פרופ' נתן זוסמן, מנהל חטיבת המחקר בבנק ישראל, הרצה בועידת הנדל"ן של העיתון "גלובס". להלן עיקרי דבריו.

פרופ' זוסמן תיאר כיצד בחצי שנה האחרונה התחדשו עליות המחירים בשוק הדיור, בעוד  בקצב עלית שכר הדירה חלה התמתנות. הוא הסביר את ההתפתחויות בשוק הדיור כשילוב של גורמי ביקוש והצע. פרופ' זוסמן הראה תרשים ובו נקודות של שיווי משקל בשוק הדירות למגורים. מהתרשים ניתן לראות, בקירוב, שבין 2003 לבין 2008 היו שינויים בביקוש לדיור בלא שהיו שינויים משמעותיים במחיר הדירות, כלומר, אפשר לומר שלא הייתה בעיית היצע – היצע הדירות היה גמיש לחלוטין. החל מ-2009  הביקוש גדל אך נתקל במגבלות היצע, כאשר ב-2009 ו-2010 עיקר הגידול בעסקאות מעבר לרמה שהייתה ב- 2008 היה של משקיעים – הגורמים הדמוגרפיים המשפיעים על הביקוש לא השתנו. ב-2011 פעלה המחאה החברתית, ככל הנראה,  להורדת הקף הפעילות בשוק, כך שגם קונים וגם מוכרים ישבו על הגדר, מה שבא לידי ביטוי הן בירידת הביקוש והן בירידת ההיצע.  ב-2012  חזרו הביקושים כפי שהיו ב-2010, כאשר הצע הדירות מעט נמוך בהשוואה ל-2010. אם כך, סיכם פרופ' זוסמן, ההתפתחויות בשוק הדיור אינן פשוטות, וניתן לומר שגם גורמי ביקוש, בעיקר של משקיעים,  וגם גורמי הצע חברו להיווצרות המצב הנוכחי בשוק הדיור.

מבחינת הביקוש, זוסמן הסביר שאחד הגורמים שמשפיע על הביקוש לדירות להשקעה הוא ירידת התשואות באפיקי ההשקעה הסולידיים בישראל ובעולם – דירה היא לא רק מקום לגור בו אלא גם נכס להשקעה. פירות ההשקעה הם שכר הדירה, והתשואה שווה לתקבולי שכר הדירה חלקי מחיר הנכס. כאשר תשואות של נכסים חלופיים יורדות, משקיעים נוהרים לשוק הדיור, ועליית מחירי הדירות פועלת להשוואת תשואת הדירה לתשואות האג"ח. בשנים האחרונות  ירדו התשואות ארוכות הטווח הן בארץ והן בעולם, כאשר הריבית המוניטרית של בנק ישראל תורמת לכך באופן חלקי בלבד, היות והתשואות נקבעות בעיקר בשווקים הגלובליים, ותלויות גם במדיניות הבנקים המרכזיים הגדולים בעולם. זוסמן הראה נתונים הממחישים את המתאם בין התשואות ארוכות הטווח לתשואה על החזקת דירה בישראל , ונתונים המראים שהתופעה לא ייחודית לישראל.

לדברי זוסמן, הביקוש של דירות למגורים ולא להשקעה יציב יחסית, ועל כן, ריסון הביקושים של המשקיעים יתרום לירידת מחירים בשוק הדיור. בנק ישראל, בצעד המקרו-יציבותי בו נקט בנובמבר 2012, הגביל את שיעור המימון של המשקיעים.  עם זאת, נדרש סיוע של הממשלה בהקטנת ביקוש לדירות להשקעה, מבלי לפגוע בזוגות הצעירים. סיוע זה יכול ללבוש צורה של מיסוי של השקעה בדיור; נכון להיום, השקעה בדיור אינה ממוסה כמו השקעות בשוק ההון,  ובהינתן שפעילות ההשקעה בדיור מסכנת את יציבות השוק,  אין סיבה לעודדה על פני השקעות אחרות בעת הנוכחית. בהקשר זה יש מגוון של כלים בהם ניתן להשתמש, כמו כלים שישפיעו על רווחי ההון, למשל,  ביטול או הארכת משך הזמן לזכאות מפטור ממס שבח על דירה להשקעה, או כלים שישפיעו על התשואה, בכך שיבטלו, או לפחות יפחיתו, את הפער בין המיסוי על התשואה בשוק ההון לבין התשואה משכר דירה.

