מס על הכנסות מהשכרת דירה – אילו מסלולים קיימים, איך לבחור ביניהם ומתי ניתן לקבל פטור

יש בבעלותכם דירה להשכרה או אפילו כמה דירות? אולי אתם מתכוונים לרכוש דירה או דירות להשקעה? חשוב שתזכרו – הכנסות משכירות חייבות במס. כמה ואיך? המדריך שלפניכם כולל הסברים ופירוט על מסלולי המס הקיימים. כן, מסתבר שיש כמה מסלולים שאתם כמשכירים יכולים לבחור ביניהם, וחשוב מאוד להכיר אותם ולבחור נכון. זה יכול לחסוך לכם הרבה כסף.

מחשבון מס על שכר דירה – ככה תוכלו לבחור במסלול עם המס הנמוך ביותר

מחשבון מס על שכר דירה

יש גם כאלה שפשוט לא משלמים, אבל זהירות – מס הכנסה בעקבותיכם, כך שלא רק שזה לא צודק ולא מוסרי, זה גם לא משתלם; מעבר לכך, במקרים רבים מס הכנסה על שכר דירה יכול להיות נמוך במיוחד, כך שזה לא שווה את הסיכון – אחרי הכול, חשוב שתוכלו לישון טוב בלילה. בכל מקרה, המדינה מבקשת לטפל במעלימי ההכנסות באמצעות רפורמה בשוק השכירות. על פי טיוטת חוק ההסדרים של תקציב 2023-2024 דובר אז שכל משכיר יידרש לדווח — זו טיוטה שצוטטה ב-2023, לא סעיף שמוצג כאן כחי. בדקו חובת דיווח חיה ברשות המסיםכאן).

המידע שאספנו וריכזנו מפורסם על ידי רשות המסים, והוא נועד להציג בפניכם את החלופות הקיימות בחוק לתשלום ולקבלת הקלות במס ליחידים על הכנסות מהשכרת דירה למגורים בארץ. חשוב להדגיש – משרד האוצר משנה אחת לתקופה את התקנות הנוגעות למיסוי מקרקעין בכלל ולמס על השכרה בפרט. אנחנו נעקוב ונעדכן כאן באופן שוטף (למדריך הזה קיימות כבר מספר גרסאות). ניתן להתעדכן גם באתר רשות המסים.

למחשבון שכר דירה

ובכן, קיימים שלושה מסלולים לתשלום מס על השכרת דירה:

1. פטור ממס (מלא או חלקי) על השכרת דירה
2. חיוב במס מופחת בשיעור של 10%
3. חיוב במס לפי מדרגות המס

משכיר הדירה צריך לקבוע את המסלול שמתאים לו, כמובן במטרה להגיע לחבות המס הנמוכה ביותר. בפועל, רוב המשכירים שלהם דירה אחת שמושכרת, נמצאים במסלול הפטור ממס.

מה הם התנאים למסלול הפטור ממס (מלא או חלקי)?

• הדירה מיועדת למגורים.
• הדירה איננה רשומה בספרי העסק של המשכיר או איננה חייבת ברישום כאמור.
• הדירה מושכרת לשוכר יחיד. ניתן גם להשכיר לחבר בני אדם, אך נדרש כי עיקר פעילותו של חבר בני האדם הוא למטרות של מתן דיור לזכאים שקבע משרד הבינוי והשיכון, לקליטת עלייה, לבריאות ולסעד, ופעילותם אינה לצורכי רווח ובלבד שהתקבל אישור מנהל רשות המסים לחבר בני האדם השוכר.
• הדירה משמשת לשוכר למגורים בלבד, ברשותו של המשכיר ישנה הצהרה בכתב על כך או לחילופין חוזה שכירות שלפיו ברור כי הדירה משמשת לשוכר למגורים בלבד.

הכנסה חודשית משכר דירה כוללת את ההכנסות מכל דירות המגורים המושכרות על ידי המשכיר, בן זוגו המתגורר עמו או של ילדו עד גיל שמונה עשרה, בין שהדירה מושכרת למגורים, ובין שלמטרה עסקית, כגון דירת מגורים המושכרת לעו"ד.

איך מחשבים את הפטור?

המסלול הראשון – פטור מלא או חלקי

פטור מלא: אם סכום ההכנסה החודשית משכר הדירה אינו עולה בכל חודש במהלך השנה על גובה תקרה כספית הקבועה בחוק. נכון לשנת 2023, מדובר על סכום של 5,470 שקל (לאחר שב-2022 הוא עמד על 5,200 שקל). 5,470.

