בדוחות של חברת הבנייה פרשקובסקי לא רואים את הקשיים של יזמי הנדל"ן. פרשקובסקי הרוויחה בשנת 2011 20.6 מיליון שקל , על הכנסות של 237.7 מיליון שקל בעוד שב-2010 היא הרוויחה 21.8 מיליון שקל על הכנסות של 322.4 מיליון שקל. פרשקובסקי מדווחת על מכירות (בדומה לכל הקבלנים היזמים) בהתאם למסירת הדירות. למעשה, רק עם מסירת הדירות ללקוחות, החברה מכירה בהכנסה, ובמילים אחרות, ההכנסות המדווחות הם של המסירות השוטפות ולא של העסקאות שנחתמות בפועל.
קצב העסקאות בפועל של החברה עדיין גבוה, ורואים את זה במקדמות מלקוחות בסך העולה על 180 מיליון שקל. המקדמות האלו הם למעשה הכנסות עתידיות ; מדובר בסכומים שהלקוחות שילמו על דירות שנמצאות בבנייה. מתישהו זה יתממש לדירות שימסרו ובהתאמה החברה תכיר בגינן בהכנסות ורווחים. מנהלי פרשקובסקי מתארים בסקירת ההנהלה את הסביבה העסקית – "בעוד שברבעון הראשון של שנת 2011 המשיכה מגמת התאוששות של המשק הישראלי מהמשבר הכלכלי העולמי, שהחלה במחצית השנייה של 2009 ואשר באה לידי ביטוי הן במשק הן בענף הנדל"ן שנהנה מגידול בהיקף המכירות ובמחירי הדירות. החל מהרבעון השני של 2011 החל שינוי אווירה בשוק הנדל"| שהחל עם התגברות המעורבות הממשלתית במספר היבטים – מתן תמריצים להתחלה וסיום של פרויקטים לבניה למגורים; הגדלת היצע הקרקעות; הקשחת המדיניות בנוגע למתן משכנתאות לרוכשים; סבסוד מחירי דירות לקבלנים ולזוגיות צעירים בגין רכישת דירה ראשונה באזורי עדיפות; שינוי במיסוי עסקאות נדל"ן".
שינוי האווירה לצד המחאה החברתית הכבידו על שוק הנדל"ן, והחלה ירידה בקצב מכירות הדירות ועצירה בעליית מחירי הדירות ובמקומות מסוימים נרשמה ירידת מחירים. עם זאת, בחודשים נובמבר ודצמבר 2011 נרשמה התעוררות וחזרה לקצב מכירות שאפיין את הרבעון הראשון של השנה. בחודש ינואר 2012 הצליחה פרשקובסקי לשווק בפרויקט במצליח 115 דירות.
פרשקובסקי מכרה ב-2011 139 דירות (חלקה בפרויקטים) ויש לה זכויות מקרקעין המאפשרים בנייה של מעל 1,200 דירות.

המשנה לנגיד בנק ישראל, קרנית פלוג, הציגה נתונים מעודכנים על שוק המשכנתאות ושק הדיור  ומהם עולה כצפוי כי השעבוד לדירה משמעותי יותר בשכבות החלשות. שיעור ההוצאה על משכנתא מתוך ההכנסה (הממוצעת) של מעמד הביניים הוא 17%; שיעור ההוצאה על שכר דירה, מתוך ההכנסה (הממוצעת) של מעמד הביניים הוא 18%. במעמד הנמוך שיעור ההוצאה על דיור משמעותי אפילו יותר – שיעור ההוצאה על משכנתא מסך ההכנסה עומד במעמד הנמוך על 29%; שיעור ההוצאה על שכר דירה מסך ההכנסה עומד על 34%.
מעמד הביניים מוגדר כאוכלוסיית משקי הבית, שהכנסתם (מתוקננת לגודל המשפחה) היא בין 75% ל-125% מההכנסה החציונית. מעמד הביניים מהווה כ-27% ממשקי בית. שמשקלו של המעמד הנמוך הוא 41% מכלל האוכלוסייה.

