fbpx
הרהורי בורסה

רווח חבוי: לאומי מחזיק בנדל"ן שרשום ב-1.3 מיליארד שקל ושווה הרבה יותר 

מאייר : אורקה

רווח חבוי: לאומי מחזיק בנדל"ן שרשום ב-1.3 מיליארד שקל ושווה הרבה יותר 

לאומי בונה על הדיגיטל ומרוויח בנדל"ן: מכר נכס ב-277 מיליון והרוויח 265 מיליון; כמה שווים הנכסים של הבנק? ולמה הנהלת לאומי מודאגת?  

בנק לאומי המנוהל על ידי רקפת רוסק עמינח, דיווח על תוצאות טובות לשנת 2017– רווח של 3.2 מיליארד שקל, אבל ההנהלה שלו מודאגת (ובצדק). המילה הנפוצה ביותר בדוח המלא שפורסם השבוע היא – "סיכון" (עם יותר מ-1,000 אזכורים), והרחק מאחוריה המילה "רווח".

האמת, זה טוב למשקיעים שההנהלה מודאגת – הדאגה משאירה את ההנהלה ערנית, יצירתית, חיה ובועטת. זה עדיף כמובן מאשר להתענג על הרווח הנוכחי ולהירדם בשמירה. הנהלת לאומי חוששת מאוד מסדר עולמי חדש והיא נערכת אליו. כבר לפני כמה שנים, הכיוון הרשמי של לאומי היה - דיגיטל. בשנה החולפת זה התעצם עם הבנק הדיגיטלי "הראשון" – פפר של לאומי, ולמרות שהקהל לא ממש מבין מה ראשוני בפפר? מה הדיגיטל כאן? ומה ההבדל בין הדיגיטל של לאומי לדיגיטל של האחרים, חוץ מהרבה יותר רעש ופרסומות ברחבי המדיה, אי אפשר להתעלם מהאסטרטגיה הברורה של הבנק, לעומת הבנקים האחרים. בלאומי לא מזגזגים, ואומרים במפורש – העתיד בדיגיטל, לא ביחס אישי, לא בסניפים.

בינתיים, אין לדיגיטל אזכור משמעותי בדוחות –  פפר כבר מוזכר (עד לפני רבעון הוא  בקושי הוזכר), אבל יחסית לרעש בחוץ, הוא מוזכר די בצנעה, וללא מספרים –  אתם לא תמצאו  בדוחות של לאומי את התוצאות הכספיות של פפר, וגם לא את קצב הצמיחה? כן תמצאו בדוחות ש-50% מלקוחות פפר הם לקוחות של בנקים אחרים – נו, אז מה? כמה זה?

אבל פפר, עם כל הכבוד ועם כל המשמעות לעתיד של לאומי, הוא דווקא לא הסיפור הגדול של הדוחות הכספיים. הסיפור לדעתי, נמצא ברכוש הקבוע של לאומי, ובעיקר בבניינים ובמקרקעין של הבנק. הרכוש הקבוע של לאומי מורכב מסניפים ובניינים שבבעלותה, לצד כלי רכב, ריהוט ותוכנות. כל הסעיף הזה מסתכם בסוף 2017 בכמעט 3 מיליארד שקל, כשהבניינים והמקרקעין מסתכמים ב=1.3 מיליארד שקל בלבד.

1.3 מיליארד שקל במאזן של לאומי זה כסף יחסית קטן  - ממש לא ביג דיל, לחברה שההון שלה מעל 33 מיליארד שקל וסך המאזן שלה (היקף הנכסים) הוא 450 מיליארד שקל. אבל, מדובר בנכס חבוי שערכו כנראה עולה משמעותית על הרשום בספרים ויש לו השלכה מהותית על ההון האמיי של הבנק.

רשום ב-12 מיליון נמכר ב-277 מיליון

אינדיקציה משמעותית לכך היתה ברבעון הרביעי - "ביוני 2017 אישר דירקטוריון הבנק את  התקשרות הבנק בהסכם עם קנדה אקרו בסיטי שותפות מוגבלת למכירת נכס המצוי ברח' יהודה הלוי פינת רח' הרצל בתל אביב, המשמש כיום כסניף המרכזי של הבנק בתל אביב", כתוב בסקירת המנהלים של לאומי – "תמורת המכירה הינה כ-277 מיליון שקל והרווח שנזקף ברבעון הרביעי 2017 עם השלמת העסקה הינו כ-265 מיליון שקל לפני השפעת המס".

מכירת הנכס ברווח לא מפתיעה, אבל גודלו של הרווח, ובמיוחד גודלו ביחס לתמורה, מפתיעה מאוד. המשמעות של עסקת המכירה הזו היא שלבנק היה נדל"ן שהיה רשום בספרים בעלות של 12 מיליון שקל, הוא נמכר ב-277 – פי 23 מעלותו, רווח של 2200%, ובסכום אבסולוטי רווח של 265 מיליון שקל – לזה קוראים "נכס חבוי" והשאלה אם יש עוד הפתעות כאלו במאזן של לאומי, והתשובה – סביר שכן.

רשום ב-1.3 מיליארד, שווה...?

