מהם פרויקטים של התחדשות עירונית, מה המסלולים שיש ומה ההבדל בין תמ"א חיזוק, תמ"א בנייה והריסה ופינוי-בינוי
התחדשות עירונית היא הסתכלות על הבנייה כאל מרחב, לא עוד התייחסות רק לבניין ולדירה אלא גם לכל המרחב שמסביב או חיזוק הבניין היחיד ותוספת לו.פרויקטים של התחדשות עירונית נועדו לחדש מרקמי מגורים ותיקים ובכלל זה לשפר, לשדרג, לחזק ולמגן בנייני מגורים ולשדרג שטחים ציבוריים ותשתיות. כשמדברים על התחדשות עירונית, מדברים לרוב על הוספת דירות חדשות באזורי מגורים בנויים ותיקים, באמצעות חיזוק ועיבוי מבנים קיימים או הריסת מבנים ישנים ובניית חדשים במקומם. פרויקטים של התחדשות עירונית יכולים להיות מקודמים הן ביוזמה ממשלתית והן ביוזמה פרטית.
עבור בעלי הדירות זו הזדמנות לחזק ולמגן את דירותיהם, להרחיב את דירותיהם, ולשפר את איכות חייהם ולהעלות את ערך נכסיהם.
כך עלויות השיפוץ והבנייה אינן מוטלות על בעלי הדירות.
הפרויקטים של התחדשות עירונית יכולים להתממש רק אם קיימת הסכמה מצד רוב בעלי הדירות הקיימות בבניינים הוותיקים
תוכן עניינים; ניתן להקליק על הקישור הרלבנטי
סוגי מסלולי התחדשות עירונית
יש שלושה מסלולים עיקריים להתחדשות עירונית
מסלול הרשויות המקומיות
במסלול זה הרשויות המקומיות מקדמות התחדשות בשטחן המוניציפלי, תכנית להריסה ולבנייה מחדש או לעיבוי של מתחם מסוים. המתחם יכול להיות בניין אחד, מספר בניינים או שכונה שלמה.
כדי להתחיל את התהליך, על הרשות המקומית להגיש בקשה לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, לבקש סיוע בקידום הפעילות במתחמים שבחרה, באמצעות מתן הטבות מס וסיוע במימון יועצים לתכנון הפרויקט.
מסלול היזמים – פטור ממיסוי
מסלול זה נועד לסייע ליזמים פרטיים, אשר מעוניינים לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית באמצעות הריסת מתחם (ובו בניין אחד או יותר) ובנייתו מחדש. היזמים יכולים לבקש את המלצת שר הבינוי והשיכון על המתחם להתחדשות עירונית, כדי לקבל הטבות במסים ובמע"מ. באופן זה, הופך הפרויקט לכדאי יותר מן הבחינה הכלכלית.
תכנית מתאר ארצית (תמ"א 38) לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה
להבדיל מהמסלולים הקודמים פרויקט תמ"א 38 מתבצע בבניין יחיד, ותכליתו היא לשפר את עמידות המבנה מפני רעידות אדמה. הפרויקט מתבצע באמצעות חיזוק ועיבוי על גבי המבנה הקיים והרחבתו (תמ"א 1, תמ"א 3) או על ידי הריסת המבנה הקיים ובנייתו מחדש (תמ"א 2). פרויקט זה מקודם בהליך תכנוני קצר יחסית, הדורש הוצאת היתר בנייה (ללא צורך באישור תכנית מפורטת) ובחינה מצומצמת של היבטים תכנוניים-סביבתיים הגובלים בחלקה.
סוגי תוכניות של התחדשות עירונית מסוג תמ"א
יש שני סוגים של התחדשות עירונית: הריסה ובנייה מחדש וכן חיזוק המבנה ותוספת בנייה
הריסה ובנייה מחדש
בתכנית זו מתבצעת הריסה של המבנה הקיים ומוקם מבנה חדש במקומו בסטנדרטים מודרניים. אפשר באמצעות הריסה ובנייה של המבנה הקיים (פינוי–בינוי) או לחלופין באמצעות בניית מבנה חדש בשטח אחר לטובת הדיירים המתפנים, ולאחר מכן הריסת המבנה הקיים ובנייתו מחדש (בינוי–פינוי–בינוי).
חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה ותוספת בנייה
תוכנית חיזוק המבנה היא פעולות הנדסיות לטובת חיזוק המבנה, תוך כדי הוספת קומות חדשות על גג הבניין הקיים והרחבת הדירות הקיימות. פעולה זו מאפשרת את חיזוק המבנה ללא עלויות מצד הדיירים. עם זאת, התכנית יעילה פחות נגד רעידות אדמה בהשוואה לתכנית ההריסה והבנייה מחדש.
ההבדלים בין פינוי-בינוי לתמ"א 38
ההבדלים העיקריים מתבטאים בנושאים האלה:
בהסכמת הדיירים
בתמ"א 38 יש צורך בהתארגנות של בעלי הדירות (מבנה בודד) והגעה להסכמות. בפינוי בינוי שלב התארגנות בעלי הדירות והגעה להסכמות יכול להיות ארוך ומורכב יותר, משום שמעורבים בו מספר גדול של בעלי דירות (מספר מבנים)
בקבלת האישורים לפרויקט
בתמ"א 38 יש צורך בתכנון הבניין וברישוי באמצעות הוצאת היתר בנייה. זהו תהליך קצר, משום שהיתרי הבנייה נגזרים מכוח תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים. בפינוי בינוי יש צורך באישור תכנית מפורטת, הנוגע גם להיבטים תכנוניים רחבים וסביבתיים בעלי השפעה על השכונה. בפינוי-בינוי מידת הוודאות התכנונית נמוכה יותר מאשר בתמ"א 38, ועל כן כרוכה בסיכונים רבים יותר עבור היזם וגם עבור בעלי הדירות. בפינוי-בינוי, לאחר אישור התכנית המפורטת, נדרש הליך נוסף לאישור היתר הבנייה.