הגירעון האקטוארי של קרן הפנסיה הע"ל של פסגות גרם לכך שהנהלת הקרן תקטין את הפנסיה העתידית של העמיתים. קרן פנסיה, היא חיסכון לטווח ארוך – החוסכים מזרימים מדי חודש כספים (לפי שיעור הפרשה) כשבמקביל מפרישים המעבידים חלק נוסף. הסכום הזה מצטבר כאשר בעת פרישה החוסך מקבל את הכסף בקצבה חודשית. אבל, גודל הקצבה תלוי בפרמטרים רבים – התשואה על ההשקעות (והתשואה יורדת בגלל ריבית נמוכה בשווקים), דמי הניהול שגובה מנהל הקרן, ואורך החיים לצד נתונים אקטואריים נוספים שמשפיעים על המשיכות של הפנסיונרים. בקרן, להבדיל מביטוח מנהלים / ביטוח חיים יש ערבות הדדית בין כל החוסכים, יש קופה משותפת. כלומר, עלייה בתוחל החיים, פוגעת בחוסכים (צריך לשלם יותר פנסיה), ירידה בתשואות פוגעת בחוסכים (יש פחות כסף לחלק). ועל רקע הירידה בתשואות לצד העלייה בתוחלת החיים, הכסף פחות ופחות מספיק. השאלה, הגדולה, מה יקרה בעוד 10, 20,30 שנה – הגירעונות כנראה יילכו ויגדלו, אבל בהתאמה כדי לא להגיע לגירעונות גדולים, הקרנות פנסיה מפחיתות את הקצבה. הם עשו מספר פעמים בשנים הארונות והנה מגיעה פעם נוספת ומשמעותית – הפנסיה של החוסכים בקרן הע"ל הגדולה המנוהלת על ידי פסגות, תאבד 7% 4.5% השנה והיתר בשנה הבאה.

הריבית הממוצעת על המשכנתאות במסלול הצמוד למדד ירדה בחודש פברואר 2012 ל-2.99% בשנה, לעומת ריבית ממוצעת צמודה של 3.08% בחודש ינואר.  כך עולה מנתונים מעודכנים של בנק ישראל. הריבית הזו מבטאת את ממוצע כל המשכנתאות שנלקחו בחודש פברואר  והיא תקפה למשכנתאות שנלקחו עד סוף פברואר. הריבית  הממוצעת הזו תקפה לחישוב מיום 12 במארס 2012.  הריבית הצמודה למדד על הלוואות משכנתא קצרות  –  עד 5 שנים עומדת על 2.98% לעומת 3.08% בחודש ינואר; הריבית הצמודה על משכנתאות לתקופה שבין 5 ל-10 שנים היא 2.81% בהשוואה ל-2.84% בחודש ינואר;  הריבית הצמודה על משכנתאות מעל 10 שנים ועד 15 שנים היא הנמוכה במערכת – 2.79% בעוד שבחודש ינואר היא עמדה על 2.84%.

בתקופות ארוכות יותר הריבית גבוה יותר , משתי סיבות עיקריות –  המלווים / הבנקים מבקשים תשואה גבוה יותר להלוואות ארוכות כדי לגלם את הסיכון הגדול ביותר (זמן ממושך יותר= סיכון דול יותר), ומעבר לכך, היצע והביקוש למשכנתאות בטווחים אלו נמוך באופן יחסי, אם כי בשנתיים האחרונות ממוצע אורך חיי המשכנתא עלה ויש לווים רבים שלוקחים משכנתאות לטווחים של 20-25 שנים. על  כל פנים, הריבית הצמודה לתקופה של 15 שנים עד 20 שנה היא 3.41% לעומת 3.57% בחודש ינואר;  הריבית למשכנתאות בטווח של 20 עד 25 שנה היא 3.73% לעומת 3.7% – עלייה בריבית בעוד שבטווחים האחרים נרשמה כאמור ירידה. הריבית הגבוה ביותר היא במשכנתא מעל 25 שנה – 3.82% לעומת 3.89% בחודש ינואר.

