מחירי הדירות לאן – עדכונים שוטפים

בית ההשקעות פסגות מעריך – אין בועה בשוק הדיור – מחירי הדירות בארץ לא מנופחים. בפסגות מנסים להעריך האם מחזור הצמיחה החיובי בכלכלה המקומית, קרוב לסיום לאחר כ­-7 שנים, והמסקנה –  "אין משהו שיעצור את הצמיחה בישראל, לא אינפלציה ועליות ריבית ולא התפוצצות בועות. כשאנחנו מסתכלים קדימה ובוחנים את הצמיחה בעתידית והמוקשים שעלולים להיות בדרך,  אנחנו מגיעים להערכה שאין כרגע משהו שיעצור את הצמיחה בישראל בטווח הזמן הקרוב, לא אינפלציה ועליות ריבית, לא התפוצצות בועות ואם לא יתרחש כאן זעזוע חיצוני כלשהו קצב הצמיחה הנוכחי לא צפוי להאט".

גיא יהודה, כלכלן בכיר בפסגות, בחן שלושה גורמים מרכזיים שעלולים לפגוע בצמיחה –  זעזוע חיצוני, התפוצצות בועה פיננסית ואינפלציה גבוהה. אבל שלושתם לא נראים באופק – "הכלכלה הישראלית היא מעין 'כלכלת אי', שחשופה יחסית לזעוזעים חיצוניים וכן ל'רעשים' גיאופוליטיים. כמובן שאנחנו לא יודעים מה שאנחנו לא יודעים ויכול להיות שמחר בבוקר תפרוץ מלחמה בגבול הצפון או שהאיחוד האירופי יצליח לגבש חרם כלכלי על מדינת ישראל", כותב יהודה בסקירה ומוסיף – "באותה מידה ייתכן ואירועים כאלה לא יתרחשו גם ב­10 השנים הקרובות. לכן, אנו לא מנסים לחזות זעזועים חיצוניים ובגדול די מתעלמים מהאפשרות הזו. לא כי היא לא קיימת אלא כי אין אפשרות לדעת מתי ואיך זעזוע שכזה יתרחש". בכך בעצם מתעלם יהודה מאפשרות של זעזוע חיצוני, אחד מהגורמים כאמור לפגיעה בצמיחה, אבל האם זה נכון לעשות כך? האם לא היה נכון יותר לבחון את הזעזועים בעשורים האחרונים ואת תכיפותם ולפי זה לקבוע כל כמה שנים יש זעזוע (אפילו קטן) שפוגע בצמיחה?

ומה ביחס לבועות שעלולות להתנפץ?  – "האם מתנפחת לנו בועה מתחת לאף בלי ששמנו לב?" כותב יהודה ומעריך "כנראה שלא. שוק הנדל"ן רחוק מלהיות בועתי – משקי הבית לא ממונפים, לא חל ניתוק בין מחירי הנדל"ן לבין ההכנסה של משקי הבית ובטח שאין בנייה מאסיבית שתביא לכך שדירות יישארו ריקות לאחר 'התפוצצות הבועה'. מעבר לכך,  גם שוק הרכב ו/או האשראי הצרכני רחוקים גם הם מלהיות בועתיים ואין בועה פיננסית נהיה אמיצים ונאמר שאנו לא רואים בועה שמתנפחת ובטח לא כזו שעשויה להסב נזק כלכלי מהותי למשק".

בהקשר זה חשוב לציין שיש כלכלנים שמעריכים דווקא הפוך – ששוק הדירות יקר, ומבטא סממנים מסוימים של בועה. אולי לא בלון ענק, אבל בהחלט מחירים גבוהים.

ולגבי הגורם השלישי – עלייה חדה באינפלציה. בפסגות לא חוששים מאינפלציה – "האינפלציה בשנת 2016 הייתה שלילית זו השנה השלישית ברציפות וציפיות החזאים והציפיות בשוק ההון הן לאינפלציה נמוכה מאוד גם בשנה הקרובה ובשנים שיבואו אחריה. סביבת המחירים הנמוכה תביא את בנק ישראל להותיר את הריבית על כנה לאורך כל שנת 2017, לכל הפחות". זו תחזית שונה מרוב הכלכלנים בשוק שמעריכים שתחל השנה עלייה בריבית.

ועל רקע המשך הצמיחה, סבורים בפסגות שכלכלת ישראל נמצאת במצב של – כלכלת זהבה (economy Goldilocks) שמבטא מצב של קצב צמיחה שאינו נמוך מדי ואינו גבוה מדי שמעיד על התחממות יתר של הכלכלה, במקביל לאינפלציה מתונה וסביבת ריבית נמוכה.

ובפסגות מסכמים – "רכבת הצמיחה כבר עזבה את התחנה ולפי הנתונים הצופים פני עתיד, היא נכנסת לתוך שנת 2017 במלוא הקיטור"

מ

קרנות פרטיות שמגייסות משקיעים להשקעות ריאליות הפכו לפופולאריות מאוד בשנים האחרונות, ובמיוחד בתחום הנדל"ן שמעבר לים. קרן 35 בע"מ היא אחת מהקרנות הפועלות בקנדה בתחום הייזום, והיא מאפשרת לדברי מנכ"ל הקרן, ניר כאהן, להשיג תשואות יוצאות דופן.

הכפלה של הכסף תוך 5 שנים

"קרן 35 יזמנו היא הנציגה הבלעדית של קרן הפרייבט אקוויטי בנדל"ן גרייברוק מטורונטו קנדה. גרייבוק קיימת מזה 15 שנה, גייסה מעל 750 מיליון דולר קנדי (דולר קנדי שווה כ-3 שקלים), ומעורבת בפרויקטים בשווי של מעל 6 מיליארד דולר קנדי. היא אחראית לבנייה של 15 אלף יחידות דיור בטורונטו רבתי. מטרת הקרן היא להכפיל את כספו של המשקיע בתוך חמש שנים. בכל 15 השנה של פעילותה היא לא הפסידה למשקיעיה, אפילו לא דולר אחד".

"מודל ההשקעה של הקרן מחבר בין משקיעים שיכולים להשקיע מ-25 אלף דולר קנדי (75 אלף שקל) ומעלה עם. חברות הבנייה והיזמיות הגדולות בקנדה. הגודל של חברות הבנייה האלו הוא בסדרי גודל של  שיכון ובינוי ועזריאלי.

