איך רושמים בדוחות הוצאה עתידית?  איך נכסים ובניין עשויה להרוויח מתיקון חוק החברות?  ובמה זה תלוי?

הפרשות בדוחות הכספיים הם נתונים גמישים – חברות באופן שוטף מפרישות בגין חובות מסופקים, בגין אחריות מוצרים, בגין תביעות משפטיות (שיש הערכה שיהיה בגינן תשלום), וכן בגין הוצאות שעדיין לא שולמו –  אם חברה אמורה לשלם לספק מסוים כתלות בפרמטר כלכלי/ עסקי מסוים, היא צריכה להעריך באופן שוטף את סכום ההוצאה העתידית ולרשום אותה בספרים, ולדוגמה – אם חברה אמורה לשלם לגוף מסויים (שסיפק את הרעיון למוצר) שיעור מסויים – 1% מכלל מכירות המוצר, אזי בכל תקופה, החברה צריכה להפריש 1% ממכירות המוצר בגין הוצאה לגוף הזה. אותו דבר בכל המקרים שבהם יש קשר/ תלות בין הוצאה לבין פרמטר מהדוחות/ כלכלי וכו'. הנה המקרה של נכסים ובניין

מסתבר, שהפרשה של 155 מיליון שקל בדוחות של נכסים ובניין עשויה לרדת משמעותית וליצור בעצם רווח גדול לחברה. נכסים ובניין מקבוצת אי.די.בי, הפרישה באופן שוטף בדוחותיה עבור דמי תיווך בגין הסכם שחתמה עם חברת Rock Real Estate Partners Limited בשליטת האחים ג'קי ומארק שימל, וכעת היא טוענת שהסכם לא מחייב, ובמילים אחרות שהיא הפרישה יותר מדי.

נכסים ובניין רכשה בשנת 2009 יחד עם כור (חברה נוספת שהיתה אז בקבוצת אי.די.בי)  את בניין HSBC בשדרה החמישית בניו יורק בתמורה לכ-350 מיליון דולר. בהמשך רכשה, נכסים ובניין את חלקה של כור (לפי שווי של 480 מיליון דולר), וכיום שווי הבניין קרוב ל-900 מיליון דולר. הרווח מהעסקה הזו הוא פנומינלי – מעבר לעליית הערך, החברה נהנתה כמובן גם מדמי שכירות.

את   העסקה הזו סידרה לנכסים ובניין Rock Real של האחים שמיל שאז היו חזק בצמרת של אי.די.בי (מקורבים לנוחי דנקנר, ודירקטורים בקבוצה).  Rock Real על פי ההסכם עם נכסים ובניין היתה זכאית לדמי תיווך בגובה של 12% מהרווחים העתידיים על הנכסים – מדובר בהסכם מסגרת שאמור היה להיות תקף לכל עסקאות התיווך ש- Rock Realתציע לנכסים ובניין כשבפועל עסקת HSBC  היתה היחידה – "ביום 2 בנובמבר 2009 אישרו ועדת הביקורת והדירקטוריון של החברה את התקשרות החברה בהסכם עם Rock Real, במסגרתו תיזום Rock Real ותציע לחברה, מעת לעת, לרכוש זכויות בנכסי נדל"ן מחוץ לישראל, תסייע במשא ומתן בקשר עם רכישת נכסי הנדל"ן ובקבלת מימון לרכישתם, תלווה ותתאם את הרכישה עד להשלמתה, תספק שירותי ייעוץ אסטרטגי בנושאי ניהול נכסי הנדל"ן והשבחתם וכן תסייע באיתור עסקאות למכירת נכסי הנדל"ן וביצוען", כך מפרטים מנהלי נכסים ובניין בהודעה על כוונתם "לפתוח" את ההסכם – "… בתמורה לשירותי Rock-Real בקשר עם כל נכס נדל"ן שנרכש על-ידי החברה לאחר שהוצע לה על-ידי Rock-Real, תשלם החברה ל- Rock Real תמורה בשיעור של 12% מהרווחים שייווצרו לחברה בגין נכס הנדל"ן (דהיינו מלוא ההכנסות לאחר ניכוי כל ההשקעות וההוצאות בגין הנכס). כן נקבע בהסכם, כי התשלום ל- Rock Real יבוצע רק במועד מכירת נכס הנדל"ן או במקרה בו, לפני מכירת נכס הנדל"ן, תשיב החברה לעצמה את מלוא השקעותיה והוצאותיה בגין רכישת נכס הנדל"ן וניהולו בערכים ריאליים, לרבות מהכנסות שוטפות וממימון מחדש במסגרת הלוואות ללא זכות חזרה לחברה, הכל בתנאים ועל-פי אופן ההתחשבנות הקבועים בהסכם".

מההסכם עולה כי תשלום דמי התיווך לא נעשה בעת העסקה, אלא מדובר בתשלום עתידי שתלוי ברווח, בהחזר ההשקעה ובמימוש הנכס. במצב כזה, החברה בעצם צריכה להעריך כל תקופה את דמי התיווך העתידיים ולהפריש אותם בספרים, וזה מה שנכעסים ובניין עשתה והגיעה בדוח האחרון להפרשה של 155 מיליון שקל בגין עסקת HSBC.

אלא שעכשיו טוענים בנכסים ובניין שההסכם מול Rock Real לא בתוקף. הנהלת החברה מסבירה שחוות דעת שקיבלה קובעת כי הסכם התיווך שנחתם עם Real­Rock בסוף 2009 אינו מחייב אותה לאורך כל התקופה וזאת בשל  תיקון בחוק החברות – "ביום 21 בדצמבר 2009 אושר ההסכם על-ידי האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה לתקופה של חמש שנים", מעדכנים בנכסים ובניין, " אך עם כניסתו לתוקף של תיקון 16 לחוק החברות, ובהתאם להוראות המעבר שבו, תוקפו של ההסכם פג ביום 21 בדצמבר 2012 (תום שלוש שנים ממועד אישורו לראשונה). נכון ליום 30 בספטמבר 2016 הפרישה החברה בדוחותיה סכום מצטבר בסך של כ- 155 מיליון שקל בגין שירותי Rock Real בקשר עם בניין מטה HSBC… לרבות בגין עליית הערך של הנכס ממועד רכישתו ועד למועד האמור".