בד בבד, עם פרסום הריבית על המשכנתאות הצמודות, פרסם בנק ישראל  את הריבית הקבועה על משכנתאות במסלול השקלי. הריבית השקלית הממוצעת על  משכנתאות שאינן צמודות על הלוואות עד סוף חודש פברואר 2012 (תוקף הריבית מ-12 במארס) היא 5.27% לעומת 5.29% בחודש הקודם.

ירידה קלה בנטילת משכנתאות בחודש פברואר. לפי נתונים שפרסם בנק ישראל, בחודש פברואר לקחו  רוכשי דירות משכנתאות ב-2.99 מיליארד שקל, ירידה קלה בשיעור של 1.2%  לעומת החודש הקודם. עם זאת, מדובר על עלייה בהיקף לקיחת המשכנתאות, לעומת החודשים של סוף שנת 2011. לעומת אמצע 2011 מודבר בירידה חדה של כ-40% בהיקף המשכנתאות.

כך או כך, 3 מיליארד שקל זה מספר גדול, זה בטח לא קיפאון בשוק הדירות.

 מתוך 3 מיליארד שקל של משכנתאות חדשות, 2.24 מיליארד שקל מהמשכנתאות  היו בריבית משתנה, ירידה של 1.1% לעומת ינואר. שאר הסכום – 750 מיליון שקל נלקחו בריבית קבועה, ירידה של 1.8% ביחס לחודש הקודם.

בנק ירושלים מציע הלוואה לכל לקוחות הבנקים בהיקף של עד 60 אלף שקל.  מדובר בעוד ניסיון של הבנק למשוך קהל – בנק ירושלים מנסה בשנים האחרונות למשוך קהל במספר מישורים – הלוואות בתנאים נוחלים יחסית, פיקדונות בתנאים נוחים יחסית, ועמלות נמוכות בפעילות בניירות ערך. אמנם הפעילות של הבנק במגמת עלייה, אך בינתיים לא מדובר על צמיחה בשיעורים מאוד גבוהים.

גם בבנק דיסקונט מנסים להציע אשראי יחסית  ללקוחות – הפעם, מדובר בהלוואה ללקוחות הבנק (להבדיל מירושלים שפונה לכל הבנקים). בדיסקונט מציעים עד 100 אלף שקל בתשלומים (עד 60 תשלומים).

הלוואות, נזכיר זה העסק המרכזי של הבנקים – נכון הם מרוויחים מעמלות, ועדיין שני שליש מהרווח שלהם מגיע מריבית, ותתפלאו – רווחי הריבית מגיעים גם מהפירמות, אבל בעיקר ממכם, משקי הבית, ולכן כל כך חשוב לבנקים להמשיך ולשכפל את ההצלחה ולתת עוד ועוד הלוואות – זה פשוט הרווח שלהם.

בבנקים הגדולים מרווח הריבית הוא המשמעותי ביותר, ואילו בבנקים הקטנים ניתן לקבל לרוב מימון זול יותר, וזו גם הסיבה שבנק ירושלים פונה ללקוחות כל הבנקים. הבנק ניסה בשנים האחרונות כמה מהלכים קמעונאיים, אך בינתיים לא מדובר בסיפור הצלחה גדול, אם כי הציבור שבוחר להוזיל עלויות כן זורם (לאט לאט) לבנק.

הבנק מציע לכל לקוחות הבנקים הלוואה לכל מטרה כשההחזר יהיה בעד 72 תשלומים (אפשר להחזיר גם בתשלום אחד) הריבית על  הלוואה לכל מטרה היא החל מריבית של p) 5.5% ( P=פריים; ראו כאן מדריך על ריבית פריים) ועד ריבית מקסימלית של 11.55%+p . אין בבנק ירושלים הלוואות צמודות מדד.