"המשקיע מצטרף כשותף מן המניין לעסקה שבה, חברת הבנייה מאתרת קרקע המיועדת למגורים; ובונה את פרויקט המגורים. המשקיע נהנה יחד עם חברת הבנייה מאותם רווחים יזמיים. לכל המשקיעים יש את אותה התשואה ללא קשר לסכום ההשקעה.

"המוטו של החברה הוא:  שהיא לא עובדת עם יזמים שצריכים את כספי החברה והמשקיעים. היא עובדת רק עם יזמים חזקים שהם 12 חברות הבנייה הכי גדולות ומבוססות בקנדה.

"חשוב להבהיר – מודל ההשקעה בסה"כ מגודר. אחרי שקנינו את הקרקע במזומן , חברת הבנייה בונה מרכז מכירות על הקרקע וצריכה למכור 70% מהיחידות מראש עם 20% מקדמה כדי לקבל הלוואה בנקאית. כל עוד זה לא קורה, לא מתחילים לבנות. מהזווית של המשקיע – הוא בעצם שילם מזומן והחברה מכרה 70% מהיחידות מראש, כך שניתן לקבל הלוואה בנקאית, אז החשיפה שלו מוגבלת. בשלב הראשון מול הסכום ששולם יש את הקרקע, ובשלב השני מקבלים מימון שיספיק לבניית הפרויקט".

תוך כמה זמן נמכרות 70% מהדירות מהיחידות בפרויקטים?

"יש צפי לכל פרויקט. מספר חודשים, לרוב בין 4 ל-8 חודשים".

הפרויקטים של  קרן 35 וגרייברוק מרוכזים בטורונטו רבתי שנהנית בשנים האחרונות מעליית מחירי הדירות לצד צמצום קרקעות הזמינות לבניה וביקושים הולכים וגדלים של דירות (לקנייה ולהשכרה) – "בטורונטו אחוז הדירות הפנויות להשכרה הוא פחות מ-1%", מוסיף כאהן, "המדד הזה מבטא את האטרקטיביות מבחינת השכירות, ככל שהוא נמוך, כך יש פחות דירות להשכרה.

"בטורונטו רבתי חיים 6.2 מיליון תושבים, כאשר מדיניות ההגירה בקנדה, יוצרת מדי שנה הגירה חיובית של 100 אלף תושבים לטורונטו שזקוקים לדיור".

משקיעים ישראלים יכולים להתחבר לפרויקטים האלו דרך קרן 35, כאשר כאהן מדגיש כי – "מעל 95% מהכסף שמושקע בפרויקטים הוא של משקיעים מקומיים קנדיים ולא ישראלים. פחות מ-5% הוא כסף של ישראלים, וזה מחזק את תחושת הביטחון של ההשקעה – הקנדים המקומיים עצמם משקיעים בפרויקטים האלו".

ביחס לתשואות בפרויקטים והתשואה בפרויקט החדש של הקרן, אומר כאהן – "התשואה על הפרויקט החדש  צפויה להיות יוצאת דופן, בדומה לתשואות בפרויקטים קודמים של הקבוצה.

השקעה מינימלית – 75 אלף שקל

"הפרויקט החדש הוא באחת השכונות הטובות בטורונטו. אזור של בתים יוקרתיים, מחיר בית בסביבות 2 מיליון דולר קנדי ויותר, כלומר מעל 6 מיליון שקל. מדובר באזור ביקוש גבוה.

"בפרויקט ייבנו 97 בתים צמודי קרקע בשטח של בין 320 מ"ר ל-480 מ"ר. עלות הקרקע היא כ-24 מיליון דולר קנדי, כאשר הפרויקט צפוי להימשך 3.5 שנים"

כל משקיע יכול להשקיע כאמור מעל 25 אלף דולר קנדי (75 אלף שקל), וההצעה להשתתפות פתוחה במשך שבועיים שלושה.

למידע נוסף – כדי לקבל מידע ללא כל התחייבות או תשלום יש להירשם לקבלת הצעה להשקעה בנדל"ן בחו"ל – לשונית מצד שמאל (בתחתית העמוד), הרישום יהווה את אישורך לקבלת פרטים על השקעות במייל מקרן 35, לרבות הפרוייקטם האחרונים.

כפופים לחוק

קרן 35 בע"מ עובדת לפי ההנחיות של רשות ניירות ערך הישראלית המאפשרת גילוי התשואות של פרויקט ספציפי ל 35 ניצעים בלבד והשקעה בפרויקט לעד 35 משקיעים בלבד ולכן טרם קבלת דף תשואות לפרויקט ספיציפי ובהנחה שהמשקיע הבין את מודל ההשקעה של גריי ברוק המועתק מפרויקט לפרויקט עליו לשאול את עצמו שלוש שאלות: האם הפרויקט וטווח הפרויקט מתאים לי? האם ברשותי לפחות 75 אלף ₪ שפנויים להשקעה? מהי התשואה השנתית לה אצפה כדי להשתתף בפרויקט. כשהוא חמוש בתשובות לשאלות אלה יצור המשקיע קשר עם החברה ויקבל את דף צפי התשואות הרלוונטי לפרויקט.

איך רשתות האופנה מכירות בהכנסות משוברי קנייה ומחברי מועדון? מה זאת הכנסה מראש? ואיך מציגות קסטרו ופוקס את ההתחייבות כלפי חברי המועדון?

הכנסות בדוחות הכספיים נרשמות רק כשהם עוברות את המבחנים החשבונאיים, ועל רגל אחת – מכירים בהכנסות בעסקאות שבהן המוצר/ שרות עבר ללקוח (והוא אישר שהמוצר עונה על דרישותיו), וכן שיש סבירות שהלקוח יישלם.

התנאים האלו מתבקשים – אם הלקוח לא מרוצה מהמוצר, אז אין בעצם עסקה, ואם הלקוח צפוי לא לשלם, אז בטח ובטח שאין כאן הליך של מכירה אמיתית.

