מדוחות בנק לאומי למשכנתאות ברבעון השלישי 2011 עולה מתחילת השנה ועד סוף הרבעון השלישי סיפק הבנק לרוכשי הדירות משכנתאות חדשות בהיקף של 8.6 מיליארד שקל בהשוואה ל-9.4 מיליארד שקל בתקופה המקבילה ב-2010. מיליארד שקל – ירידה של כ-9% , כאשר ברבעון השלישי של 2011 הירידה לתקופה המקבילה דרמטית עוד יותר – 12% מ-3 מיליארד שקל ל-2.6 מיליארד שקל. בשורה התחתונה הרוויח הבנק ברבעון השלישי 43 מיליון שקל, כ-28% מחת לרווח ברבעון המקביל. תיק האשראי של הבנק מסתכם ב-55 מיליארד שקל, עלייה של 8% ביחס לתחילת השנה.
בנק לאומי למשכנתאות הוא השני בגודלו בשוק המשכנתאות אחרי מזרחי טפחות. הבנק מחזיק כ-25% משוק המשכנתאות. מנתונים שפרסם הבנק בצמוד לתוצאותיו הכספיות מתברר שנרשמה ירידה בשיעור של 20% בגובה המשכנתא הממוצעת שסיפק במהלך השנה האחרונה, כאשר המשכנתא הממוצעת כעת מסתכמת ב-536 אלף שקל. ההסבר לכך הוא בירידה בהיקף העסקאות לדירות יקרות שבהתאמה הפחיתו את הביקוש למשכנתאות גדולות.
גם בלאומי, בדומה לבנקים למשכנתאות הנוספים שפרסמו דוחות (מזרחי טפחות שדוחותיו כוללים בתוכם את פעילות המשכנתאות; דיסקונט משכנתאות ועוד) מדגישים את הגידול בהיצעים ובהתחלות בנייה לצד ירידה בביקושים, אם כי מנהלי החברה סבורים שמוקדם להגיד אם מדובר במגמה.
עוד עולה מנתוני הבנק כי שיעור המימון (מימון משכנתא ביחס לערך הדירה גדל במהלך הרבעון האחרון. כ-38% מהלווים נוטלים משכנתא שהיא מעל 60% מערך הדירה ; 24% מהלווים לוקחים משכנתא שהי בין 60% ל-70% מערך הדירה; 14.5% מהלווים לוקחים משכנתא בשיעור העולה על 70% מערך הדירה; 3.3% מהלווים לוקחים משכנתא בערך העולה על 80% מערך הדירה.
פרופסור סטנלי פישר, נגיד בנק ישראל הוריד את הריבית לחודש דצמבר 2011 ב-0.25% ל-2.75%. התירוץ שלו להפחתת הריבית הוא המשבר הכלכלי באירופה שעלול לפגוע גם במשק הישראלי, הפחתת ריבית, בשעה שמתחולל משבר בחוץ עשויה להפחית את הפגיעה כתוצאה מירידה בביקושים לאור המשבר המתפתח זו כלכלה פשוטה – ריבית גבוה מונעת צמיחה; ריבית נמוכה תומכת צמיחה.
אבל, מר פישר, רוקד על שתי החתונות, הוא רוצה להצטייר כמושיע הלאומי – הנה הוא שוב מלהטט בריבית כדי להציל את המשק, הוא כבר עשה זאת בעבר, רק שאז הורדת הריבית גם אם נניח שעזרה למשק (וגם על זה יש חילוקי דעות) היא הקפיצה את המחירים של הדירות בעשרות ובמאות אחוזים. במשקל הכולל של העלות והתועלת של השימוש בריבית לא בטוח כלל שהמהלך הזה היה טוב לציבור. אבל פישר, לא מוכן שהאשמה תידבק בו, ההיפך – הוא החל בשנה האחרונה במסע של הפחתת ריבית והצטייר בתקשורת כמבוגר האחראי היחיד שמנסה להילחם בעליית הדירות (שכחו, משום מה, שהוא אחראי לעליית המחירים); הוא לקח את הקרדיט בשתי ידיים ואפילו טען לאחרונה שהוא חושש מירידת מחירים דרמטית מדי. זאת מחמאה עצמית, אבל כשכולם סוגדים לו באופן עיוור, אך אחד לא רואה שהמלך הוא עירום.
