ההתקררות בשוק הנדל"ן מקבלת משנה תוקף ממשרד האוצר. אחרי נתוני הלמ"ס שהצביעו על ירידה של 3.4% במכירת דירות חדשות ביוני וירידה של 14.4% ברבעון השני (אפריל-יוני) של 2022, מתפרסמת כעת סקירת הנדל"ן ליוני של הכלכלנית הראשית באוצר ומאששת את הנתונים.
על פי הנתונים, בחודש יוני נמשכה מגמת הירידה בסך העסקאות ואף העצימה. סך העסקאות עמד על 10.5 אלף (כולל "מחיר למשתכן"), ירידה חדה של 24% בהשוואה ליוני אשתקד. זהו שיעור הירידה החד ביותר מאז מאי 2020, אשר הושפע מפרוץ מגפת הקורונה. בניכוי מכירות "מחיר למשתכן" עמד סך העסקאות על 9.5 אלף, גם כן ירידה של 24% בהשוואה ליוני אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם נותר מספר העסקאות ללא שינוי, זאת כאשר בדרך כלל חודשי יוני מתאפיינים ברמת עסקאות גבוהה מאשר בחודשי מאי.
עוד מראים הנתונים כי רכישות המשקיעים בחודש יוני הסתכמו ב-1.6 אלף דירות, ירידה חדה בשיעור של 43% בהשוואה לחודש יוני אשתקד. זהו שיעור הירידה החד ביותר ברכישות המשקיעים מאז חודש דצמבר האחרון, החודש הראשון שלאחר העלאת מס הרכישה. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים על 16%, נמוך בשלוש נקודות אחוז בהשוואה ליוני אשתקד, ונמוך ב-2.6 נקודות אחוז בהשוואה לחודש מאי האחרון.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה ברכישות המשקיעים הקיפה את כל האזורים, למעט אזורי טבריה ונצרת שרשמו ירידה מתונה יחסית. בולטים במיוחד בירידות חדות ברכישות המשקיעים אזורי ת"א והמרכז עם ירידות של 62% ו-50%, בהשוואה ליוני אשתקד, בהתאמה. כך, מספר הדירות שרכשו המשקיעים באזור ת"א, הכולל את הערים ת"א ובת ים בלבד, בחודש יוני השנה עמד על 234 דירות בלבד, לעומת 612 דירות שרכשו משקיעים באזור זה ביוני אשתקד. חרף ירידה חדה זו מוסיפה העיר ת"א להוביל את רכישות המשקיעים, עם 174 דירות שנרכשו בה בחודש יוני האחרון (ירידה של 67% לעומת יוני אשתקד). עם זאת, הצטמצם משמעותית הפער ברכישות המשקיעים בינה לבין העיר המדורגת במקום השני ברכישות אלו, חיפה, בה רכשו המשקיעים בחודש יוני 121 דירות (ירידה של 27% לעומת יוני אשתקד). כך, מפער של 215% ברכישות המשקיעים בין ת"א לחיפה ביוני אשתקד, הצטמצם פער זה ל-43% בלבד ביוני השנה. סביר להניח כי בכך באה לידי ביטוי בין היתר השפעת העלאת מס הרכישה, כאשר בעיר ת"א, המאופיינת ברמות מחירים גבוהות משמעותית מאשר בחיפה, כל נקודת אחוז מס במונחים נומינליים פירושה עלות כספית גבוהה יותר מאשר דירה הנרכשת להשקעה באזורים זולים יחסית כמו חיפה.
ירידה של 12% ברכישות זוגות צעירים
רכישות הזוגות הצעירים בחודש יוני הסתכמו ב-5.2 אלף דירות (כולל "מחיר למשתכן"), ירידה של 12% בהשוואה ליוני אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם נרשמה עליה של 5% ברכישות אלו. בניכוי הרכישות במסגרת "מחיר למשתכן" הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בחודש יוני ב-4.2 אלף דירות, ירידה של 10% בהשוואה ליוני אשתקד ועלייה של 4% בהשוואה לחודש הקודם.