בהתקיים התנאים האלו, החברה מכירה בהכנסה, כאשר יש מצבים ותנאים שונים שתלויים בסוג החברה ובענף בו היא פועלת. ההכנסה הזו נרשמת בדוח רווח והפסד, כשלעסקה יש גם השלכה על המאזן שלך הפירמה – אם התשלום נעשה במזומן אזי יתרת המזומנים של החברה עולה; אם העסקה באשראי (כרטיס אשראי, צ'ק ועוד), נרשם חוב לקוח, ולהמחשה – אם קנינו חולצה במזומן ב-100 שקל, אזי החברה תרשום הכנסה של 100 שקל וכן יתרת המזומנים שלה תעלה ב-100 שקל. אם קנינו באשראי, אז תירשם ההכנסה ויירשם גידול של 100 שקל ביתרת הלקוחות. בהתאמה, יש גם שינוי שנובע ממכירת הסחורה  – המלאי יורד בערך הסחורה ונרשמת עלות מכר. כלומר, עסקת המכירה אמנם הושלמה, אבל, מול ההכנסה הזו לחברה יש גם עלות שמתבטאת במלאי וצריך לרשום זאת, וזה נעשה כך – נניח שעלות החולצה היא 70 שקל (וזה ערכה במלאי), אז בהתאמה המלאי יירד ב-70 שקל ותירשם במאזן עלות מכר של 70 שקל. וכך בנטו – הרווח מהחולצה הוא 30 שקלים ( מכירה/ הכנסה של 100 שקלים בניכוי עלות מכר של 70 שקלים).

אבל יש גם עסקאות שלא מתבטאות בדוח רווח והפסד. אם חברה משווקת כרטיס מועדון שמגלם הטבות, ושמקובל לתת תמריץ לחברי המועדון בעת רכישות עתידיות (בעיקר אפשרות לקבל הנחה/ נקודות בעת רכישה נוספת), אז החברה מקבלת תמורה שעדיין לא מתבטאת בעסקת רכישה, היא בעצם מכרה זכות לקנות מוצרים בעתיד, תחת הנחה (תחת תנאים מסוימים).

בפועל, כל רשת קמעונאית והתנאים הספציפיים שלה, אבל בגדול מאוד מדובר על עסקה שעדיין לא התממשה למכירה סופית. עם זאת, הזכות הזו היא סוג של צבר הזמנות עתידי, סוג של הכנסה מראש, יש כאן מעין התחייבות של החברה כלפי הלקוח (בסכום ששולם עבור הכרטיס), ומנגד יש ללקוח זכות לקנות בתנאים משופרים. הדרך להציג את העסקה הזו היא בסעיף הכנסות מראש שמופיע במאזן.

סעיף הכנסות מראש מבטא את ההתחייבות של החברה כלפי הלקוחות כשמול התחייבות זו יש את התמורה ששולמה, לדוגמה – אם רכשנו את כרטיס המועדון בתמורה ל-70 שקל, אזי סעיף הכנסות מראש  יעלה ב-70 שקל, מנגד יתרת המזומן או סעיף הלקוחות יעלה ב-70 שקל (אם העסקה במזומן אז כמובן שסעיף המזומן יעלה, אם באשראי אז יתרת הלקוחות תעלה).

ולא מדובר רק בתשלומים עבור חברות במועדון, אלא גם בשוברי קנייה. כשאתם מקבלים מהמעסיק שלכם, שוברי קנייה (בחגים וכו') לרכישת מוצרים ברשת מסוימת, הרי שנעשתה עסקה שבמסגרתה נמכרו שוברים למעסיק. השוברים האלו הם זכות לקנות מוצרים בעתיד בסכום מסוים, זאת לא עסקה שהתממשה, ולכן מדובר בהכנסה מראש (שתתממש בעתיד).

לרשתות הקמעונאיות יש הכנסות מראש בסכום לא מבוטל, והשאלה איך מתורגמות ההכנסות מראש להכנסות בדוח רווח והפסד. ובכן, כאשר ממשים את השובר או משתמשים בכרטיס המועדון, מכירים בחברה בחלק יחסי מההכנסות, ולדוגמה – אם קיבלתם שובר קניות של 200 שקל ומימשתם אותו בדצמבר 2016 אזי החברה תכיר בהכנסה בחוד שזה (בדוח 2016). אם לא מימשתם את השובר ותוקפו עבר, החברה תכיר בהכנסה ממנו (עם התפוגה). ההכנסה מראש שמתבטאת בכרטיס מועדון מתורגמת להכנסות באופן קצת מורכב יותר, אבל לפי עיקרון דומה לשיטת השוברים. בפועל, כאשר הופכים להיות חברי מועדון אז ניתן לחברים תמריצים כמו צבירת הטבה כספית /צבירת נקודות (שמבטאות הנחה). התמריצים האלו (נקודות לדוגמה) ניתנים במקביל לרכישת מוצרים, והמשמעות היא שבעצם ברכישת הסחורה, חבר המועדון רכש גם הטבה נדחית/ הטבה עתידית, שהיא בעצם ההכנסה מראש. אם לדוגמה, רשת מאפשרת קבלת הנחה של 100 שקלים על רכישה בסכום של 500 שקל (במצטבר) ורכשתם ב-250 שקל, אז יזקפו לזכותם (בכרטיס החבר) 50 שקל (מחצית מסכום ההטבה). בפועל, החברה לא תכיר בהכנסה של 250 שקל, אלא בהכנסה שוטפת של 200 שקל, ותייחס 50 שקלים להכנסות מראש – כלומר, הלקוח בעצם קנה סכות לקבל הנחה עתידית.

רשתות האופנה שנסחרות בבורסה מדווחות על הכנסות מראש בסכומים משמעותיים, אבל רובן לא נותן דיווח על התממשות הסכום על פני התקופה, והאם מדובר בסכומים שלא מומשו (שוברים או כרטיסי מועדון שפג תוקפם). מעבר לכך, ההכנסות מראש מקבלות ביטוי בביאורים רק בדוחות השנתיים ולא בדוחות רבעוניים.