ועכשיו, למרות שהמחירים רק התחילו לרדת, פישר מוריד את הריבית. זה נראה מוקדם מדי, אבל, אף אחד לא פוצה פה – אחרי הכל, יש הסכמה כמעט מקיר לקיר שמחירי הדירות עומדים לרדת, ומה זה כבר רבע אחוז. אז זהו שזה ממש לא כך, הרבע אחוז הזה מוזיל משמעותית את המימון על משכנתא, הרבע אחוז הזה יכול להחזיר את הביקושים למשכנתאות (ההחזר החודשי יוזל בעשרות עד מאות שקלים בודדים), הרבע אחוז הזה יכול להפוך את גל המתעניינים בדירות לגל של רוכשים ואז מחירי הדירות ממש לא יירדו. צריך ריבית גבוה כדי שהדירות לאורך זמן יירדו, ופישר המלומד , מן הסתם, יודע את זה.
בחודשים אוגוסט וספטמבר נרשמה התחזקות במגמת הירידה בנטילת משכנתאות חדשות מהבנקים, שהחלה כבר בחודש מאי השנה. עם זאת, יתרת החוב הכוללת לדיור של משקי הבית בארץ גדלה בספטמבר בכ-2 מיליארד שקל נוספים (0.8%) והסתכמה בסוף החודש בכ-257 מיליארד שקל.
נתונים של בנק ישראל על חודשים אוגוסט וספטמבר 2011 מצביעים על ירידה משמעותית בהיקף נטילת משכנתאות חדשות מהבנקים למשכנתאות. בבנק ישראל מוסרים כי מדובר בירידה מתמשכת שהחלה בחודש מאי 2011. בחודש ספטמבר גדלה יתרת החוב הכוללת לדיור של משקי הבית ב-2 מיליארד שקל והיא הסתכמה בסוף חודש זה ב-257 מיליארד שקל (יתרת החוב כוללת בעיקר את המשכנתאות מהבנקים למשכנתאות ואת החוב לדיור שנלקח מהבנקים המסחריים).
מנתוני הבנק עולה כי החוב לדיור הוא רוב רובו של החוב של משקי הבית מסתכם כאמור ב-257 מיליארד שקל, בעוד שהחוב הכולל (חוב לדיור וחוב שאינו לדיור) מסתכם בסוף ספטמבר ב-359 מיליארד שקל. נתונים אלו מבטאים את החששות של נגיד בנק ישראל, פרופסור סטנלי פישר שאמר לאחרונה שירידה דרמטית מדי במחירי הדירו עלולה להיות מסוכנת לשוק הדירות, המערכת הבנקאית (המערכת הפיננסית) והמשק כולו.
"החודשים אוקטובר ונובמבר המשיכו להיות חלשים בשוק המשכנתאות", אמרה אתי לנגרמן, מנכ"לית בנק דיסקונט למשכנתאות העומד להתמזג לתוך בנק דיסקונט, "יחד עם זאת, אני יכולה לומר בזהירות שבשבועיים האחרונים מתחילים לראות התעניינות מצד רוכשי דירות. בשלב זה, מוקדם לקבוע אם מדובר בתחילה של מגמה בשוק המשכנתאות".
בנק דיסקונט למשכנתאות פרסם היום תוצאות כספיות לרבעון השלישי של 2011 – הרווח הסתכם ב-13.8 מיליון שקל, עלייה של כ-70% ביחס לרבעון המקביל בשנה הקודמת; סך תיק האשראי של בנק דיסקונט למשכנתאות הסתכם בסוף הרבעון ב-18.2 מיליארד שקל (מתוך סך כולל של משכנתאות בהיקף של 202 מיליארד שקל), בהשוואה להיקף תיק משכנתאות של 16.7 מיליארד שקל בסוף התקופה המקבילה ב-2010.
"מי שחושש ממשבר חובות גדול בתחום המשכנתאות בארץ צריך להימנע לא רק מהשקעות במערכת הבנקאית (באגרת חוב או מניות) אלא גם להקטין את האחזקות שלו באגרות חוב של ממשלת ישראל", כך כותב היום טרנס קלינגמן, מנהל מחלקת המחקר של בית ההשקעות מיטב. קלינגמן מכוון לאמירה של נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר שאמר בסוף השבוע שעבר כי הוא חושש מירידת מחירים דרמטית בשוק הדירות למורים שתשפיע בצורה משמעותית לא רק על שוק הנדל"ן המקומי, אלא על כל המערכת הבנקאית שתלויה מאוד בשוק הדרות למגורים ופגיעה במערכת הבנקאית עלולה לפגוע במשק כולו. נבואה שחורה זו, רק נזכיר זכתה כבר לביקורות גם מצד שר השיכון אריאל אטיאס שהערך שהנגיד מגזים.
