בנק מזרחי טפחות ממשיך עם אותו השם – פיקדון קוקוס; ואותו העיקרון – הכפלת הכסף, אבל, מה לעשות שמאז שהושק פיקדון הקוקוס הקודם, הריבית ירדה, וכתוצאה מכך, הכפלת הסכום תימשך על פני יותר זמן – 19

פיקדון קוקוס המעודכן מספק תשואה שקלית  של 100% (פיקדון שקלי) לתקופה מוערכת כאמור של 19 שנים שנים, ללא תלות באינפלציה על פני התקופה וללא תלות בשינויי הריבית על פני התקופה.   מדובר בתשואה שנתית של 3.72% והאמת שבהינתן  אופציות ההשקעה הסולידיות שקיימות כיום, זה ממש לא רע. אלא שאליה וקוץ בה – מדובר על פיקדון לטווח ארוך (מאוד). מי יודע מה יקרה לריבית בטווח הזה, הציפיות הן שמתישהו הריבית תעלה וזה עלול לפגוע באטרקטיביות של הפיקדון – לחוסכים בפיקדון אין תחנות יציאה, ואם הבנק מאשר יציאה אז נראה שהקנסות יהיו משמעותיים (כנראה אובדן רוב או מלוא התשואה ).

סכום המינימום להפקדה בפיקדון קוקוס – 5 אלף שקל, ובבנק מזרחי טפחות מדגישים כי הנתונים עשויים להשתנות (טווח הכפלת הכסף יכול להשתנות).

מדריכים וכלים פיננסים:
מדריך פיקדון – כל מה שצריך לדעת על פיקדונות לפני שמשקיעים בהם
פיקדונות הבנקים – עדכון של פיקדונות הבנקים
פיקדון מובנה – מדוע זאת אפשרות מעניינת  להשקיע את הכסף
פיקדונות מובנים – עדכון של פיקדונות מובנים
וככה תוכלו לדעת כמה יהיה לכם בסוף תקופת ההפקדה –
מחשבון פיקדון

לעדכונים על מדד תשומות הבניה

הפתעה בתחזית של הראל. חטיבת המחקר של קבוצת הביטוח והפיננסים מעריכה  בדוח מעודכן כי מדד תשומות הבניה למגורים בשלושת החודשים הקרובים (ספטמבר, אוקטובר, נובמבר) יירד ב-0.2%.  תחזית זו נמוכה מאוד אבסולוטית – אחרי הכל, האינדיקטורים שקשורים למחירי הדירות צפויים, להערכת כלכלני הראל לעלות ביותר – סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן (בעיקר מחירי השכירות) צפוי להערכתם לעלות בשלוש החודשים הבאים ב-0.2%; מדד מחירי הדירות בבעלות דיירים צפוי לעלות להערכתם ב-0.7%. מדד המחירים לצרכן בתקופה זו, יהיה להערכתם ללא שינוי.

הנמכת הציפיות של הראל היא מעין מגמה בחודשים האחרונים. כלכלני הראל העריכו לפני כחודש כי מדד תשומות  הבניה למגורים בחודשים אוגוסט עד אוקטובר (שלושה חודשים) יעלה ב-0.4%, כשימים לפני כן הן ציפו לתחזית גבוה יותר.

בחודש אוגוסט עלה מדד תשומות הבניה למגורים ב- 0.1% ובחודש יולי נותר,  מדד תשומות הבניה, ללא שינוי. מתחילת השנה עלה מדד תשומות הבניה ב-1.1%. מדד המחירים לצרכן, עלה מתחילת השנה ב-1.8%! ומדובר בשינוי מגמה ביחס בין מדד תשומות הבניה למדד המחירים לצרכן. בשנים האחרונות, מדד תשומות הבניה עולה משמעותית על מדד המחירים לצרכן – השאלה היא – האם מדובר בשינוי מגמה, או כמה חודשים חריגים? להערכת הראל, נראה שלפחות ב-2013 מדד תשומות הבניה למגורים ייפול משמעותית ממד המחירים לצרכן.

מדד תשומות הבניה, נזכיר, הוא מדד שבוחן את השינויים במשך חודש בחודש  בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של חומרים,  מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים והמייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה.  המדד משמש  את הקבלנים לצורך הצמדת החובות של רוכשי הדירות (תשלומים שעדיין לא שולמו) ומכאן חשיבותו הגדולה.  אגב, במכירת דירות יד שנייה, אין לרוב הצמדה למדד כלשהו, אם כי, המגמה של ההצמדה הולכת ו"נכנסת" גם לחוזים של מכירת דירות יד שנייה.