חברת קסטרו דיווחה ברבעון השלישי של 2016 על הכנסות מראש בסכום של 53 מיליון שקל (מתוכם 5.1 מיליון שקל במסגרת התחייבויות לזמן ארוך, והרוב – התחייבויות שוטפות). בתחילת 2016 ההכנסות מראש הסתכמו 49.9 מיליון (43.9 מיליון שקל כהתחייבות שוטפת, 6 מיליון כהתחייבות לזמן ארוך). אז נתחיל בכך שביחס להכנסות הקבוצה, לא מדובר בסכום מאוד משמעותי – קסטרו מכרה בתשעת החודשים הראשונים של 2016 ב-734 מיליון שקל, ועדיין, מדובר בסכום לא זניח. הסכום הזה מורכב משוברים, חברות מועדון, וזיכויים – החזרי סחורה שבגינה הלקוחות קיבלו זיכוי ועדיין לא מימשו.

ההרכב ניתן כאמור בדוחות השנתיים – מתוך  הכנסות מראש של 49.9 מיליון שקל, 27.6 מיליון שקל הם מועדון חברים; 14.4 מיליון שקל הם זיכויים והיתר – 7.9 מיליון שקל הם הכנסות מראש שונות.

רשת פוקס לא מדווחת על ההכנסות מראש, גם לא בדוחות השנתיים. היא כן מפרטת את סוגי מועדוני הלקוחות שלה, אבל בלי התייחסות כספית להתחייבות שלה כלפי חברי המועדון , המכירות השוטפות להם ועוד.

היקף המשכנתאות בדצמבר – 4.7 מיליארד שקל, בדומה לחודש נובמבר. כך עולה מנתוני בנק ישראל. מתוך סך ההלוואות 2.1 מיליארד שקל ניטלו בריבית קבועה, ו-2.6 מיליארד שקל בריבית משתנה.

מתוך סך המשכנתאות בדצמבר כ-420 מיליון שקל ניתנו עד 30% מימון, 1.1 מיליארד שקל במימון של 30% עד 45%; 1.9 מיליארד שקל ב-45% עד 605 מימון ו-1.4 מיליארד שקל במימון גובה (שיעורי מימון גבוהים) של 60% עד 75%.

לאחרונה טענו בכירי בנק ישראל כי העלייה בריבית המשכנתאות עלולה לערער את יציבותם הפיננסית של משקי הבית. להערכתם, אם הריבית על המשכנתאות תמשיך לעלות, מחירי הדירות ימשיכו להאמיר, והכנסתם של משקי הבית לא תשתנה באופן משמעותי ­ שיעור ההחזר מההכנסה יעלה, והדבר עלול לערער את יציבותם הפיננסית של משקי הבית. כך נכתב בדוח היציבות הפיננסית שפרסם הבנק.

בשנה האחרונה התייקרה ריבית המשכנתא הקבועה והמשתנה בשיעור העולה על 1% – ראו כאן את ריבית המשכנתא

היקף המשכנתאות נותר יציב בחודשים האחרונים, אם כי, השוק להערכת גורמים בענף הנדל"ן ובתחום הבנקאות עושה סימנים ראשונים של התקררות אחרי תקופה ארוכה של עליות מחירים וביקושים ערים.  אולי זה בגלל תוכנית מחיר למשתכן שעושה רושם שמצליחה לעשות שינוי בחשיבה של זוגות צעירים רבים שמחכים להשתלב בפרויקטים של מחיר למשתכן, ואולי זה בזכות הריחוק של משקיעים משוק הנדל"ן. אחרי הכל, העלייה במס רכישה בשנה למחזיקים בדירה, כבר די פגעה במשקיעים, ובחודשים האחרונים עבר החוק על מס על דירה שלישית, והוא כבר בכלל פוגע במשקיעים בדירות.

הגירעון האקטוארי בקרנות הפנסיה בשנת 2016 עמד על 0.31% והוריד את התשואה של קרנות הפנסיה ל-3.84% – כך עולה מניתוח של רחלי בינדמן מכלכליסט .

מה זה גירעון אקטוארי?

מהניתוח של תעשיית החיסכון לטווח ארוך בכל שנת 2016 עולה כי דמי הניהול  נמצאים במגמת ירידה מתמדת, אך התחרות היא  בעיקר בקרב הגופים הגדולים ששלטו בשוק –חברות הביטוח הגדולות. ב־2016 נכנס הרגולטור לתמונה, כשסימן לעצמו מטרה להפוך את השחקנים הקטנים בשוק למתחרים ראויים לגופים הגדולים. במסגרת רפורמת פנסיית ברירת המחדל שהובילו שר האוצר משה כחלון והמפקחת על הביטוח דורית סלינגר זכו מיטב דש והלמן אלדובי, שני גופים המנהלים קרנות פנסיה קטנות. שני גופים אלה התחייבו לדמי ניהול אפסיים לכל מי שיצטרף אליהם בשנתיים הקרובות, וזאת לתקופה של 10 שנים.

ההפקדות לטווח ארוך הסתכמו ב-2016 ב-10 מיליארד שקל – שיא של כל הזמנים

מדריך – מה זה איזון אקטוארי, גירעון אקטוארי ועודף אקטוארי

כמה מרוויחים הקבלנים בפרויקטי מחיר למשתכן?  מה ההוצאות התפעוליות בפרויקטים האלו? המקרה של פרשקובסקי.

תוכנית מחיר למשתכן, תוכנית הדגל של שר האוצר משה כחלון, אמורה לספק פתרונות דיור לזכאים ולהוריד את מחירי הדירות. בינתיים המחירים דווקא עלו, אבל הזוכים אכן מקבלים פתרון סביר – הנחה של עשרות אחוזים על מחיר השוק.  אז נכון, הסיכוי לזכות (בשלב זה) הוא נמוך (מאוד), אבל אם יעמדו ביעדים של בנייה בהיקף גדול, אז בהתאמה הסיכויים לזכות כמובן יגדלו.

ההנחה הגדולה הזו נבעת פשוט משיווק קרקעות במחיר נוח לקבלנים. הקרקעות נמכרות (דרך מכרזים) לקבלנים שמוכרים את הדירות במחיר ידוע מראש (מחיר המבטא הנחה משמעותית על מחיר השוק) כאשר בחלק מהמקומות יש גם מכירה ללא זכאים במחירי שוק.