במהלך הפרויקט
בתמ"א 38 דיירים בדירות הקיימות ממשיכים להתגורר בדירתם בזמן ביצוע העבודות. זה אומר שהלכה למעשה מתגוררים באתר בנייה במשך שנה–שנתיים. בפרויקט הריסה ובנייה מחדש, הדיירים עוברים לדירה חלופית בשכירות עד לסיום הבנייה וחוזרים לדירה חדשה בבניין החדש שנבנה. כך גם בפרויקטים של פינוי בינוי. אלא אם כן מדובר בפרויקט שבו הבנייה קודמת להריסה.
עלויות אחזקה, ועד בית וארנונה
בכל הפרויקטים יהיו שינויים בעלויות אלה בעקבות הגדלת עלויות התחזוקה של מערכות הבניין והמעלית ובשל הוספת שטחים לדירות. ייתכנו שינויים בסיווג (הנכס) בנושא תשלומי הארנונה, וגם תשלומים קבועים אלה עשויים להשתנות. אבל השינויים אינם אחידים בכל המסלולים, וכי בתמ"א – חיזוק ועיבוי הוצאות האחזקה גדולות אך לא בהרבה. בתמ"א 38 – הריסה ובנייה מחדש ההוצאות גדלות, בעיקר בגלל תחזוקת המעליות והחניונים התת-קרקעיים. בפינוי-בינוי נבנים בדרך כלל מבנים גבוהים הכוללים חניונים, מעליות ומערכות מתקדמות (גילוי עשן ואש, משאבות, גנרטורים ועוד), ועל כן עלויות האחזקה יקרות מאוד בהרבה לעומת הוצאות שנדרשו בבניין הישן.
איך מקדמים התחדשות עירונית
כדי לקדם התחדשות עירונית מצד הדיירים יש לכנס אסיפת דיירים ולבחור נציגים. אלו לא חייבים להיות חברי ועד הבית. אלו יכולים להיות נציגים לצורך הפרויקט. קראו עוד כאן: תמא 38 – בחירת נציגים – איך לעשות את זה נכון. כדאי גם להתייעץ עם עורך דין שאינו מייצג את היזם.
האם יש הוצאות על התחדשות עירונית
בעיקרון, אין הוצאות על התחדשות עירונית, למעט המסים השוטפים, כמו ארנונה וחשמל. אם מדובר בפרויקט הכולל פינוי תקבלו שכר דירה על הזמן שאתם מפונים מהדירה. לכך אפשר להוסיף התייעצויות עם אנליסטים או עורכי דין לפני הפרויקט ובדיקת כדאיותו. מיזמי התחדשות עירונית פטורים ממס שבח עד תקרה משתנה. קראו עוד פה:מהם המסים והוצאות התשלום בתמא 38
כמה דיירים צריכים להסכים להתחדשות עירונית
שיעור ההסכמה של הדיירים קבוע בחוק. אם מדובר בחיזוק ושיפוץ של המבנה, נדרשת הסכמה של 66% מבעלי הדירות. כאשר מדובר על תמ"א 38/2 (הריסה של המבנה ובנייה), תידרש הסכמתם של 80% מבעלי הדירות. אם יש בעלי דירות המסרבים לביצוע תמ"א 38, עליהם להציג נימוקים משמעותיים נגדו.
כמה זמן זה נמשך
קבלת האישורים הנדרשים לוקחת פרק זמן של כעשרה חודשים עד שנה. תהליך חיזוק ושיפוץ הבניין עשוי להימשך בין שנה לשנה וחצי, בהתאם לנדרש ולחברה המבצעת. כמו כן לכל עירייה הקצב שלה והמדיניות שלה. מיזם של הריסה ובנייה כמובן ארוך יותר וצריך לקבוע לוחות זמנים עם היזם. בחירה שגויה של יזם עשויה להוביל להתארכות הפרויקט. להרחבה: איך לבחור יזם בתמ"א 38
ביקורת
כיום מתנהל ויכוח עקבי בין היזמים לעיריות על מיזמים שונים של התחדשות עירונית. הביקורת העיקרית שהמיזמים לא באמת מותאמים לעיר ולצרכיה ומעמיסים על העיר אוכלוסייה רבה שלא תוכל לשאת, בין היתר ביצירת פקקים, מקומות חניה ועוד. המיזמים החדשים של התחדשות עירונית מנסים לתת פתרונות לאלו באמצעות יותר נתיבים, שיפור תחבורה ציבורית, שבילים ועוד. ביקורות נוספות נוגעות לשינוי מרקם האוכלוסייה. העיריות גם לעתים מתנגדות למהלכי התחדשות עירונית, כי בטווח הקצר פוגעים בהכנסות העירייה כמו יותר דירות מגורים על חשבון משרדים, המכניסים כסף לעירייה, וכן בגין הפטור ממס שבח.
לכל הפרויקטים של התחדשות עירונית
איך עושים כסף מהתחדשות עירונית?
7 תוכניות התחדשות עירונית בירושלים ליד הרכבת הקלה