דוחות של בנקים ערוכים בהתאם לשילוב של כללים ותקנות מהתקינה החשבונאית האמריקאית לצד הנחיות של הפיקוח על הבנקים. יותר מדי "ידיים" מעורבות בדיווח הבנקאי, ואחת התוצאות של המישמש הזה, שאין בהכרח אחידות ועקביות עם הדיווח של החברות האחרות, החברות שאינן בנקים.

אחד ההבדלים המשמעותיים מתייחס לרכוש הקבוע. על פי התקינה החשבונאית הבינלאומית המיושמת בדוחות של החברות הנסחרות, הרכוש הקבוע, ברוב המקרים מוצג על פי שוויו ההוגן, שוויו הכלכלי. בבנקים הרכוש הקבוע מוצג לפי שיטת העלות המפוחתת – השיטה הזו שמרנית ודוגלת בהפחתת עלות הנכס מדי שנה לפי שיעור פחת מסויים שנקבע מראש, כך שאחרי תקופה ממושכת, ערך הנכס עשוי להתאפס (אם כי קרקע לא מופחתת ולא מתאפסת).

ולהמחשה – נניח שחברה רכשה מבנה לפני 25 שנה בתמורה ל-100 מיליון של, ונניח שהפחת הוא 2%, אזי היום הנכס יהיה רשום בספרים ב=50 מיליון שקל (עלות מקורית של 100 מיליון פחות פחת נצבר של 50 מיליון שקל – 2 מיליון שקל בשנה כפול 25 שנים).

טוב ההמשך ברור – נכס שנקנה לפני 25 שנה בישראל, לא משנה באיזו נקודה גיאוגרפית תבחרו, שווה פחות מהעלות שלו? אין דבר כזה. בפועל הנכסים עלו פי כמה וכמה, תלוי באזור. הנכס הזה עשוי להיות שווה כיום כלכלית    400 מיליון שקל (בעסקה לא ממש מוצלחת) וגם מעל 1 מיליארד שקל (בעסקה טובה, אבל לא מצוינת).

וגם בתרחיש שמרני – נכס ששווה 400 מיליון שקל, הרי שיש פער ענק בין השווי הכלכלי לבין הרשום בספרים (50 מיליון שקל) – 350 מיליון שקל, פער של 700%. אז זו דוגמה לעסקה (לא מדהימה) לפני 25 שנה, ובפועל יש מאחורי סעיף הבניינים והמקרקעין בדוח שורה של עסקאות - ככל שעסקת הרכישה רחוקה יותר, כך הרווח הגלום גבוה יותר, וההיפך – עסקאות מהזמן האחרון יניבו רווח פוטנציאלי קטן יותר.

לא ידוע כמובן מה מרכיב את הסעיף הזה בלאומי, איזו עסקאות, ואיזה נדל"ן בדיוק – איפה וכמה? אבל די ברור שהעלות בסך של 1.3 מיליארד שקל לא משקפת. אינדיקציה נוספת לשווי הכלכלי, ניתן אולי לגזור מהפחת בספרים שנצבר עד כה.

הפחת על הנכסים האלו מסתכם בכ-1.9 מיליארד שקל, ואפשר להבין מזה שמדובר בנכסים שנרכשו (בממוצע) לפני עשרות שנים, אחרי הכל, רוב הערך שלהם הופחת – נרכשו בעלות של 3.2 מיליארד, הופחת 1.9 מיליארד והם רשומים כעת ב-1.3 מיליארד שקל. תחת הנחות ששיעור הפחות הוא באזור 2% ואפילו פחות, הרי שמדובר ברכישות שנעשו לפני עשרות שנים.

ומכאן ואילך אני במוד של ספקולציה, כל אחד יכול להעריך שונה, אני רק זורק את הכיוון הראשוני שלי – בדומה לדוגמה התיאורטית, אני מתקשה להאמין שערך הנכסים לא עלה. כלומר, לא רק שהפחת לא רלבנטי, אלא גם השווי בספרים – 3.2 מיליארד שקל לא משקף את הערך. מה כן משקף, כנראה כמה עשרות אחוזים   יותר, וזה רק בגלל שאני חושש להתפרע. זה בהחלט יכול להיות שווה 4-5 מיליארד שקל, והסכום הזה מבטא רווח חבוי של כמה מיליארדי שקלים – 2-3 מיליארד ויותר.

אז בינתיים זה חבוי, אבל הפיקוח על הבנקים כבר מפציר בבנקים להעביר את המטה מחוץ לתל אביב, ולאט לאט, גם סניפים כנראה יצטמצמו, ואז הנדל"ן הזה במוקדם או במאוחר יצוף בדוחות.

מלאו פרטים וקבלו הצעה  אטרקטיביות לניהול חשבון ניירות ערך.

 

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

אבישי עובדיה

אבישי עובדיה

כותב ומפרשן על פיננסיים (20 שנה), מרצה על פיננסיים באקדמיה (12 שנה) מתעסק בפיננסיים/ שוק ההון (מעל 30 שנה); יוזם האתר - כדי לחבר בין האהבה לפיננסים ולמדיה, ולספק ערך מוסף לגולשים

השאר תגובה

שינוי גודל גופנים
ניגודיות