החשש היה שחברות הבנייה הגדולות לא ייכנסו לתחום הזה שמראש הרווחיות בו נמוכה, אבל מסתבר שהחברות בתחום לרבות הגדולות, דווקא מעוניינות להיכנס לפרויקטים של מחיר למשתכן, וכן מסתבר שהרווחיות לא נמוכה כמו שחשבו בתחילת הדרך.

הרווחיות תלויה במכירות הפרויקט (סך ההכנסה ממכירת כל הדירות) ובעלויות שלו, וכאן יש כמה שאלות חשובות –  האם הקבלנים עשויים להגדיל את הרווחיות דרך הקטנת העלויות של הפרויקט, או שהם מחויבים לסטנדרט בנייה בדומה לפרויקט "רגיל"? במילים אחרות –  האם איכות הבנייה והגימורים יהיו בדומה לפרויקט רגיל? באוצר טוענים שיש מפרט בנייה איכותי בהסכמים, והקבלנים מחויבים לעמוד בו, ואם כך אז נראה שלא יהיה כאן לקבלנים מקום לתמרון בעלויות הבנייה; ובכל זאת, כאמור, הרווחיות שלהם כאמור לא ברצפה, והנה הדגמה – פרשקובסקי, חברת בנייה (שעוסקת גם בנדל"ן מניב) נכנסה לאחרונה לפרויקטים בתחום מחיר למשתכן, ומנתונים שמסרה הרווחיות הגולמית בפרויקטים האלו אמנם נמוכה יותר מהפרויקטים האחרים שלה (בממוצע), אבל הם משאירים לה רווח לא קטן.

לחברה פרויקט מחיר למשתכן בתכנון בראשון לציון (פרויקט רקפות), ומהנתונים שמסרה עולה כי בפרויקט 216  יחידות דיור (בכפוף להגדלת מספר היחידות בהתאם לתקנות שב"ס); היקף ההכנסות המוערך מסתכם ב-280 מיליון שקל, והרווח הגולמי צפוי להגיע ל-37 מיליון שקל. מדובר על שיעור רווח גולמי של 13%.

הפרויקט הזה צפוי להסתיים בשנת 2019, והחברה מסבירה שסך העודפים המוערכים של הפרויקט  הם 61 מיליון שקל שמורכבים מהרווח הגולמי החזוי ומההון העצמי שהושקע בפרויקט – 24 מיליון שקל). העודפים המוערכים בשפה של חברות הבנייה הם רווחים כולל הון שהושקע, והם מבטאים כמו כספים יהיו לחברה בסוף הפרויקט (מעין כספים/ מזומנים חופשיים). בחשבונאות עודפים מבטאים את יתרת הרווחים, ללא קשר להון עצמו.

רווחיות גולמית קרובה – של 12% יש גם בפרויקט מחיר למשתכן של החברה ברמלה (מגרש 203).  שם הפרויקט צפוי לכלול 327 דירות (בכפוף להגדלת מספר היחידות בהתאם לפרוטוקול שהתקבל מעיריית רמלה). ההכנסות הצפויות בפרויקט  – 345 מיליון שקל, הרווח הגולמי צפוי להסתכם ב-40 מיליון שקל (רווחיות כאמור – 12%). גם כאן המסירה צפויה להיות ב-2019. העודפים הצפויים של החברה בפרויקט זה – 71 מיליון שקל (רווח והון שהושקע ויושקע בסך 31 מיליון שקל).

אז המספרים האלו אמנם נמוכים מהרווחיות בפרויקטים אחרים – לדוגמה, לחברה יש פרויקט בנתניה בהיקף של 173 דירות, עם היקף הכנסות צפוי של 227 מיליון שקל ורווח גולמי של 51 מיליון שקל – רווחיות של 22%; ופרויקט בבאר יעקב של 228 דירות בהיקף חזוי של 355 מיליון שקל, רווח גולמי צפוי של  70 מיליון שקל ורווחיות של 20%; ועדיין – מדובר ברווחיות לא רעה. זאת ועוד – הפרויקטים הרגילים דורשים יותר עלויות שוטפות מאשר הפרויקטים של מחיר למשתכן. בפרויקטים של מחיר למשתכן ההוצאות על מכירה ושיווק אמרות להיות נמוכות במיוחד (רק על הדירות שנמכרות במחיר מלא), אחרי הכל הזכאים "רודפים" אחרי הדירות האלו. אין צורך במאמצי שיווק, וביתן מכירות כמו בפרויקטים השוטפים של החברה.

אם תפתחו את הדוחות הכספיים   של פרשקובסקי, אז בדומה (כמעט) לכל חברה אחרת, מוצאים בדוח רווח והפסד הוצאות תפעוליות – הוצאות שיווק ומכירה, הוצאות הנהלה וכלליות. ההוצאות האלו אמורות להשתנות בהתאם לקצב הפעילות, ולא דווקא בהתאם לקצב המכירות, וזה דורש הסבר – מה בעצם ההבדל בין קצב פעילות לקצב הכנסות? ובכן, נניח שחברה קבלנית היתה בשנת 2015, מעורבת בהקמה ומכירה של 1,000 יחידות דיור, אך מכיוון שהיא לא עמדה בתנאים החשבונאיים (לרבות מסירת הדירה לרוכש), לא פורטו המכירות בדוחות (התקינה החשבונאית השתנתה לאחרונה וניתן יהיה להכיר בהכנסות לפי קצב הביצוע, ולא רק בעת המסירה). כלומר, הפעילות היא של הקמה ושיווק של 1,000 דירות ובדוחות יש מכירות אפס.

נניח כי בשנת 2016 היקף הפעילות ירד והחברה הקימה ושיווקה פרויקטים בהיקף של 700 דירות; והמכירות (שהוכרו חשבונאית) היו של 700 דירות  – הפעילות ירדה לעומת שנה קודמת, והמכירות דווקא עלו. אך המכירות לא מלמדות על היקף הפעילות/ היקף העבודה בחברה, ובהתאמה הן לא מבטאות את היקף ההוצאות של החברה.

ולכן, צפוי כי ההוצאות התפעוליות יהיו במתאם מסויים עם היקף הפעילות. עם זאת, לא מדובר ביחס ישיר. הוצאות ההנהלה וכלליות צפויות לגדול כאשר הפעילות גדלה, אבל בקצב משמעותית נמוך יותר, שכן רוב ההוצאות, לרבות השכר לא אמורות לעלות באותו שיעור – אם ההכנסות גדלות פי שתיים, לא צפוי ששכר המנכ"ל יעלה פי שתיים (אלא בשיעור צנוע משמעותית).

