בתקופה של חוסר ודאות ותנודתיות בשוק ההון, נדל"ן מאפשר השקעה יציבה ובטוחה יחסית לאורך זמן. לאור מחירי הדירות הגבוהים, השקעה בדירה תיתן תשואה יציבה אך נמוכה, בעוד שעלות ההשקעה גבוהה מאוד, ולרוב מצריכה הון עצמי רב ונטילה של משכנתא משמעותית ביותר. לעומת זאת, השקעה בקרקע ככלל, ורכישה של קרקעות בתהליך הפשרה בפרט, יכולה להיות דרך מצוינת להשקיע בנדל"ן בסכום נמוך באופן משמעותי, ועם פוטנציאל לקצור תשואה גבוהה בעתיד. יחד עם זאת, על מנת לוודא שהקרקע אותה אתם שוקלים לרכוש אכן מתאימה להשקעה, חיוני לערוך מספר בדיקות חשובות. במאמר זה נבחן את 4 הבדיקות שכדאי לבצע לפני השקעה בקרקע, אשר יסייעו לכם לקבוע את הרווחיות הפוטנציאלית שלה ולמזער סיכונים.
1. בדיקת ייעוד הקרקע
הקרקעות בישראל מיועדות לשימושים שונים, ומחיר הקרקע מגלם את שווי השימוש שניתן לעשות בה. לפיכך, הבדיקה הראשונה שיש לבצע היא האם הקרקע מיועדת למגורים, למסחר או למשהו אחר. קרקע זמינה לבניה תהיה יקרה ועל כן פוטנציאל הרווח שבה יהיה יחסית נמוך. קרקע חקלאית בדרך כלל תהיה זולה משמעותית, וזאת מכיוון שהשימוש בה מוגבל לחקלאות, ואסור לבנות עליה. היתרון ברכישת קרקע חקלאית טמון בפוטנציאל לשינוי ייעוד הקרקע מקרקע חקלאית לקרקע זמינה לבניה. תהליך זה, המכונה "שינוי ייעוד" או "הפשרת קרקע", מגדיל את פוטנציאל הפיתוח שלה ומעלה משמעותית את ערך הקרקע, לעיתים אף במאות אחוזים. על מנת לוודא שהקרקע אכן מתאימה לשינוי ייעוד, יש לבדוק את התב"ע (תוכנית בניין–עיר) החלה על הקרקע ולבדוק את הצבע שלה
2. בדיקת התב”ע בה נכללת הקרקע והצבע שלה
בעת רכישת קרקע חקלאית, היבט קריטי אחד שיש לבדוק הוא הצבע של הקרקע. צבעים שונים במפות הקרקע מייצגים ייעודים שונים ויספקו לכם תובנות לגבי פוטנציאל הפיתוח העתידי של הקרקע. קרקע צהובה במפות מסמנת שהשטח מיועד לבנייה בתכנית בניין עיר (תב"ע). הדבר מצביע על כך שקיים פוטנציאל לפיתוח של הקרקע בעתיד ושניתן יהיה להגיש תוכניות לרשויות המתאימות ולבקש שינוי ייעוד, ועל כן זאת הקרקע החקלאית שנרצה לחפש לקניה. קרקע ירוקה בתב"ע, לעומת זאת, מצביעה על כך שהקרקע מיועדת אך ורק לשימוש חקלאי, ולא ניתן יהיה לשנותה לקרקע לבנייה.
3. בדיקה של הזכויות הקיימות על הקרקע
טרם רכישת קרקע חקלאית, יש לבצע בדיקה יסודית של כל הזכויות הקיימות בנכס, שכן זכויות אלו יכולות להשפיע באופן משמעותי על פוטנציאל הפיתוח העתידי של הקרקע ועל השווי שלה. לפיכך, יש לבדוק מול הרשויות האם קיימים הסכמי חכירה, זכויות שימוש, הגבלות או שעבודים אחרים העלולים להגביל את יכולת השימוש בקרקע, ובהתאמה להשפיע על פוטנציאל ההשבחה של הקרקע ועל ערכה.
4. לבחון את הסיכוי להפקעה של חלקים מהקרקע או היטלים עליה בעתיד
בחינת הסיכוי להפקעות פוטנציאליות והיטלים עתידיים היא אספקט חיוני נוסף בעת בדיקת קרקע חקלאית לרכישה. הפקעה, מתייחסת לסמכות המדינה לקחת חלקים מקרקעות פרטיות לטובת שימוש ציבורי, למשל, פרויקטי תשתיות או פיתוח. אם ישנן תוכניות העשויות להפקיע חלקים מהשטח שאתם מעוניינים לרכוש, הן עשויות להשפיע על ערך הקרקע ובמקרים מסוימים למנוע לחלוטין את היכולת לבצע את שינוי הייעוד המבוקש. מיסוי על בעלי הקרקע יכול להשפיע באופן משמעותי על כדאיות העסקה, ועל כן חשוב לברר מראש האם יש תוכניות או צפי להטלת היטלים על בעלי הקרקע בעתיד על ידי הרשות המקומית ו/או רשויות מוסמכות נוספות.
משקיעים רבים שחושבים להשקיע בקרקע תוהים איפה כדאי לחפש קרקעות למכירה – המדריך הבא יעשה לכם סדר.
שיקולים נוספים שיש לקחת בחשבון בעת השקעת בקרקע חקלאית
תהליך שינוי ייעוד של קרקע חקלאית הינו תהליך בירוקרטי מורכב, אשר במהלכו יש לקבל את אישורן של מספר רשויות שונות, ועל כן הוא עשוי להימשך זמן רב. על מנת לצמצם את פרק הזמן שייקח עד שתוכלו לממש את הנכס וליהנות מהתשואה, מומלץ לרכוש קרקע בהליכי שינוי ייעוד, שכבר עברה בהצלחה חלק מהמשוכות בדרך אל שינוי הייעוד הנכסף. אמנם קרקע כזאת תעלה מעט יותר, שכן השווי מגלם בתוכו את המצב התכנוני הנוכחי, אבל רכישה של קרקע כזאת תיתן לכם וודאות גבוהה יותר ותקצר משמעותית את משך הזמן שתצטרכו להמתין עד שתוכלו למכור את הקרקע תמורת תשואה גבוהה.
כפי שניתן לראות, רכישה של קרקע חקלאית למטרת שינוי ייעוד דורשת הבנה בתחום וביצוע בדיקות רבות. על מנת לוודא שאתם אכן רוכשים את הקרקע החקלאית הנכונה והמתאימה להשקעה, מומלץ לרכוש את הקרקע את ורק מיזמים מנוסים ובעלי ניסיון בתחום. יזמים אלה ידעו לזהות את הקרקעות המשתלמות והכדאיות ביותר, ואתם תזכו וודאות גבוהה לכך שההשקעה תיתן לכם תשואה משמעותית.