פטור חלקי: כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה גבוה מתקרת הפטור אולם אינו עולה על כפל התקרה, יש לחשב את הפטור באופן הבא: שלב א' – מפחיתים מסכום ההכנסה החודשית, כלומר משכר דירה שהתקבל בפועל, את סכום תקרת הפטור, וההפרש ביניהם ייחשב כסכום עודף. שלב ב' – מפחיתים מסכום תקרת הפטור את הסכום העודף. ההפרש המתקבל הוא הסכום, הפטור. שלב ג' – מסכום ההכנסה החודשית משכר דירה למגורים שהתקבל בפועל מפחיתים את הסכום הפטור. ההפרש המתקבל הוא הסכום החייב במס.

על הסכום החייב במס יחול שיעור המס השולי של המשכיר בהתחשב במכלול הכנסותיו. לגבי הכנסות משכר דירה, מדרגת המס הראשונה בכתבה היא 30% במקום אחד ו-31% במקום אחר —, לא מדרגת 2026. למעט מי שמלאו לו בשנת המס 60 שנה, שלגביו המדרגה הראשונה 10%. בדקו מדרגות חיות. המשכיר רשאי לנכות כנגד הסכום החייב במס הוצאות שוטפות הקשורות להפקת ההכנסה משכר דירה, כגון שכר טרחת עו"ד שערך את חוזה השכירות, תיקונים שוטפים ששילם המשכיר בשנת המס וכן פחת בשיעור של 2% מעלות רכישת המבנה המושכר ללא עלות הקרקע. ההוצאות ייוותרו כיחס שבין סכום ההכנסה החייב במס משכר דירה, לבין סך ההכנסה משכר דירה. אם בעת מכירת דירת המגורים שלגביה נבחר מסלול הפטור יחול חיוב במס שבח, ינוכה משווי הרכישה הפחת שאותו היה ניתן לדרוש כנגד ההכנסה הפטורה/חייבת משכר דירה. חשוב לדעת – על מנת להסדיר את תשלום המס במקרה של "פטור חלקי" יהיה עליכם לפתוח תיק, המיועד לדיווח על השכרת נכסים במשרד השומה הקרוב לאזור מגוריכם.

היעדר פטור: כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה עולה על כפל תקרת הפטור – 10,940 שקל (כפל 5,470 מ-2023, לא כפל תקרה חיה), לא יחול כל פטור לפי ה ההוא, וכל סכום ההכנסה החודשית משכר דירה יהיה חייב במס. במקרה זה, ניתן יהיה לבחור במסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10%.

המסלול השני – מס מופחת של 10%

מסלול זה תקף תחת התנאים הבאים:

• הדירה משמשת למגורים בישראל
• ההכנסה מדמי השכירות איננה הכנסה מעסק

שימו לב, אם בחרתם במסלול הזה, אינכם זכאים לנכות הוצאות שהוצאו בייצור הכנסה משכר דירה או פחת בשל הדירה, ולא תהיו זכאים לקיזוז, זיכוי או פטור, לרבות הפטור במסלול הפטור, בגין ההכנסה משכר דירה או מהמס החל עליה. אם מכירת דירת המגורים שלגביה נבחר מסלול המס המופחת תהיה חייבת במס שבח, ינוכה משווי הרכישה הפחת שניתן היה לדרוש כנגד ההכנסה בשיעור המס המופחת.

יודגש, כי במסלול זה יש לשלם את המס לכל המאוחר בתוך 20 יום מתום שנת המס שבה התקבלה ההכנסה משכר דירה. תשלום לאחר המועד לעיל יחייב את המשכיר בתשלום ריבית והצמדה על חוב המס.

משכירים שאין להם תיק במס הכנסה, ישלמו באמצעות שובר דיווח מקוצר "בקשה לתשלום מס על הכנסה מהשכרת דירה" שיינתן במשרד השומה באזור מגוריהם, ואותו יש לשלם בבנק הדואר או בדיווח מקוון חי. בגב השובר מפורטות הנחיות למילוי השובר.

לידיעתכם, אם הכנסתכם השנתית משכר דירה, שבגינה שילמתם מס מופחת בשיעור 10%, אינה עולה על כ-340 אלף שקל ואינכם חייבים בהגשת דוח שנתי למס הכנסה, לא תידרשו להגיש דוח שנתי על כלל הכנסותיכם, אלא אם כן פקיד השומה ידרוש זאת מכם. חשוב לחדד – לא ניתן לדרוש פטור מכוח חוק מס הכנסה פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים וגם שיעור מופחת של 10% על הכנסת שכר דירה מאותה דירת מגורים.

