מחירי הדירות ירדו ב-3.7% ברבעון השלישי של 2011 – כך עולה מבדיקה של אתר הנדל"ן גלובל פרופרטי גייד (Global Property Guide) , מאתרי הנדל"ן המובילים בעולם. בשנה האחרונה, על פי הבדיקה ירדו מחירי הדירות בממוצע ב-0.6%. נתונים אלו מתיישבים עם נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, עם הגידול בהיצע הדירות מול הירידה בביקושים ועם ההערכות סטנלי פישר, נגיד בנק ישראל.
ביחס לעולם, על פי בדיקת האתר, ישראל ממוקמת במקום ה-23 מתוך 44 מדינות בטבלת השינוי במחירי הדירות (ב-12 החודשים האחרונים) כאשר בחודשים האחרונים עבר השוק מקיפאון במחירים לירידה במחירים. ברבעון השלישי כאמור ירדו מחירי הדירות ב-3.7% וזה בהמשך לירידה של 3.2% ברבעון השני של 2011.
צבי סטפק, יו"ר בית ההשקעות מיטב, סיפק היום הערכות לגבי 2012. סטפק פחות מוטרד מהמשבר בשווקים, להערכתו שוק המניות הפך להיות מעניין יותר מבעבר. ביחס לשוק הדירות, אמר סטפק כי שוק הנדל"ן התקרר בחודשים האחרונים. להערכתו השיא בשוק הדירות למגורים כבר עבר והשוק נמצא במגמת החלשות. לדבריו, "מחירי הדירות יירדו ב-15% בשנתיים הקרובות. אם יהיה מיתון כלל-עולמי בתסריט הגרוע, יכולה להיות ירידה יותר חדה עוד יותר".
כמות המפונים מדירות מגורים בגלל שלא עמדו בתשלומי המשכנתא מוערך ב-1,500 משפחות בשנה.
כמות הפיגורים מתקרבת ל-60 אלף והנתונים האלו מאותתים על החוזק של שוק המשכנתאות המקומי ביחס לשוק המשכנתאות האמריקני ושווקים נוספים. כאן, בארץ, כמות הפינויים והפיגורים נמוכה מאוד ביחס לכמות המשכנתאות הנאמדת ב-1.3-1.5 מיליון משכנתאות. הסיבה קשורה גם בסוג המימון. המשכנתא בארץ לא עוזבת את הלווים עד שהבנק יסגור את החוב. להבדיל במקומות רבים בעולם, לרבות בארה"ב, המשכנתא היא מסוג Non-recourse, הלוואה ללא זכות חזרה. כלומר, לבנק אין יכולת לחזור לנכסים אחרים של הלווה מעבר לדירה עצמה. במצב כזה במידה ומחיר הבית יורד משמעותית, לעיתים כדאי ללווה לא להחזיר את המשכנתא – כלומר לא לשלם את התשלומים החודשיים השוטפים והמשמעות היא להעביר את הדירה לבנק שבמקביל סוגר את החוב.
הבנקים למשכנתאות אחראים להסדיר דיור זמני למפונים
בסקירה של בית ההשקעות מיטב, מדגיש רון אייכל, כלכלן ואסטרטג ראשי במיטב, כי חלה התייצבות מחירים בשוק הדירות ואפילו ירידת מחירים בחודשים האחרונים. אייכל נשען על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לפיהם חלה ירידה בהיצע הדירות לצד התמתנות בביקושים לדיור, והערכתו היא ההתיצבות ואף הוזלת המחירים תימשך מאחר שקצב הדירות המוצעות למכירה גדל, בקצב מהיר יותר מהדירות הנמכרות. אייכל מתייחס בסקירה לנתון נוסף שמעיד על התייצבות ורגיעה בביקושים – מספר חודשי ההיצע. נתון זה המוגדר כיחס שבין מספר הדירות שעמדו למכירה בסוף חודש מסוים לבין מספר הדירות שנמכרו במהלך אותו החודש. למעשה, מבטא למעשה את מספר החודשים שיידרש כדי למכור את המלאי הדירות וזאת בהנחה שלא יתווספו דירות לשוק. על פי איי כלמספר חודשי ההיצע באוקטובר עמד על 11.7 – נתון גבוה (שהיה בפעם האחרונה רק באמצע 2007) שמעיד על התמתנות בביקושים והגדלת ההיצע בשוק הדירות. נתון זה להערכת אייכל עשוי להעיד על הכיוון של מחירי הדירות –"קיים קשר הפוך בין המגמה של חודשי ההיצע לבין שיעור השינוי השנתי במחירי הדירות ומאחר שניתן בהחלט להצביע על שינוי מגמה בחודשי ההיצע אפשר להצביע גם על שינוי במחירי הדירות. ניתן לראות כי קצב ההתייקרות של מחירי הדירות ירד מ-20% לשנה בתחילת 2010, ל-10% ב-12 החודשים האחרונים."
