הרהורי בורסה    

קבוצת הרכישה של חג'ג' – מקדימים הכנסות ורווחים

איך מכירים במכירת דירות?  מה צפוי להשתנות? ואיך זה כבר השפיע על הדוחות של חג'ג'?

עוד לפני שענבל אור הכניסה את קבוצות הרכישה שלה לבורסה, היו שם האחים חג'ג'. האחים הזרימו לפני כשש שנים, פעילות לשלד בורסאי ואחר כך לשלד נוסף, דיווחו על רווחים נאים מפעילות שוטפת והצליחו לגייס אג"ח בכמה מאות מיליוני שקלים מהגופים המוסדיים.

החברה העיקרית שלהם – חג'ג' נדל"ן, נסחרת בשווי העולה על 300 מיליון שקל ועוסקת בעצמה ודרך חברת רג'נסי בארגון קבוצות רכישה, נדל"ן יזמי ונדל"ן מניב. את התסריט הזה רצתה אור לשכפל, אבל עוד לפני הקריסה המהדהדת בחודשים האחרונים, היו חריקות עם הכנסת הפעילות והפיכת השלד הבורסאי לגוף חי ובועט. כן, אולי זה היה הרמז הראשון לעתיד לבוא, אחרי הכל, ברגע שאתה חברה ציבורית, כללי המשחק כבר משתנים, הפיקוח רחב יותר ועמוק יותר, והתעלולים הפיננסים כבר פחות אפשריים, אם כי, חברה ציבורית זה כמובן לא תעודת ביטוח.

הדוחות הכספיים של חג'ג' נדל"ן לשנת 2005 לא מבטאים משבר בתחום קבוצות הרכישה. אך הנפילה של אור עשויה להשליך על כל התחום – תדמיתית ורגולטורית מה שהיה הוא לא מה שיהיה. בינתיים, המספרים בדוחות של חג'ג' מעידים על שיפור, אבל זה גם בזכות החשבונאות. חג'ג' נדל"ן ניצלה אפשרות ליישם אימוץ מוקדם של תקן חשבונאי כדי להציג שיפור בהכנסות וברווח, וחשוב להדגיש –   זה לגיטימי, וזה גם אושר על ידי רשות ניירות ערך. בשנת 2015 אם החברה היתה נשארת עם האימוץ הקיים של התקינה החשבונאית בנוגע להכרה בהכנסות היא היתה מדווחת על הכנסות של 98 מיליון שקל, ואילו בזכות הגישה החשבונאית החדשה (אימוץ של תקן IFRS 15 שמטפל ברישום ההכנסה על פני תקופה) היא רשמה הכנסות של 262.9 מיליון שקל. הרווח על פי החשבונאות "הקודמת" היה 20.3 מיליון שקל ואחרי האימוץ החדש הרווח זינק ל-35.6 מיליון שקל. כתוצאה מכך, עלה ההון העצמי של החברה ל-148.7 מיליון שקל בהשוואה ל-132.3 מיליון שקל לפני האימוץ המוקדם. ומה זה בכלל האימוץ המוקדם?

אחת הבעיות הגדולות של החשבונאות היא הכרה ומדידת הכנסה – מתי בעצם ניתן להכיר בהכנסה מהמוצר? האם שהוא עבר ללקוח? או שכאר הלקוח משלם את הכסף? או אולי בכלל שהלקוח מאשר שהמוצר תקין? השאלות האלו בחלק מהמקרים פשוטות, ובעיקרון ניתן להכיר בהכנסה כאשר המוצר עבר ואושר על ידי הלקוח וכאשר יש וודאות שהתמורה תתקבל. אבל, במוצרים "מורכבים" זה לא עובד, ונמחיש מהקל לכבד –  כאשר מוכרים ספר, אז אכן אין בעיה – הספר עבר ללקוח, הלקוח שילם (וחברת כרטיסי האשראי אישרה את התשלום), ולכן ניתן להכיר במכירה באופן מיידי. אבל מה קורה כשמוכרים דירה? במקרה כזה, הקבלן מקדם חלק מהסכום בתחילת הדרך, ובתשלומים על פני התקופה שיכולה להיות מאוד ממושכת. הדירה כמובן נמסרת לקונה בסוף התהליך, והדילמה כאן היא איך להכיר בהכנסות ממכירת הדירה? החשבונאות אחת לכמה שנים עושה כאן זיגזג רעיוני כאשר עד עכשיו ובמשך כמה שנים טובות (מאז אימוץ התקינה הבינלאומית) הכלל היה שניתן להכיר במכירת דירה רק במועד המסירה – כלומר, הקבלן עובד כמה שנים טובות (לרוב) בלי להכיר בשקל של הכנסה ורווח. זו גישה שמרנית מדי, וזו גם גישה שגורמת לנתק בין המציאות בשטח לבין הדוחות הכספיים – המכירות של החברות מתבטאות בדוחות הכספיים רק שנה שנתיים אחרי   המכירה עצמה, ואין באמת קשר בין המספרים בדוח לבין המכירות בשטח (שמתורגמות למכירות רק בעוד תקופה).

