fbpx
יש לך שאלה?
מדריכי השקעות

השקעה בקרקע - זול יותר, מסוכן הרבה יותר

מעודכן ל-07/2019

אם יש לכם ההון הדרוש, תוכלו להשקיע בקניית דירה, נכס מסחרי  או קרקע. בדירה האו נכס מסחרי מחירים גבוהים אך רמת הסיכון נמוכה ומחירי הנדל"ן לעיתים רחוקות יורדים. בקניית קרקע חקלאית לעומת זאת יש אי ודאות, האם אכן ישנו את הייעוד לבנייה למגורים? האם ייתנו היתרי בנייה? האם פרויקטים ימומשו? אך אם אכן ישתנה הייעוד למגורים וכל אלו יתרחשו, מדובר בתשואה יפה אך לא נעדרת סיכונים

מחיר

עם הטיפוס במחירי הדירות קרקע - בעיקר חקלאית - הפכה להיות אופציה זולה יותר להשקיע לטווח הארוך. יש אפילו מגרשים בעלות 600 אלף שקל עד 800 אלף שקל, זול בהרבה מדירת ארבעה חדרים ממוצעת. נציין כי יש הבדל בין סוגי הקרקעות, קרקע חקלאית היא הזולה ביותר, לאחר מכן קרקע מופשרת לבנייה וקרקע שכבר אושרו לגביה תוכניות בנייה היא היקרה ביותר.

סוגי קרקעות

הקרקעות לא שונות רק בסטטוס שלהן אלא גם בייעודן, יש קרקעות לצורכי מסחר ותעשייה  - למשל לקניונים ולחניונים, קרקעות לצורכי חקלאות או קרקעות למגורים. לכן חשוב לבדוק את סוג השטח ואת ההתאמה לצרכים שלכם. לעיתים דווקא רכישת קרקעות שטרם הופשרו עשויה להיות משתלמת יותר, בעיקר באזורי הביקוש עם אוכלוסייה ממעמד סוציו-אקונומי בינוני עד גבוה.  כך יש פוטנציאל בנייה שיכול להביא להפשרת הקרקע שנקנתה ולהניב לרוכש תשואות יפות.

יתרונות ברכישת קרקע

לצד המחיר הנמוך יותר, בשנים האחרונות, בניגוד לעבר, מינהל מקרקעי ישראל מפשיר יותר קרקעות. כמו כן בהשקעה בקרקע יש הרבה פחות עלויות נלוות, כמו שיפוץ, ביטוחים ועוד.  כיוון שבישראל עדיין יש היצע קרקעות נמוך לבנייה, מדובר בהשקעה עם תשואה יפה. כמו כן השקעה בקרקעות להפשרה פטורה ממס רכישה.

חסרונות ברכישת קרקע

כאמור אחד החסרונות הוא הסיכון בקניית קרקע אם אכן תמומש, למשל קרקע חקלאית - האם אכן תיועד למגורים, וככל שהסיכון עולה המחיר נמוך. חיסרון אחר הוא הזמן שעובר עד התשואה. אם בדירה או בנכס מסחרי אנחנו מקבלים את הנכס ביד, התשואה על הקרקע הופכת למשתלמת רק אחרי שכבר בנו עליה וזה הליך שיכול לקחת המון זמן.

מה חשוב לבדוק לפני שרוכשים קרקע

ראשית, יש לוודא מה ייעוד הקרקע בתוכנית המתאר הארצית - תמ"א 35, אם היא מסומנת כתשריט כמרקם עירוני. לאחר מכן יש לבדוק את ייעוד הקרקע בתוכנית המתאר המחוזית.  צריך לבדוק בתוכנית המתאר המקומית אם חל שינוי ייעוד בקרקע ומה הסטטוס שלה ברגע זה. כמובן שכמו כל רכישה  של נדל"ן יש לבדוק את הקרקע בטאבו ומי הבעלים שלה, שאין עליה שעבודים. צריך גם לבדוק אם היו הפקעות קודמות ומה היקפן. אם יש שותפים צריך לעשות בירור עליהם.

חייבים לקבל שומה מעודכנת על קרקע שאינה מאושרת לבנייה, ערוכה בהתאם לתקן שמאי שאושר על ידי מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים ממשווק הקרקע. השומה תכלול את הערכת השמאי, את ערך הקרקע בעת שיווקה, ייעוד הקרקע נכון למועד עריכת השומה, בדיקת התוכנית שאם קיימת סבירות לאישורה יצוינו כל השלבים והתהליכים שיש לעבור עד לאישורה, כמו גם הערכת לוח זמנים, התשלומים והמסים שיושתו על הרכוש.

בכל מקרה חל איסור לגבות מהרוכש הפוטנציאלי תשלום תמורת השומה, שחייבת להימסר זמן זמן סביר מראש, ולא יאוחר משבעה ימים לפני מועד ההתקשרות בחוזה בין הצדדים.

