כמה הסתכמו הכנסות עזריאלי בדוח המאוחד? למה אין להם משמעות? ואיפה תמצאו את ההכנסות והרווח הנכונים של החברה  

קבוצת עזריאלי מתנדבת לפרסם לציבור דוח כספי נוסף – דוח סולו מורחב. הדוח הזה, שמצטרף לדוח הכספי המאוחד ולדוח בנפרד, הוא למעשה דוח ניהולי שלהערכת מנהלי החברה מספק נתונים ומידע חשובים ומהמנים יותר מהדוחות האחרים.

בדוח סולו המורחב עזריאלי מציגה את תחום הנדל"ן המניב, והנדל"ן בכלל, באופן מלא – כלומר, מאחדת את כל הפעילויות שהיא שולטת בהם, כך שקוראי הדוחות מקבלים 100% מההכנסות והעלויות של כל פעילות הנדל"ן, ומנגד, בדוח זה, מנטרלים מההכנסות, ההוצאות, הנכסים וההתחייבויות את פעילות גרנית הכרמל (שמחזיקה גם בסונול) למרות שהיא בשליטת עזריאלי. כלומר, הקריטריון לאיחוד בדוח סולו המורחב אינו שליטה כפי שהחשבונאות היבשה דורשת, אלא סוג הפעילות. וכך מתקבל דוח שכולל את חברת עזריאלי עצמה ואת הפעילויות בחברות מוחזקות שנוגעות בתחום העיסוק המרכזי – נדל"ן.

את גרנית הכרמל לא מוחקים לגמרי מהדוחות – אי אפשר ולא צריך כמובן להתעלם ממנה. הטכניקה היא פשוט "להוריד" אותה לשורה אחת במאזן ושורה אחת בדוח רווח והפסד.  זו אגב השיטה החשבונאית להציג (בדוחות החשבונאיים) פעילות שעדיין חשובה לחברה המחזיקה אבל אין לה עליה שליטה (שיטה שנקראת שיטת השווי המאזני).

וכך, בעצם מקבלים קוראי הדוח סולו המורחב של עזריאלי את פעילות הנדל"ן באופן נקי, ללא הכנסות לא קשורות, ללא הוצאות לא קשורות, ואז הם מבינים ויכולים לנתח את מצב פעילות הליבה.  זה דוח נכון ומבורך, אבל צריך לזכור שהוא דוח ניהולי שכמעט ולא חלים עליו כללים ופיקוח –  אין באמת הגדרה לדוח סולו מורחב, אין באמת כללים להצגה, ונראה שיש שאלות פתוחות לגבי ייחוס הוצאות והכנסות – נניח למשל שיש הוצאות משותפות לפעילות הנדל"ן ולפעילות גרנית הכרמל (דוגמה תיאורטית) – איך מתייחסים להוצאות האלו? נניח שיש עסקאות בין גרנית לעזריאלי – מה עושים אז עם ההכנסות הבינחברתיות?  לא ברור, אם כי במקרה הזה נראה שההנהלה ממש לא בעניין של לשחק במספרים, ומעבר לכך – לא מדובר על קשרים עסקיים מהותיים ועסקאות מהותיות בתוך הקבוצה.

אבל העניין הגדול הוא לא הדוח הספיצפי של עזריאלי, אלא שתי עובדות – האחת, הדוחות החשבונאיים כבר לא מספיקים, למרות שהמטרה העיקרית והבסיסית של הדוחות הכספיים היא לתת בצורה ברורה ורהוטה את מצב עסקי החברה. אבל, האמת שדווקא התקינה החשבונאית הבינלאומית  (ה-IFRS )  תרמה מאוד לכך שהדוחות לא ברורים כבעבר – אוסף רב של תקנים עם אפשרויות הצגה שונות, לצד הרחבת השימוש בשווי הוגן/ שווי כלכלי, ובכלל – שפה חשבונאית מנותקת מהמשמעות הכלכלית (למשל – רווח תפעולי בדוחות החשבונאיים שהוא לא באמת הרווח התפעולי האמיתי כי הוא כולל סעיפים חד פעמיים), הפכו את הדוחות הכספיים למסורבלים, בלתי קריאים ובלתי מובנים, וזה עוד מבלי לדבר על מאות העמודים שצמודים לדוחות הכספיים.