בית ההשקעות מיטב מפרסם נתונים על תעשיית קופות הגמל – בנובמבר 2011 רשמו קופות הגמל הפסדים של כ-2% ומתחילת השנה איבדו הקופות כ-5%. ההפסדים האלו מיוחסים כמובן לירידות בשוק המניות בארץ ובעולם, על רקע המשבר הגלובלי שהתפרץ בחודשים האחרונים. מעבר לכך, קופות הגמל נפגעו מאוד מהחולשה בשוק אגרות החוב הקונצרטיות שמהוות מרכיב משמעותי מהשקעתם. מדדי אגרות החוב המובילים איבדו קרוב מעל 10% בשלשה החודשים האחרונים על רקע חששות שלווים גדולים במשק לא יוכלו לשרת את חובם.
קופות הגמל מהוות כשליש מתעשיית החיסכון הפנסיוני לצד קרנות הפנסיה וביטוחי החיים.
"נתוני המכירות של דירות חדשות ביוזמה פרטית, הכוללים עדכון רטרואקטיבי כלפי מעלה של נתוני החודשים הקודמים, מלמדים על התמתנות הירידה בהיקף המכירות החודשי", כותבים כלכלני בנק לאומי בסקירה על תחום הנדל"ן, "היקף המכירות החודשי שעמד בראשית השנה על כ- 1,300 יחידות, התייצב בחצי השנה האחרונה, על רמה של כ- 1,100 – 1,200 יחידות לחודש. יוצא דופן היה חודש אוגוסט, עת המחאה החברתית הגיעה לשיאה, ובו חלה ירידה חדה יותר בהיקף המכירה של דירות חדשות. היקף המכירות החודשי, במונחים שנתיים, מתקרב להיקף המלאי הבלתי מכור, מצב המעיד על ירידה משמעותית בעודפי הביקוש בשוק, ולו זמנית, אשר הובילו בעבר לעליות המחירים. כמו כן, בבחינת שיעור השינוי החודשי בהיקף המכירות, במלאי הבלתי מכור ובחודשי ההיצע, ניתן ללמוד כי שיעורי השינוי של שלושת המשתנים הולכים ומתקרבים לאפס , שיעור כזה משמעותו יציבות של המשתנים. שינויים מתונים בשוק הדיור הנם מצב חיובי, שיכול לאפשר זמן התאמה מצד הרוכשים והמוכרים, מבלי ליצור זעזועים לא רצויים.
"התמתנות הירידה בהיקף המכירות החודשי של דירות חדשות, ממתנת את העלייה במלאי הבלתי מכור. בהתאם לכך, קצב העלייה במספר חודשי ההיצע מתמתן גם הוא, כאשר נכון לחודש אוקטובר, עומד מספר חודשי ההיצע על 11.7. זוהי רמת חודשי היצע התומכת בהמשך התמתנות בקצב העלייה השנתי במחירי הדיור, המבוססים על עסקאות רכישה המדווחות לרשויות המס. לאחרונה אף נרשמה ירידה חודשית מתונה של 0.2% במחירי הדיור, בממוצע כלל ארצי. ירידה זו משקפת את השינוי שחל במחירי הדיור, בחודשים אוגוסט – ספטמבר, בהשוואה לחודשים יולי-אוגוסט. במידה וירידה זו אינה רק השפעה חולפת של הירידה החדה בפעילות שחלה בחודש אוגוסט, והיא תימשך גם בחודשים הבאים, אזי התמתנות קצב העלייה השנתי של מחירי הדיור תהיה מהירה יחסית".
חושבים שהזהב יעלה? בנק הפועלים מציע ללקחותיו פיקודון על הזהב – "יתרון מובנה זהב". הפיקדון לתקופה של שנה וחצי, מעיק למפקידים קרן שקלית מובטחת (לא ניתן להפסיד במונחים שקליים) ומעבר לכך יקבלו המפקידים מענק. גדול המענק יהיה תלוי במחיר הזהב. עד עלייה של 27% במחיר הזהב יקבלו המפקידים 100% מעליית הערך; מעלייה של 27% ומעלה יקבלו המפקידים מענק של 5%;. מדידת התשואה היא יומית . סכום ההפקדה המינימילי 20 אלף שקל וניתן להצטרף עד 8 בדצמבר.
