של 3 ואפילו 5 מיליון שקל. במקרה הזה הם לא בוחנים את הנכס לפי התשואה אלה לפי היכולת של הנכס להשביח את עצמו. אנחנו רואים את זה בבצלאל וגם בדירות פרימיום בכרמיאל או בצור יצחק".

דוגמא לכך ניתן למצוא בפרויקט ME המוקם בנווה שרת. לאחרונה היזמים, חברת אשלי וש.מיכלסון הוציאו לשיווק את הפנטהאוזים במחיר הנמוך בכ-30% ממחירי פנטהאוזים דומים בצפון תל אביב. לדברי אייל צבס, סמנכ"ל השיווק של היזמיות, "כיום משקיע שרוכש פנטהאוז בפרויקט ב-6 מיליון שקל משלם 360 אלף שקל מס רכישה. מינואר המס צפוי לרדת ב-100 אלף שקל. אם מוסיפים לכך את פוטנציאל ההשבחה של הנכס, משקיע יכול תוך מספר שנים להרוויח מאות אלפי שקלים".

דוגמא נוספת ניתן למצוא בפרויקט הירקון של רותם שני הממוקם על רצועת החוף של תל אביב. דירת 2 חדרים החביבה על המשקיעים עולה 4.5 מיליון שקל – כלומר מינואר צפוי חיסכון של מעל 60 אלף שקל במס רכישה.

כאמור התופעה של רכישת דירות יוקרה להשקעה יצאה מגבולות גוש דן אל אזורים שמחירי הדירות צפויים לעלות בשנים הקרובות. כך למשל בשכונת עין הים בחדרה החברות עמרם אברהם ואפי קפיטל דיווחו לאחרונה על מכירת 2 פנטהאוזים למשקיע תמורת 5.6 מיליון שקל. מדובר על פרויקט אקווה sea&park הצופה אל הים. לדברי שייקה נפחא, סמנכ"ל בחברת אפי קפיטל המשקיעים מבינים כי ההזדמנויות.ת לרכישת דירות לים הים מצטמצמות. בעוד שבנתניה מחירו של פנטהאוז יכול להגיע ל-20 מיליון שקל ובת"א גם ל-100 מיליון שקל – הרי שבחדרה המחירים יחסית שפויים וצפויים לעלות. המשקיעים הולכים נגד המגמה מכיוון שהם מבינים שהפער בין ת"א-נתניה-חדרה חייב להצטמצם, ומה שחשוב להם זה הפוטנציאל ולא התשואה".