פרופ' סטנלי פישר, נגיד בנק ישראל שאוטוטו עוזב, מנסה לשמור על כבודו, מנסה לברוח מאחריות לשוק הדירות למגורים ומאשים  את כל העולם בעלייה במחירי הדירות, רק לא את עצמו. האמת, פשוטה – הריבית הנמוכה היא הזרז העיקרי לעליות המחירים שנרשמו במחירי הדירות בשנים האחרונות. ריבית נמוכה משמע הלוואות זולות, משמע ביקוש לדירות וההיפך. לא יעזרו, כל "שיעורי הכלכלה" שפישר ינסה להעביר לכם, והרצון הברור שלו להסית את האש – האיש משאיר אותנו במצב לא פשוט (בלשון המעטה) זה מזכיר את המנכ"ל שבא לחברה נהנה מפירותיה במשך כמה שנים, מצליח לווסת את הרווחים לתקופה שלו ומשאיר סדום ועמורה להמשך. פישר משאיר ערומות של דולרים – מה אנחנו צריכים את זה? משאיר ריבית נמוכה? שניפחה את שוק הדירות, והוא יודע שברגע שהריבית תחזור לעלות, אנחנו בגלישה שלהאטה במקרה הטוב ומיתון במקרה הרע, עם חשש כבד לבעיות אשראי הולכות וגדלות של רוכשי הדירות (שלקחו משכנתאות בשיעור גבוה).

בינתיים, הנגיד פישר בדיון בועדת הכספים בכנסת דיבר על שוק הדיור. "אני מבקש להתנצל על שאפתח את דבריי בשיעור קטן בכלכלה – ואדבר על הביקוש וההיצע בשוק הדיור. כל מי שלמד פעם כלכלה מכיר את האיור הבסיסי של עקומת הביקוש וההיצע. גידול בביקוש, כלומר, תזוזה ימינה של העקומה, מביא לעלייה במחיר שגם מביאה לגידול בכמות הנבנית של דירות. האפשרות השנייה להביא לגידול בכמות הדירות היא על ידי גידול בהיצע, כלומר, תזוזה ימינה של עקומת ההיצע. בדרך זו הגידול בכמות הדירות יתרחש תוך כדי ירידה במחירים.

"כאשר מסתכלים לטווח ארוך, טווח של 40 שנה, ניתן לראות שהייתה עלייה מתמשכת במחירי הדירות מתחילת שנות ה-90 ועד שנת 1997, כתוצאה מגל העלייה הגדול של אותה תקופה ומהיציבות הכלכלית שהמשק נהנה ממנה לאחר תוכנית הייצוב של 1985. לאחר מכן, לאורך תקופה ארוכה, ירדו מחירי הדירות הריאליים עד תחילת שנת 2008, אז החלה, כידוע, עלייה חדה במחירי הדירות. בפרספקטיבה ארוכת טווח מחירי הדירות עלו בממוצע בכ-1.7% בשנה. ואולם, המחירים היו מאוד תנודתיים , ואם קנית, למשל, דירה בסוף שנות ה-90, הפסדת בהמשך הרבה על מחירי הדירה שירד.  מאמצע שנת 2007 עלה המחיר הנומינלי של דירות בכ-70% נומינלית, או בכ-50% במונחים ריאליים. גם שכר הדירה עלה אבל בשיעור נמוך בהרבה. עליית מחירי הדירות התחדשה בשנה האחרונה, תופעה שכידוע מאוד מטרידה אותנו".

פישר אוהב לתת את העולם כדוגמה – משהו בסגנון – מה אתם רוצים גם בעולם יש בעיות, גם בעולם הריבית נמוכה, וזה כמובן נכון, אבל עדיין לא מסביר את אוזלת היד של בנק ישראל (לצד יתר הגופים) בטיפול במחירי הדירות "בהשוואה בינלאומית", הוא אומר, "ניתן לראות שעליית המחירים  של תחילת שנות ה-90 הייתה גבוהה יחסית בישראל, אם כי לאורך תקופה ארוכה העלייה בישראל לא חריגה. המסר המרכזי העולה משקף זה הוא שבכל מדינה שבה המערכת הפיננסית לא קרסה במשבר העולמי, מחירי הדירות עלו בצורה חדה. הסיבה לכך היא שהריבית והתשואות בשווקים הגיעו לרמות נמוכות מאוד בשנים האחרונות, ובכל מדינה שבה המערכת הבנקאית יכלה לספק את האשראי, הדבר הביא לגידול בביקוש לדיור ועימו עלו המחירים (קנדה, אוסטרליה, נורבגיה ועוד). לעומת זאת במדינות כארה"ב, ספרד ועוד, שבהן המערכת הבנקאית נכנסה למשבר, התשואות הנמוכות לא באו לידי ביטוי במתן אשראי לשוק הדיור, והמחירים ירדו. הפעילות בשוק הדיור גדלה בשנים האחרונות. כתוצאה מעליית המחירים קצב הבנייה גבוה משהיה באמצע שנות האלפיים, ועומד על כ-40,000 דירות בשנה, לעומת כ-30,000 דירות לפני כמה שנים. בחודשים האחרונים אנו עדים לירידה במספר היתרי הבנייה, שכנראה משפיעה לרעה גם התחלות הבנייה. ניתן לראות גם שכשהחל הגידול בביקוש בשנים 2007-2008 חלה ירידה במלאי הדירות הפנויות למכירה, שהיה גבוה בשנים שלפני כן ותמך בירידה מתמשכת במחירים. הגידול בהתחלות הבנייה מתחיל להשפיע לטובה גם על המלאי הזמין למכירה.

