חדשות    

"החלטה אומללה ופופוליסטית": סערה בעקבות השינויים המוצעים בחוק המכר

פרסום התיקונים שמציע משרד הבינוי והשיכון לחוק המכר עורר סערה בקרב אנשי מקצוע, קבלנים ועורכי דין בתחום הנדל"ן. בראש התיקונים עומדת ההצעה לבטל את הצמדת מחיר הדירה כולו למדד תשומות הבנייה ולהמשיך להצמיד למדד רק את רכיב הבנייה מכלל עלות הדירה. שר השיכון זאב אלקין משוכנע כי התיקון המוצע יחסוך עשרות אלפי שקלים לציבור רוכשי דירות. מנגד, יש רבים הסבורים כי אלה לא ירוויחו דבר מהשינוי, ואולי אף ייפגעו יותר.

"החלטה אומללה"

לדברי נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, " מדובר בהחלטה אומללה שמוסיפה שמן למדורה ותעלה את מחירי הדירות. הדבר עלול לקרות בדיוק כפי שקרה לאחר שהזהרנו את הממשלה מהעלאת מס הרכישה. הממשלה הנוכחית עושה את אותן טעויות של הממשלות הקודמות ובמקום לגבש תוכנית מקיפה שתתמודד עם הכשלים שמעלים את מהמחירים, היא בוחרת לייצר רגולציה פופוליסטית, תוך הטעיית הציבור, כאילו היא הולכת לחסוך לו כסף. אזכיר שבשנת 2021 מחירי הדירות החדשות עלו בכ-18% ומדד תשומות הבניה עלה ב-6% בלבד – האם רוכשי דירות הפסידו באמת או להיפך? אינני מבין מדוע אצה הדרך לממשלה הזו לבחור בכלים שלא יפתרו דבר. אי הצמדת מחיר הקרקע למדד תשומות הבנייה יוביל לחישוב הסיכון של עליית מחירי הקרקע בתוך מחירי הדירות, דהיינו לעליית מחירי דירות. כל רגולציה שמטילה עונשים וקנסות נוספים בעת איחור במסירת דירות תוביל לכך שקבלנים לא ייקחו סיכון שיהיה עליהם להתמודד עם מצבים שלא בשליטתם כשרגולטורים לא יעמדו בזמני התגובה הנדרשים, ולכן ההתחייבות שלהם תהיה לזמן בנייה ארוך יותר שיתממש. שוב בממשלה באים לברך ויוצאים מקללים".

"מהלך פופוליסטי"

לדברי עו"ד דורון אריאל, מומחה למקרקעין ויו"ר הועדה לבנקאות ופיננסים בלשכת עורכי הדין, "תזכיר החוק שפורסם היום עוסק בכמה תחומים, שכולם מהווים לדעתי מהלך פופוליסטי ולא ראוי שנועד לייצר כותרות בלבד. כל פעם נכנס שר שיכון חדש ועושה מהלך פופוליסטי אחר נגד הקבלנים ולכאורה למען רוכשי הדירות, אבל משיג את התוצאה ההפוכה. הרגולטור לתפיסתי איבד שליטה לחלוטין, אני סבור שהוא צריך להפסיק ולחבוט בקבלנים ולהתמקד ביצירת דירות חדשות ובהפשרת קרקעות, ובפתרון הבעיות של הליכי התכנון והרישוי, ולא להתעסק רק בקבלנים בצורה פופוליסטית ובזויה. הגיע הזמן שהקבלנים יקימו על כך קול זעקה.

"ראשית, בניתוק רכיב הקרקע מההצמדה למדד תשומות הבנייה, ייווצר מצב שהרוכשים יידרשו להשיג הון עצמי גבוה יותר ולא תתאפשר פריסת תשלומים של 20:80, כי הקבלנים ידרשו מהרוכשים לשלם להם על רכיב הקרקע מראש ולא יאפשרו להמתין עד למסירה. שנית, חיוב הקבלנים לשלם על האיחורים גם אם לא בהכרח הם קשורים אליהם עצמם – יוביל לייקור נוסף של הדירות. ממילא כבר כיום הקבלנים מחויבים לשלם על איחורים שנגרמו בגללם והם מגלמים זאת במחיר הדירה, אז למה להחמיר עוד יותר בכך שהקבלן יצטרך לשלם על כל איחור ולא משנה מה הסיבה? ומה קורה אם הדירה כבר מוכנה למסירה, אך חברת החשמל או כיבוי אש למשל לא נותנים אישור? למה שהיזם יספוג את התשלום על איחורים כאלה שלא קשורים אליו?