עוד בנושא חדשות

ככלל, רוכשי הדירות יכולים לרוב לבחור בשתי אלטרנטיבות – לשלם כמה שיותר מהר לקבלן, ואז לחסוך את עליית מדדי תשומות הבניה, ומנגד הם יכולים לעכב את התשלומים וכך ליהנות מלקיחת משכנתא בשלב מאוחר יותר – זו הדילמה של רוב הרוכשים, כמובן שיש מצבים שאין צורך במשכנתא, ואז השאלה היא האם הרוכשים מעדיפים לחסוך את מדד תשומות הבניה, או להשקיע את הכסף בינתיים בתקווה שהרווח יעלה על ההפסד כתוצאה מההצמדה למדד תשומות הבניה.

ובמצב הנפוץ, השאלה כאמור היא – האם כדאי לקחת מוקדם משכנתא יחסית מוקדם ולשלם לקבלן מהר ככל שניתן? או לקחת משכנתא מאוחר יותר ורק אז לשלם לקבלן?

התשובה לשאלה זו תלויה בעיקר בהוצאה הצפויה  של הרוכשים כתוצאה מעליית מדד התשומות למגורים במידה והם לא משלמים מהר לקבלן, בהשוואה להוצאה הצפויה לרוכשים באם הם ייקחו את המשכנתא מוקדם (וישלמו עליה ריבית). אם הרוכשים לוקחים משכנתא בשלב מוקדם הוצאות המימון/ריבית שלהם גדולות יותר, אבל הם חוסכים את העלייה במדד תשומות הבניה, ולכן השאלה – מה יעלה יותר –  המדד או המשכנתא? מתחילת השנה עלה מדד תשומות הבניה כאמור ב-1.1%, ובהינתן התחזית של כלכלני הראל  המדד יהיה סביב 1.1%-1.3%  אם כי, ייתכנו כמובן בפועל סטיות משמעותיות מהערכה זו. בשנה שעברה עלה מדד הבניה למגורים ב-3.3%.

 את ההערכות  (כל אחד והערכותיו לגבי מדד תשומות הבניה השנתי) צריך להשוות מול ריבית המשכנתא וסוג המשכנתא (צמודה/ לא צמודה) , ובהינתן הריבית (שעשויה להשתנות בין הרוכשים השונים)  יש לקבל את ההחלטה – האם להקדים את התשלום לקבלן או ההיפך. יודגש שבמקביל יש להתחשב בשיקולים שאינם כלכליים, לרבות בשאלה האם אנו רוצים להעביר את כל הכסף לקבלן כבר בשלב מוקדם? מה התחזית הצפויה לריבית המשכנתא בטווח הקרוב, ומה העיתוי האידיאלי מבחינתנו לקחת את המשכנתא? ועוד.

 היכנסו כאן  לעדכוני מדד תשומות הבניה

לפני שאתם חותמים על משכנתא – לחצו כאן לבדיקה נוספת – זה יכול להיות משתלם! 😆

מדד תשומות בנייה מעודכן

מחשבון מדד תשומות הבנייה

לא ייאמן – בנק ישראל ממשיך להוריד את הריבית. פשוט התעלמות מוחלטת משוק הדירות, התעלמות מוחלטת מחלק גדול מעמישראל שלא יכול לקנות דירה. התירוצים למכביר – כוונה לפגוע בספקולנטים שמשחקים בדולר ופוגעים בשער החליפין; כוונה לעזור ליצואנים; הגברת הצריכה והצמיחה ועד.  אבל הכל בטל בשישים כשבוחנים מה קורה בשוק הדירות – ביקושים הולכים וגדלים למשכנתאות ( זולות מאוד, בגלל הריבית של בנק ישראל) וביקושים לדירות שגורמים לעליות מחירים.

הוועדה המוניטרית בבנק ישראל החליטה להוריד את הריבית לאוקטובר 2013 ב-0.25% לרמה של 1% . במקביל להחלטה מספקים בבנק ישראל את תנאי הרקע להחלטה – "נתוני האינפלציה: מדד המחירים לצרכן עלה בחודש אוגוסט ב-0.2%, נמוך מתחזיות החזאים: אלה עמדו בממוצע על 0.4%. לעליית המדד תרמו עלייה עונתית בסעיף הדיור והתייקרות של מוצרי האנרגיה. אלו התקזזו על ידי ירידה עונתית בסעיף ההלבשה וההנעלה ועל ידי ירידה במחירי הפירות והירקות. לאחר שהמדד הגבוה של אוגוסט 2012 יצא מהחישוב, נרשמה ירידה חדה בקצב האינפלציה ב-12 החודשים האחרונים, והוא עומד על 1.3%"