בנכסים ובניין סבורים בהינתן חוות הדעת שבידם (לנוכח תיקון 16 לחוק החברות), שהיה חובה לאשרר עסקאות מסוימות (לרבות עסקת התיווך הזו) מידי 3 שנים. כלומר מבחינתם, ההסכם פקע לאחר שלוש שנים ממועד אישורו המקורי, כלומר בדצמבר 2012. "הוראות תיקון 16 לחוק החברות, הינן קוגנטיות, והן גוברות על הקבוע בהסכם", כותבים בנכסים ובניין, ומוסיפים – "ממילא, הוראות ההסכם, לפיהן, ההסכם ימשיך לחול בקשר עם נכסי נדל"ן שנרכשו לפני מועד פקיעת ההסכם, כפופות אף הן לתיקון 16 לחוק החברות. משהוראות ההסכם האמורות לא אושררו בחלוף 3 שנים ממועד אישור ההסכם בהתאם לחוק החברות, הרי שהן בטלות".

וזה לא עניין של מה בכך. החבות בגין דמי התיווך אמורה לקטון משמעותית. החברה לא פירטה בכמה, וייתכן מאוד שזה לא יעבור בלי התדיינות משפטית, אך מדובר, ככל הנראה, על עשרות רבות של מיליונים. בינתיים, החברה מעדכנת כי אין בכוונתה לשנות את המדיניות החשבונאית בנוגע להפרשות שנעשו עד כה.

והשאלה היא למה? אם בחברה בטוחים שההפרשה מנופחת, אז יש מקום להפחית את ההפרשה. אבל, הפרשות בדוחות ולא דווקא הפרשות מסוג זה (הפרשה על דמי תיווך) הם מטבעם נתונים יחסית גמישים, שתלויים מאוד בהנהלת החברה, באומדנים שונים, ובסבירות של תרחישים מסוימים.

החוק לפיקוח על חברות P2P – מה מותר ומה אסור על הלוואות חברתיות?

משרד האוצר פרסם תזכיר חוק בנוגע לפיקוח על הלוואות חברתיות. בתזכיר מגובשים עקרונות הפיקוח על  פלטפורמות ה­P2P בארץ, אותה פלטפורמה שמתווכות בין לווים למלווים.  תחום ההלוואות החברתיות בארץ שהגופים המובילים בו בם Eloan  , בלנדר וטריא, מגלג סכום של 300 מיליון שקל – עדיין סכום קטן בהיבט יחסי לכל שוק האשראי, אבל מדובר בשוק צומח שבעולם כבר נוגס (עדיין בקטנה) מעוגת האשראי הגדולה.

תזכיר החוק כולל גם פרקים נוספים והוא למעשה חלק מחוק הפיקוח על שירותים פיננסיים, המסדיר את הרגולציה על תחום האשראי החוץ­בנקאי ועל נותני שירותי מטבע. על פי התזכיר אותם גופים שמתפעלים את הפלטפורמות יצטרכו לעבור בדיקת נאותות כדי לקבל את הרישיון.

על פי תזכיר החוק – "הפעילות של פלטפורמות P2P ,בארץ וגם בעולם, ייחודית בכך שמפעיל הפלטפורמה אינו נושא בסיכון האשראי, כיוון שהוא איננו הגוף שמספק את האשראי. כיום אין פיקוח על פלטפורמות P2P .כלומר, אין גורם שמספק הגנה למשתתפים. היעדר פיקוח מהווה איתות שלילי למשתתפים פוטנציאלים החוששים לפעול באמצעות הפלטפורמה בלי שיש הסדרה נאותה ופיקוח המהווים מעין 'חותמת כשרות' מאת המדינה".

הפלטפורמות יצטרכו גם לנהל את הכספים בחשבון נאמנות סגור; נושא משרה (לפחות אחד) יהיה ישראלי;; יהיה כמובן צורך לשמור על נתוני כל הלקוחות; שקיפות, והענשה (הרחבה בהמשך).

על רקע זה, מוצע שהפלטפורמה תקבל רישיון מרשות שוק ההון של האוצר שהיא בעצם הגוף שיהיה אחראי על הפיקוח בענף. כותבי ההצעה סבורים שעדיף שיהיו שני סוגי רשיונות: הראשון יינתן על פעילות בהיקף של עד 25 מיליון שקל, והשני לפלטפורמות עם היקף פעילות גדול יותר. בכל מקרה, כל פלטפורמה תצטרך להיות בעלת הון עצמי משמעותי של 100 אלף שקל לפחות. כמו כן, ייאסר עליה לעסוק באופן עצמאי באשראי, וזאת כדי למנוע מצב של ניגוד עניינים בין הפעילות שלה עצמה ובין הלקוחות שלה (המלווים והלווים).

כמו כן, מוצע כי על מנת י להימנע מעבירות הלבנת הון, כל הכספים יישמרו בחשבון נאמנות במערכת סגורה בלבד. כלומר, מלווים שהעבירו כספים לפלטפורמה יקבלו אותם חזרה לאותו חשבון שממנו העבירו אותם.

מעבר לכך, הפלטפורמות יצטרכו להיות מפוקחות גם בהיבטים צרכניים כמו דיווח על הסיכונים במתן הלוואה למלווים, שקיפות בנושא הריבית ושיעור הדיפולט (חדלות פירעון) בהלוואות, וכן קביעת רף מינימלי של פיזור כספי ההשקעה בין ההלוואות.

כן מוצע כי אם מנהל הפלטפורמה לא ישקיע את כספי המלווה בתוך 15 יום מקבלתם, הוא יודיע למלווה שהכספים אינם מושקעים.

וכן רשומים בתזכיר הענישה על אי עמידה בכללים. מדובר  על קנסות ואפילו על שלילת הרישיון.

פייסבוק, שמחזיקה באינסטגרם ובווטסאפ מכה את תחזיות האנליסטים. הרשת החברתית הגדולה בעולם, הציגה ברבעון הרביעי של 2016 רווח של 1.41 דולר למניה לעומת תחזית ממוצעת של 1.3 דולר למניה. ההכנסות ברבעון עלו ל-8.81 מיליארד דולר לעומת תחזית ל-8.51 מיליארד דולר.

למניית פייסבוק

מספר המשתמשים השונים ביום עלה 1.23 מיליארד איש~ כש-1.15 מיליארד נכנסים לרשת דרך המובייל. מספר המשתמשים השונים בפייסבוק בחודש עלה ל-1.86 מיליארד, כ-1.74 מיליארד איש משתמשים במובייל.

המובייל הוא מנוע צמיחה עיקרי של פייסבוק, כאשר 84% מהכנסות הרשת מיוחסות לפעילות המובייל.

פייסבוק היא הרשת החברתית הגדולה ביותר בעולם, עם מעל 1.7 מיליארד משתמשים.  החברה שהוקמה בשנת 2004 על ידי מארק צוקרברג, דסטין מוסקוביץ, אדוארדו סברין, אנדרו מקקולוןם וכריס יוז, הפכה במהלך השנים לחברה שמזוהה בעיקר עם צוקרברג, כשבדרך "נעלמים" השותפים.