ואפשר לראות את זה בדוחות של פרשקובסקי. בתשעת החודשים הראשונים של 2016 ההכנסות ממכירת דירות ירדו ל-71.5 מיליון שקל, לעומת 225.3 מיליון שקל בתקופה המקבילה ב-2015, אבל אין לזה קשר להיקף הפעילות (שגדל), ולהוצאות התפעוליות – הוצאות המכירה והשיווק עלו ל-10.6 מיליון שקל, לעומת 7.7 מיליון שקל בתקופה המקבילה.

ולעניין המרכזי – ההוצאות התפעוליות לא צפויות לעלות משמעותית בעקבות הכניסה לפרויקטים של מחיר למשתכן. אחרי הכל הרוב הגדול של הפרויקט נמכר, אין צורך בשיווק ואנשי מכירות ייעודיים לפרוייקט. המשמעות היא שלמרות שהרווחיות הגולמית נמוכה יותר, יש "בונוס"  בפרויקטים האלו – חיסכון בהוצאות השוטפות, ובהתאמה הרווחיות התפעולית עשויה להיות קרובה יותר לרווחיות התפעולית בפרויקטים האחרים.

מדרגות מס רכישה צמודות (ראו כאן הסבר מפורט) למדד שירותי דיור בבעלות הדיירים. בשנת 2016 עלה מדד שירותי הדיור בבעלות ב-1.4% (למחשבון מדד שירותי דיור בבעלות), והמשמעות היא שהמדרגות עלו ב-1.4% החל מ-15 בינואר 2017.

ומכאן שהמדרגות החדשות לרוכשי דירה חדשה הן –

עד 1,623,320 שקל – פטור לרוכש דירה ראשונה (בשנת 2016 הפטור היה עד 1,600,175 שקל)

מ-1,623,321 עד 1,925,460 שקל – מס רכישה בשיעור של 3.5%

מ-1,925,461 עד 4,967,445 שקל – מס רכישה בשיעור של 5%

מ-4,967,445 עד 16,558,150 שקל – 8%

מעל 16,558,150 שקל – 10%

והמס על דירות להשקעה –

עד 4,967,445 שקל – 8% ומעל סכום זה – 10%.

העלייה הזו נמוכה מדי, ביחס לעלייה במחירי הדירות, ובפועל היא דווקא פוגעת ברוכשי הדירות – הם היו צריכים לשלם פחות מס (מבחינה ריאלית), ולהמחשה – מחירי הדירות עלו בשנת 2016 ב-8%, והמשמעות היא שדירה שהתייקרה ב-8% שזה יותר מהעלייה במדד שירותי הדיור בבעלות, תמוסה בסכום גדול יותר מאשר בשנה שעברה. הרוכשים נפגעים ריאלית.

מחשבון מס רכישה

מדריך מס רכישה

ויקטורי מתקרבת לשווי של 600 מיליון שקל – הבעלים מממשים ב-30 מיליון שקל

ויקטורי שקפצה השנה בהיקף הפעילות בעקבות רכישה של סניפי מגה, מצליחה גם בבורסה המקומית. הפוטנציאל ברכישת הסניפים הביא לעלייה של 50% במחיר המניה בשנה האחרונה, לשווי של קרוב ל-600 מיליון שקל.

ובשווי הזה בעלי השליטה, המנכ"ל אייל רביד ואחיו אבי, סמנכ"ל התפעול והפיתוח העסקי, החליטו לממש 5% מהמניות בתמורה ל-30 מיליון שקל. המכירה היא לקראת עדכון המדדים הקרוב של הבורסה הצפוי בשבועות הקרובים – הכמות הצפה במניה תגדל ומשקלה במדדים עשוי לעלות.

המימוש נעשה לגופים מוסדיים במחיר הנמוך ב-2% ממחיר השוק  (מחיר של כ-45 שקל).

ויקטורי נהנתה ברבעונים האחרונים מהסינרגיה עם הסניפים שרכשה ממגה (11 סניפים), אם כי, לדברי מנהלי החברה, ההשפעה ל הדוחות הכספיים צפויה להיות באופן הדרגתי. ההכנסות בתשעת החודשים הראשונים של השנה הסתכמו ב-1.5 מיליארד שקל – גידול של 46%, והרווח עלה ב-57% ל-20 מיליון שקל.

מעבר לגידול שנבע מהרכישות של הסניפים, החולשה של מגה עד למכירת הסניפים הביאה להקטנת הלחץ התחרותי בשוק, והיטיבה עם (כמעט) כל השחקנים בשוק רשתות המזון.

פינוי בינוי – כל מה שצריך לדעת

פינוי בינוי ביבנה ­ הועדה המחוזית לתכנון ובנייה (מחוז מרכז) אישרה פרויקט פינוי בינוי של קבוצת אלמוג, שבמסגרתו תוגדל כמות הדירות ביותר מפי 10!   מדובר על מתחם בן 13 דונם ברחוב החרמון בשכונת נאות שז"ר בעיר. על פי התוכנית שקיבלה את אישור הועדה המחוזית, ייהרסו 92 דירות ישנות בשלושה בניינים טרומיים בני 3 עד 4 קומות ובמקומן ייבנו, לא פחות מ-487 יחידות דיור חדשות.

הבינוי החדש יכלול ארבעה בניינים בני 23 קומות ובניין נוסף בגובה 26 קומות, וזה עוד לא הכל –  בנוסף יכלול הפרויקט כ­1,420 מ"ר של שטחי מסחר, ותעסוקה, וכן חניונים תת קרקעיים שיכללו 730 חניות לדירות ועוד כמאה חניות ציבוריות.

הפרויקט הוא לא בדיוק פינוי בינוי, אלא הוא בינוי­פינוי­בינוי. כלומר לא מפנים ואז בונים, אלא קודם בונים, מפנים את הדיירים לדירות הבנויות ואז בונים את הפרויקט. לצורך הבנייה הראשונית (דירות לתושבי המקום)  הקצתה העירייה כ­4 דונם, לבניית שני הבניינים הראשונים לפני הפינוי והריסת המבנים הישנים. במתווה זה של הפרויקט אין צורך בפינוי בעלי הדירות הישנות לדיור חלופי והם יפנו את הבניינים הישנים רק עם תום בניית החלק הראשון של הפרויקט.

