הבחירות באופק ובמשרד האוצר צריכים להראות שעשו משהו עם מחירי הדיור. הסקירה השבועית של כלכלני משרד האוצר מתמקדת הפעם בשוק הנדל"ן למגורים בישראל ובמשרד האוצר מכנים את המצב של וכ"קיפאון". צריך רק לזכור שבחודש ספטמבר היו רק כ-10 ימי עבודה בגלל החגים.

במשרד האוצר מודים כי הרוכשים דירות במסגרת מחיר למשתכן מחכים לדירה, בממוצע, 10 חודשים יותר מרוכשי דירות בשוק החופשי ולכן רבים מהזוגות הצעירים מעדיפים לרכוש דירות בשוק החופשי ולא להסתכן בעיקוב ממושך במסירה.

כלכלני האוצר כותבים סקירתם כי בחודש ספטמבר נמשך הקיפאון  בשוק הנדל"ן, ואף העמיק. סך הדירות שנרכשו בחודש זה עמד על 5.4 אלף דירות, ירידה של 22% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וירידה של 33% בהשוואה לחודש אוגוסט (זאת בין היתר על רקע חגי תשרי). בנוסף, מתוך סך זה של עסקאות, כ-700 דירות נרכשו במסגרת "מחיר למשתכן". בכך הגיע מספר העסקאות בשוק החופשי לרמה של 4.7 אלף עסקאות בלבד, בדומה לרמת השפל שנרשמה באוקטובר 2016. זוהי גם הרמה הנמוכה ביותר של עסקאות שנרשמה בחודשי ספטמבר מאז 2002, שעמד בצל המיתון במשק והאינתיפאדה השניה. כפי שיפורט בהמשך, שפל היסטורי ברכישות המשקיעים ורמה נמוכה במיוחד ברכישות משפרי הדיור "הובילו" את הירידה במספר העסקאות בחודש ספטמבר האחרון.

סך הדירות החדשות שנמכרו בחודש ספטמבר עמד על 1.8 אלף דירות,  ירידה של 11% בהשוואה לספטמבר אשתקד. שיעור ירידה זה מוטה כלפי מעלה על רקע האצה במכירות במסגרת "מחיר למשתכן". כך, בעוד שבספטמבר אשתקד נמכרו כחמש מאות דירה במסגרת תכנית זו, בספטמבר האחרון הגיע מספרן לכ-700 דירות. בניכוי מכירות מסובסדות אלו מגיע שיעור הירידה במכירות הקבלנים ל-28%, בהמשך לשיעורי ירידה חדים מאז אוקטובר 2016. זוהי גם הרמה הנמוכה ביותר של מכירות קבלנים בשוק החופשי מאז אוקטובר 2011 שעמד בצל המחאה החברתית.

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה במכירות הקבלנים בשוק החופשי מקיפה את כל האזורים, למעט אזור טבריה.

בולטים במיוחד בירידה במכירות אזור ירושלים , עם ירידה של 46% בהשוואה לספטמבר אשתקד ואזור ב"ש, עם ירידה של 36%. יש לציין הירידה החדה במכירות הקבלנים באזור ב"ש אינה מתרכזת רק בשוק החופשי, אלא גם בהכללת המכירות במסגרת תכנית "מחיר למשתכן" (ירידה של 31% בהשוואה לספטמבר אשתקד וירידה של 18% מאז תחילת השנה בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד).

תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות (כולל במסגרת "מחיר למשתכן) בחודש ספטמבר הסתכם ב-3 מיליארד שקל בלבד, ירידה ריאלית של 16% בהשוואה לספטמבר אשתקד וירידה של 25% בהשוואה לחודש הקודם. קרוב לשליש מסך זה של תזרים מזומנים בספטמבר האחרון נובע ממכירות במסגרת "מחיר למשתכן", זאת לעומת שיעור של 14% בלבד בספטמבר אשתקד. דהיינו, קבלנים שאינם נוטלים חלק במסגרת "מחיר למשתכן" סופגים ירידה חדה יותר בתזרים המזומנים.

בחודש ספטמבר העמיק השפל ברכישות המשקיעים כאשר אלו ירדו לרמתן ההיסטורית הנמוכה ביותר. סך רכישות אלו עמד על 686  דירות בלבד, ירידה חדה של 46% בהשוואה לספטמבר אשתקד, בהמשך לשיעורי ירידה דו-ספרתיים מאז יולי 2015 (לאחר העלאת מס הרכישה).  שיעורי ירידה חדים אף יותר נרשמו בירושלים ונתניה (ירידות של 57% ו-75%, בהתאמה). סך הדירות שנרכשו להשקעה בחודש ספטמבר בשני אזורים אלו גם יחד עמד על כמאה דירות בלבד, חמישית מהממוצע החודשי הרב-שנתי בשני אזורים אלו. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל רכישות המשקיעים בחודש ספטמבר על רמה נמוכה של  12.8%, בדומה לרמתו בחודשיים הקודמים ונמוך בשש נקודות אחוז בהשוואה לספטמבר אשתקד.

מכירות המשקיעים בחודש ספטמבר הסתכמו ב-1.1 אלף דירות, ירידה של 27% לעומת ספטמבר אשתקד, בדומה לשיעור הירידה בסך העסקאות בדירות יד שניה.  חרף ירידה זו הוסיף לרדת "מלאי" הדירות בידי משקיעים, זאת על רקע הירידה החדה ברכישות המשקיעים. סך הדירות שנגרעו מ"מלאי" זה בחודש ספטמבר עמד כארבע מאות דירות, כפליים בהשוואה לירידה ב"מלאי" זה בספטמבר אשתקד.  סה"כ, מאז החל לרדת "מלאי" הדירות בידי משקיעים באפריל 2016 נגרעו ממנו עד ספטמבר האחרון 13.6 אלף דירות.

רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש ספטמבר ב-2.9 אלף דירות, ירידה של 5% בהשוואה לספטמבר אשתקד וירידה של 29% בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי רכישות במסגרת "מחיר למשתכן", אשר הסתכמו כאמור בכשבע מאות דירות, ירדו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בשיעור של 16% בהשוואה לספטמבר אשתקד, ובשיעור של 35% בהשוואה לחודש הקודם. בפילוח בין דירות יד שניה לדירות חדשות בשוק החופשי,  נמצא כי 30% מהדירות שנרכשו ע"י הזוגות הצעירים בשוק החופשי היו דירות חדשות, כאשר שיעורם בפריפריה הצפונית גבוה יותר (בין 45%-40%). מנגד, באזור ירושלים רק כ-17% מהדירות שרכשו הזוגות הצעירים בשוק החופשי היו דירות חדשות. סביר להניח כי אחד ההסברים לפערים אלו הינו הפער בגובה ההנחה הגלומה ב"מחיר למשתכן" באזורי הביקוש, כמו ירושלים, לעומת הפריפריה (הרחבה בהמשך).

אחד הגורמים שעשויים להביא לכך שזוג צעיר יעדיף לרכוש דירה ב"מחירי שוק" על פני המתנה לזכייה במסגרת  "מחיר למשתכן" הינו חוסר הודאות באשר לסיכויי הזכייה (בפרט לגבי מי שלא נמנים על סדרה א) וזמן ההמתנה עד לקבלת הדירה, כאשר הדעה הרווחת היא כי פרק זמן זה במסגרת "מחיר למשתכן" ארוך משמעותית מאשר בשוק החופשי. על רקע עניין זה ערכו כלכלני האוצר ניתוח, המתבסס על דיווחי הקבלנים לרשות המסים. בהקשר זה נציין כי במסגרת הדיווח מתבקש הקבלן לציין את תאריך המסירה המשוער של הדירה (דהיינו, קבלת טופס 4). אף כי לא בהכרח שתאריך זה משקף בפועל את המציאות, שכן עלולים להיות עיכובים במועד מסירת הדירה, שחלקם כלל לא תלויים בקבלן, עדיין זהו המידע שעומד לנגד עיניו של הרוכש בעת חתימת החוזה.  בניתוח זה, המתרכז ברכישת דירות חדשות ע"י הזוגות הצעירים בחודש ספטמבר, בין אלו שרכשו במסגרת "מחיר למשתכן" ובין מי שרכשו דירה מקבלן בשוק החופשי, נמצא כי אכן משך ההמתנה בין מועד חתימת החוזה לקבלת הדירה גבוה יותר במסגרת "מחיר למשתכן", אבל לא מדובר בפערים קיצוניים. כך למשל, מחצית מהרוכשים במסגרת "מחיר למשתכן" בחודש ספטמבר ימתינו עד 30 חודשים לקבלת הדירה, בעוד שמי שרכשו בשוק החופשי ימתינו עד 20 חודשים.

רכישות משפרי הדיור בחודש ספטמבר הסתכמו ב-1.8 אלף דירות, ירידה חדה של 31% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וירידה של 38% בהשוואה לחודש אוגוסט. זוהי גם הרמה הנמוכה ביותר של רכישות משפרי הדיור לפחות מאז ינואר 2012.. העובדה לפיה סגמנט זה של השוק, שמחד לא ספג הכבדת מיסוי כפי שספגו המשקיעים, ומאידך, מרבית הגרלות מחיר למשתכן אינן פתוחות בפניו (לפיכך רמת הרכישות שלו אינה מושפעת מהמתנה לתכנית זו) , רושם ירידה חדה ברכישות (גם בסיכום תשעת החודשים הראשונים של השנה),יש בה כדי לאותת על הקיפאון העמוק בענף.

במקביל לירידה ברכישות משפרי הדיור נמשכה בחודש ספטמבר מגמת העליה במספר "חודשי המדף" של הדירות הנמכרות ע"י משפרי הדיור שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת (להלן: רוכשי  דירה בהמתנה). בהקשר זה נציין כי מאחר ואין בידינו מידע מתי החל משפר הדיור לפרסם את דירתו הישנה למכירה, התמקדנו בניתוח זה ברוכשי "דירה בהמתנה". לרוכשים אלו ניתנת שהות של 18 חודש למכור את דירתם הישנה (או פרק זמן ארוך יותר כאשר מדובר ברכישת דירה חדשה שטרם הושלמה בנייתה), מבלי שיחשבו כמשקיעים מבחינת המיסוי.  כך, מספר החודשים שחלפו בין מועד הרכישה של הדירה החדשה לבין המועד בו נמכרה הדירה "הישנה", מאפשר לאמוד האם פרק הזמן בו ניצבת דירה על המדף מתארך או מתקצר. בניתוח זה נמצא כי בחודש ספטמבר נדרשו למשפרי הדיור 14 חודשים בממוצע כדי למכור את דירתם הישנה, זאת לעומת עשרה חודשים בחודש ינואר (ראה תרשים ש9). בפילוח גיאוגרפי נמצא כי משך ההמתנה הארוך ביותר הינו באזור ב"ש ובאזור חדרה (כ-16 חודשים) ובירושלים משך ההמתנה הנמוך ביותר, אם כי לא בפער משמעותי בהשוואה לממוצע הארצי (13 חודשים).

מדד מחירי הדירות באוגוסט עלה ב-0.3%; יתר מדדי הדיור המשיכו לעלות

מחשבון מסלולי משכנתא