קלינגמן מצטרף למבקרים –"תנאי הפתיחה לחוב הממשלתי כבר פחות טובים מבעבר:קיימת מגמה של קיטון בהכנסות לצד עלייה בהוצאות, בשל המחאה החברתית כשבמקביל צפוי שתהיה עלייה במקבלי דמי אבטלה, שעשויה להוביל לעלייה בגיוסי חוב והרעה של יחס החוב הממשלתי לתוצר. תוסיפו לכך גם את משבר נדל"ן והמשכנתאות – תקבלו מתכון לעלייה חדה בתשואות האג"חים ממשלתיות.
"משקיעים מזהים עלייה במפלס הדאגה לגבי ההשלכות של התקררות שוק הנדל"ן על הבנקים ועל בנק מזרחי טפחות בפרט. אבל, גם אם נראה הרעה מסוימת במצב הכלכלי של נוטלי המשכנתאות – לא נגיע לרמה של הפרשות שתאיים על התשואה הדו-ספרתית על ההון שבנק מזרחי טפחות מציג. החישובים שלנו מראים שגם במקרה קיצוני התשואה על ההון תעמוד על 10% לעומת הרמה הנוכחית של 14% (ההפרש של 4% מיוחס 75% לעלייה בדרישות הון כ-25% לנרמול הפרשות למשכנתאות). במכפיל של 0.9 על ההון הבנק אמנם אינו נסחר במחיר זול – לא בהשוואה מקומית ליתר הבנקים המקומיים או השוואה בינלאומית לבנקים אחרים בעולם – אולם לאורך זמן מכפיל 0.9 במזרחי טפחות מגלם תשואה פנימית דו-ספרתית על ההשקעה".
החששות מירידת מחירים בשוק הדירות למגורים, לצד היקף האשראי הבנקאי לתחום הנדל"ן – 45% (25% משכנתאות מבנקים למשכנתאות ו-20% אשראי לקבלנים מבנקים מסחריים), גרמו לבנקים להיות קשוחים יותר במתן אשראי לבנייה. זאת ועוד: הבנקים המסחריים מוגבלים בהיקף האשראי למימון בנייה (רובו הגדול לקבלנים) בשיעור של עד 20% מסך האשראי של כל בנק ובנק.
מאחורי הרף הזה עומד כנראה מעין פתרון (לפחות חלקי) למתן האשראי לקבלנים. זה עובד ככה – המשכנתאות לא נלקחות בחשבון כהלוואות לתחום הנדל"ן ולכן אם ממזגים את הבנקים למשכנתאות עם הבנקים השולטים (הבנקים המסחריים), אזי תיק האשראי הכולל של הבנק יגדל ומרכיב האשראי לנדל"ן יקטן. בדרך בעייתית זו בעצם יכולים לרדת בשיעור היחסי של האשראי לנדל"ן מסך האשראי והכל כאמור בגלל שהמשכנתאות לא נספרות באשראי בתחום הנדל"ן, מה שמראש כמובן לא כל כך נכון. ואז, משתחררות כמה דרגות חופש ואפשרות לסק חמצן לקבלנים? אולי זו הסיבה שעומדת מאחורי המיזוג של דיסקונט משכנתאות עם דיסקונט, אבל השאלה אם הפרצה הזו היא שתפתור את מצוקת המימון של הבנקים – הרי הם אלו שמעוניינים עכשיו לצמצם את החשיפה שלהם לתחום.
קיימות מספר אפשרויות להגן על תיק השקעות בזמן של חוסר וודאות ואי יציבות בשווקים, אחת מהן היא דרך תעודות סל בחסר (Reverse Certificates). התעודות האלו הן מכשיר פיננסי מתוחכם שביצועיו בשוק הם תמונת ראי של מדד השוק הרלבנטי (נכס הבסיס שעליו נוצרה התעודה – זה יכול להיות סל של ניירות ערך, סחורה, אינדקס של מניות – כמו ת"א 25 ועוד). כאשר האינדקס, ונניח שמדובר בת"א 25 יורד ב-1% אזי התעודה אמורה לעלות באותו שיעור (בהנחת מינוף שמבטא יחס של 1:1, בפועל יחסי המינוף עשויים להיות שונים). בדרך זו, התעודה בעצם מנטרלת את הירידה שבאינדקס ת"א 25. למעשה, מדובר במכירה בחסר של מדד ת"א 25, ולצד מכשיר זה אפשר כמובן להצטייד באופציות פוט (במינון המתאים להגנה על האחזקה באינדקס). אלא שהבעיה הגדולה בהגנות אלו היא העיתוי – לרוב המשקיעים לא מתרגשים עם תחילת הירידות, מתעקשים לא להגן שהירידות מתגברות ומחליטים על מיגון (או צמצום התיק) רק שכבר השוק איבד עשרות אחוזים.
