הרהורי בורסה    שוק ההון    

הרווחים הפנומנליים של חברות הנדל"ן

הרווחים הפנומנליים של חברות הנדל"ן

למה הרווחים האלו לא צפויים להימשך? מה חושבת הנהלת אזורים על מחירי הדירות? ואיזה חברות קטנות בתחום הפכו לענקיות?

חברת אזורים אחת מיזמיות הנדל"ן הגדולות  בארץ הציגה במקביל לדוחות הכספיים לרבעון הראשון, את האני מאמין שלה – "מצב השוק ונקודת המבט שלנו". אז נכון, תקראו את זה עם זהירות – יש לה אינטרס ברור,  היא רוצה בעליית מחירים, היא רוצה בכישלון מחיר למשתכן. אופס, רגע,  האינטרס שלה בעצם לא כל כך ברור – לצד הפרויקטים הרגילים שלה, היא שחקנית גדולה בפרויקטים של מחיר למשתכן (כמחצית מהדירות בהקמה בחברה הם דירות במחיר למשתכן).על פניו, נראה שחלק מאוד מרכזי מהרווח העתידי שלה יגיע ממחיר למשתכן. אז אולי היא בכל זאת אומרת אמת?

הנה האני מאמין של הנהלת החברה: מבחינת הביקוש לדירות – "צמצום זמני של הביקוש. צמצום פעילות המשקיעים. פרסום הגרלות שמקבעות עסקאות עתידיות". בצד ההיצע – "שיווק קרקעות בעיקר במסגרת מחיר למשתכן. קיטו בהתחלות בנייה, היצע יורד".

לגבי הטווח הקצר מעריכים באזורים – "תהיה ירידה בהיקף העסקאות בשוק, לצד יציבות ברמת המחירים".

ובטווח הבינוני והארוך הם מצפים למגמות האלו – "אי הוודאות מחלישה קטנים ומחזקת גדולים. אי הוודאות מקטינה התחלות בנייה. הביקוש לדירות יציב כפי שהיה". וכן הם מעלים שאלות – "מחיר למשתכן – עד מתי? מחיר למשתכן – איפה וכמה?".

ועל רקע זה, אזורים פונה לשני תחומים עיקריים – מחיר למשתכן והתחדשות עירונית. החברה מגדירה את הפרויקטים של מחיר למשתכן כמנוע צמיחה לטווח הקצר (קצר בנדל"ן זה כמה שנים טובות), כשמנוע הצמיחה לטווח הבינוני והארוך הוא התחדשות עירונית.

והאמת, נשמע הגיוני – כמה זמן יוכלו להמשיך עם תוכנית מחיר למשתכן  שעולה לנו הרבה כסף. הרי מדובר בתוכנית שבה לוקחים את המשאב של כולם ונותנים אותו לקבוצה מסוימת. האם אני צריך לממן דירה שהוגרלה לזוג צעיר מחדרה? אני מעדיף שהכסף שלי שמופנה לזוגות צעירים יעבור בצורה שיוויונית יותר. ובכלל – על פי המסתמן העלות הכוללת של פרויקטי מחיר למשתכן עולה משמעותית על מה שהוגדר בהתחלה.

ובכלל – האם ביום שאחרי כחלון במשרד האוצר, התוכנית תימשך? אחרי הכל – הכל פוליטי.

הדוחות של שיכון ובינוי – הפעילות המגורים בארץ מצילה אותם

גם שיכון ובינוי פרסמה דוחות לרבעון הראשון, ומה שמציל אותה זה פעילות יזמות הנדל"ן המקומית. לצד פעילויות הפסדיות כשברקע שאלה קיומית בנוגע לעסקי התשתיות באפריקה ודרום אמריקה,  מחזיקה שיכון ובינוי באחת מחברות יזמות הבנייה הגדולות בארץ. הפעילות הזו  היתה ועדיין מאוד רווחית.

מצב דומה קיים באפריקה – קבוצת החזקות כושלת שהנכס היחיד שהצליחה להשביח משמעותית הוא אפריקה מגורים (גם אפריקה נכסים שפועלת באירופה השביחה, אבל אל כמו מגורים).

ובכלל – הקבלנים בחמש השנים האחרונות פשוט חוגגים עלינו – גם שיכון ובינוי, גם אזורים, גם אפריקה מגורים. אבל בעיקר חברות נדל"ן קטנות ובינוניות ובעיקר גמישות שעשו לגדולות בית ספר – דמרי היה עד לפני עשור קבלן בינוני (גדול יחסית בדרום), היום הוא משקיף מלמעלה על אזורים ושיכון ובינוי כשהחברה הציבורית שווה מעל 1 מיליארד שקל.

פרשקובסקי היתה חברה אלמונית  עד שכמה פרויקטי ענק הפכו אותה לרווחית ביותר בתחום, ולחברה של מאות מיליוני שקלים. דוניץ חברה משפחתית שבודדים קראו את הדוחות שלה, עושה עשרות מיליונים בשנה ושוויה זינק בשנים האחרונות. ויש נוספות לרבות  חנן מור ורוטשטיין.

ואלו רק חברות ציבוריות (יש עוד כמובן), ומה אם כל עשרות החברות הפרטיות –

בקיצור, עליית מחירי הדירות, הניבה ליזמים מיליארדים רבים – על פי הערכה גסה – 4-5 מיליארד שקל בשנה, עשרות מיליארדים בגאות של עשר השנים האחרונות.

זה ייפסק, מחירי הדירות גבוהים והם צפויים בעתיד לרדת או לפחות להפסיק לעלות (בינתיים כאמור זה לא ירידות אמיתיות/ משמעותיות) וזה מכיוון שלאנשים פשוט אין כסף לקנות דירות כאלו. בינתיים הילדים משתמשים בכסף של ההורים ומקדימים ירושות, אבל זה הרי לא יכול להימשך. בהתאמה הרווחים של החברות האלו צפויים לרדת.

עם זאת, בינתיים התוצאות של הרבעון הראשון היו אצל רוב החברות האלו טובות.

מחירי הדירות לאן?