הצעת החוק של ח"כ מאיר שטרית מקדימה אושרה לאחרונה על ידי הממשלה.
על פי הצעת החוק, יוגבל שכר הטרחה לעורך הדין בהסכמי רכישת דירות, ל-0.5% בלבד מערך הדירה, או 5 אלף שקל, הנמוך מביניהם. כיום התשלום לעורך הדין שמלווה את עסקת רכישת הדירה מגיע לעד 2% (ובמקרים מסוימים גם יותר).
מעבר לכך, כיום, במקרים של דירות חדשות, אין לרוכשים אפשרות לשכור עורך דין שלהם, הם מחויבים להשתמש בשירותי עורך הדין של הקבלן המוכר, ולשלם לו שכר טרחה גבוה. מאיר שטרית, חושב שמדובר בדרך עקיפה לממן את הקבלנים. "מחירי הדירות למגורים בשמים, ובתקופה כזו חיובם של הרוכשים בהוצאות המשפטיות של הקבלן היא שערורייתית. חברת הבנייה למעשה משתמשת במכירת הדירות כמנוף לכיסוי כל השירותים המשפטיים שהם מקבלים מעורכי הדין, כשהלקוח הוא המממן.
"סכומים אלה מגיעים לסדרי גודל של עשרות אלפי שקלים ללא כל הצדקה עניינית, והם מהווים נטל נוסף על רוכש הדירה בנוסף למסים המוטלים עליו. התנהלות זו לא מאפשרת לרוכשים, ביניהם זוגות צעירים שחווים קשיים כלכליים לשכור עו"ד פרטי משלהם שידאג לאינטרסים שלהם. בלית ברירה הם נאלצים לקבל שירותים משפטיים מאיש מקצוע שמחויב לאינטרס של הקבלן. החוק החדש יקל על רוכשי דירות מבחינה כלכלית ויסייע להם לדאוג לאינטרסים שלהם מבחינה משפטית".
רכישת דירה מקבלן – כמה משלמים לעו"ד של הקבלן? וכמה לעו"ד שלכם?
בנק המזרחי טפחות מציע ללקוחות את פיקדון פיטנגו לתקופה של שנתיים. פיקדון פיטנגו משלב שני מסלולים – הראשון, מסלול של ריבית שקלית והשני מסלול של הצמדה. זה עובד כך – בשנה הראשונה המשקיע יקבל ריבית שקלית קבועה של 2.5%, ובשנה השנייה הוא יקבל ריבית צמודה למדד של 1%. מינימום הפקדה בפיקדון זה – 50 אלף שקל. הפיקדון מושק במסגרת מהלך של בנק מזרחי טפחות להגביר את אפשרויות ההשקעה של לקוחות הבנק. פיקדון נוסף שהושק לאחרונה הוא פיקדון רימונים לשנה, פיקדון המאפשר ליהנות מריבית שוטפת (התלויה בסכום ההפקדה) ומכסף נזיל בכל חודש. הריבית בפיקדון רימונים תהיה בין 2% ל-2.75% והמפקידים יוכלו למשוך עד 30% מסכום ההפקדה הכולל במהלך התקופה.
בפיקדון פיטנגו ניתן להשקיע מינימום של 50 אלף שקל ותוקף מבצע הפיקדון – 31 בדצמבר 2011.
ירידה דרמטית נוספת בהיקף לקיחת משכנתאות. אחרי שבספטמבר היקף נטילת המשכנתאות ירד לכ-3 מיליארד שקל, הגיעו נתוני אוקטובר שפרסם בנק ישראל (שאוסף את הנתונים מהבנקים למשכנתאות) ומהם עולה כי היקף המשכנתאות ירד ל-2.4 מיליארד שקל, ירידה של 22% ביחס לספטמבר, ירידה של 50% ביחס לשיא שנרשם בחודש מאי השנה.
בנק ישראל פרסם במקביל את גובה המשכנתא הממוצעת בחודש אוקטובר – 568 אלף שקל, בהשוואה ל-573 אלף שקל בחודש שעבר. הסיבה היא ככל הנראה המשך קיטון עסקאות רכישה של דירות יקרות והתמקדות בדירות הקטנות והבינוניות.
