fbpx
יש לך שאלה?
חדשות

איך הקיבוצים עושים עשרות מיליוני שקלים מקרקעות של המדינה?

הקיבוצים והמושבים בשנים האחרונות מוכרים לחברות בנייה את הזכויות על אחוז מסוים מהקרקעות החקלאיות שבשטחם, והחברות מתככנות להקים בשטחים אלה מאות יחידות דיור

 

רוצים לעשות עשרות מילוני שקלים? כדאי להיות חברי מושב או קיבוץ. אלו בשנים האחרונות מוכרים לחברות בנייה את הזכויות על אחוז מסוים מהקרקעות החקלאיות שבשטחם, והחברות מתככנות להקים בשטחים אלה מאות יחידות דיור.

עסקה כזו היא של חברת אאורה שבמסגרתה רכשה זכויות בקרקעות מושב בן שמן תמורת 45 מיליון שקל, בשטח שבו ניתן להקים כ-500 יח"ד; עסקה אחרת היא של קבוצת אלמוג עם מושב בית נחמיה על קרקע של 19 דונם בשוהם לבניית כ-180 יח"ד בתמורה ל-180 מיליון שקל;

קרקעות חקלאיות כיום יכולות לשנות את ייעודן לבנייה. הסיבה היא מהלך של שר האוצר, משה כחלון, באמצעות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), השבת קרקעות חקלאיות מידי הקיבוצים והמושבים לידי המדינה, במטרה להשיב לידיה במהירות אלפי דונמים חקלאיים, ולאפשר תכנון בהיקפים גדולים של בנייה למגורים.

כ-93% מהקרקעות במדינה שייכות למינהל מקרקעי ישראל, ולא מעט מהן הן קרקעות חקלאיות אשר נמצאות בחכירה היסטורית של קיבוצים ומושבים.

לפי דו"ח פנימי של רמ"י, עד סוף 2017 השלימה הרשות את השבתם של יותר מ-11,300 דונם חקלאיים, הכלולים ב-22 תוכניות בנייה להקמת כ-53 אלף יחידות דיור.

מדובר במדיניות שמתווה רמ"י משנת 2016, על רקע הוספת תיקון לחוק העוסק בהסדרת הכללים להשבת קרקע חקלאית. לפני כן  הקרקע הייתה עוברת שינוי ייעודן היו יכולים החוכרים להמשיך ליהנות מהקרקע או מהזכויות עליה לאחר שינוי הייעוד בתשלום מופחת. היום אם רמ"י מפעילה את זכות ההשבה, החוכר יקבל פיצוי של כמה עשרות אלפי שקלים לדונם בהתאם לסוג הגידול החקלאי. בנוסף, מאפשרת רמ"י כפיצוי לקיבוצים או למושבים לקבל אפשרות לרכישה של 20% מהזכויות על הקרקע בפטור מלא ממכרז, במחיר ממוצע של מכרזים דומים באזור.

במסגרת הליך ההשבה, יכול הקיבוץ להכניסגורם אחר שירכוש מרמ"י את הקרקע לה הוא זכאי בפטור ממכרז. כך היזמים מרוויחים משני הצדדים.  משום שמרבית הקרקעות היום נמכרות במסלול של מחיר למשתכן. מדובר בקרקעות איכותיות שניתן לקנות, ללא מכרז, לבנייה לשוק החופשי.  וגם מכיוון משום שיש 'מגבלה' על סכום הקנייה, מה שאין במקרה של קרקעות פרטיות, שמחירן זינק בצורה אסטרונומית בשנים האחרונות

החל מ-2016 ניתן לזהות עלייה ניכרת בעסקאות ההשבה עם חוכרים פרטיים, קיבוצים ומושבים. העלייה נובעת, בין היתר, מהסמכויות המנהליות הרחבות שהוענקו לרמ"י בשנה זו לצורך אכיפת השבת הקרקעות החקלאיות. למעשה, מי שמחזיק בקרקע חקלאית שחל עליה חוק הותמ"ל והחלטות המועצה בעניין פדיון קרקע, ולא חותם על עסקת ההשבה במועד, יכול לאבד את זכויות הקניין, ואף לקבל צו פינוי מהקרקע, מבלי שיזכה בתמריצים הקבועים בהחלטה –שהם משמעותיים יחסית לגובה הפיצוי הבסיסי.

סיבה נוספת היא הזכות שהוענקה לקיבוצים ולמושבים שישיבו את הקרקעות, לרכישת מגרשים לבנייה בתחומי התוכנית ששינתה את יעוד הקרקע בפטור ממכרז (ובדמי היוון מלאים). בשנים האחרונות שוק הנדל"ן צבר ניסיון חיובי במכירת האופציה לרכישת מגרשים, כך שהתמורה בגין האופציה היוותה תמריץ כלכלי ראוי לחוכר, שהקהה במידה מסוימת את הפגיעה בקניינו של החוכר, ושיפרה במעט את מצבו הכלכלי בעקבות הפיצוי הזעום שקיבל בעד השבת הקרקע.

יצוין, כי בתקופה זו רשות מקרקעי ישראל הפסיקה כמעט לחלוטין את שיווק הקרקעות למגורים לשוק החופשי, והתחילה לשווק את רובן במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. בשל כך, נוצר בשוק חוסר עצום בקרקעות למגורים שמיועדים למשפרי דיור ולמשקיעים, שמהווים את חלק הארי בשוק הנדל"ן. בשל כך, הביקוש מצד יזמים לקרקעות המשוחררות ממגבלות תוכניות הממשלה זינק, והזכות לרכישת מגרשים בפטור ממכרז הפכה להיות מוצר נדיר שיזמים מוכנים לשלם עליו פרמיה סבירה.

בית המשפט העליון: נגמרו הימים שקיבוצים יטענו בעלות על הקרקע

160 אלף דירות פוטנציאליות ביישובים כפריים - מאושרות ותקועות

 

 

חשוב לגוון את תיק ההשקעות – רוצים לקבל הצעות השקעה בשוק הגרמני (בתחום המחסנים הלוגיסטיים) עם תשואה גבוהה וסיכון יחסית נמוך? השאירו פרטים ונציג חברה ישראלית עם 15 שנות ניסיון ואלפי משקיעים, יציע לכם רעיונות השקעה  

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

דרור ניר קסטל

דרור ניר קסטל

השאר תגובה

שינוי גודל גופנים
ניגודיות