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מדווחת כי על פי נתונים לחודש אוקטובר 2011 עולה כי בחודש זה נרשמה ירידה משמעותית של 19% בכמות המבוקשת של דירות חדשות. בחודש אוקטובר 2010 נרשמה עלייה של 23% בכמות המבוקשת לדירות חדשות.
באוקטובר 2011 עמדה הכמות המבוקשת של דירות חדשות, על פי נתוני הלמ"ס על 2,470 דירות, מתוכן 1,060 דירות חדשות שנמכרו לציבור הרחב וכ-1,410 דירות שמיועדות לשימוש עצמי – פרויקטים של בנה ביתך, התארגנויות של קבוצות רכישה וכו'. מהלמ"ס נמסר שזו הכמות הנמוכה ביותר שנרשמה מאז אוקטובר 2006.
לאומי קראד, חברת כרטיסי האשראי שבשליטת בנק לאומי, דיווחה על תוצאות טובות ברבעון השלישי של 2011, אבל תמר יסעור, מנכ"ל לאומי קארד, מבטאת חשש מהעתיד – "הרוח העסקית בימים אלו היא לא רוח גבית. התוצאות שלנו מבטאות אמנם שיפור מתמשך בפעילות החברה ובמיקוד העסקי שלה, אולם אנו לא מנותקים מהסביבה בה אנו פועלים, ואנו צופים האטה בקצב הצמיחה של החברה ברבעונים הקרובים". בינתיים הרוויחה החברה ברבעון השלישי 47 מיליון שקל (מבטא תשואה של 19% על ההון העצמי), בעיקר כתוצאה מגידול של 6.6% בהיקף העסקות שבוצעו בכרטיסי האשראי שהנפיקה החברה, בהשוואה לרבעון המקביל ב-2010. הגידול הזה מיוחס לעלייה של 7% במספר כרטיסי האשראי הפעילים של החברה, ביחס לרבעון המקביל אשתקד. עם זאת, קצב הצמיחה בפעילות הואט ברבעון השלישי ביחס למחצית הראשונה של השנה בה נרשם גידול של 9% בהיקף הפעילות.
מספר כרטיסי האשראי שהנפיקה החברה ושהינם בתוקף עבר לראשונה את רף ה-2 מיליון כרטיסים (גידול נט של 96 אלף לעומת תחילת השנה); מספר כרטיסי האשראי שהנפיקה החברה ומוגדרי0ם כפעילים עומד על 1.7 מיליון כרטיסים.
במקביל לפעילות המסורתית של הנפקת כרטיסי אשראי וגביית עמלה ממחזיק הכרטיס ומבית העסק שבו מתבצעת העסקה, הורחבה הפעילות של לאומי קארד בשנים האחרונות (בדומה לחברות כרטיסי האשראי האחרות) לשוק המימון החוץ בנקאי – מתן הלוואות למחזיקי הכרטיסים וגם לאחרים. הכנסות לאומי קארד מפעילות זו שנחשבת לאחד ממנועי הצמיחה המשמעותיים של החברה, צמחו ב-18% לכ-39 מיליון שקל. הריבית הממוצעת שגבתה לאומי קארד בגין אשראי למחזיקי כרטיס (גם בגין עסקאות קרדיט גם אשראי ישיר) עמדה במהלך הרבעון השלישי של השנה על 12.4%; הריבית הממוצעת לבתי עסק עמדה ברבעון על 8.1%. היקף האשראי שנתנה החברה הסתכם בסוף הרבעון ב-1.5 מיליארד שקל.
הלוואות מחברות כרטיסי אשראי: האופציה המהירה, אבל היקרה
איך הגלגל מתהפך לו – עד לפני שנה חששו בבנק ישראל מעלייה חדה במחירי הדירות, ועכשיו נגיד הבנק דווקא חושש מרידה חדה במחירים. על רקע החששות של סטנלי פישר בימים האחרונים, מעריך רון אייכל, כלכלן ואסטרטג ראשי של בית ההשקעות מיטב, כי בשנת 2013 תהיה כמות שיא של דירות חדשות מוכנות לשיווק; "בתחילת שנת 2011 חששו בממשלה ובבנק ישראל מקצב ההתייקרות המואץ של מחירי הדירות למגורים", כותב אייכל בסקירה שפרסם, "אך המצב כיום הוא שבבנק ישראל מודאגים מכך שמחירי הדיור יוזלו בצורה חדה, וזאת, בעיקר על רקע הרפורמות הרבות והצעדים שנעשו בשנה הקודמת ובתחילת השנה הנוכחית הן מצד הממשלה והן מצד בנק ישראל בכדי לצנן את שוק הדיור ולגרום לבלימת עליית המחירים. מעבר לכך, הדאגה בבנק ישראל קשורה לכמות שיא של דירות חדשות הצפויות להיות מוכנות לשיווק במהלך שנת 2013".