פייסבוק היא אמנם הרשת הגדולה ביותר, אבל נראה שחלק מאוד גדול מהצלחתה של החברה, נובע מהרכישות שעשתה בשנים האחרונות שהפכו למנועי הצמיחה העיקריים שלה – רשת אינסטגרם (שנרכשה ב-1 מיליארד דולר) ווואטסאפ (שנרכשה תמורת 19 מיליארד דולר).

פייסבוק הונפקה בוול-סטריט בשנת 2012 במחיר נמוך מ-40 דולר, מאז ירדה בתוף חודשים ספורים מתחת ל-20 דולר, ואז חזרה למסלול עליות (נובמבר 2016 – 120 דולר)

אוהד חיים, אנליסט ני"ע זרים בלאומי שוקי הון, מפרסם היום תגובה לדוחות אפל ומזהה הזדמנות במניית החברה  – "אפל פרסמה אתמול דו"חות ועלתה לאחר המסחר ב-3%. לאחר תקופה בה הציגה אפל ירידה בהכנסות, החברה חזרה לעצמה עם חידוש הצמיחה בהכנסות והציגה רבעון שיא – 78.35 מיליארד דולר בהכנסות"

למניית אפל

התוצאות של החברה עקפו את תחזיות האנליסטים, גם בשורה התחתונה – הרווח הנקי וגם בעליונה – ההכנסות – "אין חדש תחת השמש", אומר חיים, " האייפון ממשיך בדומיננטיות שלו, ומנגד, אפל ממשיכה להציג ירידה במכירות מכשירי האייפד, וגם במכירות מכשירי המק אין צמיחה.

"הכישלון של אפל הוא ללא ספק ה-.Applewatch אפל אינה מפרסמת נתונים על המכירות והמוצר נמצא תחת סעיף "מוצרים אחרים", הכולל גם את ה I-Pod והטלוויזיות של אפל. בסעיף זה נרשמה ירידה של 7%.סגמנט השירותים, אשר כולל בין היתר את Apple Pay , אייטונס ואפל מיוזיק, ממשיך להציג צמיחה יפה מאוד (26%), ומהווה פיצוי מהותי על החולשה בסעיף הכנסות אחרות.

"לא הכול וורוד בדו"חות הנוכחיים: אפל מאבדת נתח שוק בסין למתחרים הסיניים הזולים – המכירות בסין רשמו ירידה של 12%".

האם מדובר בהזדמנות קנייה?

"המתנגדים למניה, מזכירים את הגן הסגור, ולאחרונה גוברים הדיבורים על הדומיננטיות של האייפון בתמהיל המכירות. המשקיעים לא אוהבים את התלות של החברה במוצר בודד.

בהקשר זה אפשר להזכיר את הדוגמא האקטואלית של טבע והקופקסון. אמנם לאייפון אין תאריך "פג תוקף", אבל שוק המכשירים הניידים הופך לתחרותי יותר ויותר ואפל תמשיך לנסות להמציא את הדבר הבא.

יחד עם זאת, יש מספר גורמים שהופכים את המניה לאטרקטיבית בשנה הקרובה:

o       פוטנציאל להקלות מיסוי

o     במהלך 2017 אפל צפויה להשיק את האייפון 8, כאשר שנה בה מושק מודל חדש היא בדרך כלל שנה של עליות.

o    המשך צמיחה של פעילות השירותים: החברה מנסה לייצר שינוי הדרגתי במודל העסקי לכיוון שלUTILITY, כלומר קבלת הכנסה שוטפת מלקוחותיה. זוהי הכנסה "איכותית", היא יציבה יותר וקושרת את הלקוחות לחברה.

ובהמשך לדוח הכספי ולהמלצות האנליזטים בעקבות הדוחות הגיע מניית אפל לשיא חדש – שברה את ה-130 דולרים.

למניית אפל

למניית גוגל

למניית טוייטר

מחירי הדירות לאן – עדכונים שוטפים

בית ההשקעות פסגות מעריך – אין בועה בשוק הדיור – מחירי הדירות בארץ לא מנופחים. בפסגות מנסים להעריך האם מחזור הצמיחה החיובי בכלכלה המקומית, קרוב לסיום לאחר כ­-7 שנים, והמסקנה –  "אין משהו שיעצור את הצמיחה בישראל, לא אינפלציה ועליות ריבית ולא התפוצצות בועות. כשאנחנו מסתכלים קדימה ובוחנים את הצמיחה בעתידית והמוקשים שעלולים להיות בדרך,  אנחנו מגיעים להערכה שאין כרגע משהו שיעצור את הצמיחה בישראל בטווח הזמן הקרוב, לא אינפלציה ועליות ריבית, לא התפוצצות בועות ואם לא יתרחש כאן זעזוע חיצוני כלשהו קצב הצמיחה הנוכחי לא צפוי להאט".

גיא יהודה, כלכלן בכיר בפסגות, בחן שלושה גורמים מרכזיים שעלולים לפגוע בצמיחה –  זעזוע חיצוני, התפוצצות בועה פיננסית ואינפלציה גבוהה. אבל שלושתם לא נראים באופק – "הכלכלה הישראלית היא מעין 'כלכלת אי', שחשופה יחסית לזעוזעים חיצוניים וכן ל'רעשים' גיאופוליטיים. כמובן שאנחנו לא יודעים מה שאנחנו לא יודעים ויכול להיות שמחר בבוקר תפרוץ מלחמה בגבול הצפון או שהאיחוד האירופי יצליח לגבש חרם כלכלי על מדינת ישראל", כותב יהודה בסקירה ומוסיף – "באותה מידה ייתכן ואירועים כאלה לא יתרחשו גם ב­10 השנים הקרובות. לכן, אנו לא מנסים לחזות זעזועים חיצוניים ובגדול די מתעלמים מהאפשרות הזו. לא כי היא לא קיימת אלא כי אין אפשרות לדעת מתי ואיך זעזוע שכזה יתרחש". בכך בעצם מתעלם יהודה מאפשרות של זעזוע חיצוני, אחד מהגורמים כאמור לפגיעה בצמיחה, אבל האם זה נכון לעשות כך? האם לא היה נכון יותר לבחון את הזעזועים בעשורים האחרונים ואת תכיפותם ולפי זה לקבוע כל כמה שנים יש זעזוע (אפילו קטן) שפוגע בצמיחה?

