הרהורי בורסה    

הדוחות של חג'ג' – הרווחים בדוח הכספי והרווחים בדוח הדירקטוריון (האם אלו רווחי אמת?)

הדוחות של חג'ג' – מה הרווח החזוי בפרוייקט סומייל? (למרות שעדיין לא התחילו לבנות); איך החברה מוגדרת בפרויקט הארבעה (יזמית או קבוצת רכישה)?  וכמה עולה דירה בפרויקט סומייל? (כמה עולה לחג'ג'?)

 

מגדל של 50 קומות בונה חברת הנדל"ן חג'ג' במתחם סומייל (רחוב אבן גבירול פינת ארלוזורוב בת"א), כשבסה"כ יהיו בו – 200 דירות (החברה מבקשת אישור ליותר) וכן יהיו בו שטחי מסחר. חג'ג' רכשה את הקרקע כבר לפני שלוש שנים והיא עסוקה בהכשרת השטח לבנייה, כשלהערכתה, על פי הדוחות הכספיים תחל בניית הפרויקט, בחודשים הקרובים.

חג'ג' אמנם רכשה את הקרקע, אבל היא לא מגדירה את הפעילות הזו כפעילות יזמית (לצד פרויקטים אחרים שבהם היא כן יזמית). אין לה כוונה לבנות ולמכור את הדירות וליהנות מרווח יזמי. הפעילות שלה בפרויקט הגדול הזה מוגדרת על ידה כארגון וליווי של קבוצת רכישה, ויש לה כוונה ליהנות מרווחים כמארגנת הקבוצה (רווחי ייעוץ/ ניהול), ויש כאן אמירה חשובה – החברה בעצם אינה רואה את עצמה, במקרה זה, כיזם שחשוף למחירי הדירות, לעלות הדירות, אלא כמלווה שהרווח שלו הוא דמי ניהול וייעוץ שוטפים.  אלא שבינתיים  עד שהיא עוברת לשלב קבוצת הרכישה, היא על תקן יזמית, שכן היא מחזיקה בקרקע, היא חשופה לסיכונים ולסיכויים שקשורים לקרקע. היא משווקת את הדירות (הזכויות לדירות) בדומה לקבלן שמשווק את הדירות שהוא מתעד להשלים – ההבדלים בשלב זה הם קטנים, ובכל זאת, ההבדל הגדול שמתישהו החברה' תתנתק מהחשיפה לקרקע ותתחיל להיות מארגנת קבוצה (בדומה לשאר קבוצות הרכישה שהיא מנהלת).  על פי הדוחות הכספיים, אגב, פרויקט סומייל הוא היחיד מבין 9 פרויקטים שעדיין לא מוגדר כקבוצת רכישה, בגלל שלא מכרו את רוב זכויות הדירות לרוכשים פוטנציאלים. אבל בחג'ג' מעדכנים שזה צפוי להיות במהלך שנת 2016.

פרוייקט סומייל – פרוייקט הדגל של חג'ג'

פרויקט סומייל הוא מהבולטים שבין הפרויקטים של החברה. הפרוייקט המוביל שממחיש את האמביוולנטיות שבפעילות החברה הוא פרוייקט המגדלים ברחוב הארבעה. מדובר על שני מגדלים (הצפוני והדרומי), ולמרות שהם צמודים כל אחד מהם מוגדר אחרת לגמרי בדוחות הכספיים – המגדל הדרומי הוא במסגרת קבוצת רכישה, כלומר החברה מלווה אותו ומקבלת דמי ניהול שוטפים, ואילו הבניין השני הוא במסגרת פעילותה כיזמית, כלומר החברה היא קבלן יוזם שבמקביל לפעילות הבנייה משווקת את הדירות. מעבר לכך, גם בבניין הדרומי (קבוצת רכישה), יש לחג'ג' שטחים (לא בהיקף משמעותי מאוד) שאמורים להימכר בהמשך, כך שהם מוצגים כחלק מהפעילות של קבוצת הרכישה. הערבוב הזה מסרבל את הדוחות, וייתכן שגם את העסקים השוטפים, אבל אולי לחברה זה מתאים – ככה היא נהנית מכל העולמות – גם יזמית, גם מלווה קבוצות רכישה, וזה עוד לא הכל, היא גם משאירה לעצמה פה ושם נכסים (וגם רוכשת) ויש לה פעילות של נדל"ן מניב.

כל עוד הרוכשים מבינים מה הם רוכשים, וכל עוד קיימים גבולות בין התחומים, אז כנראה שזה עובד, ואגב, חשוב לציין שיש חברות נדל"ן רבות שמערבבות כמה תחומי פעילות – יזמות עם בנייה ועם נדל"ן מניב. אלא שכאן זה סוג מאוד קרוב של פעילות, עם מטרה אחת –  יזמות של דירות למגורים  (פעם אחת כקבוצת רכישה, ופעם אחרת יזמית).