בהקשר זה יש לציין שקצב בניית הדירות בשנה האחרונה עלה על הביקוש הצפוי לראשונה זה שנים רבות. הביקוש השנתי לדירות חדשות מסתכם בין 30 אלף דירות ל-35 אל דירות, בעוד שבשנה האחרונה קצב התחלות הבנייה עמד על מעל 40 אלף דירות.
החששות של סטנלי פישר מירידה חדה בשוק הדירות נובעות כמובן מהזיקה הישירה בין שוק הנדל"ן למערכת הפיננסית המקומית; החשש הגדול של סטנלי פישר שהאשראי הענק שניתן לתחום הנדל"ן (25% מהיקף האשראי במערכת הבנקאית הוא משכנתאות; 20% מהיקף האשראי הכולל במערכת הבנקאית הוא בתחום הבינוי) יגרום לאי יציבות המערכת הבנקאית וישפיע על המשק כולו. "בנוסף לכך שבממוצע קיים פער של כשנתיים בין תחילת הבנייה של הנכס לבין המועד בו הנכס מוכן למכירה, רואה נגיד הבנק, סטנלי פישר, סיכון מערכתי ביציבות הפיננסית ולאו רק בסקטור הבנייה במקרה של הרעה במצב ענף הבנייה", כותב איייכל ומוסיף – "נגיד הבנק מעוניין לשמר את יציבות המערכת הבנקאית והבנקים וזאת גם אם תירשם ירידה בפעילות תחום הנדל"ן. עם זאת, חוסר תיאום בין הנגיד לבין משרד הבינוי והשיכון ואף משרד האוצר עלולים להקשות על בנק ישראל בניהול המדיניות המוניטרית".
בכירי ענף הנדל"ן צופים ירידה במחירי הנדל"ן בשנה הקרובה. כך עולה מסקר של פירמת ראיית החשבון והייעוץ Deloitte & Touche בריטמן אלמגור זהר. כ-46% מהבכירים בענף הנדל"ן מעריכים כי הנדל"ן המקומי יירד בשיעור של עד 10%; 9% ממשתתפי הסקר מעריכים שהנדל"ן יירד בשיעור של 10% עד 20%. מנגד, 30% מבכירי הנדל"ן שהשתתפו בסקר צופים שלא יהיו שינוייים במחירי הנדל"ן בשנה הקרובה, ו-15% מצפים לעליית מחירי הדירות בשיעור של עד 10%.
העיר שלהערכת משתתפי הסקר תפגע בשיעור המשמעותי ביותר תהיה תל אביב, בעוד שבערים – חדרה, רחובות וראשון לציון לא צפויה להערכת משתתפי הסקר, ירידת מחירים.
רו"ח אמיתי ובר, שותף במשרד ברייטמן,אלמגור זהר וראש מגזר הנדל"ן, אמר במקביל לפרסום הסקר, "ירידת המחירים הצפויה בשוק הנדל"ן המקומי נובעת להערכתי משילוב של רגולציה מוגברת בתחום הנדל"ן ובתחום הפיננסים, הן בצד הביקוש והן בצד ההיצע, עם נתונים כלכליים המראים כי המשק הישראלי נכנס לתקופה של האטה כלכלית. מנגד, אנו עדים לכך, שבמקביל צפויה עליה בדמי השכירות על הנכסים, כך שבסופו של דבר רוכשי דירות נמצאים במלכוד – האם הם צריכים לחכות לירידת מחירים גדולה יותר בעתיד ולשלם כיום יותר שכירות חודשית, או לרכוש דירה כיום ו'לנצל' את הריבית הנמוכה על המשכנתאות."
המדינה נותנת משכנתא מסובסדת/ הלוואה בתנאים נוחים לזכאים שעומדים בקריטריונים מסוימים – משכנתא בריבית צמודה של 2.5% שהיתה עד 2017 ומאז משכנתא בריבית צמודה של 2% (פרטים בהרחבה בהמשך).