ומה ביחס לבועות שעלולות להתנפץ?  – "האם מתנפחת לנו בועה מתחת לאף בלי ששמנו לב?" כותב יהודה ומעריך "כנראה שלא. שוק הנדל"ן רחוק מלהיות בועתי – משקי הבית לא ממונפים, לא חל ניתוק בין מחירי הנדל"ן לבין ההכנסה של משקי הבית ובטח שאין בנייה מאסיבית שתביא לכך שדירות יישארו ריקות לאחר 'התפוצצות הבועה'. מעבר לכך,  גם שוק הרכב ו/או האשראי הצרכני רחוקים גם הם מלהיות בועתיים ואין בועה פיננסית נהיה אמיצים ונאמר שאנו לא רואים בועה שמתנפחת ובטח לא כזו שעשויה להסב נזק כלכלי מהותי למשק".

בהקשר זה חשוב לציין שיש כלכלנים שמעריכים דווקא הפוך – ששוק הדירות יקר, ומבטא סממנים מסוימים של בועה. אולי לא בלון ענק, אבל בהחלט מחירים גבוהים.

ולגבי הגורם השלישי – עלייה חדה באינפלציה. בפסגות לא חוששים מאינפלציה – "האינפלציה בשנת 2016 הייתה שלילית זו השנה השלישית ברציפות וציפיות החזאים והציפיות בשוק ההון הן לאינפלציה נמוכה מאוד גם בשנה הקרובה ובשנים שיבואו אחריה. סביבת המחירים הנמוכה תביא את בנק ישראל להותיר את הריבית על כנה לאורך כל שנת 2017, לכל הפחות". זו תחזית שונה מרוב הכלכלנים בשוק שמעריכים שתחל השנה עלייה בריבית.

ועל רקע המשך הצמיחה, סבורים בפסגות שכלכלת ישראל נמצאת במצב של – כלכלת זהבה (economy Goldilocks) שמבטא מצב של קצב צמיחה שאינו נמוך מדי ואינו גבוה מדי שמעיד על התחממות יתר של הכלכלה, במקביל לאינפלציה מתונה וסביבת ריבית נמוכה.

ובפסגות מסכמים – "רכבת הצמיחה כבר עזבה את התחנה ולפי הנתונים הצופים פני עתיד, היא נכנסת לתוך שנת 2017 במלוא הקיטור"

מ

קרנות פרטיות שמגייסות משקיעים להשקעות ריאליות הפכו לפופולאריות מאוד בשנים האחרונות, ובמיוחד בתחום הנדל"ן שמעבר לים. קרן 35 בע"מ היא אחת מהקרנות הפועלות בקנדה בתחום הייזום, והיא מאפשרת לדברי מנכ"ל הקרן, ניר כאהן, להשיג תשואות יוצאות דופן.

הכפלה של הכסף תוך 5 שנים

"קרן 35 יזמנו היא הנציגה הבלעדית של קרן הפרייבט אקוויטי בנדל"ן גרייברוק מטורונטו קנדה. גרייבוק קיימת מזה 15 שנה, גייסה מעל 750 מיליון דולר קנדי (דולר קנדי שווה כ-3 שקלים), ומעורבת בפרויקטים בשווי של מעל 6 מיליארד דולר קנדי. היא אחראית לבנייה של 15 אלף יחידות דיור בטורונטו רבתי. מטרת הקרן היא להכפיל את כספו של המשקיע בתוך חמש שנים. בכל 15 השנה של פעילותה היא לא הפסידה למשקיעיה, אפילו לא דולר אחד".

"מודל ההשקעה של הקרן מחבר בין משקיעים שיכולים להשקיע מ-25 אלף דולר קנדי (75 אלף שקל) ומעלה עם. חברות הבנייה והיזמיות הגדולות בקנדה. הגודל של חברות הבנייה האלו הוא בסדרי גודל של  שיכון ובינוי ועזריאלי.

"המשקיע מצטרף כשותף מן המניין לעסקה שבה, חברת הבנייה מאתרת קרקע המיועדת למגורים; ובונה את פרויקט המגורים. המשקיע נהנה יחד עם חברת הבנייה מאותם רווחים יזמיים. לכל המשקיעים יש את אותה התשואה ללא קשר לסכום ההשקעה.

"המוטו של החברה הוא:  שהיא לא עובדת עם יזמים שצריכים את כספי החברה והמשקיעים. היא עובדת רק עם יזמים חזקים שהם 12 חברות הבנייה הכי גדולות ומבוססות בקנדה.

"חשוב להבהיר – מודל ההשקעה בסה"כ מגודר. אחרי שקנינו את הקרקע במזומן , חברת הבנייה בונה מרכז מכירות על הקרקע וצריכה למכור 70% מהיחידות מראש עם 20% מקדמה כדי לקבל הלוואה בנקאית. כל עוד זה לא קורה, לא מתחילים לבנות. מהזווית של המשקיע – הוא בעצם שילם מזומן והחברה מכרה 70% מהיחידות מראש, כך שניתן לקבל הלוואה בנקאית, אז החשיפה שלו מוגבלת. בשלב הראשון מול הסכום ששולם יש את הקרקע, ובשלב השני מקבלים מימון שיספיק לבניית הפרויקט".

תוך כמה זמן נמכרות 70% מהדירות מהיחידות בפרויקטים?

"יש צפי לכל פרויקט. מספר חודשים, לרוב בין 4 ל-8 חודשים".

הפרויקטים של  קרן 35 וגרייברוק מרוכזים בטורונטו רבתי שנהנית בשנים האחרונות מעליית מחירי הדירות לצד צמצום קרקעות הזמינות לבניה וביקושים הולכים וגדלים של דירות (לקנייה ולהשכרה) – "בטורונטו אחוז הדירות הפנויות להשכרה הוא פחות מ-1%", מוסיף כאהן, "המדד הזה מבטא את האטרקטיביות מבחינת השכירות, ככל שהוא נמוך, כך יש פחות דירות להשכרה.

"בטורונטו רבתי חיים 6.2 מיליון תושבים, כאשר מדיניות ההגירה בקנדה, יוצרת מדי שנה הגירה חיובית של 100 אלף תושבים לטורונטו שזקוקים לדיור".

משקיעים ישראלים יכולים להתחבר לפרויקטים האלו דרך קרן 35, כאשר כאהן מדגיש כי – "מעל 95% מהכסף שמושקע בפרויקטים הוא של משקיעים מקומיים קנדיים ולא ישראלים. פחות מ-5% הוא כסף של ישראלים, וזה מחזק את תחושת הביטחון של ההשקעה – הקנדים המקומיים עצמם משקיעים בפרויקטים האלו".