על פי התוכנית שאושרה, בעלי הדירות הישנות, בנות 70 מ"ר בממוצע, יקבלו בתום הפרויקט דירות חדשות בנות 4 חדרים בשטח 100 מ"ר עם מרפסת בשטח 12 מ"ר, חנייה ומחסן – על פניו עסקה כלכלית טובה לדיירי המקום.

מחירי הדירות בפרויקט יעמדו על החל מ-1.45 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. היקף הפרויקט , אגב,  על פי נתוני החברה, מסתכם בכ­400 מיליון שקל. בחברה מעריכים כי הבנייה תחל עוד כשמונה חודשים.

"קבענו שפיתוח חלקי העיר החדשים לא יותיר את השכונות הוותיקות ללא פיתוח, ונעשה כל מאמץ לטובת מתן מענה הולם לוותיקי העיר בצורת מבנים חדשים ותואמים את העיר המתחדשת", כך ראש העיר יבנה, צבי גוב­ארי.

יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג אמר בעקבות אישור התוכנית: "פרויקט פינוי בינוי זה מחוץ לגבולות גוש דן הוא תשובה לכל פרנסי המדינה שזה אפשרי וכדאי לכולם, הן ליזמים והן לדיירים שראויים למגורים בכבוד".

למניית אפריקה

לב לבייב, בעל השליטה באפריקה ישראל מציע לרכוש את הקבוצה בשיתוף מוטי בןמשה, בעל השליטה בקבוצת אלון. זה אולי נשמע אבסורד שבעל שליטה רוכש את השליטה – מה הוא רוכש מעצמו? אז זהו שאין באמת משמעות לבעל השליטה הנוכחי ואחזקתו, ובכלל – אין משמעות למניות כיום בשוק, כי מי ששולט בעצם בחברה הם מחזיקי החוב שהתמורה בגין השליטה באפריקה תעבור אליהם (כחלק מהסדר החוב).

ומכאן שההצעה מוגשת למחזיקי אגרות החוב (הגופים המוסדיים. היקף החוב דל אפריקה למחזיקי האג"ח הוא כ-2.8 מיליארד שקל, ונראה שההצעה של לבייב ובן משה, בדומה להצעות אחרות,  היא להזרמה לחברה של כמה מאות מיליוני שקלים לקופת החברה (מעל 500 מיליון שקל), במקביל לפירעון אג"ח, ובמקביל למחיקת חוב גדול.

במקביל פרסמה חברת חג'ג' כי היא הגישה הצעה לרכישת אפריקה.  החברה הנשלטת על ידי,  האחים צחי ועידו חג'ג', הגישה הצעה לא מחייבת. חג'ג' מציעה עבור אפריקה מזומן בהיקף 800 מיליון שקל, וכן מניות ואג"חים בהיקף 750 מיליון שקל שיונפקו למחזיקי האג"ח של החברה ויחליפו למעשה אג"ח קיימות בהיקף של 750 מיליון שקל. יתרת האג"ח תימחק. "ככל שהחברה, לאחר ביצוע בדיקת הנאותות, תחליט להגיש הצעה מחייבת לרכישת מניות אפריקה השקעות, החברה תפעל לגיבוש העסקה באופן שיבטיח כי סיכון האשראי של החברה לא ייפגע, לרבות קבלת דירוג אינדיקטיבי מהחברה המדרגת לפיו דירוג האשראי של החברה וסדרות אגרות החוב שלה לא יירדו מהדירוג הנוכחי בעקבות העסקה, ובאופן שהעסקה לא תפגע ביכולת הפרעון של החברה אל מול בעלי החוב הקיים והעתידי של החברה" – כך מוסרת חג'ג' בהודעה. כך או אחרת, ההצעה הזו מסתכמת לסך של 1.3 מיליארד שקל, ומבטאת תספורת של כ-55% על הערך המתואם של החוב.

הסדרי החוב של אפריקה

החשבת הכללית באוצר, מיכל עבאדי­בויאנג'ו, סבורה שהמדינה צריכה לקיים מכרז על משאבי ים המלח ברגע שתקופת הזכיון של כיל תיגמר – בשנת 2030. במכתב שמוען ליו"ר ועדת תום תקופת הזיכיון יואל נווה, עם העתק לשר האוצר, משה כחלון, מציינת עבאדי­בויאנג'ו כי – "קיום הליך של מכרז הוא הדרך הנכונה למימוש מקסימלי של חלק הציבור במשאבי הטבע באזור ים המלח".

למניית כיל

בסוף החודש תסיים עבאדי­בויאנג'ו את תפקידה וייכנס במקומה רוני חזקיהו, ונראה שהוא זה שייצטרך להמשיך "במלחמה" מול כיל לצד שערוך הנכסים של משאבי הטבע של ים המלח.

כיל הודיעה לאחרונה על עצירת השקעותיה בים המלח עד להתבהרות הנושא, אך זה לא עצר את החשבת להוציא את המכתב. במקביל למכתב, פרסמה החשבת את התקדמות עבודת הערכת הנכסים (שהושלמה לאחר שנתיים) שתעביר כיל למדינה בתום התקופה – בהנחה שהמדינה תידרש לשלם לכיל תמורתם. העבודה בנושא הסדר הנכסים היא מרכיב מהותי בהיערכות הממשלה לפקיעת הזיכיון – היערכות שאותה מרכזת הוועדה בראשותו של נוה, וזאת מאחר שהמדינה אמנם תקבל תמורה עבור הזיכיון, אך מנגד תצטרך לשלם על התשתיות והציוד של כיל

עבאדי­בויאנג'ו בחרה שלא לפרסם את ממצאי עבודתה אלא להעביר אותם לחשב הנכנס – "לאור חילופי החשב הכללי הצפויים וכניסתו בקרוב לתפקיד של רוני חזקיהו, לאור העובדה שהחשב הכללי הבא יצטרך להוביל את עמדת האגף מול החברה, מול גורמי הממשלה ומול הציבור, ולאור מורכבות הנושא וגודלו – אני סבורה שלא נכון יהיה להעמיד את החשב הכללי הבא מול עובדה מוגמרת בהסדר הנכסים".