דוגמא להלוואה – בהלוואה על סך 50,000 שקל , ב- 72 תשלומים, בריבית p+5.5%, העלות הכוללת תהיה 61,550 שקל  בתוספת עמלת שירות ושיווק של 0 שקל (זה יכול להגיע לכמה מאות בודדות במקומות אחרים)  – סה"כ 61,550 שקל.

הלוואות מחברות כרטיסי אשראי – כל מה שצריך לדעת

הלוואות חברתיות – יתרונות וחסרונות 

הלוואות מקופות גמל וקרנות השתלמות – זה משתלם

בנק ירושלים ורמי לוי – השת"פ לא סיפור הצלחה

הבנק  ניסה לחבור לרשת רמי לוי כדי להפוך את סניפי הרשת לסוג (חלקי) של סניפי בנק, וכן לתת הלוואות ללקוחות הרשת תוך שילוב של הענקת תלושים. המהלכים האלו בינתיים לא היו מוצלחים במיוחד, אם כי אחת לתקופה החיבור בין בנק לרשת קמעונאית תופס תאוצה.

ההתחלה בין בנק ירולשים ורמי לוי התחילה ב-2012, אז בשלב הראשון הוצבו עמדות של הבנק להפקדה בפיקדונות ולאחר מכן שיתוף הפעולה בין בנק ירושלים לבין רשת רמי לוי עלה מדרגה. בשלב הראשון ניסה הבנק לקדם את הפיקדונות האינטרנטיים שלו, במטרה להפוך את סניפי הרשת למיני סניפים (בהם יסופקו שירותי בנקאות מלאים), מובשלב השני – דיווחו החברות  על שיתוף פעולה במתן הלוואות ללקוחות כל הבנקים.

בנק ירושלים הציע ללקוחות כל הבנקים הלוואה בסכום של עד 40 אלף שקל, כאשר מקבל ההלוואה יקבל גם תלושי קנייה לחג הפסח בסניפים של רשת רמי לוי בסכום של 200 שקלים. בנק ירושלים מעניק את ההלוואה ללא ביטחונות וללא ערבים עם אפשרות פרישה ל-60 תשלומים.

כזכור, במסגרת שיתוף הפעולה הראשון בין בנק ירושלים ורמי לוי  הוסכם כי יינתנו ללקוחות הרשת  תנאים מועדפים במסגרת תוכנית ייעודית, כך שהם צפויים ליהנות מריבית גבוהה יותר על הפיקדונות, ריבית נמוכה יותר על הלוואות, ובכלל מחירים מועדפים על הבנקים האחרים ועל לקוחות אחרים של בנק ירושלים.

החיבור של בנק ירושלים לרמי לוי עונה על בעיה גדולה של הבנק –  מספר סניפים קטן וחוסר יכולת לפרוץ לקהל יעד גדול. עם החיבור לרמי לוי הבנק מתגבר על הבעיה הגדולה הזו ומגדיל נוכחות  למאות נקודות.

https://www.hon.co.il/%D7%94%D7%9C%D7%95%D7%95%D7%90%D7%94-%D7%97%D7%95%D7%A5-%D7%91%D7%A0%D7%A7%D7%90%D7%99%D7%AA/

בנק לאומי משיק פיקדון מובנה  על הליבור – הפיקדון המובנה (סטרקצ'ר) צמוד לדולר לחמש שנים מותנה בריבית הליבור לשלושה חודשים עם מינימום של 2.2% ומקסימום של  6%. הקרן הדולרית מובטחת בתום תקופת הפיקדון. ניתן להשקיע בפיקדון המובנה הדולרי לפחות 10 אלף דולר ; תחילת הפיקדון 26 במארס 2012 והסיום – 27 במארס 2017.