ביחס לתשואות בפרויקטים והתשואה בפרויקט החדש של הקרן, אומר כאהן – "התשואה על הפרויקט החדש  צפויה להיות יוצאת דופן, בדומה לתשואות בפרויקטים קודמים של הקבוצה.

השקעה מינימלית – 75 אלף שקל

"הפרויקט החדש הוא באחת השכונות הטובות בטורונטו. אזור של בתים יוקרתיים, מחיר בית בסביבות 2 מיליון דולר קנדי ויותר, כלומר מעל 6 מיליון שקל. מדובר באזור ביקוש גבוה.

"בפרויקט ייבנו 97 בתים צמודי קרקע בשטח של בין 320 מ"ר ל-480 מ"ר. עלות הקרקע היא כ-24 מיליון דולר קנדי, כאשר הפרויקט צפוי להימשך 3.5 שנים"

כל משקיע יכול להשקיע כאמור מעל 25 אלף דולר קנדי (75 אלף שקל), וההצעה להשתתפות פתוחה במשך שבועיים שלושה.

למידע נוסף – כדי לקבל מידע ללא כל התחייבות או תשלום יש להירשם לקבלת הצעה להשקעה בנדל"ן בחו"ל – לשונית מצד שמאל (בתחתית העמוד), הרישום יהווה את אישורך לקבלת פרטים על השקעות במייל מקרן 35, לרבות הפרוייקטם האחרונים.

כפופים לחוק

קרן 35 בע"מ עובדת לפי ההנחיות של רשות ניירות ערך הישראלית המאפשרת גילוי התשואות של פרויקט ספציפי ל 35 ניצעים בלבד והשקעה בפרויקט לעד 35 משקיעים בלבד ולכן טרם קבלת דף תשואות לפרויקט ספיציפי ובהנחה שהמשקיע הבין את מודל ההשקעה של גריי ברוק המועתק מפרויקט לפרויקט עליו לשאול את עצמו שלוש שאלות: האם הפרויקט וטווח הפרויקט מתאים לי? האם ברשותי לפחות 75 אלף ₪ שפנויים להשקעה? מהי התשואה השנתית לה אצפה כדי להשתתף בפרויקט. כשהוא חמוש בתשובות לשאלות אלה יצור המשקיע קשר עם החברה ויקבל את דף צפי התשואות הרלוונטי לפרויקט.

איך רשתות האופנה מכירות בהכנסות משוברי קנייה ומחברי מועדון? מה זאת הכנסה מראש? ואיך מציגות קסטרו ופוקס את ההתחייבות כלפי חברי המועדון?

הכנסות בדוחות הכספיים נרשמות רק כשהם עוברות את המבחנים החשבונאיים, ועל רגל אחת – מכירים בהכנסות בעסקאות שבהן המוצר/ שרות עבר ללקוח (והוא אישר שהמוצר עונה על דרישותיו), וכן שיש סבירות שהלקוח יישלם.

התנאים האלו מתבקשים – אם הלקוח לא מרוצה מהמוצר, אז אין בעצם עסקה, ואם הלקוח צפוי לא לשלם, אז בטח ובטח שאין כאן הליך של מכירה אמיתית.

בהתקיים התנאים האלו, החברה מכירה בהכנסה, כאשר יש מצבים ותנאים שונים שתלויים בסוג החברה ובענף בו היא פועלת. ההכנסה הזו נרשמת בדוח רווח והפסד, כשלעסקה יש גם השלכה על המאזן שלך הפירמה – אם התשלום נעשה במזומן אזי יתרת המזומנים של החברה עולה; אם העסקה באשראי (כרטיס אשראי, צ'ק ועוד), נרשם חוב לקוח, ולהמחשה – אם קנינו חולצה במזומן ב-100 שקל, אזי החברה תרשום הכנסה של 100 שקל וכן יתרת המזומנים שלה תעלה ב-100 שקל. אם קנינו באשראי, אז תירשם ההכנסה ויירשם גידול של 100 שקל ביתרת הלקוחות. בהתאמה, יש גם שינוי שנובע ממכירת הסחורה  – המלאי יורד בערך הסחורה ונרשמת עלות מכר. כלומר, עסקת המכירה אמנם הושלמה, אבל, מול ההכנסה הזו לחברה יש גם עלות שמתבטאת במלאי וצריך לרשום זאת, וזה נעשה כך – נניח שעלות החולצה היא 70 שקל (וזה ערכה במלאי), אז בהתאמה המלאי יירד ב-70 שקל ותירשם במאזן עלות מכר של 70 שקל. וכך בנטו – הרווח מהחולצה הוא 30 שקלים ( מכירה/ הכנסה של 100 שקלים בניכוי עלות מכר של 70 שקלים).

אבל יש גם עסקאות שלא מתבטאות בדוח רווח והפסד. אם חברה משווקת כרטיס מועדון שמגלם הטבות, ושמקובל לתת תמריץ לחברי המועדון בעת רכישות עתידיות (בעיקר אפשרות לקבל הנחה/ נקודות בעת רכישה נוספת), אז החברה מקבלת תמורה שעדיין לא מתבטאת בעסקת רכישה, היא בעצם מכרה זכות לקנות מוצרים בעתיד, תחת הנחה (תחת תנאים מסוימים).

בפועל, כל רשת קמעונאית והתנאים הספציפיים שלה, אבל בגדול מאוד מדובר על עסקה שעדיין לא התממשה למכירה סופית. עם זאת, הזכות הזו היא סוג של צבר הזמנות עתידי, סוג של הכנסה מראש, יש כאן מעין התחייבות של החברה כלפי הלקוח (בסכום ששולם עבור הכרטיס), ומנגד יש ללקוח זכות לקנות בתנאים משופרים. הדרך להציג את העסקה הזו היא בסעיף הכנסות מראש שמופיע במאזן.

סעיף הכנסות מראש מבטא את ההתחייבות של החברה כלפי הלקוחות כשמול התחייבות זו יש את התמורה ששולמה, לדוגמה – אם רכשנו את כרטיס המועדון בתמורה ל-70 שקל, אזי סעיף הכנסות מראש  יעלה ב-70 שקל, מנגד יתרת המזומן או סעיף הלקוחות יעלה ב-70 שקל (אם העסקה במזומן אז כמובן שסעיף המזומן יעלה, אם באשראי אז יתרת הלקוחות תעלה).

ולא מדובר רק בתשלומים עבור חברות במועדון, אלא גם בשוברי קנייה. כשאתם מקבלים מהמעסיק שלכם, שוברי קנייה (בחגים וכו') לרכישת מוצרים ברשת מסוימת, הרי שנעשתה עסקה שבמסגרתה נמכרו שוברים למעסיק. השוברים האלו הם זכות לקנות מוצרים בעתיד בסכום מסוים, זאת לא עסקה שהתממשה, ולכן מדובר בהכנסה מראש (שתתממש בעתיד).

