מדריכי דירה ומשכנתא

קבוצות הרכישה - כבר לא יהיו קריסות; איילת שקד: קבוצות רכישה חשובות להורדת מחירי הדירות

הסדרת תחום קבוצות הרכישה; מארגני קבוצות רכישה יישאו באחריות

שרת המשפטים איילת שקד פרסמה את דו"ח הצוות הבינמשרדי, בראשות המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, ארז קמיניץ, בנושא קבוצות רכישה.

הנה ההמלצות העיקריות: הטלת חובות על המארגן ונציגות הקבוצה, אפשרות לצאת מהקבוצה בשלבים מסוימים, חובת רישום קרקע על שם הרוכשים ועוד. לאחר קבלת הערות מהציבור תנוסח הצעת חוק ממשלתית בעניין.

הרעיון להקמת הצוות עלה בשל העובדה כי קבוצות רכישה מהוות כ-10% מכלל עסקאות הנדל"ן בישראל  הרבה מאוד, ולמרות זאת התחום לא ממש מפוקח. היו מקרים בהם חברי קבוצות רכישה השקיעו את כספם, ונותרו לבסוף ללא הכסף שהשקיעו וללא יכולת להמשיך את פעילות הקבוצה. כן, ככה חלום הדירה הפך להיות חלום בלהות.

"מקרים אלו שבהם המשתתפים בקבוצת רכישה איבדו חלק מכספם, העלו את הצורך לבחון האם נדרשת הסדרה ייחודית, לכל הפחות בהיבטי הגנה על ציבור המתקשרים בסוג זה של עסקאות", כותבים נציגי משרד המשפטים בדוח -  "מטרת הצוות היתה לאפשר המשך ראוי של פעילות קבוצות רכישה מצד אחד, והגנה על ציבור המתקשרים, רוכשי הדירות במסגרת הקבוצה, מצד שני.  כלומר ניסיון לאזן ולהתגבר על החסרונות מבלי לפגוע ביתרונות".

 

די להטעיות

בין עיקרי ההמלצות נקבעה החלת חובות גילוי מוגברות עוד משלב השיווק והפרסום, תוך הטלת איסור להטעות את הצרכן ולהציג את העסקה כרכישת דירה, ותוך הטלת חובה לציין את העובדה שמדובר בקבוצת רכישה שתרכוש קרקע ותבנה עליה בבנייה עצמית, ולא ברכישת דירה. כן הוסכם, כי יש הכרח לציין מפורשות את העובדה שאין התחייבות למסירת דירה, למחיר סופי או ללוחות זמנים כלשהם.

 

עוד ממליץ הצוות לקבוע טופס גילוי קצר בנוסח מחייב, שיכלול פירוט לגבי תנאים מרכזיים בעסקה ויימסר למצטרפים בטרם חתימתם על החוזה, וכן לחייב את המארגן למסור למי שמבקש להצטרף לקבוצה את אומדן העלויות שיישא בהן עד לקבלת הדירה, כאשר האומדן יגובה באישור מקצועי מטעם שמאי מוסמך.

 

המלצה נוספת נוגעת לקביעת סכום מקסימאלי לגביית דמי השתתפות, אולם זה לא סוף פסוק. כותבי הדוח הדגישו כי תיערך בחינה נוספת בעניין זה במהלך הליך החקיקה. כמו כן, נאסר על שיווק של קבוצת רכישה לגבי קרקע שאין לגביה תכנון מפורט. זאת, בניגוד לדעת מיעוט בצוות שסברה כי יש להסתפק בחובת גילוי לגבי מצבה התכנוני של הקרקע.

כן נקבע בדוח -  כי רצוי לקבוע בחקיקה את גודל הקבוצה שעליה תחול הרגולציה ללא יותר ממספר מאות מצטרפים, בשל החשש כי קבוצה גדולה מדי לא תוכל להתנהל בצורה סבירה ומשתתפיה יפגעו מהשיתוף המוגבר.

עם זאת, הצוות לא הגיע למסקנות חד משמעיות באשר לגודל הקבוצה שהרגולציה תחול עליה והציע, כי מספר המשתתפים המינימאלי והמקסימאלי המדויק יידון בין חברי הצוות במהלך הליך החקיקה, בין היתר על סמך מדגם שייערך בעניין.

הצוות התייחס גם למקרים בהם מארגני הקבוצות מוסיפים עוד חברים מעבר למספר החברים שהיה אמור להיות בתחילת הדרך - מארגן יוכל לצרף לקבוצה חברים נוספים מעבר למספר החברים התואם את התכנון המפורט באותו מועד, רק בכפוף לחובת גילוי בכתב בה יובהר חוסר הוודאות לאישור הוספת היחידות, ובכפוף לכך שניהול כספי החברים הנוספים ייעשה בנפרד מכספי ייתר חברי הקבוצה. בנוסף, מוצע להטיל עליו חובה לנהל את כספי חברי הקבוצה בחשבון נאמנות סגור.

אחריות אישית למארגנים

המלצות נוספות של הצוות קובעות, כי יש להטיל מספר חובות אישיות על המארגן, ובהן חובות גילוי בנוגע לניגוד עניינים, חובת הגינות, חובת גילוי של עניין אישי בקשר לפרויקט, חובת גילוי בנוגע להסכמים בינו לבין חברי הנציגות, חובת מסירת פרטי חברי הנציגות לכלל חברי הקבוצה ועוד.

לצד זאת הוטלו חובות אישיות על נציגות חברי הקבוצה, דוגמת חובת נאמנות כלפי חברי הקבוצה, חובות גילוי לגבי הטבות שמתקבלות מהמארגן, או לגבי כל ענין אישי מול המארגן או הפרויקט.

