בנק ישראל מפרסם סקירה בנושא ההלוואות לדיור 2010-2013 – ניתוח לפי עשירוני ההכנסה והמחוזות הגיאוגרפיים, ומדווח כי  38% ממספר ההלוואות למטרת מגורים שניתנו על ידי הבנקים בשנים 2013-2010 וכמחצית מהיקפן ניתנו לשלושת העשירונים העליונים.  50% ממספר ההלוואות למטרת מגורים ו-43% מהיקפן ניתנו לשכבת הביניים; ו-13% ממספר ההלוואות למטרת מגורים ו-7.5% מהיקפן ניתנו לשלושת העשירונים התחתונים.

בנוסף מדווח בנק ישראל כי מספר חודשי ההכנסה הנדרשים למימון רכישת דירה באמצעות משכנתה ללווים מהחמישון התחתון הוא כ-130 – גבוה פי שניים מאשר ללווים מהחמישון העליון.  שיעור ההחזר מההכנסה הממוצע של הלוואות למטרת מגורים ללווים מהחמישון התחתון עומד על 40% לעומת שיעור ממוצע של 30% בחמישון העליון. שיעור המימון (ה-LTV) מתפלג באופן דומה בכל עשירוני ההכנסה, והוא ירד מ-54% בממוצע בשנת 2010 ל-52% בממוצע בשנת 2013.

"73% מהאוכלוסייה לא מאמינים כי מחירי הדירות יירדו בשנתיים הקרובות"

בנק ישראל מדווח כי כאשר בוחנים כיצד מספר ההלוואות והיקפן מתפלגים לפי עשירוני ההכנסה, מוצאים כי שלושת העשירונים העליונים קיבלו בתקופה הנסקרת כ-38% מההלוואות, והיקפן של הלוואות אלה מהווה כמחצית מהאשראי לדיור. שכבות הביניים (העשירונים הרביעי עד השביעי) קיבלו 50% מההלוואות, והיקפן מגיע ל-43% מהאשראי לדיור. שלושת העשירונים התחתונים קיבלו 13% מההלוואות, ואלה מהוות 7.5% מהיקף האשראי לדיור. כמו כן ניתן לראות כי התפלגות זו אף התחדדה במרוצת השנים שחלפו בין 2010 ל-2013: יותר הלוואות ניתנו לעשירונים העליונים בשנת 2013, הן מבחינת המספר והן מבחינת ההיקף, והעשירונים התחתונים קיבלו נתח קטן מאוד ממספרן הכולל של ההלוואות לדיור ומסך היקפן.

בשנת 2013 11% ממספר ההלוואות שניתנו על ידי הבנקים שימשו את הלווים לרכישת דירות להשקעה. מרבית הדירות להשקעה שמומנו בשנה זו באמצעות משכנתה נרכשו על ידי שלושת העשירונים העליונים (קרוב ל-8% מכלל ההלוואות. 19% ממספר ההלוואות שניתנו לשלושת העשירונים העליונים ב-2013 שימש לרכישת דירות להשקעה, בשעה שבשלושת העשירונים התחתונים – 4% ממספר ההלוואות שימש לרכישת דירות להשקעה.

השמאי הממשלתי: עליה של 4% במחירי הדירות; הקבלנים: אין פלא – אין דירות

המספר הממוצע של חודשי ההכנסה הנחוצים למשק בית מהחמישון התחתון  כדי לממן את הדירה שרכש באמצעות משכנתא – כ-130 – גבוה פי שניים ממספר החודשים הנחוצים למשק בית מהחמישון העליון, כ-65 . במהלך התקופה הנסקרת חלה עלייה במספר חודשי ההכנסה הנחוצים לרכישת דירה, במיוחד בקרב העשירונים התחתונים. הנתונים מעידים כי נטל החוב עולה עם הירידה בהכנסה: בחמישון העליון שיעור ההחזר מההכנסה עומד במהלך התקופה על כ-30% בממוצע, בשעה שבחמישון התחתון השיעור קרוב ל-40%. אשר לרמת הסיכון של ההלוואות, עם העלייה בעשירוני ההכנסה יורד משקלם של הלווים בסיכון גבוה ועולה משקלם של הלווים בסיכון נמוך. העשירונים התחתונים מתאפיינים אפוא בשיעור גבוה של החזר מההכנסה, ומספר חודשי ההכנסה הנחוצים להם לרכישת דירה גבוה בהרבה ממספר החודשים הנחוצים לעשירונים העליונים. על כן הנטל שהם לוקחים על עצמם גבוה יחסית לנטל שלוקחים העשירונים העליונים, והוא הדין ברמת הסיכון שלהם.

כאשר בוחנים כיצד מחירי הדירות שמומנו באמצעות משכנתא מתפלגים לפי עשירוני ההכנסה, מוצאים כי יש מתאם חיובי בין מחיר הדירה לבין רמת ההכנסה של הלווה, וכי השונות גדלה עם רמת ההכנסה. תמונה דומה מתקבלת כאשר בוחנים כיצד גובה ההלוואה מתפלג בתוך כל עשירון. מאחר ששיעור המימון של ההלוואות שווה ליחס בין המסגרת המאושרת של ההלוואה לבין שווי הנכס, הוא מתפלג באופן דומה בכל עשירוני ההכנסה (אם כי בעשירון התחתון ישנה שונות גדולה יותר) . כמו כן, שיעור המימון הממוצע במדגם כולו ירד במהלך התקופה מ-54% ל-52%.

ניתוח לפי מחוזות מעלה כי מחירי הדירות הגבוהים ביותר נרשמו בתל אביב, ובתקופה הנבדקת הם עמדו בממוצע על 2.23 מיליוני ש"ח לדירה. גם במחוזות המרכז, השרון, גוש דן וירושלים נאמדו מחירים גבוהים יחסית. שיעור ההחזר מההכנסה מתפלג לפי מחוזות באופן דומה: הנתון הגבוה ביותר נרשם במחוז תל אביב (36%) ואחריו במחוזות המרכז, השרון, גוש דן וירושלים (השיעור הממוצע במחוזות אלה נע בין 31% ל-33%). שיעור המימון הגבוה ביותר נרשם במחוזות הדרום, הקריות, הצפון וחיפה, והממוצע נע בין 58% ל-59%. ביתר המחוזות שיעור המימון הממוצע מעט נמוך יותר ונע בין 53% ל-54%.