ועל הרקע הזה הוחלט לשנות את הכללים בקשר להכרה בהכנסה, וזה תקף במיוחד במוצרים שנמכרים על פני זמן. הכללים החדשים בפשטות מאפשרים להכיר בהכנסה על פני כל התקופה, וכך לא יהיה מצב שהקבלן יכיר בהכנסה רק בשלב המסירה.  זה לא פשוט – כמה מכירים? באיזה שלב? ובאיזה תנאים? הן שאלות לא פשוטות תאורטית ופרקטית, אך באופן גס, החברות יצטרכו לפרק את הפרויקט לחלקים, למדוד באופן שוטף את שיעור הביצוע של הפרויקט וכך לקבוע את קצב התקדמותו ובהתאמה את היקף ההכנסות והרווחים, והנה המחשה – נניח שיש פרויקט דירות (שכל הדירות בו נמכרו) בהיקף של 500 מיליון שקל, ושלב הביצוע הוא 30% (ככלל, יהיה שיעור ביצוע שרק ממנו ואילך יהיה ניתן להכיר בהכנסות, לרוב כנראה 15%).  המשמעות היא שהחברה יכולה להכיר בהכנסות בסך של 150 מיליון שקל, ובהתאמה בהוצאות בשיעור של 30%, וברווח החלקי. זה יותר מחובר לשטח, מכירים בהכנסה באופן שוטף על פני תקופת הפרויקט, אבל המצב הזה משאיר כוח רב (רב מדי) למנהלי החברות – הם בעצם יוכלו לשלוט בשיעור הביצוע שהוא בבסיסו אומדן  והמשמעות היא שהם יכולים לתמרן את המספרים, ולא צריך ללכת יותר מדי רחוק. שיטת ההכרה בהכנסות בחברות פרויקטים (חברות ביצוע) היא לפי קצב התקדמות, והנה דוגמה מהזמן האחרון – דורי בניה – עד היום לא ברור  איך נעלמו מאות רבות של מיליונים מהדוחות של החברה, אבל מה שברור שהיו שם טעויות גסות (במקרה הטוב) ו/ או מניפולציות (במקרה הרע) של האומדנים – הן האומדנים על קצב ההתקדמות והן האומדנים על ההכנסות וההוצאות הצפויות בפרויקט.

עכשיו השיטה הזו, פחות או יותר, עוברת לחברות הקבלניות , והיא אולי מחברת את תוצאות החברות האלו לשטח, והופכת את הדוחות ליותר רלבנטיים, אבל יש לזה מחיר – הדוחות נשענים על אומדנים ומטבע הדברים הם פחות מהמנים.

חג'ג' היתה הראשונה לבחור באימוץ מוקדם, בהמשך לאישור שקיבלה מרשות ניירות ערך, אך בעקבותיה צפויות חברות נוספות ליישם את התקינה החדשה – התוצאה צפויה להיות תוצאות טובות לחברות הבונות – הקדמת ההכנסות והרווחים תוך כדי הגדלת ההון העצמי.

מדריך : קבוצות רכישה – מה זה? יתרונות וחסרונות

הדוחות של חג'ג' – הרווח בדוח הדירקטוריון והרווח בדוח הכספי