עבאדי­בויאנג'ו פעלה בכמה מישורים מול חברת כיל במהלך כהונתה כחשבת –  הסכם קציר המלח, עסקת מיזוג פוטאש כיל, בוררות התמלוגים, וועדת ששינסקי 2 ,סוגיית מניית הזהב ונושא הסדר הנכסים.

עבאדי­בויאנג'ו מציינת במכתב סוגיות המחייבות לדעתה התייחסות מצד הוועדה, האוצר והממשלה כולה במסגרת ההחלטה על עתיד הזיכיון. מדובר בין היתר בשאלה האם לאפשר לגורמים זרים כמו חברת פוטאש להשתתף במכרז העתידי ובאיזה מעמד (שליטה, שותפות מיעוט וכו') בשאלת זכות הקדימה (זכות הסירוב) שיש לכיל על­פי סעיף 25 לשטר הזיכיון, בשאלת גורל הנכסים – האם להוציא גם אותם למכרז יחד עם הזיכיון העתידי, בסוגיות מיסוי והון חוזר ובנושא מניית הזהב שיש כיום למדינה בכיל – ובשאלה האם להעביר את המניה גם לזיכיון עתידי או להבטיח את זכויות הציבור בדרך אחרת.

בתגובה לפרסומים  בתקשורת, פרסמה, אלה פריד, אנליסטית בכירה בלאומי שוקי הון, התייחסות בקשר לזיכיון – "לפי הפרסומים בעיתונות, החשבת הכללית במשרד האוצר ממליצה להעביר את זיכיון הכרייה בים המלח, העומד לפוג בשנת 2030, למכרז ולא להאריכו במסגרת משא ומתן עם החברה. לפי הפרסומים, המלצה זו מנוגדת לניסיונות שנעשו בשנתיים האחרונות, לשכנע את משרד האוצר להאריך את הזיכיון של כיל תמורת הבנות חדשות עם המדינה – בתמורה להחלת המלצות ששינסקי 2. נציין כי המנכ"ל הקודם, סטפן בורגס, ניסה להעלות את נושא הארכת הזיכיון למוקד הדיון עם הרגולטור, אך הפסיק להתייחס לנושא ברבעונים האחרונים לעבודתו. אין ספק כי מדובר בידיעה שלילית עבור החברה, בייחוד על רקע היעדר ההתקדמות ברצועת החוף בים המלח.

"בשלב זה איננו יכולים לכמת את הסיכון, אך יחד עם זאת, במידה והרגולטור (או החברה עצמה) יוציאו הודעה רשמית בנושא – שתאשש את הפרסומים בתקשורת – אנו נוריד את החברה מרשימת המניות המומלצות לשנת 2017"

מדד מחירי הדיור ירד ב-0.1% בחודש דצמבר – כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.  מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים ירד ב-0.1%; לעומתו מדד שכר דירה עלה ב-0.1%.

 שירותי דיור בבעלות הדיירים – במדד שירותי דיור בבעלות הדיירים בחודש דצמבר 2016, נרשמה ירידה בהשוואה לחודש נובמבר 2016. ירידה זו מבטאת את השינויים במחירי שכר דירה שנקבעו בחוזים שנחתמו בחודשים נובמבר 2016 – דצמבר 2016, לעומת חוזים שנחתמו בחודשים אוקטובר 2016 – נובמבר 2016.

 אינדיקטורים נוספים בשוק הדיור שאינם נכללים במדד המחירים לצרכן – מדד מחירי דירות

מהשוואת העסקאות שבוצעו בחודשים אוקטובר 2016 – נובמבר 2016, לעומת העסקאות שבוצעו בחודשים ספטמבר 2016 – אוקטובר 2016, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-0.4%. עלייה זו מבטאת את שינוי המחירים בניכוי שינויי האיכות בתמהיל ובסוג הדירות. הנתון אינו סופי מאחר שקיימות עסקאות נוספות שבוצעו בתקופה זו וטרם דווחו. מהשוואת העסקאות אוקטובר 2016 – נובמבר 2016, לעומת אוקטובר 2015 – נובמבר 2015, עלו המחירים ב-8.1%. מהשוואת העסקאות ספטמבר 2016 – אוקטובר 2016, לעומת ספטמבר 2015 – אוקטובר 2015, עלו המחירים ב-8.6%.

אחזקת הדירה –  מדד מחירי אחזקת הדירה נותר ללא שינוי. הוזלו במיוחד: אמצעי ניקוי אחרים, כגון: ספוגית לרחיצת כלים ומגבות נייר (ב-1.9%), צרכי משק בית אחרים, כגון: נרות, גפרורים ושקיות (ב-1.2%) ושירותי צביעה וסיוד (ב-1.1%).התייקרו במיוחד: סופגי ריחות ומטהרי אויר (ב-2.4%), חומרים לניקוי ורחיצת כלים (ב-1.2%) ומוצרי חיטוי והדברה (ב-1.2%).

ריהוט וציוד לבית – מדד מחירי ריהוט וציוד לבית ירד ב-0.5%. הוזלו במיוחד: נרות ומפיצי ריח (ב-6.1%), מפות ומפיות (ב-5.9%), ריהוט לגן ולמרפסת (ב-4.1%), כלי הגשה וקיבול למטבח (ב-3.6%), כלי מיטה ומגבות (ב-3.4%), שולחנות, כסאות ופינות אוכל (ב-2.8%), צלחות (ב-2.3%), אביזרים לציוד חשמלי (ב-2.2%), כלי בישול ואפיה (ב-2.2%), ספלים וכוסות (ב-1.9%), כלי עזר למטבח (ב-1.6%), ספה וכורסאות (ב-1.5%) ווילונות מוכנים ובדי ריפוד (ב-1.5%).

התייקרו במיוחד: פרחים וצמחים (ב-2.0%), כלים חד פעמיים (ב-1.9%), תנורי חימום (באחוז אחד) וביטוח ותיקונים לציוד חשמלי (באחוז אחד).