בבנק מספקים גם תחזיות לאינפלציה ולריבית. "הציפיות לאינפלציה מהמקורות השונים נותרו בסיכום החודש ברמה דומה לזו של החודש הקודם. ממוצע תחזיות האינפלציה של החזאים ל-12 המדדים הבאים עומד על 1.9%, הציפיות הנגזרות ל-12 החודשים הבאים מהריביות הפנימיות של הבנקים נמצאות ברמה של 1.5%, והציפיות משוק ההון – ברמה של 1.4%. הציפיות פורוורד לטווחים של שנתיים ומעלה (ממוצעים חודשיים) שמרו על יציבות, והן נעות בין 2.3% ל-2.6% תוך ירידה קלה בטווחים הבינוניים (4-7 שנים). על פי ממוצע תחזיות החזאים, מדד ספטמבר צפוי לעלות ב-0.2%. ריבית התלבור לעוד שנה, שהגיעה במהלך החודש לרמה של כ-1.5%, ירדה לרמה של כ-1.2% בסוף החודש".

בפעילות הריאלית מרגישים בבנק בהתרחבות בקצב של השנים האחרונות, תוך גידול בביקוש המקומי, אשר מקזז את הירידה ביצוא. "אולם אינדיקטורים ראשוניים לרביע השלישי מצביעים על התמתנות בקצב הגידול של הצריכה הפרטית", כותבים בבנק ישראל ומוסיפים – " יבוא מוצרי הצריכה גדל ביולי-אוגוסט ב-1.8% לעומת הרביע השני, לאחר עלייה של 3.9% ברביע השני; ותקבולי המע"מ המקומי ברוטו (בניכוי שינויי חקיקה) היו באוגוסט גבוהים ב-1% לעומת אוגוסט אשתקד, בשעה שבינואר-יולי הם היו – בממוצע – גבוהים ב-10% לעומת החודשים המקבילים אשתקד. ביצוא הסחורות נמשכת הנסיגה על רקע הקיפאון בסחר העולמי, ובולטת בו התייצבותו של יצוא התרופות ברמה נמוכה. העודף שנרשם בחשבון השוטף ברביע השני, בסך 1.8 מיליארד דולר, קיבל תמיכה מגידול ביצוא של שירותי חברות ההזנק עקב עסקאות בעלות אופי חד פעמי וכן מירידה ביבוא הדלקים. לפי האומדן השני לחשבונאות הלאומית ברביע השני, קצב צמיחת התוצר התמתן ל-4.9%, לעומת 5.1% באומדן הראשון. המדד המשולב למצב המשק, הכולל את השפעת הפקת הגז, עלה באוגוסט ב-0.2%, והוא מצביע בחודשים האחרונים על קצב צמיחה מתון אך יציב. הגידול ביבוא מוצרי ההשקעה מתמתן, על רקע מיצוי תהליכי ההשקעה במפעל אינטל ובענף הגז. סקרי ההערכות השונים מלמדים גם הם על יציבות בקצב הצמיחה: במדד האקלים – המבוסס על סקר המגמות בעסקים של הלמ"ס – חל שיפור החודש, אך הוא ממשיך להצביע על צמיחה בקצב מתון. מדדי אמון הצרכנים של גלובס, בנק הפועלים והלמ"ס ממשיכים ללמד על אמון צרכנים נמוך יחסית, תוך תיקון חיובי חלקי בחודשיים האחרונים. מדד מנהלי הרכש נותר באוגוסט ללא שינוי".

בבנק ישראל מספקים במקביל תחזית מעודכנת לאינפלציה בשנת 2014 – 1.9% בערך למרכז יעד האינפלציה; ריבית בנק ישראל, שעומדת על 1.25% במועד גיבוש התחזית, צפויה, להערכת חטיבת המחקר של בנק ישראל,  לרדת ברביע האחרון של 2013 ל-1%, ובהמשך לעלות ולעמוד על 1.25% בתום 2014; "צמיחת התוצר ב-2013 צפויה לעמוד על 3.6% (3.8% בתחזית הקודמת), ובניכוי התרומה של הפקת הגז מקידוח "תמר", צפויה צמיחה של  2.6% (2.8% בתחזית הקודמת)", מעדכנים במחלקת המחקר – "ב-2014 צפויה צמיחה של 3.4% (3.2% בתחזית הקודמת), ובניכוי השפעת הגז צפויה צמיחה של 2.7% (2.5% בתחזית הקודמת). הירידה בקצב הצמיחה ב-2014, יחסית ל-2013, מבטאת בעיקר את התרומה הנמוכה יותר לצמיחה של הפקת הגז, כמו גם ירידה בקצב הגידול של הצריכה הציבורית  עקב חזרה לתוואי העקבי עם כלל ההוצאות – ושל הצריכה הפרטית, עקב העלאות המיסים ב-2014.

