עינת גנון, סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות העירונית, עינת גנון וקארן ברנזון הבעלים של חברת ברנזון ליווי דיירים בהתחדשות עירונית התראיינו בכלכליסט על העבר ועל העתיד של ההתחדשות העירונית
בשנת 2018 נתנה הרשות 13 אלף היתרים – נתון גבוה בכ-50% מהיעד הממשלתי לפרויקטים האלה. ועדיין כמעט שום דבר מזה לא הגיע לפריפריה.
האם ברשות מתכוונים להתניע מיזמים גם מחוץ לאזור המרכז?
עינת גנון: הנושא בהחלט נמצא בתוכנית העבודה של הרשות להתחדשות עירונית הוא קרוב לליבנו וחשוב לנו מאוד. ולכן אנחנו כבר התחלנו במקומות מסוימים בתכנון מפורט של פרויקטים לפינוי בינוי. לדוגמא בקריית שמונה לקחנו איזה שהוא מתחם כפיילוט לקדם אותו כשברור לנו שהוא יצטרך סיוע כספי בצורה כזו או אחרת.
-במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית?
עינת גנון: כן.
-לאיזה פרויקט אנחנו מכוונים?
עינת גנון: פרויקט שמתוכנן לפינוי בינוי לא לתמ"א 38. לפינוי בינוי. אנחנו מאמינים שצריך להרוס את הבניינים מהיסוד, אלה בניינים שכבר עכשיו במצב מאוד רעוע. בכלל זו תפיסת העולם שלנו, להעדיף הליכים של הריסה ובנייה מחדש לעומת הליכים של תוספת.
-ומה תהיה התמורה ליזמים במקרה הזה?
עינת גנון: התמורה ליזמים תהיה כמו בכל פרויקט אחר. אנחנו מדברים על רווח של כ-18% כמקובל בשוק, אבל כמו שאמרתי צריך יהיה להגיע לרווח הזה על ידי סיוע מהמדינה. אם באמצעות מימון, ממש מענק ליזמים. אם באמצעות קרקע משלימה במרכז הארץ. אנחנו רוצים להכין את החבילה, לארגן את הדיירים, להביא את כל הפרויקט לכדי כמעט מימוש ואז נבוא לגורמים הרלוונטיים, נראה הנה יש פה פרויקט מוכן, בואו צריך פה להתגייס ולהעמיד תקציבים.
-האם בעלי הדירות בישראל יכולים לסמוך על המדינה בכל הקשור להתחדשות עירונית אולי כן?
קארן ברנזון: הם יכולים לסמוך, בהחלט כן. ההתחדשות, הרשות עושה לא מעט דברים על מנת לקדם ולגרום גם לדיירים לקבל אמון במערכת. אבל לצערי ברוב המקרים הדיירים לא מסוגלים להתאחד או להתאגד באופן מקצועי.
ולכן לא פעם ולא פעמיים הם פשוט ממנים איש מקצוע מטעמם. אותו איש מקצועי הוא בעצם צריך לדאוג, או יותר נכון מחויב לאינטרסים של בעלי הדירות, בשקיפות מלאה, לעדכן אותם בכל אבן דרך בתהליך. לאפיין את סוגי הדיירים שיש, בדרך כלל בכל בניין יש לנו בעצם, אני בכל אופן רואה את הדייר החריג, הדייר החששן, והדייר הרדום וכמובן הדייר המוביל.
-הדייר הסרבן לא נמצא?
קארן ברנזון: לא. אני לא חושבת, אני חושבת שזה לא סרבנים, זה מתנדנדים, ככה אני רואה את זה. זה הכול עניין של ידע. ולמעשה, צריך להתוות להם גם את הדרך לאותם דיירים צריך להתוות את הדרך הנכונה כדי לקיים פרויקט.
-לשר האוצר הבא צפויה השפעה רבה בין היתר על הקרן להתחדשות עירונית, אותו מקור מימון מדובר שעדיין כמובן מחכה לאישור. איפה זה עומד ועד כמה קיום של קרן כזאת קריטי לקיום התחום כולו?