לרשתות הקמעונאיות יש הכנסות מראש בסכום לא מבוטל, והשאלה איך מתורגמות ההכנסות מראש להכנסות בדוח רווח והפסד. ובכן, כאשר ממשים את השובר או משתמשים בכרטיס המועדון, מכירים בחברה בחלק יחסי מההכנסות, ולדוגמה – אם קיבלתם שובר קניות של 200 שקל ומימשתם אותו בדצמבר 2016 אזי החברה תכיר בהכנסה בחוד שזה (בדוח 2016). אם לא מימשתם את השובר ותוקפו עבר, החברה תכיר בהכנסה ממנו (עם התפוגה). ההכנסה מראש שמתבטאת בכרטיס מועדון מתורגמת להכנסות באופן קצת מורכב יותר, אבל לפי עיקרון דומה לשיטת השוברים. בפועל, כאשר הופכים להיות חברי מועדון אז ניתן לחברים תמריצים כמו צבירת הטבה כספית /צבירת נקודות (שמבטאות הנחה). התמריצים האלו (נקודות לדוגמה) ניתנים במקביל לרכישת מוצרים, והמשמעות היא שבעצם ברכישת הסחורה, חבר המועדון רכש גם הטבה נדחית/ הטבה עתידית, שהיא בעצם ההכנסה מראש. אם לדוגמה, רשת מאפשרת קבלת הנחה של 100 שקלים על רכישה בסכום של 500 שקל (במצטבר) ורכשתם ב-250 שקל, אז יזקפו לזכותם (בכרטיס החבר) 50 שקל (מחצית מסכום ההטבה). בפועל, החברה לא תכיר בהכנסה של 250 שקל, אלא בהכנסה שוטפת של 200 שקל, ותייחס 50 שקלים להכנסות מראש – כלומר, הלקוח בעצם קנה סכות לקבל הנחה עתידית.

רשתות האופנה שנסחרות בבורסה מדווחות על הכנסות מראש בסכומים משמעותיים, אבל רובן לא נותן דיווח על התממשות הסכום על פני התקופה, והאם מדובר בסכומים שלא מומשו (שוברים או כרטיסי מועדון שפג תוקפם). מעבר לכך, ההכנסות מראש מקבלות ביטוי בביאורים רק בדוחות השנתיים ולא בדוחות רבעוניים.

חברת קסטרו דיווחה ברבעון השלישי של 2016 על הכנסות מראש בסכום של 53 מיליון שקל (מתוכם 5.1 מיליון שקל במסגרת התחייבויות לזמן ארוך, והרוב – התחייבויות שוטפות). בתחילת 2016 ההכנסות מראש הסתכמו 49.9 מיליון (43.9 מיליון שקל כהתחייבות שוטפת, 6 מיליון כהתחייבות לזמן ארוך). אז נתחיל בכך שביחס להכנסות הקבוצה, לא מדובר בסכום מאוד משמעותי – קסטרו מכרה בתשעת החודשים הראשונים של 2016 ב-734 מיליון שקל, ועדיין, מדובר בסכום לא זניח. הסכום הזה מורכב משוברים, חברות מועדון, וזיכויים – החזרי סחורה שבגינה הלקוחות קיבלו זיכוי ועדיין לא מימשו.

ההרכב ניתן כאמור בדוחות השנתיים – מתוך  הכנסות מראש של 49.9 מיליון שקל, 27.6 מיליון שקל הם מועדון חברים; 14.4 מיליון שקל הם זיכויים והיתר – 7.9 מיליון שקל הם הכנסות מראש שונות.

רשת פוקס לא מדווחת על ההכנסות מראש, גם לא בדוחות השנתיים. היא כן מפרטת את סוגי מועדוני הלקוחות שלה, אבל בלי התייחסות כספית להתחייבות שלה כלפי חברי המועדון , המכירות השוטפות להם ועוד.

היקף המשכנתאות בדצמבר – 4.7 מיליארד שקל, בדומה לחודש נובמבר. כך עולה מנתוני בנק ישראל. מתוך סך ההלוואות 2.1 מיליארד שקל ניטלו בריבית קבועה, ו-2.6 מיליארד שקל בריבית משתנה.

מתוך סך המשכנתאות בדצמבר כ-420 מיליון שקל ניתנו עד 30% מימון, 1.1 מיליארד שקל במימון של 30% עד 45%; 1.9 מיליארד שקל ב-45% עד 605 מימון ו-1.4 מיליארד שקל במימון גובה (שיעורי מימון גבוהים) של 60% עד 75%.

לאחרונה טענו בכירי בנק ישראל כי העלייה בריבית המשכנתאות עלולה לערער את יציבותם הפיננסית של משקי הבית. להערכתם, אם הריבית על המשכנתאות תמשיך לעלות, מחירי הדירות ימשיכו להאמיר, והכנסתם של משקי הבית לא תשתנה באופן משמעותי ­ שיעור ההחזר מההכנסה יעלה, והדבר עלול לערער את יציבותם הפיננסית של משקי הבית. כך נכתב בדוח היציבות הפיננסית שפרסם הבנק.

בשנה האחרונה התייקרה ריבית המשכנתא הקבועה והמשתנה בשיעור העולה על 1% – ראו כאן את ריבית המשכנתא

היקף המשכנתאות נותר יציב בחודשים האחרונים, אם כי, השוק להערכת גורמים בענף הנדל"ן ובתחום הבנקאות עושה סימנים ראשונים של התקררות אחרי תקופה ארוכה של עליות מחירים וביקושים ערים.  אולי זה בגלל תוכנית מחיר למשתכן שעושה רושם שמצליחה לעשות שינוי בחשיבה של זוגות צעירים רבים שמחכים להשתלב בפרויקטים של מחיר למשתכן, ואולי זה בזכות הריחוק של משקיעים משוק הנדל"ן. אחרי הכל, העלייה במס רכישה בשנה למחזיקים בדירה, כבר די פגעה במשקיעים, ובחודשים האחרונים עבר החוק על מס על דירה שלישית, והוא כבר בכלל פוגע במשקיעים בדירות.

הגירעון האקטוארי בקרנות הפנסיה בשנת 2016 עמד על 0.31% והוריד את התשואה של קרנות הפנסיה ל-3.84% – כך עולה מניתוח של רחלי בינדמן מכלכליסט .

מה זה גירעון אקטוארי?