המפקידים יקבלו תשואה שנתיתי בהתאם לליבור לשלושה חודשים. אבל, אם שיעור הריבית לתקופת הריבית יהיה נמוך או שווה ל2.2% לשנה אזי סכום ההפקדה יישא בתקופת הריבית האמורה, ריבית בשיעור של 2.2%. כלומר יש מינימום תשואה. מצד שני, אם שיעור הריבית ליבור לתקופה יהיה גבוה מ-6% לשנה או שווה לריבית זו, אזי סכום ההפקדה יישא בתקופת הריבית, ריבית בשיעור של 6% – כלומר יש מקסימום.

תשלום הריבית יהיה כל 3 חודשים; הפיקדון ניתן לשבירה רק בהסכמת הבנק, במקרה של שבירה הלקוח ייקבל סכום נמוך מסכום ההשקעה ההתחלתי. בבנק לאומי מדגישים כי הפיקדון המובנה עשוי להיות אטרקטיבי למי שמעריכים כי במהלך התקופה ריבית הליבור ל-3 חודשים תעלה מעבר לריבית המינימלית. היתרונות של הפיקדון המובנה – מציע כיום תשואה גבוה מהריבית המקובלת; מובטחת ריבית מינימלית; קרן ההשקעה מובטחת. החסרונות – עלייה באינפלציה בארה"ב עלולה להוביל לעלייה מהירה בריבית הדולרית לרמה הגבוה מזו המוצעת בפיקדון; אין וודאות שהריבית המובטחת על פני זמן תהיה גבוה מהריבית בשוק; היעדר נזילות.

קרנות הפנסיה הוותיקות נתפסות כמכשיר השקעה נוח לגיל פרישה – הן כוללות מרכיב גבוה של אגרות חוב מיועדות (שהונפקו על ידי המדינה לקרנות האלו ונושאות ריבית יחסית גבוה), ועדיין – הבטחת התשואה (על חלק מהנכסים שלהן) לא מבטיחה קצבת פנסיה מספקת בהמשך – זה תלוי בתשואה על ההשקעות האחרות בתיק, זה תלוי גם בגיל הפרישה ובגיל התמותה. בקרנות פנסיה, להבדיל מביטוחי חיים וביטוחי מנהלים יש תלות הדדית – החוסך תלוי באלו שחוסכים איתו – יש קופה משותפת, וכאשר הרווחים בקופה המשותפת יורדים, וזה קורה עכשיו על רקע הריביות הנמכות, מקצצים את קצבת הפנסיה. קרנות הפנסיה הוותיקות צפויות לאבד מעל 5% מערכן ובהתאמה העמית יאבד חלק זה מהקצבה השוטפת, וזה לא עניין של מה בכך, במיוחד בהתחשב בכך שבעשור האחרון נעשו לפחות שלוש הפחתות ערך שביחד מגיעים לקרוב ל-20%.

בדיקה שנעשתה על ידי הון, אתר הצרכנות הפיננסית,  ממחישה עד כמה דמי הניהול על ההפקדות חשובים וקריטים לעלויות של הצרכנים.

הדיון על דמי הניהול נסוב על שאלת דמי הניהול על הצבירה שזה למעשה הסכום בחיסכון (קופה, קרן פנסיה, ביטוח מנהלים). אבל, מעבר לסכום הזה, יש גם דמי ניהול על ההפקדות. לאחרונה, הוחלט  על ידי האוצר כי דמי הניהול על הצבירה יוגבלו ל-1.05% . אבל, בד בבד הוחלט גם לאפשר לקופות הגמל לגבות דמי ניהול על ההפקדות.  ההצעה המתגבשת היא לדמי ניהול של עד 5% על ההפקדות, והמשמעות היא על פי בדיקה של מהון להון שבהסתכלות ארוכת טווח מדוב למעשה בתוספת של עד 0.5% לדמי הניהול על הצבירה. כלומר, התקרה האפקטיבית במונחים של צבירה היא סדר גודל של 1.5%  . וזה המון, זו מתנה זסיפקו לקופות גמל בדלת האחורית, מתנה שחשבו שהיא תקל את רוע הגזרה (ההפחתה בדמי הניהול על הצבירה) , אבל בפועל היא יכולה בטווח הבינוני והארוך לספק לחברות ניהול הכפסים (הברוקרים, בתי ההקעות וחברות הביטוח) מעבר לפיצוי שבהפחתת דמי הניבול על הצבירה.

