מי שקונה דירה כשכבר יש לו אחת אחרת משלם מס רכישה במסלול אחר מזה של רוכש דירה ראשונה. המסלול הזה חל על כל מי שעדיין מחזיק דירה אחרת ביום הרכישה.

השיעורים הם שמונה אחוזים על החלק שעד תקרת שווי מסוימת, ועשרה אחוזים על מה שמעליה. בניגוד למסלול דירה יחידה, אין כאן מדרגת פטור בהתחלה, ולכן המס מתחיל כבר מהשקל הראשון.

בכלי מזינים מחיר דירה, והוא מציג את המס בשני המסלולים זה לצד זה כדי שתראו את ההפרש.

דוגמה. דירה במחיר שני מיליון שקל. במסלול דירה נוספת המס הוא שמונה אחוזים, כלומר 160 אלף שקל. מי שקונה את אותה דירה כדירה יחידה משלם סכום נמוך בהרבה, כי החלק הראשון שלה פטור וחלק נוסף ממוסה בשיעורים נמוכים. ההפרש הוא לעיתים מאות אלפי שקלים.

מה חשוב לבדוק

מס רכישה הוא לא מס שבח ולא היטל השבחה. הוא משולם לרשות המסים בעת הרכישה, תוך זמן קצר מחתימת החוזה, ואי אפשר לדחות אותו עד מכירת הנכס.

משפרי דיור שמוכרים את הדירה הקיימת בתוך התקופה שנקבעה בחוק מקבלים את מסלול דירה יחידה, ומי ששילם לפי דירה נוספת ומכר בזמן יכול לבקש החזר. הכלל הוא 24 חודשים. בעקבות המלחמה הוארכה התקופה ל-27 חודשים למי שרכש דירה חלופית בין יוני 2025 למאי 2026. בדקו איזו תקופה חלה על תאריך הרכישה שלכם ותכננו את המכירה כך שתיכנס לחלון הזה.

בעבר המדרגות התעדכנו כל ינואר לפי מדד מחירי הדיור, אבל העדכון הוקפא, והמדרגות הנוכחיות של דירה יחידה בתוקף עד ינואר 2028. שיעורי דירה נוספת מופיעים אצל רשות המסים כבתוקף עד סוף 2026, ולכן בדקו אם יש שינוי לפני עסקה בשנה הבאה. אל תסתמכו על מספרים מכתבות ישנות.

הכלי נותן הערכה. לפני חתימה, כדאי להריץ את החישוב גם בסימולטור של רשות המסים ולהשוות. שאלו גם את עורך הדין במפורש איזה מסלול חל בעסקה.

מס הרכישה נקבע לפי המחיר שבחוזה ולפי מועד העסקה, ולכן עורך הדין צריך לדעת כבר בתחילת התהליך אילו נכסים יש לכם, כדי לבחור את המסלול הנכון ולא לגלות בדיעבד שהמס גבוה ממה שחשבתם.

כשזוג קונה יחד, כל אחד נבדק לפי חלקו ולפי הנכסים שיש לו. זה אומר שדירה שרשומה על שם אחד מבני הזוג משפיעה על העסקה. ספרו לעורך הדין על כל הנכסים של שני הצדדים, גם כאלה שנראים לא קשורים.

ההפרש בין המסלולים משפיע על כמה הון עצמי תצטרכו ועל גובה המשכנתא, ולכן כדאי לחשב אותו לפני שמתאהבים בדירה מסוימת.

להרחבה: מס רכישה דירה ראשונה (ודירה שנייה) – ככה זה עובד!

להרחבה: מחשבון מס רכישה

להרחבה: מחשבון משכנתא

עוד כלים באותו מדור: מחשבונים בהון.