מבין אזורי הביקוש במרכז הארץ בולט במיוחד אזור מיסוי מקרקעין מרכז בירידה ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי. כך, זהו האזור היחידי בו יורדות רכישות אלו ארבעה חודשים ברציפות (מאז חודש מרץ), כל חודש לעומת המקביל לו אשתקד, כאשר בחודש יוני עמד שיעור הירידה על 25%. מניתוח רמות השכר של הרוכשים באזור זה בחודש יוני השנה בהשוואה למי שרכשו את דירתם הראשונה באזור זה לפני שלוש שנים, טרם פרוץ מגפת הקורונה, עולים ממצאים המרמזים על עליה משמעותית בשיעור המינוף של רוכשים אלו. כך, השכר הממוצע למשק בית של רוכשי דירה ראשונה (בשוק החופשי) באזור המרכז בחודש יוני עמד על 20.2 אלף שקל, ברוטו לחודש. שכר זה נמוך נומינלית ב-12% מהשכר הממוצע של רוכשי דירה ראשונה באזור זה לפני שלוש שנים. ברמת השכר החציוני הפער משמעותי עוד יותר ומגיע לפער שלילי של 20%. מנגד, רמות המחירים של הדירות שרכשו הזוגות הצעירים באזור זה בחודש יוני השנה היו גבוהים בשיעורים של 36% (במחיר הממוצע) ו-33% במחיר החציוני, בהשוואה לדירות שרכשו הזוגות הצעירים באזור זה ביוני 2019.
מינוף גבוה יותר או עזרה מההורים?
על רקע הנתונים לעיל מזכירים באגף הכלכלנים הראשית כי בניתוח דומה שערכו בסקירה הקודמת (לחודש מאי), בקרב רוכשי דירה ראשונה באזור ב"ש, עלו גם כן ממצאים המרמזים על עלייה משמעותית במינוף של הזוגות הצעירים, אולם פערי השכר בין הרוכשים במאי 2022 לעומת מאי 2019 היו נמוכים משמעותית מאשר אלו שנרשמו באזור המרכז. כך למשל, השכר הממוצע של הזוגות הצעירים שרכשו את דירתם הראשונה בחודש מאי האחרון באזור ב"ש היה נמוך ב-2% מאשר אלו שרכשו את דירתם במאי 2019 ופער השכר החציוני עמד על 9% (לעומת פערי שכר של 12% ו-20%, בהתאמה, בהשוואה דומה באזור המרכז). באגף הכלכלנית מציינים כי הפערים ברמות המחירים בין שתי תקופות זמן אלו (2022 -2019) היו דומים בשני האזורים. ממצאים אלו עשויים לרמז על שיעור מינוף גבוה יותר של הרוכשים הצעירים באזור המרכז (לא רק בהשוואה למי שרכשו דירה באזור זה ביוני 2019, אלא גם בהשוואה לרוכשי דירה ראשונה בפריפריה ביוני השנה, אף כי רמות השכר של הרוכשים במרכז כפולות מאלו שרכשו בפריפריה). לחלופין עשויים ממצאים אלו לרמז על תמיכה כספית גבוהה יותר של הורי הזוגות הצעירים הרוכשים את דירתם במרכז (דהיינו, סיוע משמעותי יותר בהעמדת ההון העצמי), לעומת מי שרוכשים את דירתם הראשונה בפריפריה.
רבע מהרוכשים באזור תל אביב – הייטקיסטים
באזור ת"א דווקא נרשם גידול חד של 18% ברכישות דירה ראשונה בחודש יוני בהשוואה ליוני אשתקד (וגידול של 11% בהשוואה לחודש הקודם).זאת לאחר שבשלושת החודשים הקודמים נרשמה ירידה ברכישות אלו. יתכן שמבצעי מכירות של מספר קבלנים תרמו לזינוק זה ברכישות הצעירים באזור ת"א (63% מהדירות שרכשו היו דירות חדשות). כמו-כן בולטת שכיחות יחסית גבוהה של רוכשים המועסקים בענף ההייטק (רבע מהרוכשים), כאשר שכרם הממוצע עמד על 58.6 אלף שקל, גבוה כמעט פי שניים מהשכר הממוצע של כלל רוכשי דירה ראשונה באזור זה בחודש יוני.
ירידה של 18% במכירות משקיעים
מכירות המשקיעים בחודש יוני עמדו על 2.4 אלף דירות, ירידה של 18% בהשוואה ליוני אשתקד, שיעור ירידה מתון בשש נקודות אחוז מזה שנרשם בסך מכירת דירות יד שניה. בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול של 4% במכירות המשקיעים, בדומה לסך הגידול שנרשם ברכישת דירות יד שניה. בפילוח גיאוגרפי בולטים אזורי ירושלים והמרכז בירידות חדות במכירות אלו, בדומה לשיעורי הירידה שנמצאו באזורים אלו בסך מכירת דירות יד שנייה. מנגד בולט אזור ב"ש עם גידול של 20% במכירות המשקיעים, בעוד סך מכירת דירות יד שנייה באזור זה ירד ב-5% לעומת יוני אשתקד.