בניתוח צד ההיצע, זוסמן התייחס גם לסוגיית המימון בשוק הדיור, והראה נתונים שעל פיהם יתרת ההלוואות לדיור ממשיכה לעלות. הוא הציג אומדנים מתוך עבודת מחקר שמתבצעת בבנק ישראל, על פיהם המינוף של נוטלי המשכנתא ביחס להכנסה שלהם עלה מדרגה,  מכ-30% מההכנסה של משק בית בתחילת שנות ה-2000 לכ-35% היום. על פי אומדנים אלו, גם המינוף במונחי מחיר הדירה (LTV) עלה מכ-35% למעל  50% . התפתחות זאת הובילה לצעדים האחרונים של המפקח על הבנקים, שכן עליית המינוף מגדילה את הסיכונים בתיק ההלוואות של הבנקים. אמנם, בישראל רמות הסיכון לא הגיעו לאלו שבמדינות אחרות, אולם לא יהיה זה נכון להמתין באפס מעשה עד שהסיכון יתממש כפי שקרה בחו"ל.

זוסמן ציין שלמשכנתאות ישנה גם השפעה על  היצע הדירות, היות והן מהוות מקור למימון של פעילות הבניה. סך האשראי לענף המשיך לגדול גם השנה אם כי בקצב נמוך יותר מהשנתיים האחרונות, וגם דוברים מענף הדיור שהשתתפו בכנס ציינו שבעיניהם נושא המימון לקבלנים לא מהווה כרגע בעיה ברמת המערכת כולה. זוסמן הוסיף שקיים מלאי של כ-20,000 דירות לא מכורות.  בהקשר של ההיצע הזכיר פרופ' זוסמן גם את המגמות לגבי כח העבודה בענף: הנתונים שהציג מראים שמספר המועסקים בענף ממשיך לגדול, כאשר בשנים האחרונות עיקר הגידול היה בעובדים פלסטינים וזרים. ברור שהגידול בכח העבודה הזול פותר בטווח המיידי את בעיית ההיצע, אבל,  הוסיף זוסמן, הוא מעכב במידה מסוימת את השיפורים הטכנולוגיים ואת הגדלת הפריון בענף. בכל אופן, אם כך, המגמות הן הצד המימון והן בצד תשומת העבודה מראות על התרחבות, והן יכולות להסביר  לכל היותר באופן חלקי את הנסיגה בהיצע.

פרופ' זוסמן הסביר שאחד ההסברים לירידה בהיצע הוא ירידה בהיקף היתרי הבניה,  שבחלקה נובעת מתהליך התכנון.  כמו כן, ישנה עליה במלאי דירות חדשות לא מכורות –  ייתכן שהדבר נובע מכך שקבלנים לא מציעים דירות למכירה  מתוך תקווה למכרן במחירים גבוהים יותר בעתיד – ובשל כך נגרעות הדירות מההיצע השוטף. זוסמן הראה  שהתהליך מקבלת ההחלטה על בנייה ועד לסיום הבניה  אורך זמן רב – כמעט 13 שנה. נראה שאם צוואר הבקבוק בסוף העשור הקודם היה בשלב התכנון – הרי שלאחר השלמת תכנונם של יותר מ-60,000 יחידות דיור ב 2012, שצוואר הבקבוק היום הוא בשלב קבלת ההיתרים, כלומר, בוועדות המקומיות, בעיקר בגלל מגבלות בהקמת תשתיות התומכות בשכונות למגורים.

ומה בדבר שימוש בריבית בנק ישראל לצינון הביקושים בשוק? פרופ' זוסמן הזכיר שריבית בנק ישראל הינה רק אחד הגורמים המשפיעים על הביקוש לדירות. מאידך, הריבית הנמוכה תומכת בפעילות של כלל המשק, והעלאתה בעת שהעולם עודנו שרוי במשבר, והריביות של בנקים מרכזיים נמצאות בשפל, עשויה לפגוע פגיעה רחבה במשק על ידי פגיעה ביצוא, בהשקעות ובתעסוקה. הפחתת הריבית  אפשרה למשק הישראלי לעבור את המשבר באופן מוצלח. על כן, בבואנו לשקול האם להשתמש בריבית על מנת לטפל בשוק הדיור יש לשקול את כל הנזקים שצעד זה עשוי לגרום.

זוסמן הדגיש שגם אם תועלתה של מדיניות הריבית שננקטה הייתה גדולה, בנק ישראל לא הקל ראש בהשפעותיה החלקיות על שוק הדיור,  ונקט בצעדים מקרו-יציבותיים שנועדו להגן על יציבות הבנקים, ובחלקם גם פעלו להקטנת התמסורת בין ריבית בנק ישראל לביקוש לדיור.

בסיכום דבריו ציין פרופ' זוסמן, שקיימים כלים נוספים שיכולים לטפל בבעיה הדיור – כלים הנמצאים במגרשה של הממשלה: לממשלה יש את הכלים האפקטיביים לרסן את ביקוש הדירות להשקעה על ידי מיסוי פעילות זו. לממשלה יש גם את הכלים להגדלה של הצע הדירות דרך קיצור תהליך קבלת ההיתרים לבניה וייצור מלאי תכנוני לשנים הבאות.