מהניתוח של תעשיית החיסכון לטווח ארוך בכל שנת 2016 עולה כי דמי הניהול  נמצאים במגמת ירידה מתמדת, אך התחרות היא  בעיקר בקרב הגופים הגדולים ששלטו בשוק –חברות הביטוח הגדולות. ב־2016 נכנס הרגולטור לתמונה, כשסימן לעצמו מטרה להפוך את השחקנים הקטנים בשוק למתחרים ראויים לגופים הגדולים. במסגרת רפורמת פנסיית ברירת המחדל שהובילו שר האוצר משה כחלון והמפקחת על הביטוח דורית סלינגר זכו מיטב דש והלמן אלדובי, שני גופים המנהלים קרנות פנסיה קטנות. שני גופים אלה התחייבו לדמי ניהול אפסיים לכל מי שיצטרף אליהם בשנתיים הקרובות, וזאת לתקופה של 10 שנים.

ההפקדות לטווח ארוך הסתכמו ב-2016 ב-10 מיליארד שקל – שיא של כל הזמנים

מדריך – מה זה איזון אקטוארי, גירעון אקטוארי ועודף אקטוארי

כמה מרוויחים הקבלנים בפרויקטי מחיר למשתכן?  מה ההוצאות התפעוליות בפרויקטים האלו? המקרה של פרשקובסקי.

תוכנית מחיר למשתכן, תוכנית הדגל של שר האוצר משה כחלון, אמורה לספק פתרונות דיור לזכאים ולהוריד את מחירי הדירות. בינתיים המחירים דווקא עלו, אבל הזוכים אכן מקבלים פתרון סביר – הנחה של עשרות אחוזים על מחיר השוק.  אז נכון, הסיכוי לזכות (בשלב זה) הוא נמוך (מאוד), אבל אם יעמדו ביעדים של בנייה בהיקף גדול, אז בהתאמה הסיכויים לזכות כמובן יגדלו.

ההנחה הגדולה הזו נבעת פשוט משיווק קרקעות במחיר נוח לקבלנים. הקרקעות נמכרות (דרך מכרזים) לקבלנים שמוכרים את הדירות במחיר ידוע מראש (מחיר המבטא הנחה משמעותית על מחיר השוק) כאשר בחלק מהמקומות יש גם מכירה ללא זכאים במחירי שוק.

החשש היה שחברות הבנייה הגדולות לא ייכנסו לתחום הזה שמראש הרווחיות בו נמוכה, אבל מסתבר שהחברות בתחום לרבות הגדולות, דווקא מעוניינות להיכנס לפרויקטים של מחיר למשתכן, וכן מסתבר שהרווחיות לא נמוכה כמו שחשבו בתחילת הדרך.

הרווחיות תלויה במכירות הפרויקט (סך ההכנסה ממכירת כל הדירות) ובעלויות שלו, וכאן יש כמה שאלות חשובות –  האם הקבלנים עשויים להגדיל את הרווחיות דרך הקטנת העלויות של הפרויקט, או שהם מחויבים לסטנדרט בנייה בדומה לפרויקט "רגיל"? במילים אחרות –  האם איכות הבנייה והגימורים יהיו בדומה לפרויקט רגיל? באוצר טוענים שיש מפרט בנייה איכותי בהסכמים, והקבלנים מחויבים לעמוד בו, ואם כך אז נראה שלא יהיה כאן לקבלנים מקום לתמרון בעלויות הבנייה; ובכל זאת, כאמור, הרווחיות שלהם כאמור לא ברצפה, והנה הדגמה – פרשקובסקי, חברת בנייה (שעוסקת גם בנדל"ן מניב) נכנסה לאחרונה לפרויקטים בתחום מחיר למשתכן, ומנתונים שמסרה הרווחיות הגולמית בפרויקטים האלו אמנם נמוכה יותר מהפרויקטים האחרים שלה (בממוצע), אבל הם משאירים לה רווח לא קטן.

לחברה פרויקט מחיר למשתכן בתכנון בראשון לציון (פרויקט רקפות), ומהנתונים שמסרה עולה כי בפרויקט 216  יחידות דיור (בכפוף להגדלת מספר היחידות בהתאם לתקנות שב"ס); היקף ההכנסות המוערך מסתכם ב-280 מיליון שקל, והרווח הגולמי צפוי להגיע ל-37 מיליון שקל. מדובר על שיעור רווח גולמי של 13%.

הפרויקט הזה צפוי להסתיים בשנת 2019, והחברה מסבירה שסך העודפים המוערכים של הפרויקט  הם 61 מיליון שקל שמורכבים מהרווח הגולמי החזוי ומההון העצמי שהושקע בפרויקט – 24 מיליון שקל). העודפים המוערכים בשפה של חברות הבנייה הם רווחים כולל הון שהושקע, והם מבטאים כמו כספים יהיו לחברה בסוף הפרויקט (מעין כספים/ מזומנים חופשיים). בחשבונאות עודפים מבטאים את יתרת הרווחים, ללא קשר להון עצמו.

רווחיות גולמית קרובה – של 12% יש גם בפרויקט מחיר למשתכן של החברה ברמלה (מגרש 203).  שם הפרויקט צפוי לכלול 327 דירות (בכפוף להגדלת מספר היחידות בהתאם לפרוטוקול שהתקבל מעיריית רמלה). ההכנסות הצפויות בפרויקט  – 345 מיליון שקל, הרווח הגולמי צפוי להסתכם ב-40 מיליון שקל (רווחיות כאמור – 12%). גם כאן המסירה צפויה להיות ב-2019. העודפים הצפויים של החברה בפרויקט זה – 71 מיליון שקל (רווח והון שהושקע ויושקע בסך 31 מיליון שקל).

אז המספרים האלו אמנם נמוכים מהרווחיות בפרויקטים אחרים – לדוגמה, לחברה יש פרויקט בנתניה בהיקף של 173 דירות, עם היקף הכנסות צפוי של 227 מיליון שקל ורווח גולמי של 51 מיליון שקל – רווחיות של 22%; ופרויקט בבאר יעקב של 228 דירות בהיקף חזוי של 355 מיליון שקל, רווח גולמי צפוי של  70 מיליון שקל ורווחיות של 20%; ועדיין – מדובר ברווחיות לא רעה. זאת ועוד – הפרויקטים הרגילים דורשים יותר עלויות שוטפות מאשר הפרויקטים של מחיר למשתכן. בפרויקטים של מחיר למשתכן ההוצאות על מכירה ושיווק אמרות להיות נמוכות במיוחד (רק על הדירות שנמכרות במחיר מלא), אחרי הכל הזכאים "רודפים" אחרי הדירות האלו. אין צורך במאמצי שיווק, וביתן מכירות כמו בפרויקטים השוטפים של החברה.