מתוך ה-2.4 מיליארד שקל משכנתאות באוקטובר, 71 מיליון שקל ניתנו ללווים שלקחו מימון של מעל 90% מערך הדירה (יחס LTV – Loan To Value );95 מיליון שקל נתנו ללווים שלקחו מימון במימון של בין 75% ל-90% (LTV של 75% עד 90%); כ-800 מיליון שקל היו משכנתאות ב-LTV של 60% עד 75% וכ-820 מיליון שקל חולקו ב-LTV של 45% עד 60%.
מבחינת כמות העסקאות – באוקטובר ניתנו 552 משכנתאות, בעוד שבספטמבר ניתנו 734 משכנתאות.
דוח נוסף של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מחזק הנתונים שפורסמו בחודשים האחרונים המצביעים על גידול בהיצע הדירות לצד קיטון בביקושים. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) בשלשת הרבעונים הראשונים של 2011 (מינואר עד ספטמבר) החלה בנייתם של כ-32 אלף דירות – גידול של כ-12.5% ביחס לתקופה המקבילה ב-2010. כמו כן, מדווחת הלמ"ס כי בסוף הרבעון השלישי (סוף חודש ספטמבר) נמצאות בתהלים בנייה כ-78 אלף דירות, המספר הגבוה ביותר ב-10 השנים האחרונות. כ-30 אלף דירות בבנייה נמצאות באזור המרכז.
ההיצע הדירות הגדול, כבר מתחיל לתת את אותותיו במחירי הדירות. על פי גורמים שונים – בנק ישראל, הקבלנים והחברות בתחום הנסחרות בבורסה, חלה ירידה במחירי הדירות לצד ההאטה משמעותית בקצב המכירה. נתונים אלו משתקפים גם בשוק המשכנתאות שרושם בחודשים האחרונים שפל בהיקפי המשכנתאות הנלקחות על ידי הציבור. נתונים אלו מחזקים את ההערכות שמחירי הדירות ימשיכו לרדת. נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר אמר לאחרונה שהוא חושש מירידה דרמטית מדי במחירים, ירידה שיכולה לגרור את כל המשק למטה. עם זאת, רוב ההערכות של הגורמים בתחום מדברות על ירידת מחירים בשיעור מתון.
מעודכן ל-04/2019
בחירת המשכנתא הנכונה מתחילה בכך שאנחנו מבינים שלא ניתנה לנו הנבואה ולכן אנחנו מפזרים את ההלוואה בין מסלולים שונים. אבל מעבר לפיזור (הקטנת הסיכונים), צריך גם לבחור איך "ייראו" ההחזרים על פני תקופת המשכנתא, ויש שתי אפשרויות – אפשרות ראשונה ונפוצה, החזרים על פי לוח תשלומים רגיל – לוח שפיצר, אפשרות שנייה על פי לוח "קרן שווה", והלווים צריכים לבחור – לוח שפיצר או קרן שווה? אנחנו לא ניכנס כאן לרזולוציות של תואר שני במימון, אבל ניתן לכם על קצה המזלג את ההבנה של היתרונות והחסרונות וההבדלים בין לוח שפיצר לקרן שווה
צריכים משכנתא? הנה נתוני ריבית המשכנתא (שלא יעבדו עליכם!)
על פי לוח סילוקין שפיצר (טבלת סילוק המשכנתא) הסכום החודשי שמשלם הלווה על חשבון הלוואה כולה (הקרן והריבית) נשאר למשך כל תקופת ההלוואה, קבוע. במשכנתאות צמודות למדד יש להוסיף לתשלום הקבוע את ההצמדה (כלומר, הסכום הריאלי נשאר קבוע); במסלולים עם ריבית משתנה שנלקחים לפי שפיצר, הסכום הוא קבוע, כל עוד הריבית לא משתנה, אם היא משתנה אז למעשה מעין מכינים לוח סילוקין חדש שמתבסס על הריבית המעודכנת. לדוגמה, נניח שאתם יכולים/ רוצים להחזיר 2,000 שקל בחודש. בשיטה של לוח שפיצר זה יהיה סכום ההחזר בכל חודש, אלא אם יש מרכיב מדדי, ואז זה יהיה צמוד למדד (וכן אם יש שינוי ברייבת המשכנתא המשתנה ויש לכם מסלול של ריבית משתנה – ולכולם יש!)
