חדשות    

מחירי הדירות הכוזבים שעלו למדינה מיליארדים

מעודכן ל-12/2019

מחקר בסדר גודל חסר תקדים בדק 1.2 מיליון דיווחים על עסקאות נדל"ן שנשלחו לרשות המסים ב-20 השנים האחרונות; 8.3% מהם היו כוזבים – והפחיתו 30%–50% משווי העסקה ■ הנזק שנגרם לקופת המדינה מוערך בכ-200 מיליון שקל בשנה 

ב-8.3% מדיווחי עסקות הנדל"ן שנמסרו לרשות המסים נמצאו עיוותים משמעותיים, שגרעו מהקופה הציבורית כ-200 מיליון שקל בשנה – כך עולה ממחקר שנערך במכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב.

על פי ההערכות, בכ-8% מעסקות הנדל"ן שדווחו בשני העשורים האחרונים קיים פוטנציאל ממשי להעלמת מס בשווי ממוצע של 30%. במקביל, מחקר של לשכת שמאי המקרקעין מעיד כי עיוותים משמעותיים בנתוני רשות המסים קיימים גם לגבי גודל הדירות. יש לציין כי ענף הנדל"ן כולו נשען על מאגר המידע של רשות המסים, כך שלליקויים בדיווחים יש השפעה אקוטית על מהימנות מדדי המחירים שעליהם מסתמך השוק.

ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב, פרופ' דני בן שחר, הוביל את המחקר עם עמיתיו ד"ר רוני גולן וד"ר אייל סולגניק. לדבריו, "ממצאי המחקר מהווים אינדיקציה ממשית לכך שרבים מהמחירים המדווחים לרשות המסים בעסקות נדל"ן אינם דיווחי אמת, דבר שיש לו משמעויות רבות על השוק". עוד הוא מסביר כי "במצב שבו יש מחסור באינפורמציה על מחירי השוק – היעילות והוודאות של השוק נפגעות".

בן שחר טוען כי לדיווחים החסרים שנמצאו במחקר, יש השפעה מהותית ומוכחת גם על הקופה הציבורית: "הממצאים מראים פגיעה בתשלומי מס רכישה בסדר גודל שבין 2.5%–6.3% מהכנסותיהם. כך למשל, בשנת 2016 הגיעו ההכנסות ממס רכישה בישראל לסדר גודל של 1.1 מיליארד דולר – כלומר, מדובר באובדן הכנסות במס רכישה של 28–70 מיליון דולר בשנה זו בלבד. בממוצע, מדובר על 50 מיליון דולר שנגרעים מהקופה הציבורית בכל שנה. לזאת יש להוסיף אובדן הכנסות ממס שבח – לגביהן אין לנו הערכה בשלב זה".

בן שחר מניח כי לא תמיד מדובר בטעויות שנעשו בתום לב. "ברור לי שפה ושם יש טעויות בדיווח, אבל לא סביר שזה יהיה המצב במסה כל כך גדולה של עסקות. אני משוכנע שלפחות חלק מזה דווח במכוון", הוא מסביר.

הנוסחה שמאתרת רמאים

המחקר בחן כ-1.2 מיליון דיווחים לרשות המסים בשני העשורים האחרונים. כ-58 ערים ברחבי הארץ נבחרו למחקר – כאלה עם ריכוז גבוה של עסקות, שדרכו ניתן היה לייצר הערכה סטטיסטית של מחירי השוק בתקופות זמן שונות. בתחומן של 58 ערים אלו בחרו החוקרים כ-51 אלף נכסים שבהם נרשמו מכירות חוזרות – קרי שהנכס נמכר לפחות פעמיים לאורך השנים שנבחנו.

על מנת לגלות רמאויות וליקויים מהותיים בדיווחי המחיר, יצרו החוקרים נוסחה סטטיסטית שבוחנת את היחס בין מחיר הדירה למחיר השוק בתקופות זמן שונות שבהן הדירה נמכרה – ואת היקף הפערים ביניהם, תוך התייחסות למשתנים כמו עליית מחירים, הזמן שחלף בין העסקות וכדומה.

"פיתחנו נוסחה שלפיה אנחנו יכולים להעריך דיווחים חסרים – כלומר דיווחים על מחיר דירה שהוא נמוך מהמחיר האמיתי שלה", מסביר בן שחר. הוא הוסיף כי "בחנו באמצעות הנוסחה הזו את הנתונים של כל עסקות הנדל"ן שדווחו לרשות המסים מ-1998 ועד 2015. מצאנו כי 8.3% מהעסקות בישראל שבוצעו לאורך השנים האלה – דווחו במחיר שהיה נמוך ב-30% בממוצע ממחיר האמת של הדירה. הדיווחים ב-4.5% מהעסקות היו במצב גרוע עוד יותר – עם הפחתה בדיווח של יותר מ-36% בממוצע מהמחיר האמיתי. 1.5% מהעסקות דווחו במחיר ממוצע של 50% פחות ממחיר הדירה בשוק".

בימים אלה, בוחנים ברשות המסים את האפשרות להטמעת נוסחה זו בביקורות ובהליכי פיקוח שנעשים על דיווחי העסקות – כפיילוט שיסייע לרשות המסים לגלות מקרים של רמאויות והעלמות מס.