הנתונים של הלשכה המרכזית  לסטטיסטיקה בסוף השבוע שעבר  העידו על  קיפאון במחירי הדירות (ראו כתבה), אבל באוצר מציגים תמונה אחרת. במקביל לירידה במספר העסקאות בדירות למגורים , טוענים במשרד האוצר  שמחירי הדירות החדשות המשיכו לרדת בינואר 2012  בהשוואה לחודש הקודם.  על פי הנתונים שבאוצר המחירים ירדו ב-1.2% ביחס לדצמבר , ואם בוחנים א ת המחירים על פני תקופה ממשוכת יותר – ביחס לינואר 2011 מקבלים ירידה דרמטית של 13.5%  – אלו כאמרו נתוני האוצר, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה  מציגה נתונים אחרים לחלוטין – על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה המחיירם בשנה האחרונה ירדו בשליש מנתוני האוצר.  כך או אחרת,  על פי נתוני האוצר מחירה החציוני של דירה בארץ הוא 879 אלף שקל.

מדד המחירים לצרכן נותצר ללא שינוי בפברואר 2012 – כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.   מהנתונים של המדד המתייחסים לשוק הדירות עולה כי מדד מחירי הדיור נותר ללא שינוי.; מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים  עלה ב-0.1% וכך גם מדד  שכר הדירה . כמו כן, מפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה  נתון נוסף מיד על קיפאון במחירי הדירות – השוואה דו חודשית – "מהשוואת העסקאות שבוצעו בחודשים דצמבר 2011 – ינואר 2012, לעומת העסקאות שבוצעו בחודשים נובמבר 2011 – דצמבר 2011, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-0.1%", מציינים בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה "עלייה זו מבטאת את שינוי המחירים בניכוי שינויי האיכות בתמהיל ובסוג הדירות. הנתון אינו סופי מאחר שקיימות עסקאות נוספות שבוצעו בתקופה זו וטרם דווחו. מהשוואת העסקאות דצמבר 2011 – ינואר 2012, לעומת דצמבר 2010 – ינואר 2011, עלו המחירים  ב-4.5% . מהשוואת העסקאות נובמבר 2011 – דצמבר 2011, לעומת נובמבר 2010 – דצמבר 2010,  עולה כי המחירים עלו ב-5.7%".

מדד מחירי  תשומות הבנייה למגורים עלה בחודש פברואר  2012 ב-0.5%  בהמשך לעלייה של 0.3% בחודש ינואר. כך עולה מנתונים שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.  המדד הגיע ל-101.6 נקודות  (בסיס המדידה ביולי 2011 אז היה המדד 100 נקודות). מתחילת השנה עלה מדד זתשומות הבנייה ב-0.8%  וכאשר מדד תשומות הבנייה עולה קשה להאמין שמחירי הדירות יכולים לרדת – תשומות הבנייה מהוות  חלק משמעותי מעלות הדירה.  הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מציינת עם פרסום המדד  – "מבין השינויים במדדים של פרקי הבנייה בחודש פברואר 2012, יש לציין עליית מחירים של  0.9%  בכל אחד מהפרקים גמר, מעליות ואלומיניום  ועלייה של 0.7%  בפרק איטום. בשאר פרקי הבנייה נרשמו תנודות מחירים של עד 0.5%". עוד מציינת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה – "בחודש פברואר 2012 עלו מחירי שכר העבודה המשולם עבור המועסקים בענף  ב-0.6% , חומרים ומוצרים  ב-0.4%  והוצאות כלליות  ב-0.1% , מנגד  ירדו מחירי שכירת ציוד ורכב ב-0.1%".

רוצים לדעת – מה זה מדד תשומות הבנייה?  מה המרכיבים שלו, ומה הקשר שלו למדד המחירים לצרכן ? –  כנסו…