המסלול השלישי – חיוב לפי מדרגות מס

מס על השכרת דירה במסלול זה הוא לפי שיעור המס השולי של המשכיר בהתחשב במכלול הכנסותיו. נזכיר כי לגבי הכנסות משכר דירה המדרגה הראשונה בכתבה מופיעה גם כ-31% וגם כ-30%. למעט בני 60+, שלגביהם 10%. בדקו מדרגות חיות. במכירה: שבח 25% ליניארי מ-2014, פטור דירה יחידה כל 18 חודשים. במסלול זה ניתן לדרוש הוצאות שוטפות שהוצאו בייצור ההכנסה.

מכירת דירת המגורים שלגביה נבחר מסלול זה תהיה חייבת במס שבח כשבמקביל ינוכה משווי הרכישה הפחת שאותו דרשנו כנגד ההכנסה החייבת משכר דירה. כן, אנחנו יודעים זה מסובך – כאן תוכלו לקרוא על מס שבח שהוא מס בעת מכירת דירה. מה שחשוב לזכור הוא שהמסלול הזה הופך אתכם למעין עסק של השכרת דירות. אתם בעצם מגדירים את עצמכם כעוסקים בזה. ולכן שיעור המס זהה לשיעור המס על הכנסה שוטפת, ולכן גם כאשר אתם מוכרים את הדירה, מדובר על הכנסה עסקית שחייבת במס. מעבר לכך, מכיוון שאתם מעין עסק, בחירה במסלול זה תחייב אתכם בהגשת דוח שנתי למס הכנסה.

מחשבון מס על שכר דירה – ככה תוכלו לבחור במסלול עם המס הנמוך ביותר, וככה תוכלו לדעת כמה לשלם?

מחשבון מס על שכר דירה

מדריכים רלבנטיים:

המדריך למשכיר דירה

מחשבון מדד שכר הדירה

שכירות ארוכת טווח – המדינה מעודדת בנייה של אלפי יח"ד, האם כדאי?

המדריך לשוכר דירה

עוד בנושא: הבנק מסרב לתת לכם משכנתא? ההון העצמי לא מספיק? -המדריך המלא למשכנתא חוץ בנקאית, משכנתא לרווקים – איך לוקחים משכנתא? האם יש הטבות? איך הבנקים מתייחסים לרווקים?.

איך משכיר דירה בוחר את מסלול המס המתאים

ההחלטה תלויה בגובה השכירות, בהכנסות אחרות ובהוצאות. מי שהשכירות שלו נמוכה מהתקרה הפטורה אינו משלם מס. מי שהשכירות גבוהה יותר יכול לבחור בין מסלולים, ולכל מסלול יתרונות שונים.

כדאי לחשב את המס בכל מסלול על פי הנתונים האישיים. מי שיש לו הוצאות גבוהות, כמו ריבית על משכנתא, עשוי להעדיף מסלול אחר מזה של מי שאין לו הוצאות. התקרות והשיעורים מתעדכנים, ולכן יש לבדוק את הנתונים העדכניים.

התייעצות עם רואה חשבון לפני הבחירה עשויה לחסוך כסף לאורך שנים.

שמירה של חוזה השכירות ושל קבלות על הוצאות לאורך השנה מקלה על החישוב ועל הדיווח. בלי מסמכים כאלה קשה להוכיח את ההוצאות אם יעלו שאלות.

דוגמה: נניח שמשכיר מקבל שכירות חודשית מעל התקרה הפטורה. הוא מחשב את המס בכל מסלול לפי הנתונים שלו, ומגלה שהפער בין המסלולים הוא אלפי שקלים בשנה. החישוב מראה לו איזה מסלול זול יותר.

האם צריך לדווח גם על שכירות פטורה?

כדאי לבדוק את חובת הדיווח מול רשות המסים או רואה חשבון.

האם אפשר להחליף מסלול?

יש כללים לגבי מעבר בין מסלולים, וכדאי לבדוק אותם לפני הבחירה.

מה עושים בפועל

1. לבדוק אם השכירות מעל התקרה
2. לרשום את ההוצאות הקשורות לנכס
3. לחשב את המס בכל מסלול
4. לבדוק את הנתונים העדכניים
5. להתייעץ עם רואה חשבון

להרחבה באתר: מה התשואה על דירה למגורים? · מחשבון משכנתא