ההלוואה מהמדינה מיועדת אך ורק לצורך רכישת דירה למגורים או בנייה של דירה למגורים. ההלוואה ניתנת דרך בנקים למשכנתאות ומוסדות בנקאיים אחרים. אבל, לא להתלהב (רק קצת) יש כאן טוויסט בעלילה – בעבר המשכנתאות האלו היו נהדרות וכולם לקחו אותם – גם כי הריבית היתה נמוכה במיוחד וגם כי התנאים היו נוחים (תנאי קבלת המשכנתא לזכאים) ובעצם איפשרו כמעט לכולם לקחת משכנתא כזו. וכך בעצם, נוצר מצב שבלקיחת משכנתא לקחו שתי משכנתאות -משכנתא של זכאים ומשכנתא משלימה, כאשר משכנתא זכאים היא בתנאים נוחים (באישור הסובסידיה/ הזכאות מהמדינה) והמשכנתא המשלימה היא מהבנק.
מאז המצב התהפך, בגלל הריבית שרק הלכה וירדה. אם בעבר וזה לא היה כל כך מזמן הריבית במשק היתה דו ספרתית (עד 2003-2004) והיא היתה גבוה משמעותית מהריבית במשכנתאות של זכאים, הרי שמאז היוצרות התהפכו – הריבית במשכנתא של הזכאים הפכה להיות יקרה יותר מהריבית של הבנקים למשכנתאות – אבסורד גדול, אבל במשך תקופה ארוכה פשוט אף אחד לא לקח את המשכנתא זכאים, ואז הבינו בממשלה שלנו שמדובר בחלם והחליטו לשנות את הכללים, והורידו את הריבית ל-4% ובהמשך ל-3% (ריבית צמודה ל-25 שנה), כך שהחל משנת 2014 שוב חוזרים לקחת משכנתא של זכאים אבל בהדרגה – היתרונות שלה לא תמיד ברורים ומוחלטים.
מעבר לכך, כדי להיחשב זכאי צריך להגיע להיקף של 1,000 נקודות כאשר כל פרמטר עשוי להוסיף נקודות (המבחנים בהמשך), והרף של ה-1000, הוא לא טריוויאלי. לאחרונה הגישו חברי הכנסת אלי כהן, משה גפני ואברהם נגוסה הצעה שעברה את וועדת הכספים ומתגבשת ליישום בפועל לפיה הריבית לזכאים תרד ותהפוך להיות אטרקטיבית.
הפחתת הריבית לזכאים תהיה בשני שלבים –
בשלב הראשון – הריבית תהיה 2.5% (החל מינואר 2016)
בשלב השני – הריבית תרד ל-2% (החל מינואר 2017).
הריבית במשכנתא זכאות היא טובה, בעיקר מכיוון שריבית המשכנתא (התעדכנו – ריבית המשכנתא הנוכחית) עלתה בשיעור ניכר. עם זאת, יש חלופות שעשויות להיות קרובות לריבית של 2.5% צמודה ל-25 שנה, כשהבעיה הגדולה של המשכנתא לזכאים היא ההצמדה – לקחת הלוואה צמודה לתקופה ארוכה זה סיכון גדול – המדדים בשנים האחרונות נמוכים, אבל תוואי המדד הוא 1%-3% בשנה ואם זה יחזור לתוואי, הרי שהריבית על המשכנתא לזכאים טובה, אבל לא מצויינת (עדיין – ברגע שהריבית תרד בתחילת 2017 זו תהיה אלטרנטיבה מצויינת לריבית המשכנתא במשכנתאות הרגילות).
מעבר לכך, על רקע הערכות להמשך עלייה בריבית המשכנתא הצמודה בחודשים האחרונים נראה שהאטרקטיביות של הלוואה מהמדינה/ משכנתא לזכאים הופכת להיות די אטרקטיבית. ריבית המשכנתא הצמודה עלתה למעל 3.5%, כאשר לטווחים ארוכים היא עולה משמעותית על מה שהמדינה נותנת. אז נכון שלא בטוח שכדאי לקחת ריבית צמודה להלוואות לזמן ארוך, אולי עדיף את הריביות הקבועות, אבל בהינתן השוואה של תפוזים לתפוזים (אותו מוצר) הרי שההלוואה של המדינה הופכת בחודשים האחרונים (אוגוסט 2016 ) לכלכלית.