"דבר נוסף הוא הביטול של תשלום שכר הטרחה של עורך הדין בסך 5,000 שקל. המחוקק כבר הוריד את גובה התשלום לסכום זה, כשבפועל המחיר יקר בהרבה והקבלנים מגלמים גם אותו במחיר הדירה, ועכשיו גם רוצים להוריד את זה. זה בלתי נתפס.

"לתפיסתי הפתרון צריך להיות כמה שפחות התערבות של המחוקק בשוק הנדל"ן, אבל המחוקק שלנו הוא איש של פאניקה וכל יום מוציא הוראת חוק חדשה וכל יומיים מתקן את חוק התכנון והבנייה וחוק המכר. בכל העולם מחירי הנדל"ן עולים ואפילו יותר מישראל, בקנדה, באוסטרליה, בארה"ב בלונדון, אבל הם לא מתקנים את החוקים כל יום".

"הצעת החוק תזיק לרוכשים"

לדברי אירית הופר-שרייבר, בעלים ומנכ"ל משותף באינהאוס שיווק נדל"ן: "על אף שמטרתו של שר השיכון לסייע לרוכשי הדירות ראויה, בפועל צפויה הצעת החוק להזיק לרוכשי הדירות בטווח הקצר. כידוע, מדד תשומות הבניה אינו משקף נאמנה את ההתייקרויות הממשיות בתחום הביצוע, אשר התייקרו בשיעור חד יותר משמעותית בשנתיים האחרונות. לכן, על אף שהצמדת רכיב עלויות הבניה לבדו למדד תשומות הבניה נשמעת הגיונית, בפועל היא צפויה להביא את הקבלנים לתמחר את הדירות החדשות שבבניה במחיר גבוה יותר מלכתחילה על מנת להגן על עצמם מפני הפסדים, וכך תוביל להתייקרות נוספת במחירי הדירות.

"גם הסעיף אשר מחייב את הקבלן לשלם לרוכש מיידית עבור כל איחור במסירה, בלי קשר לשאלה מהי סיבת האיחור, היא הצעה בעייתית בלשון המעטה, וגם לה צפויה להיות תוצאה אחת ברורה – זמני מסירה שייקבעו על ידי הקבלנים מראש למועד מאוחר יותר, על מנת לצמצם את החשיפה לקנסות. יש לומר שכבר היום זמני המסירה ארוכים משמעותית מבעבר. אם עד לפני 3-4 שנים עמד זמן המסירה הממוצע של דירה בבניין בן 10 קומות על 24 חודשים מתחילת ביצוע, היום אנחנו כבר מדברים על 40 חודשים, והצעת החוק רק תחמיר את המצב".

"בא לברך ויצא מקלל"

לדברי עו"ד אמיר דרמר, מנהל מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד עורכי דין צבי שוב, "חלק מהתיקונים המוצעים אכן נדרשים אולם חלקם עלולים ליצור מצב ש'בא לברך ויצא מקלל' ולפעול הלכה למעשה לרעת הרוכשים.

"לדוגמא, ביטול שכ"ט עורך דין שמצד אחד יינתק לחלוטין את הקשר בין פעולות עורך הדין בפרויקט, שחלקן נעשות לטובת הרוכשים, כדוגמת רישום בית משותף ורישום זכויות ומצד שני סביר שהעלויות יגולגלו בפועל על הרוכש בדרך של העלאת מחיר הדירה הנרכשת.

"קביעה לפיה כמעט בכל מצב היזם ישלם פיצויים במקרה של איחור במסירת הדירה גם אם זה נגרם שלא בשליטתו, עלולה לגרום ליזם לקחת מראש שולי בטחון גבוהים יותר כך שגם בפרויקטים שהוא יכול היה לקבוע מועד מסירה מוקדם הוא יקבע מועדים רחוקים שיגדרו את הסיכון שלו לאחר במסירה ולשלם פיצויים בהתאם לחוק.

ראוי שהמחוקק יבחין בין פעולות נדרשות כדי להגן על הרוכש ביחסים הבסיסיים, שאינם שוויוניים, בינו לבין היזם לבין מהלכים שמתערבים בשוק החופשי ובסופו של דבר עלולים לפגוע בצורה עקיפה ברוכשי הדירות ובמערכת היחסים המשפטית והמסחרית שבין שני אנשים פרטיים".

מחשבון מדד תשומות הבנייה