על כל פנים, הפרויקט בסומייל הוא  כאמור אחד מפרויקטי הדגל של החברה, והנה הנתונים העיקריים שלו – הקרקע נרכשה בתמורה ל-189 מיליון שקל (כולל ריביות על פני התקופה וכולל מע"מ).  נכון לסוף 2015 החברה שיווקה 120 דירות ונותרו לה 80 דירות (שנרשמו במלאי). עד פרסום הדוח (סוף חודש מרץ) נמכרו עוד 10 זכויות לדירות.

עלות הקרקע וההיטלים מסתכמת ב-128 מיליון שקל (וזה רק חלקה של חג'ג'), עלות הבנייה מסתכמת ל-139 מיליון שקל ועלויות אחרות מסתכמות ב-21 מיליון שקל – בסה"כ העלויות שחג'ג' אחראית עליהן מסתכמות ב-288 מיליון שקל, מתוכן 172 מיליון שקל הושקעו ו-116 מיליון שקל יושקעו בעתיד. ובכל זאת, למרות ההוצאה הכספית הגדולה, בינתיים הפרויקט כאמור לא התחיל – שיעור ההשלמה שלו הוא אפס.

כמה עולה דירה בסומייל (לחג'ג') – 2.5 מיליון שקל (היא נמכרת כנראה ב-4 ויותר…)

בטבלה שמתארת את הפרויקט מציגה החברה את המלאי בגין הפרויקט (כל ההשקעה בהקמת הדירות לרבות החלק המרכזי בינתיים – רכישת הקרקע) בסכום של 204 מיליון שקל (סכום דומה למוצג בביאורים לדוחות), אבל הסכום הזה גבוה מההשקעה עד כה שמוצגת כאמור בסך של 172 מיליון שקל. ההפרש מיוחס כנראה לעלויות של היטלי השבחה ופיתוח ופינוי המחזיקים הנוכחיים בקרקע. כלומר, בסה"כ יש לחברה 80 דירות שרשומות ב-204 מיליון שקל כאשר הסכום הזה כולל את כל העלויות הצפויות. אז נכון, האומדנים האלו עשויות להשתנות, אבל אם נתייחס למספרים האלו כמייצגים נכון לכתיבת הדוחות, הרי שבמלאי של החברה יש 80 דירות בערך של 2.5 מיליון שקל לדירה. זו העלות של הדירה, וזה על פניו נשמע נמוך ביחס למחירים של דירות היוקרה במרכז ת"א.

רווח צפוי – 200 מיליון (אם הכל יילך כשורה)

על המלאי אין רווחים  וכאשר יימכר החברה תרשום רווחים, אבל כבר עכשיו היא מציגה בדוח הדירקטוריון רווחים על הדירות שכבר נמכרו, או ליתר דיוק – רווחים על מכירת הזכויות לדירות (הרי לא התחילו לבנות) – "נכון למועד פרסום הדוח, נחתמו 130 הסכמי מכר וכן 5 בקשות הצטרפות ליחידות דיור", מציינים מנהלי החברה בסקירת המנהלים, "מתוך 130 הסכמי המכר שנחתמו 36 מהם אינם חלוטים (הסכמים הניתנים לביטול)….באשר ל-94  מהסכמי המכר שהינם חלוטים, עודף התמורה לה זכאית חג'ג' סומייל (חברה בת שמחזיקה בפרויקט – א.ע), מעבר לעלות רכישת הזכויות במקרקעי הפרויקט ששווקו על ידה במסגרת אותם הסכמי מכר, מסתכם ב-63 מיליון שקל (רווח גולמי)". מדובר בחלק החברה בלבד (אחרי הוצאות וחלקות רווחים), וזה עוד לא הכל – יתר ההסכמים (הלא חלוטים) והסכמי ההתקשרות מבטאים רווח גולמי תיאורטי של 40 מיליון שקל. כמו כן, מכירת הזכויות שברשותה מבטאות רווח תיאורטי נוסף (בהינתן מחיר השוק) של 93 מיליון שקל נוספים. במילים פשוטות, בפרויקט הזה עוד לא נבחר קבלן, עוד לא התקבלו כל ההיתרים ובדוחות מנהלים כבר סופרים רווח בסדר גודל של 200 מיליון שקל – רווח שעדיין לא נרשם בדוח הכספי החשבונאי.

הרווח הזה יתבטא  בדוחות העתידיים בשני אופנים –  רווח ממכירה של זכויות בקרקע וכן רווח והכנסות מדמי ייעוץ כמנהלת ומארגנת קבוצת רכישה.

מדריך : קבוצות רכישה – מה זה? יתרונות וחסרונות

קבוצת הרכישה של חג'ג' – מקדימים הכנסות ורווחים