אבל, שימו לב – הבנקים מעלים ריבית על יתר מרכיבי המשכנתא אם הלווים לוקחים משכנתא לזכאים – למה? לא ברור, כנראה כי אפשר, למרות שבבנקים טוענים שכל משכנתא נבדקת לגופה ובהתאם הריביות שמאשורות תלויות בפרמטרים ספציפיים של לוקחי השמכנתא והמשכנתא עצמה – להרחבה בנושא.
והנה ההתיחסות וההשוואה של משכנתא בריבית צמודה למשכנתא בריבית קבועה – במידה ולוקחים מסלולים לא תלויי מדד משלמים אמנם ריבית גבוה יותר, אבל זה עשוי להיות נוח לרבים כי אז מנטרלים את סיכון האינפלציה. לדוגמה – אם מציעים לכם משכנתא בקל"צ (קבועה לא צמודה) לפרק זמן דומה בשיעור של 3.5%, אזי המשמעות היא (וזה כמובן חישוב מאוד גס) שבהנחת מדד של 2% (שזה ממוצע תוואי בנק ישראל), הריבית קל"צ עדיפה.
חשוב להדגיש כי שבהלוואות בריבית קבועה ההחזרים בהתחלה גבוהים יותר. בהלוואות צמודות מדד ההחזרים בהתחלה נמוכים אבל הם עולים בהמשך, כך שמי שחשוב לו מאוד מאוד להתחיל עם משכנתא נמוכה דווקא עשוי להעדיף את המסלול הצמוד לטווח ארוך.
ונניח שאין העדפה , מה עושים אז? יש בכל זאת יתרון למשכנתא זכאים – אין עליה עמלת פירעון מוקדם בעוד שבריבית קבועה בבנקים יש עמלת פירעון מוקדם, אם כי, הריבית כה נמוכה שקשה לראות אותה יורדת ומייצרת עמלת פירעון (עמלה זו נדרשת רק כאשר הבנק מפסיד עליכם , שלקחתם בריבית גבוהה ומאז הריבית ירדה).
יתרון נוסף – בעת בעיות וקשיים בהחזרי התשלומים, נראה שהבנק הרבה יותר קשוח מהמדינה.
כנגד הלוואות הזכאות (בדומה למשכנתאות רגילות) מוטל שיעבוד על הדירה, השיעבוד מוסר כמובן כשההלוואה נפרעת.
כך או אחרת, כשהריבית משכנתא זכאות תרד בתחילת 2017 נראה שהיא תהפוך את האיזון הקיים כיום, ורוכשי דירות רבים ירצו לקבל אותה. אז איך עושים זאת? ומי בעצם זכאי?
ראשית צריך להראות שמעולם לא היתה לכם דירה. תנאים נוספים – זוג נשוי או רווק/ה מעל גיל 30. אלה שני תנאי סף הכרחיים, וכאשר אתם עוברים אותם מתחילים לצבור נקודות בהינתן פרמטרים שונים ומגוונים. התנאי לקבלת משכנתא בזכאות הוא הגעה ל-1,000 נקודות.
אם הגעתם ל-1,000 נקודות אתם זכאים למשכנתא בסכום של כמעט 100 אלף שקל , אם השגתם יותר תקבלו משכנתא גדולה יותר.
והנה הפרמטירם לקבלת נקודות – שנת הנישואין הראשונה שווה 250 נקודות. כל שנה נוספת שווה 50 נקודות. גם אחים שווים – כל אח שווה לכם 50 נקודות;
וילדים כמובן גם מקנים נקודות – הילד הראשון שווה 350 נקודות וכל ילד נוסף יזכה ב-150 נקודות נוספות, מהילד החמישי תקבלו 100 נקוודת לילד.
זוג שמגיע ל-1,000 נקודות לפחות ושירת בצבא – יקבל גם 10 נקודות נוספות עבור כל חודש של שירות צבאי.
כמה הון צריך בשביל משכנתא – מדריך
פרמטרים נוספים לקביעת הזכאות
-קבוצות אוכלוסיה (עולים חדשים, זוגות צעירים, משפחה חד-הורית)
מעבר לכך, יש גם הלוואת מקום. הלוואות המקום נקבעות בהסתמך על המקום שבו נמצאת הדירה הנרכשת. במידה והדירה נמצאת באזור עדיפות (כפי שקבעה המדינה), היא מאפשרת ללווה זכות למימון נוסף, חוץ מהלוואת זכאות אישית. אזורי העדיפות של הממשלה משתנים על פני זמן ולעיתים הממשלה גם מציעה מימון נוח ומשמעותי במיוחד, באם היא רוצה לפתח אזור מסוים.