חשוב לראות את המסמכים, מהו מספר התכנית, תשריטים, פרוטוקולים, הצגת אישורים מהוועדות השונות ועוד. כל המידע זמין לציבור: באתר מנהל מקרקעי ישראל, GIS, אתר הרשות המקומית וכיו"ב.

כמובן שחשוב שגם לראות את הקרקע עצמה,  ולבחון את הסיכויים שתופשר למגורים. יש לבדוק גם את מידת הקרבה לכבישי גישה מהירים: תחנות רכבת, מוסדות חינוך וכדומה. אופי האזור, רמת האוכלוסייה וערך הנכסים עשויים להשפיע גם הם על הסיכוי לשינוי הייעוד.

מקרקע למגורים - כמה זמן לוקח לראות תוצאות

אם מדובר בקרקע שנמצאת בתחילת הליך ההפשרה,  הסיכון של השקעה כזו הוא גבוה ואיתו התשואות, ואפשר לקבל היתרי בנייה רק אחרי  15-10 שנים. אולם, אם מדובר בקרקע הנמצאת בשלב מתקדם יותר,  ניתן להוציא היתרי בנייה בתוך כשלוש שנים והתשואות עליה לא יהיו מאות אחוזים, אולם עדיין מדובר בתשואות גבוהות מאוד מהאלטרנטיבות המוצעות בשוק הנדל"ן ובשאר אפיקי ההשקעה

קרקע פרטית או בבעלות מינהל מקרקעי ישראל

בנוסף לסוגי הקרקעות, הסטטוס שלהן וייעודן גורם חשוב הוא הבעלות, האם מדובר בקרקע של מינהל מקרקעי ישראל או בבעלות פרטית. לרוב עדיפה קרקע בבעלות פרטית כי בקרקעות בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, היום רמ"י, יש לעיתים סעיף שבמקרה הפשרה הקרקע תחזור לרמ"י.

יתר על כן, אם תיערך שומה חדשה לקרקע אשר תעריך את שוויה בעקבות ההפשרה החור ישלם  את עלות ההייון או דמי החכירה השנתיים על פי השווי של הקרקע המופשרת שהעריך המינהל

גם בקרקע פרטית במקרים רבים, ייתכנו בשלבי התכנון המתקדמים הפקעות לצורכי ציבור, ייתכן שיופקע רק חלק יחסי מזכויות בעל הקרקע  לטובת צורכי הציבור. אבל תיתכן גם הפקעה מלאה של הזכויות בקרקע בתמורה למתן פיצוי נמוך בלבד, למשל לצורך הנחת צנרת לגז טבעי או עבור פרויקטים ממשלתיים אחרים, אם כי הסיכוי קטן יותר מאשר בקרקע של המינהל

הוצאות

אם רוכשים מגרש שנכון למועד עסקת הרכישה קיימת עליו  תוכנית בנייה תקפה המתירה לפחות בניה של דירת מגורים אחת  או שמדובר בקרקע/ מגרש  שהתקבל בגינה  היתר בניה לפחות לדירת מגורים אחת בתוך שנתיים ממועד רכישת הקרקע, אזי יהיה מס רכישה 5% - או שכבר בתשלום קיימת עמידה בתנאים או שתתוקן שומת מס הרכישה לשיעור של 5% בלבד (יינתן לרוכש החזר כספי בשיעור 1%). ההחזר הוא לא אוטומטי , אם מגיע לכם החזר, אתם צריכים להגיש למחלקת השומה במיסוי מקרקעין בקשה לתיקון השומה המקורית. קרקע שאינה מופשרת פטורה ממס רכישה.

מס שבח על קרקע חקלאית המשנה את ייעודה למגורים מגיע ל-50% ונוגס בתשואה משמעותיית. בקרקע המיועדת למגורים לכך יש להוסיף הוצאות שכ"ט עורך דין, הוצאות שמאי, עמלה על החברה המשווקת ועוד.

השקעה בקרקע או בדירה

בסופו של דבר, הדבר תלוי בכמה אתם מוכנים להסתכן. קרקע יכולה להיות זולה בהרבה וככל שהיא זולה יותר הסיכון למימוש שלה עולה. דירה מוכנה לעומת זאת יקרה מאוד, אך הסיכון נמוך יותר. בשני המקרים אם היה לכם הון וחיכיתם מספיק זמן תראו תשואה, כאשר תשואה על קרקע בעקבות שינוי ייעוד יכולה להיות גדולה יותר אבל לאחר הרבה זמן, כך שהשקעה בקרקע משתלמת רק למי שמוכן לקחת את הסיכון ולחכות המון זמן

השקעה בנדל"ן בארצות הברית - מה צריך לדעת?

אי אפשר לקנות דירה בישראל? ממש לא נכון!

 

 

 

 

רוצה לגוון את ההשקעות שלך?  לקבלת מידע על השקעה בנדל"ן בארה"ב עם תשואה גבוהה בסיכון נמוך יחסית  – מלאו  פרטים ונציג חברה ישראלית מנוסה יציע לך מספר הצעות רלבנטיות

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

דרור ניר קסטל

דרור ניר קסטל

השאר תגובה

שינוי גודל גופנים
ניגודיות