הוועדה המחוזית דרום הפקידה תוכנית על 107 דונם במתחם סטאר באשדוד. במספר אחד מדובר ב־1,850 יחידות דיור, עד כ־450 מהן לדיור מיוחד להשכרה. במספר נפרד, מאותו יום, זה 1,400 דירות ועוד 400 יחידות לדיור מיוחד, מעונות או דיור מוגן. שני המספרים חיים יחד כי זו הפקדה, לא מפתח. אחרי הפרסום אפשר להגיש התנגדויות, ואז הוועדה מאשרת, משנה או דוחה. מי שרואה 1,850 על השלט עדיין לא רואה תור למשרד מכירות.

מתוך הדירות, 600 מתוכננות על 55 מ״ר. הבינוי משלב מבנים בני 7 עד 9 קומות ומגדלים לאורך שדרות בן גוריון ורחוב וייצמן, עד 25 קומות בגרסה הגבוהה. עוד כ־5,000 מ״ר למבני ציבור. בגרסה הרחבה יותר יש גם כ־69 אלף מ״ר למסחר ו־66 אלף מ״ר לתעסוקה. הוועדה רוצה רובע שמחבר בין רובעים, לא חניון לקניון. הגישה היום נשענת על רכב פרטי. התוכנית מבקשת רציפות עירונית. זה עדיין נייר.

המתחם עצמו כבר עומד בספרים. בסוף 2025 השווי ההוגן היה כ־1.27 מיליארד שקל, התפוסה 97%, וההכנסה התפעולית נטו באותה שנה 57 מיליון שקל. תחזית ל־2026 מדברת על 73 מיליון. החברה מחזיקה במלוא הזכויות, אחרי 75% שנרכשו ב־2009 והיתרה מהפניקס ב־2022. בבורסה היא נסחרת סביב 2.3 מיליארד שקל, אחרי עלייה של כ־68% ב־12 החודשים האחרונים. המתחם לבדו שקול ליותר ממחצית משווי השוק. זה קניון מלא, לא קרקע ריקה. הדירות יבואו מעל ומסביב, אם האישורים ייסגרו. בקיץ החברה ניסתה לקנות 26% מג׳י סיטי ב־661 מיליון שקל, שילמה פיקדון 20 מיליון, והעסקה בוטלה. הפיקדון חזר. מי שמחזיק מניה רואה עכשיו הפקדה באשדוד במקום עסקה בתל אביב.

באותו יום בדיקה, דוחות המדינה לסוף 2025 מראים תמונה אחרת על אשדוד עצמה. הסכם הגג של העיר נחתם ב־2017. שיעור השיווק ממנו 14.95%. בתחתית הרשימה הארצית, ליד טירת הכרמל ב־14.5%. ב־46 הסכמי גג נכללו 591,631 יחידות. שווקו 253,384, כ־42.83%. בבית שמש מימשו 108.1%, 15,597 יחידות. באופקים 103.2% מהסכם 2017. באשקלון 81.2% מהסכם 2015. אשדוד נשארה מתחת לחמישית. עוד 1,850 על הנייר לא סוגרות את הפער הזה לבד. הן מצטרפות לעיר שכבר חתמה ולא שיווקה.

מה לוקחים הביתה מהסיפור הזה, לא ממדריך כללי לדיור. 600 דירות על 55 מ״ר זה גודל של זוג או יחיד, לא של משפחה עם שני ילדים. לפי מחיר חציוני למ״ר בעיר סביב 23,700 שקל, דירה כזו יושבת על כ־1.3 מיליון שקל. שש מאות כאלה, אם יימכרו במחיר הזה, הן כ־780 מיליון שקל מלאי קטן על אותם 107 דונם. באשדוד ברבעון השני נמכרה דירה בממוצע 2.257 מיליון שקל. הפער בין 55 מ״ר לדירה המשפחתית הוא כמעט מיליון שקל על אותה עיר. 450 יחידות להשכרה או לדיור מיוחד לא נכנסות למס של רוכש דירה ראשונה באותו אופן. מי שכן קונה מחשב את המס על המחיר האמיתי ב־מחשבון מס רכישה, ואת המחיר בעיר ב־מחשבון מחירי הדירות. שני המספרים מהכתבה: 1,850 יחידות בהפקדה, ו־14.95% שיווק מהסכם הגג של 2017. הראשון עוד לא מפתח. השני כבר תשע שנים על השולחן.