הדוח של בנק ישראל על מצב המשק בכלל ועל שוק הדיור בפרט הוא מסמך מרתק. יש בו את הסימנים למחדל הדיור הגדול בשנים האחרונות ויש בו את כל הסימנים להמשך המחדל – עולים ממנו נתונים חשובים ובסיסים כמו הביקוש לדירות, היצע הדירות, משך הבניה, תהליך אישור תוכניות בניה, הקשר בין המחירים לשכר הדירה, מצב הפריון בענף, והתלות בעובדים זרים. בשורה תחתונה, למרות שקשה לסכם את המסך המרתק הזה ברור שאם לא יפעלו גורמים ממשלתיים בשיתוף – אוצר, שיכון ובינוי לצד בנק ישראל, לא ישתפר המצב והמחירים אפילו ימשיכו לעלות. יש יותר מדי גורמים שמעורבים בענף החשוב הזה ורק אם הם יפעלו במשותף העגלה הזו תצא מהבוץ. מעבר לכך, הריבית היא המפתח, בריבית כה נמוכה אל תצפו לירידות מחירים, ורואים את זה לאוך השנים האחרונות – ככל שהריבית יורדת הביקוש לדירות עולה, פשוט – המימון מאוד זול.

סטנלי פישר נגיד בנק ישראל מנסה לצאת מתפקידו כמנצח, אבל האמת שהוא נכשל והוא משאיר אחריו בור ענק, ופחד גדול מהבאות – הוא לא הצליח לטפל במחירי הדירות, וזאת הבעיה מספר אחת של המשק הישראלי. הוא נצמד להורדת ריבית וטען שלא זו הסיבה לעליית המחירים, אבל כלכלנים רבים וטובים אחרים אומרים ההיפך.

פישר הציג לאחרונה עוד שפן – לטענתו יש להעלות את המיסים על שכר הדירה/ לבטל את הפטורים הרבים וכך המשקיעים בשוק הדירות (כאלו שיש להם מספר דירות) יעלמו מהשוק – ימכרו את הדירות ואולי תהיה ירידת מחירים. זו שטות, כי מה שיקרה הוא מאוד טריוויאלי, ולא צריך להיות נגיד בנק ישראל בשביל זה – המשקיעים פשוט יגלגלו את המס על השוכרים ותהיה עליה בשכר הדירה.  האם לזה מכוון פישר? הרי עליה בשכר דירה עושה ההיפך, היא תגרום לאנשים לחשוב פעמיים לני שהם שוכרים דירות, היא תגרום להם לרצות לקנות דירות, ואז הביקוש לדירות יעלה ובמקביל המחירים יעלו.

פישר מנסה, אבל ללא הועיל. לאחרונה הציג פישר את דוח בנק ישראל והנה מה שאמר על שוק הדיור. חלק מהבעיות הם באשמתו, רק שהוא לא ממש מודה בכך. "אחת הבעיות העיקריות בשוק הדיור הנה פרק הזמן הארוך, המסתכם במספר רב של שנים,  בין המועד בו מתקבלת החלטה לבנות במקום מסוים, ועד המועד בו הבנייה מסתיימת. עד שנת 2007 היה במשק מלאי גדול של דירות ומחירי הדירות ירדו, למרות שיעור בנייה איטי יחסית. משאזל המלאי וגדלה אוכלוסיית מבקשי הדירות, ההיצע לא עמד בקצב הנדרש והחלה עליית מחירים", אומר פישר, "הגורם השני לעליית מחירי הדירות הנו ירידת התשואה של נכסים אלטרנטיביים בשווקים הפיננסיים, כולל מניות ואג"ח ארוכות טווח, מה שדחף משקיעים לרכישת דירות. עולה אם כן השאלה – מה חלקה של ריבית בנק ישראל במחירי הדירות, והאם היה צריך לשמור על רמת ריבית גבוהה יותר?

"אילולא היה בנק ישראל מפחית את הריבית, היינו עדים לייסוף חד שהיה משפיע לרעה על הייצוא, וגם ההשקעות היו נפגעות. הייצוא וההשקעות הם שני גורמים חשובים מאוד לצמיחה, ולכן היינו עדים לצמיחה נמוכה יותר, לאבטלה גבוהה יותר, וגם לקצב בנייה נמוך יותר. השינויים בריבית משפיעים על הביקוש לדירות, וללא גידול בהיצע מתקבלת עליית מחירים. אולם, כדי לגרום בו זמנית לעלייה במלאי הדירות יחד עם ירידה במחירן, צריך להגדיל את ההיצע –להגדיל את ההיצע הקרקע הזמינה לבנייה, שדווקא ירד באמצע 2012, ולהפחית את משך הזמן בו מתבצעים הליכי התכנון. הממשלה עשתה כבר צעדים מסוימים – היא הקימה את הוד"לים ועשתה שינויים במנהל מקרקעי ישראל, אולם שינויים אלו כנראה לא היו מוצלחים ויש לחשוב עליהם מחדש. ישנם גם שינויים במיסוי שנדרשים כדי להפחית את השפעת המשקיעים.

"הריבית הנמוכה הייתה הכרחית לצורך ההגנה על המשק מפני השפעת המשבר הפיננסי העולמי. הפחתת הריבית תרמה גם להגדלת שיעור הבנייה, שמבוצעת בעיקר ממקורות מקומיים ואינה מצריכה ייבוא רב. לא רצינו לרסן את המחירים באמצעות יותר מדי צעדים שמשפיעים על הביקוש. רצינו לראות יותר צעדים מצד הממשלה".