עינת גנון: אני לא חושבת שזה תלוי בזהות שר האוצר. אין לי ספק שכל שר אוצר שהוא, ירצה ומהר מאוד יגיע לנושאים של התחדשות עירונית. יבין את החשיבות שלהם וירצה לרתום גם את אנשי משרדו לקידום התהליכים האלה. אנחנו נמצאים בדיונים קדחתניים מול משרד האוצר יש כבר הסכמה על איזה שהם סכומים שיוכנסו לקרן. נכון, צריך לחתום על תקנות שזה בסמכות שר האוצר וזה לא הליך שמתאים לממשלת מעבר.
שבועיים אחרי שתקום ממשלה יהיו לנו תקנות, אני מקווה. אני לא נוקבת בלוחות זמנים, אבל תקנות חתומות שיאפשרו לנו להפעיל את הקרן צריכות להיות בזמן הקרוב.
–הרשות מפרסמת הסכם מדף לדיירים במיזמי פינוי בינוי. האם יש בכוחם של הצעדים האלה להסיר חששות ולקדם פרויקטים?
קארן ברנזון: קודם כל אני חושבת שכן. המעורבות של הרשות בנושא מאוד מבורכת לדעתי. וכן מורידה חששות של בעלי דירות. אני יכולה להגיש שלאחרונה כשאני נמצאת באסיפות דיירים, בכנסים, יש פחות חששות והתנגדויות ממה שהיה בעבר להיפך השינוי הוא חיובי וזה למשל קשישים שיש להם פתרונות, כל אזורי מעוטי יכולת שבעצם היזם מחויב להקים קרן לתשלום ועד בית, ערבויות, כל עניין של זכויות הבנייה מוגדרות. מתי אפשר לסגת מההסכם. אני חושבת שזה מאוד, מאוד עוזר. הכוח בעצם נמצא בידי הדיירים ולא כמו בעבר.
עינת גנון: אנחנו ממש בסיומו של התהליך. אני מאמינה שתוך כשבועיים הוא יפורסם לציבור הרחב. כל דייר במדינת ישראל כל עורך דין, כל יזם, יוכל להוריד הסכם מלא מאתר האינטרנט של הרשות ולהשתמש בו. כמובן שלא חייבים לאמץ אותו כלשונו. צריך להתאים אותו ויש לנו הרבה מאוד הערות במקרה הזה חייבים להתאים לפרויקט הספציפי. אנחנו לא מתיימרים להיכנס לתמורות ספציפיות בכל פרויקט ופרויקט. אבל יש בו את המרכיבים ההכרחיים שכל עסקה חייבת לכלול מבחינתנו כדי להיות ראויה והגונה.
-באחרונה דווח כי משרד המשפטים מגבש הצעה להורדת רוב הדיירים הדרוש במתחמים המיועדים לפינוי בינוי מ-80% ל-67% , איזה אפקט צפוי לצור מהלך כזה.
עינת גנון: משרד המשפטים לא בא עם היוזמה הזאת. אלא זו היוזמה שבאה מהשוק הפרטי ואנחנו יחד עם משרד המשפטים בוחנים אותה. ראשית, אני לא חושבת שבגלל המהלך הזה לא בטוח שהוא יקרה, אנחנו שוקלים כאמור. זה לא יביא פתאום לפריחה ולא בגלל זה נראה מימוש של עסקאות חדשות לבקרים. זה בהחלט איזה שהוא חסם מבחינת היזמים כשהם מגיעים לרוב של כמעט ורוב שהוא זהה לתמ"א 38/1 והם רוצים את הפוש הנוסף כדי קצת לשכנע כמו שקראן אמרה את המתלבטים, את האדישים.
אז נכון. זה יכול לעזור, מצד שני, אנחנו שומעים על מקרים שבהם זה מביא להפעלת לחצים לא סבירים כלפי אותם דיירים מתלבטים. אנחנו מעדיפים שהתהליכים האלה יעשו בהדברות, תוך הסתייעות באמת באנשי מקצוע, דוגמת קראן ולא על ידי הפעלת לחצים. אנחנו רוצים שהתהליכים האלה יקרו מתוך רצון, מתוך הסכמות, ולא מתוך לחץ. ולכן אני לא חושבת שזה יעשה מהפכה. המהלך הזה גם אם הוא יצא לפועל. אני חושבת שצריך להגיע לאותן תוצאות בדרכים רכות.