הגוף האחראי על הקריטריונים ועל קביעת הזכאות של כל אזרח וכן על עדכון הישובים שבהן ניתנת הלוואת מקום לרבות קביעת סכום הלוואת המקום , הוא משרד השיכון. בהתאם לקריטריונים של הממשלה, משרד השיכון קובע את סכום ההלוואה לזכאים ואת תנאי ההלוואה – תקופת ההלוואה, מסלול ההלוואה, שיעור הריבית ועוד.
מעבר לקריטריונים ולחישוב הניקוד לזכאות משכנתא לחסרי דירה (במובן הרחב), משרד השיכון הגדיר זכאות וחישוב הזכאות לקבוצות אוכלוסיה נוספות, לרבות זוגות שנרשמו לנישואים, משפחות חד הוריות, עולים חדשים ועוד.
חישוב זכאות להלוואת משכנתא בתנאים מועדפים עבור משפחה חד-הורית (ללא ידוע בציבור יקבע בהתאם לנתונים האישיים של המשפחה – משך התקופה שבה מתקיימת החד הוריות ; מספר ילדים ומספר אחים ואחיות. כמו כן, יינתן משקל לשירות הצבאי (סדיר ומילואים), שירות לאומי כאשר למשך השירות יש על כל קבוצות האוכלוסייה השפעה גם על הלוואת המקום.
חישוב הזכאות עבור עולים חדשים הוא בהתאם למשך שירות צבאי ושירות לאומי. בחישוב הניקוד האישי יש משקל גדול למספר השנים שעבר מאז העולה מוגדר כעולה חדש.( אצל בני-זוג שעלו בתאריכים שונים זה מזו, תאריך העלייה המוקדם של אחד מבי הזוג יהיה הקובע). בחישוב הזכאות ניתנת גם תוספת וותק לעולים שחיים בארץ לפחות 5 שנים, וכן ניתנת תוספת לעולה שעבר את גיל 45 ,לזוג שאחד מהם הוא עולה ותיק. מעבר לכך, עולה חדש בודד (ללא בן זוג ומשפחה) מקבל זכאות בכל היישובים עד גיל 21, במילים פשוטות יש לו ניקוד לקבל הלוואת מקום בכל הישובים.
ומה כל כך טוב בהלוואות לזכאים? ראשית, הפירעון הוא ללא תשלום עמלת פירעון מוקדם וגם ללא מתן הודעה מוקדמת. זה לא עניין טריוויאלי – הפירעון המוקדם בהלוואות עם ריבית קבועה יכול להסתכם בסכומים מאוד משמעותיים. מעבר לכך, הלווים האלו יזכו לקבל הנחה גדולה גם בפירעון המוקדם של המשכנתא הבנקאית (המשכנתא הרגילה שמשלימה את המימון לדירה)
במידה ואתם עומדים בקריטריונים, אתם מקבלים דרך הבנקים למשכנתאות (ובאישור וסמכות של משרד השיכון) תעודת זכאות. תעודת הזכאות מאפשרת את קבלת הלוואת הזכאות, הלוואת המקום, או תמיכה בשכר דירה. היקף הלוואת הזכאות ותנאיה נקבעים כאמור באופן ספציפי ללווה בהתאם לקריטריונים (שפורטו לעיל).
תעודת הזכאות, שניתן לקבלה ללא תלות בהגשת בקשה להלוואה תקפה לשנה ועליכם לעדכן את הבנק למשכנתאות בכל שינוי בנתונים האישיים שלכם. כדי לקבל את התעודה המיוחלת אתם צריכים לפנות לבנק למשכנתאות (או לבנקים המורשים), למלא טופס של בקשה להנפקת תעודת זהות ולצרף את המסמכים המפורטים (הרשימה משתנה אחת לתקופה):
– תעודת זהות של המבקשים.
– תעודת נישואין.
– לזוגות שנרשמו לנישואין אישור מהרבנות על ההרשמה (לא יאוחר משלושה חודשים מתאריך ההרשמה לזכאות בסניף).
-אישור מקצין העיר על שירות החובה או אישור רשמי על שירות לאומי (מגופים / אגודות שהוכרו על ידי משרד השיכון)
– פרטים על אחים ואחיות (שמות, ת.ז, כתובת, תאריך לידה)
-פרטי הילדים כפי שמופיעים בתעודת הזהות.
לאחר הבקשה, תוך שבועות ספורים אמורה התעודה להגיע. התהליך הזה כאמור יכול להיעשות ללא קשר למשכנתא קונקרטית, אבל לרוב במקביל לקבלת תעודת הזכאות, הלווים ממלאים את טפסי בקשת המשכנתא.