המשכנתאות מבוססות לוח שפיצר הם הנפוצות ביותר, ורק בעשור האחרון החלו הבנקים למשכנתאות להציע גם את המסלול השני – "קרן שווה". במסלול זה ההחזר החודשי על הקרן קבוע, להבדיל משפיצר שבו ההחזר החודשי הכולל (קרן וריבית) קבוע. מעט מבלבל? שימו לב – ההחזר לא קבוע, מה שקבוע זה ההחזר על הקרן, אך ההחזר על הריבית יורד כך שעל פני זמן ההחזר יורד (שוב מבלי להתייחס למדד ולשינוי בריבית המשתנה).
והסבר רחב יותר לקרן שווה – כאשר ההחזר על הקרן קבוע, אנחנו מקבלים מצב מעניין – אנחנו משלמים כל חודש עבור הקרן ומפחיתים אותה בסכום קבוע, וכשהקרן מופחתת מה קורה לריבית השוטפת? מופחתת גם, הריבית שמשולמת על הקרן הולכת ופוחתת לאורך חיי המשכנתא. בסה"כ כאמור ההחזר יורד.
למי מתאימה משכנתא קרן שווה?
במשכנתא בקרן שווה התשלומים הולכים וקטנים, בעוד שבמשכנתא לפי לוח שפיצר התשלומים שווים (אך משתנים בהתאם למדד ולישינויים בריבית המשתנה). המשמעות היא שמי שבקרן שווה המח"מ של ההלוואה (משך החיים של ההלוואה), קצר יותר כי הרי מחזירים הרבה בהתחלה. מי שמעוניין להחזיר יותר בהתחלה, דווקא עשוי להעדיף את משכנתא קרן שווה – זה יכול להיות כאשר אנשים אמורים להיכנס לפנסיה, להפסיק לעבוד בעוד כמה שנים, או שאין להם בעיית נזילות עכשיו והם רוצים להזדרז עם התשלומים.
ועדיין – לוח שיפצר היא הדרך המקובלת להחזר משכנתא, כי אחרי הכל, ניתן "להזיז" אותה לצרכי הלווה. אם הלווה מעוניין לשלם החזר גדול יותר פשוט מקצרים את ההלוואה או משנים את התמהיל (למשל – יותר משכנתא בריבית קבועה על חשבון ריבית משתנה – ואז ההחזר עולה, אבל הביטחון עולה בהתאם, והחשש של שינוק בהחזר בהמשך כתוצאה משינוי בריבית פוחת).
הנה דוגמא שתמחיש את העניין – נניח שלקחנו 600 אלף שקלים במסלול (פריסה) של קרן שווה. נניח שההחזר החודשי של הקרן (קרן שווה) הוא 4 אלף שקל ושהריבית היא 5% בשנה (ריבית לא ריאלית כמובן, רק לצורכי המחשה). בחודש הראשון נשלם בגין הריבית 2.5 אלף שקל (ריבית חודשית של 0.416% על קרן של 600 אלף שקל), כלומר התשלום הכולל שלנו יהיה 6.5 אלף שקל (4 אלף שקל של תשלום בגין קרן, 2.5 אלף שקל תשלום בגין ריבית). ומה יקרה בחודש השני – התשלום בגין הקרן הוא קבוע (פריסה של קרן שווה), מה שמשתנה הוא התשלום בגין הריבית – התשלום הזה עכשיו הוא על קרן נמוכה יותר (הקרן בתחילת החודש השני היא 596 אלף שקל – הלוואה מקורית של 600 אלף שקל פחות תשלום עבור קרן בסך של 4 אלף שקל). והחישוב – תשלום בגין קרן – 4 אלף ועוד תשלום בגין ריבית 2.48 אלף שקל (0.416% על קרן של 596 אלף שקל), כלומר תשלום כולל של 6.48 אלף שקל (למדייקים – 17 שקל פחות מהתשלום הראשון). במילים פשוטות התשלום הכולל יילך ויקטן בהדרגה. הירידה הזו, לצד עלייה במדד (באם מדובר על מסלול מדדי) עשויה להביא בסך הכל למשכנתא שהיא יציבה (יחסית) בהחזרים שלה.
למחשבון המשכנתא, כאן, תוכלו לחשב את ההחזר שלכם בהינתן תקופת ההלוואה, הריבית וסכום ההלוואה.