העבריינים העיקריים: רוכשי דירה ראשונה

לטענת בן שחר, במחקר לא נעשה פילוח של הנתונים על פי ערים, אולם נמצא כי ככלל, "הנטייה להיות חשוד בתת־דיווח לרשות המסים עלתה משמעותית באזורים שמתאפיינים ברמה סוציו־אקונומית נמוכה, שבהם שיעור הפשיעה גבוה יותר; וככל שהמס שצריך להיות משולם הוא גדול יותר. לצד זאת, מצאנו שמשקיעים – בעלי שתי דירות ויותר – נוטים משמעותית פחות לדיווחים חסרים, וכי אלה נעשים לרוב על ידי רוכשי דירה ראשונה".

אין זו הפעם הראשונה שבה מתעוררת סוגיית העיוותים בדיווחים של עסקות נדל"ן לרשות המסים. כך למשל, בדיקה דומה לזו שנערכה במכון אלרוב נעשתה על ידי מבקר המדינה ב-2007, אז נבחנו דיווחים של כ-20 אלף עסקות מקרקעין שנמסרו לרשות המסים בחודשים אפריל־יולי באותה השנה. הנתונים והמחירים שדווחו נבדקו באמצעות שמאי של רשות המסים – שמצא כי בכ-17% מהדיווחים המחיר שנמסר היה נמוך בממוצע של 30% ממחיר השוק האמיתי.

בדוח מבקר המדינה לשנת 2015 נמתחה ביקורת על יכולת הפיקוח והבקרה המוגבלת של רשות המסים. כמו כן, התריע הדוח על חוסר תיאום בין הגופים השונים בשוק האמונים על איסוף וריכוז נתונים בענף הנדל"ן – שיוצרים חוסרים, סתירות ועיוותים במאגר הנתונים הקיים.

בשנת 2017 פרסם גם משרד האוצר דוח שסקר את הליקויים שאליהם התייחס מבקר המדינה בסוגיית העיוותים בנתונים, שם נטען ל"חשש כי הון שחור רב מושקע בענף הנדל"ן בישראל". את חומרת הנושא וחשיבות הטיפול בו הסבירו בדוח של האוצר בכך ש"המאבק בהון השחור, ובפרט זה המושקע בנדל"ן, יכול להגדיל את פוטנציאל הגבייה של מסי מקרקעין, מס הכנסה ומע"מ. כמו כן, לכספים שאינם מדווחים לרשויות המס יש חלק בביקושים בשוק הנדל"ן, והם עלולים להביא לעלייה נוספת במחירי הנדל"ן".

בשנה האחרונה העלתה המדינה הילוך במאבק נגד היקפי ההון שחור המושקע בענף הנדל"ן והשפעתו המשמעותית על הענף כולו. כך למשל, במסגרת מאבק זה, החילה המדינה בתחילת השנה הנוכחית את חוק המזומן – שלראשונה מגביל את גובה העסקות המותרות בתשלום מזומן לכ-11 אלף שקל.

הפיקוח הוגבר

לדברי נשיאת לשכת רואי החשבון, רו"ח איריס שטרק, "הפוטנציאל הגבוה של העלמות מס בעסקות נדל"ן נובע מכך שמדובר בעסקות בהן תשלום מס הרכישה ומס שבח מסתכם בסכום משמעותי, ולכן קיים הפיתוי לבצע עבירת מס. רבים אינם ערים להקלות הניתנות בחתך של גודל דירה, האם זו דירה ראשונה, התייחסות לזוג נשוי ועוד.

"יש בקרה ופיקוח שבתקופה האחרונה הוגברו והוחרפו – יש החמרה באכיפה על עבירות מס שהן פליליות, וכיום נחשבות לעבירות מקור בחוק איסור הלבנת הון והענישה היא מחמירה במיוחד. כמו כן, חוק צמצום השימוש במזומן המקשה על העברת סכומי כסף משמעותיים ללא זיהוי המקור שלהם. יחד עם זאת, עדיין אין מספיק כוח אדם ברשויות המס לבדוק ולבקר את הדיווחים. המשמעות הכלכלית של העלמות מסים, לרבות מיסוי על עסקות נדל"ן, היא שתקציב המדינה המבוסס על מסים ניזוק – ונטל המס מכביד יותר על משלמי המסים כדין".

תגובת רשות המסים: "בשנים האחרונות, מאגר נתוני העסקות המדווחות לרשות טויב ושופר באופן ניכר. הרשות פועלת בשיתוף פעולה עם גופים ממשלתיים נוספים להמשיך ולשפר את מאגר העסקות המדווחות. עם זאת, יש לזכור כי הנתונים המדווחים לרשות המסים הם על פי הצהרת הצדדים לעסקה לצורך הוצאת שומת מס, כשרמת בדיקת התיקים נגזרת על פי קריטריונים ולקחים שונים שהופקו במשך השנים".

מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נמסר: "הלמ"ס פועלת כל העת לשיפור וטיוב הנתונים שברשותה ובכללם אלה המשמשים לחישוב מדדי מחירי דירות. בשנתיים האחרונות עשתה הלמ"ס כברת דרך ארוכה בשיפור בסיסי הנתונים ובפרסום מדדים איכותיים".

שיפצת בעבר את הדירה ורוצה לקבל הקלה במס שבח? תביא קבלה

רשות המסים מחפשת העלמות מס באפליקציות