"מהם הגורמים המשפיעים על הביקוש ? הגורמים ארוכי הטווח הם כמובן הגידול הדמוגרפי, וגם העלייה ברמת החיים, שמביאה לכך שמשקי הבית מעוניינים לשדרג את רמת הדיור שלהם. אכן, לאורך זמן אנו רואים שמחירי הדירות עולים פחות או יותר בקצב ארוך הטווח של גידול האוכלוסייה. הגורמים  קצרי הטווח כוללים את הירידה בריביות ובתשואות האלטרנטיביות במשק, שהביאו גם לעלייה בביקוש לדיור כהשקעה. התשואות הנמוכות מביאות לכך שקשה למצוא אפיקי השקעה שמניבים תשואה גבוהה, ושוק הדיור הופך לאלטרנטיבה אטרקטיבית. ניתן לראות שבשנים האחרונות ישנה עלייה בביקוש לדירות מצד משקיעים.  ירידת הריביות הנה תופעה עולמית, היות וכל הבנקים המרכזיים הגדולים בעולם שומרים על ריביות נמוכות כדי לתמוך בפעילות הכלכלית במדינותיהם. למעשה, היות ובנקים אלו אינם מאותתים על כוונה להתחיל להעלות את הריביות בקרוב, גם הריבית לטווח ארוך נמצאת בירידה מתמדת, הן בחו"ל והן בארץ. כך, ללא קשר לריבית בנק ישראל, בתשואות על אג"ח צמודות ל- 5 שנים נרשמה בשנתיים האחרונות ירידה של למעלה משתי נקודות אחוז. בהתאם להוראות בנק ישראל, שני שליש מהמשכנתא צריך להינתן בריבית שאינה משתנה וזאת כדי להפחית את הסיכון ללווה. התוצאה היא שמחירי המשכנתאות בשנתיים האחרונות ממשיכים לרדת, וזאת כאמור, גם ללא קשר להפחתת ריבית של בנק ישראל.

"האשראי הבנקאי לדיור גדל בקצב מהיר בשנים האחרונות. למעשה, בניגוד למה שנהוג לחשוב, האשראי למשכנתאות הנו האשראי הזול ביותר שהבנקים נותנים, נמוך גם מהאשראי למגזר העסקי. בנק ישראל נקט במספר צעדים כדי להפחית את הסיכון המקרו יציבותי שנשקף למערכת הפיננסית בעקבות הגידול החד באשראי – פחות ממה שחששנו לבנקים, חששנו ממה שיקרה לאזרחים שנטלו הלוואות בריבית מאוד נמוכה, כאשר הריבית תעלה בהמשך והם ימצאו את עצמם עומדים מול תשלום חודשי גבוה בהרבה.  בין הצעדים שנקט בנק ישראל ניתן למנות את הגבלת חלק המשכנתא בריבית משתנה קצרת טווח לשליש מגובה ההלוואה, את הגבלת שיעורי המימון, בעיקר למשקיעים, ואת דרישת המפקח על הבנקים להגדיל את הקצאת ההון ואת ההפרשה להפסדי אשראי.

"מבחינת הגורמים המשפיעים על היצע הדירות, הרי שתהליך התכנון בישראל ארוך מאוד, ארוך מדי  זהו פקק רציני בניסיון להביא להגדלת היצע הדיור. האישורים בוועדות אורכים כחמש שנים (אם כי ישנן אינדיקציות לכך שעבודת הוד"לים קיצרה את הטווח הזה לאחרונה), התהליכים במנהל לוקחים עוד שנתיים, מתן ההיתר לוקח כשלוש שנים, הבנייה אורכת שנתיים – כל התהליך כולו אורך בממוצע כ-13 שנים! זה דבר שמאוד חריג גם בהשוואה למדינות אחרות".