למדריך קבוצות רכישה

אחת השאלות שהתמודד איתם צוות הבדיקה היא מה קרוה אם הקבוצה רוצה להחליף מארגן? נקבע, כי לחברי הקבוצה תהיה זכות להחליף את הנציגות ואת המארגן ברוב מסוים, וכי שכר הטרחה של המארגן יהיה סופי ולא תלוי בעלויות הפרויקט, מתואם לשלבי התקדמות הפרויקט, וחלק משמעותי ממנו ישולם למארגן רק עם מסירת הדירות לחברי הקבוצה.

כן התמודדה השאלה – מה קורה אם משקיע רוצה לצאת מהקבוצה?  נקבע כי יש לאפשר לחברי הקבוצה לצאת ממנה במקרים בהם טרם נרכשה הקרקע, בחלוף תקופת זמן של מספר שנים שתיקבע, שבה לא נרכשה הקרקע ללא עלות , אבל עם דמי השתתפות. כמו כן, בנסיבות של אי התקדמות יש לאפשר לרוב מסוים של חברי הקבוצה להחליט על מכירת הקרקע (לחברים שמעוניינים בכך או לכל צד שלישי אחר) והשבת כספי התמורה לחברי הקבוצה בהתאם לחלקם היחסי ברכישה.

 

המלצות נוספות מציעות לבחון בשלב גיבוש החקיקה את האפשרות להסמיך את הרשות להגנת הצרכן לאכוף את הוראות החקיקה, שתקבע בעיקר בכל הנוגע לחובות שיחולו על המארגן, ולבחון סעדים חוקיים ברוח החוק שיעמדו לכל חבר במקרה שהמארגן יפר את חובותיו לפי החוזה.

תיבחן האפשרות לקבוע כי אדם יוכל לשמש כנאמן של קבוצת רכישה רק אם הוא בעל ביטוח אחריות מקצועית, אפשרות להחליף את הנאמן בהחלטת רוב או בהחלטת נציגות הקבוצה, וכן הטלת חובה על המארגן לרשום את הבעלות על הקרקע על שם הרוכשים או למצער, לרשום הערת אזהרה לטובת חברי הקבוצה בתוך תקופה מסוימת לאחר רכישת הקרקע.

רוב חברי הצוות סברו כי יש להטיל איסור על המארגן, או על מי מטעמו, להיות חלק מנציגות הקבוצה, אולם חלקם סברו שאין לכך מקום. לפיכך נקבע, כי די בכך שבעת ההצטרפות תפורט העובדה, כי המארגן או מי מטעמו הוא חבר נציגות, וכי תינתן אפשרות להחליף את חברי הנציגות.

 

שרת המשפטים, איילת שקד, מסרהב מקביל לפרסום הדוח – "אין בכוונתי ליצור הסדרה מכבידה יתר על המידה, שתוביל להפסקת התקשרות בקבוצות רכישה. לקבוצות הרכישה קיימת חשיבות בהורדת יוקר הדיור. עם זאת, רצף המחדלים בתחום, שנחשפו בשנתיים האחרונות, מחייבים אותנו להגן על ציבור הרוכשים. זהו הצעד הראשון להפסקת ההפקרות בתחום. נגן על ציבור הרוכשים, ובד בבד נשמור על השוק החופשי".

בתגובה לדוח ולהצעות הכתובות בו, אמר עו"ד זיו כספי, שותף מייסד במשרד גינדי-כספי - "כיום תחום קבוצות הרכישה חסר כל רגולציה המגנה על חברי קבוצות רכישה, זאת להבדיל מרכישה מקבלן. כשלים שהתגלו בקבוצות רכישה חידדו את הצורך בהסדרתו של תחום זה. הצעת החוק שהגשנו תלויה וממתינה לכדי גיבושה להצעת חוק. אין ספק כי קיים הכרח וצורך בחקיקה ברורה שתקבע במפורש כללים ברורים ומקובלים לאופן התארגנות הקבוצה, בהם - תפקיד המארגן ואחריותו, מנגנון הבטחת כספים, מתאם בין הצד התכנוני, הקנייני והשיווקי, נטרול החשיפה הכספית וחיוב ליווי בנקאי לפרויקט (דהיינו, אישור מסגרת אשראי לכל העלויות של הפרויקט), וכן עריכת אומדן עלויות ולוחות זמנים מבוסס דוח שמאי ניטרלי אשר יוגש לבנק המלווה כתנאי להענקת ליווי בנקאי לקבוצת רכישה. תזכיר החוק שערכנו נוגע בנקודות אלו ומנסה ליצור את האיזון וההגנות הראויות, וזאת מבלי לשפוך את התינוק עם המים".

 

רו״ח עדי דנה, מנכ"ל אלדר השקעות המתמחה בארגון קבוצות רכישה, ציין כי "ההמלצות שהוגשו במסגרת הוועדה שהקימה איילת שקד בנושא קבוצות הרכישה בהחלט מקובלות ויכולות לייצר הגנה לרוכשים. ההמלצות כבר מיושמות בקבוצות הרכישה שלנו במסגרת מודל "קבוצה מפוקחת" הייחודי שהושק באלדר השקעות לפני יותר משנה, על מנת להעניק לקהל הרוכשים את הביטחון, בלי להמתין למהלכים ממשלתיים. המלצות הוועדה של שקד למעשה נותנות גושפנקא להמשך פעילות קבוצות הרכישה בתחום הנדל"ן, ובמקביל מספקות הגנה והסדרה בתחום כך שישמשו כלי נוסף לרכישת דירה בישראל".

פנייה למומחה משכנתא (האתר מפנה לשני גופים מקצועיים, איכותיים, עם רקורד מוכח; לא תצטערו)  

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

עמית בר

עמית בר

השאר תגובה

שינוי גודל גופנים
ניגודיות