העובדה השנייה היא שהצורך במידע ובנתונים קריטיים להבנת החברה גורם לכך שהנהלות של חברות פשוט מפרסמות את המידע במסגרת דוח הדירקטריון ובמקומות נוספים אך לא כחלק אינטגרלי מהדוחות עצמם. זה התחיל ביחסים פיננסים וכלכליים כמו אבידה (Ebitda) רווח שאינו לוקח בחשבון את המימון, מיסים פחת והפחתות;  FFO  שזה גם סוג של רווח מקובל בחברות נדל"ן מניב (רווח שאינו לוקח בחשבון את הסעיפים החריגים); אבל זה מתפתח ליחסים ונתונים נוספים, וגם הדוח המיוחד של עזריאלי הוא כאמור סוג של מידע ניהולי. אין עם זה בבסיס העניין שום בעיה, ההיפך – זה תורם לקוראי הדוחות, אבל תראו מה קרה בבורסה האמריקאית – שם, עוד לפני הדוח החשבונאי מתפרסמת הודעה לעיתונות שבמסגרתה החברות מספקות נתונים חשבונאיים (עדיין לא מבוקקים באופן סופי) לצד נתונים לא חשבונאיים – NonGAAP. הנתונים הלא חשבונאיים נוצרו על ידי הנהלת הפירמות הנסחרות בוול-סטריט כדי לספק לקוראים ולמשקיעים מידע על התוצאות ללא רעשים, ללא הוצאות חד פעמיות, ללא הוצאות שאינן קשורות לפעילות עצמה. כלומר, לספק נתונים שמהן ניתן לגזור את הרווח והתזרים המייצגים של החברה ובהתאמה את שוויה המייצג. הדוחות הלא חשבונאיים הלכו ותפסו מקום של כבוד במסגרת הדיווח של הפירמות, והכי חשוב – הפכו למוקד גם אצל קוראי הדוחות, המשקיעים והאנליסטים. הרי, זה באמת מבורך לקבל את הדוח הנכון כלכלית, בלי רעשים, זה הכי נוח בעולם לקבל את הרווח המייצג של החברה בלי להפעיל חשיבה ובלי לעבוד כדי להתאים את הרווח החשבונאי העמוס בסעיפים חד פעמיים ובלתי קשורים. אבל, בסופו של יום הנתונים האלו הם נתוני החברה – היא קובעת איזה סעיפים יהיו בתוך הדוח הלא חשבונאי ואיזה לא; היא קובעת מה לנטרל ומה לא לנטרל. קוראי הדוחות מסתמכים עליה באופן מוחלט.

אלו היתרונות והחסרונות של דיווח ניהולי, אבל נחזור לעזריאלי כדי להתמקד בצד החיובי של הדוח הלא חשבונאי – בדוח המאוחד של עזריאלי, ההכנסות  הסתכמו ב-3.2 מיליארד שקל לעומת 3.7 מיליארד שקל במחצית המקבילה ב-2014. הרעה לכאורה, אבל זה כמובן לא נכון – בתחום העיקרי – נדל"ן מניב נמשכה המגמה החיובית. פשוט, ההכנסות עמוסות בתוצאות סונול (שנמצאת בתוך גרנית), ואין להם קשר לעסק העיקרי של הקבוצה, אבל הם מנפחות את המאוחד ויוצרות קושי לבחון מגמות בין התקופות.

בדוח בנפרד שכולל את תוצאות עזריאלי עצמה (כחברה נפרדת)  ההכנסות מדמי שכירות, ניהול ואחזקה מסתכמות ב-223 מיליון שקל לעומת 221 מיליון שקל במחצית המקבילה אשתקד. בדוח זה אין את ההכנסות בתחום הנדל"ן של החברות המוחזקות ולכן גם דוח זה לא מבטא תמונה מלאה למשקיעים.

בדוח סולו המורחב התמונה כמובן ברורה יותר והמגמה נכונה יותר – ההכנסות מדמי שכירות, ניהול ואחזקה מסתכמות ב-780 מיליון שקל לעומת 712 מיליון במחצית המקבילה אשתקד.  כאן נלקחו בחשבון כל החברות בקבוצה בתחום הנדל"ן  ולא נלקחו הכנסות סונול. השיטה הזו מיושמת בכל סעיפי הדוח, כך שניתן לדעת בבירור כמה מניבה וכמה מרוויחה פעילות הנדל"ן של הקבוצה.