פישר גם התייחס לטענות הקבלנים על מימון נמוך מצד הבנקים. "גורם נוסף שמשפיע על היצע הדירות הנו האשראי לקבלנים. בהקשר לזה נשמעות טענות על פיהן הקבלנים אינם מקבלים מספיק אשראי. הנתונים מראים שלצד הגידול החד באשראי לדיור בשנים האחרונות, גם האשראי לבנייה נמצא בגידול. זאת למרות העובדה שהסיכון באשראי לנדל"ן גבוה מאשר בענפים האחרים, כפי שהוא בא לידי ביטוי במשקל האשראי הבעייתי לסך האשראי בענף. למרות המגבלה הענפית על האשראי לענף הנדל"ן, המערכת הבנקאית יכולה, באופן עקרוני, לספק עוד אשראי בהיקף של כ-20 מיליארד שקל לענף, גם אם חלק מהבנקים נמצא קרוב לסף שנקבע. לאחרונה גם הקל המפקח על הבנקים על הדרישה להקצאת הון בגין ערבויות חוק המכר, שמאפשרת להגדיל את החשיפה לענף הנדל"ן, העובדה שלא כל הבנקים נמצאים במגבלה שהוטלה עליהם מראה שהם בעצמם אינם רואים לנכון להגדיל את האשראי לענף. אין זה תפקידו של המפקח על הבנקים, ואין בכוונתו, להכריח את הבנקים להגדיל את האשראי לענף – זה תפקידם של הבנקים להחליט על היקפי האשראי שלהם, והמפקח צריך להתערב רק כאשר הבנקים פועלים שלא כשורה".

בסיכום דבריו אמר פישר – "לריבית בנק ישראל ישנה השפעה מסויימת על מחירי הדיור, ובנק ישראל צריך לקחת אותה בחשבון ועושה זאת. ואולם, לא ניתן לשעבד את כלי הריבית רק למגזר אחד של המשק.  אם היינו שומרים על ריבית גבוהה, השקל היה היום חזק בהרבה, מה שהיה מביא לפגיעה ביצוא. הריבית הנמוכה תומכת גם בהשקעות המקומיות בענפי המשק. ריבית גבוהה הייתה מונעת את הצמיחה שהייתה לנו בשנים האחרונות, ומביאה לשיעור אבטלה יותר גבוה. לכן, הריבית בישראל אמנם נמוכה יחסית, אבל איננה מספיק נמוכה כדי להרחיק את המשקיעים הזרים, שמבקשים ליהנות מהעובדה שהריבית בישראל גבוהה בכ-1.5% מבחו"ל, ובכך מייספים את שער החליפין.  כדי לגרום בו זמנית לעלייה בקצב הבנייה יחד עם ירידה במחירי הדירות, יש להגדיל את היצע הדירות. לשם כך יש להגדיל את היקף הקרקע הזמינה לבנייה, ולהביא לכך שיקוצר משך הזמן מתכנון הבניה לתחילת הבניה בפועל. תפקידה של הממשלה הוא לנהל את מדיניות הקרקעות והתכנון. זוהי משימה לא קלה, אבל חיונית. כמו כן, על הממשלה למצוא דרכים לרסן את הביקושים מצד המשקיעים על ידי צעדי מיסוי. בהקשר זה אנו מציעים בעיקר להאריך את התקופה המזכה בפטור ממס שבח".

בתשובה לשאלות חברי הכנסת אמר פישר – "הריבית ארוכת הטווח בישראל גבוהה מאשר בחו"ל בשל הסיכון הגיאופוליטי. ממשלת ישראל מוציאה כל שנה כ-4% מהתמ"ג על הוצאות ריבית, לעומת 2% בחו"ל. חלק מהבעיה היא שיש דמוקרטיה מקומית, ולא נכון להתלונן על כך יותר מדי. אף רשות מקומית לא הייתה רוצה שהשלטון המרכזי יחליט בשבילה איפה לבנות וכמה.  התיאוריה הקלאסית היא שכשהריבית יורדת והביקוש לדירות גדל המחיר עולה וההיצע גדל. אבל בישראל כשהביקוש גדל אנשים רצים לקנות דירות ולוקח 13 שנה לבנות אותן… זו בעיה.

"אני אופטימי לגבי היכולת לפתור את הבעיה – מי שמופקד על ענייני המשק לא יכול להיות פסימי. לא ניתן לספק לכל אדם פתרון דיור בעלות של שליש מהכנסתו בכל מקום בארץ. בבנק ישראל ידענו שקל מאוד להרוג את השוק הזה, אבל לא רצינו לעשות זאת. ניסינו לנקוט בצעדים שיורידו את הלחץ על המחירים אבל יאפשרו להמשך ברמת הפעילות".

האמת על סטנלי פישר נחשפת – נגיד גרוע 

סטנלי פישר מעורר את הביקושים לשוק הדירות 

סטנלי פישר לא רגוע לגבי שוק הנדל"ן