אם תפתחו את הדוחות הכספיים   של פרשקובסקי, אז בדומה (כמעט) לכל חברה אחרת, מוצאים בדוח רווח והפסד הוצאות תפעוליות – הוצאות שיווק ומכירה, הוצאות הנהלה וכלליות. ההוצאות האלו אמורות להשתנות בהתאם לקצב הפעילות, ולא דווקא בהתאם לקצב המכירות, וזה דורש הסבר – מה בעצם ההבדל בין קצב פעילות לקצב הכנסות? ובכן, נניח שחברה קבלנית היתה בשנת 2015, מעורבת בהקמה ומכירה של 1,000 יחידות דיור, אך מכיוון שהיא לא עמדה בתנאים החשבונאיים (לרבות מסירת הדירה לרוכש), לא פורטו המכירות בדוחות (התקינה החשבונאית השתנתה לאחרונה וניתן יהיה להכיר בהכנסות לפי קצב הביצוע, ולא רק בעת המסירה). כלומר, הפעילות היא של הקמה ושיווק של 1,000 דירות ובדוחות יש מכירות אפס.

נניח כי בשנת 2016 היקף הפעילות ירד והחברה הקימה ושיווקה פרויקטים בהיקף של 700 דירות; והמכירות (שהוכרו חשבונאית) היו של 700 דירות  – הפעילות ירדה לעומת שנה קודמת, והמכירות דווקא עלו. אך המכירות לא מלמדות על היקף הפעילות/ היקף העבודה בחברה, ובהתאמה הן לא מבטאות את היקף ההוצאות של החברה.

ולכן, צפוי כי ההוצאות התפעוליות יהיו במתאם מסויים עם היקף הפעילות. עם זאת, לא מדובר ביחס ישיר. הוצאות ההנהלה וכלליות צפויות לגדול כאשר הפעילות גדלה, אבל בקצב משמעותית נמוך יותר, שכן רוב ההוצאות, לרבות השכר לא אמורות לעלות באותו שיעור – אם ההכנסות גדלות פי שתיים, לא צפוי ששכר המנכ"ל יעלה פי שתיים (אלא בשיעור צנוע משמעותית).

ואפשר לראות את זה בדוחות של פרשקובסקי. בתשעת החודשים הראשונים של 2016 ההכנסות ממכירת דירות ירדו ל-71.5 מיליון שקל, לעומת 225.3 מיליון שקל בתקופה המקבילה ב-2015, אבל אין לזה קשר להיקף הפעילות (שגדל), ולהוצאות התפעוליות – הוצאות המכירה והשיווק עלו ל-10.6 מיליון שקל, לעומת 7.7 מיליון שקל בתקופה המקבילה.

ולעניין המרכזי – ההוצאות התפעוליות לא צפויות לעלות משמעותית בעקבות הכניסה לפרויקטים של מחיר למשתכן. אחרי הכל הרוב הגדול של הפרויקט נמכר, אין צורך בשיווק ואנשי מכירות ייעודיים לפרוייקט. המשמעות היא שלמרות שהרווחיות הגולמית נמוכה יותר, יש "בונוס"  בפרויקטים האלו – חיסכון בהוצאות השוטפות, ובהתאמה הרווחיות התפעולית עשויה להיות קרובה יותר לרווחיות התפעולית בפרויקטים האחרים.

מדרגות מס רכישה צמודות (ראו כאן הסבר מפורט) למדד שירותי דיור בבעלות הדיירים. בשנת 2016 עלה מדד שירותי הדיור בבעלות ב-1.4% (למחשבון מדד שירותי דיור בבעלות), והמשמעות היא שהמדרגות עלו ב-1.4% החל מ-15 בינואר 2017.

ומכאן שהמדרגות החדשות לרוכשי דירה חדשה הן –

עד 1,623,320 שקל – פטור לרוכש דירה ראשונה (בשנת 2016 הפטור היה עד 1,600,175 שקל)

מ-1,623,321 עד 1,925,460 שקל – מס רכישה בשיעור של 3.5%

מ-1,925,461 עד 4,967,445 שקל – מס רכישה בשיעור של 5%

מ-4,967,445 עד 16,558,150 שקל – 8%

מעל 16,558,150 שקל – 10%

והמס על דירות להשקעה –

עד 4,967,445 שקל – 8% ומעל סכום זה – 10%.

העלייה הזו נמוכה מדי, ביחס לעלייה במחירי הדירות, ובפועל היא דווקא פוגעת ברוכשי הדירות – הם היו צריכים לשלם פחות מס (מבחינה ריאלית), ולהמחשה – מחירי הדירות עלו בשנת 2016 ב-8%, והמשמעות היא שדירה שהתייקרה ב-8% שזה יותר מהעלייה במדד שירותי הדיור בבעלות, תמוסה בסכום גדול יותר מאשר בשנה שעברה. הרוכשים נפגעים ריאלית.

מחשבון מס רכישה

מדריך מס רכישה

ויקטורי מתקרבת לשווי של 600 מיליון שקל – הבעלים מממשים ב-30 מיליון שקל

ויקטורי שקפצה השנה בהיקף הפעילות בעקבות רכישה של סניפי מגה, מצליחה גם בבורסה המקומית. הפוטנציאל ברכישת הסניפים הביא לעלייה של 50% במחיר המניה בשנה האחרונה, לשווי של קרוב ל-600 מיליון שקל.

ובשווי הזה בעלי השליטה, המנכ"ל אייל רביד ואחיו אבי, סמנכ"ל התפעול והפיתוח העסקי, החליטו לממש 5% מהמניות בתמורה ל-30 מיליון שקל. המכירה היא לקראת עדכון המדדים הקרוב של הבורסה הצפוי בשבועות הקרובים – הכמות הצפה במניה תגדל ומשקלה במדדים עשוי לעלות.

המימוש נעשה לגופים מוסדיים במחיר הנמוך ב-2% ממחיר השוק  (מחיר של כ-45 שקל).

ויקטורי נהנתה ברבעונים האחרונים מהסינרגיה עם הסניפים שרכשה ממגה (11 סניפים), אם כי, לדברי מנהלי החברה, ההשפעה ל הדוחות הכספיים צפויה להיות באופן הדרגתי. ההכנסות בתשעת החודשים הראשונים של השנה הסתכמו ב-1.5 מיליארד שקל – גידול של 46%, והרווח עלה ב-57% ל-20 מיליון שקל.

מעבר לגידול שנבע מהרכישות של הסניפים, החולשה של מגה עד למכירת הסניפים הביאה להקטנת הלחץ התחרותי בשוק, והיטיבה עם (כמעט) כל השחקנים בשוק רשתות המזון.