עוד בנושא חדשות

בבנק ישראל מוטרדים כאמור מהתחזקות השקל – "מאז הדיון המוניטרי שהתקיים ב–25/8/13, ועד ל- 20/9/13, השקל התחזק מול הדולר ב-2.3%, ומול האירו ושער החליפין הנומינלי האפקטיבי  בכ-1%. מתחילת השנה התחזק השקל ב-6.7% ביחס לשער האפקטיבי" ולמרות שהם כותבים שהם עוקבים אחרי שוק הדירות, נראה שהשוק הזה פחות מטריד אותם – "סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן (שמתבסס על מחירי שכר הדירה) עלה בחודש אוגוסט ב-0.7%, (עלייה עונתית), בהמשך לעלייה של 1% בחודש יולי. ב-12 החודשים שהסתיימו באוגוסט עלה סעיף זה ב-2.7%, לעומת 3.1% ב-12 החודשים שהסתיימו ביולי. במחירי הדירות, הנמדדים על פי סקר מחירי הדירות של הלמ"ס ואינם נכללים במדד המחירים לצרכן, נרשמה ביוני-יולי עלייה של 0.6%, וב-12 החודשים שהסתיימו ביולי הם עלו ב-9.3%, בדומה לקצב השינוי שנרשם ב-12 החודשים שהסתיימו ביוני. התחלות הבנייה בארבעת הרביעים שהסתיימו ביוני עומדות על רמה מצטברת של כ-43 אלף  לעומת כ-40 אלף בארבעת הרביעים שהסתיימו במארס. מספר העסקאות בשוק הדיור ממשיך לגדול, תוך ירידה מתמשכת בחלקם של המשקיעים בכלל העסקאות".

 בבנק ישראל מדגישים את הגורמים העיקריים להחלטה להוריד את הריבית –  "ההחלטה להפחית את הריבית לחודש אוקטובר לרמה של 1%, עקבית עם מדיניות מוניטרית שנועדה לבסס את האינפלציה בתוך יעד יציבות המחירים של 1% עד 3% ב-12 החודשים הקרובים, ולתמוך בצמיחה תוך שמירה על היציבות הפיננסית. תוואי הריבית בהמשך תלוי בהתפתחויות בסביבת האינפלציה, בצמיחה בישראל ובכלכלה העולמית, במדיניות המוניטרית של הבנקים המרכזיים העיקריים ובהתפתחות שער החליפין.

"בנק ישראל ימשיך לעקוב אחר ההתפתחויות במשקים הישראלי והעולמי ובשווקים הפיננסיים ובפרט נוכח האי ודאות הנמשכת במשק העולמי. בנק ישראל ישתמש בכלים העומדים לרשותו על מנת להשיג את מטרותיו – יציבות מחירים, עידוד התעסוקה והצמיחה, ותמיכה ביציבות המערכת הפיננסית – ובהיבט הזה, ימשיך לעקוב אחר ההתפתחויות בשוקי הנכסים ובכלל זה שוק הדיור".

בחודש אוגוסט נלקחו משכנתאות בסך 4.8 מיליארד שקל – כך עולה מנתונים רשמיים של בנק ישראל.   כמו כן, מסרו בבנק כי  יתרת החוב של משקי הבית לדיור מסתכמת ב- 284 מיליארד שקל, כשמתחילת גדלה יתרת החוב של משקי הבית לדיור ב-12.9 מיליארד שקל (4.8%).

החוב הכולל של משקי הבית עומד  על 401 מיליארד שקל,  כך שמרכיב הדיור הוא כמובן העיקרי. על פי נתוני בנק ישראל כ-62% מהחוב של משקי הבית לדיור הוא צמוד מדד, 36% לא צמוד ו-2% צמוד מט"ח.  מהבנק נסמר כי באוגוסט הריבית הממוצעת על משכנתאות חדשות לא צמודות וכן הריבית הממוצעת על משכנתאות חדשות צמודות למדד נותרו כמעט ללא שינוי לעומת החודש הקודם  (ראו כאן את נתוני ריבית המשכנתא לחודש אוגוסט).

נתונים אלו לצד המשך השחיקה היחסית בשכר הובילו לכך שבשמונה השנים האחרונות , מספר המשכורות החודשיות שיש לחסוך כדי להגיע לדירה עומד על 135 ! שיא, שממחיש את הניתוק של חלק גדול מהציבור מחלום הדירה.

"צריך לשקול מידית לקבע את הריבית הנמוכה לתקופה של 5 שנים לפחות עבור זוגות צעירים ומשפרי דיור שלקחו משכנתא בשנים האחרונות בהחזר חודשי הגבוה מ- 3,500 שקלים בחודש", אומר, ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין  ומוסיף – "העובדה שהריבית במשק תהפוך בפועל לדיפרנציאלית, תאפשר מצד אחד  להגן על רבבות בתי אב הנמצאים בסכנה אמיתית של חדלות פירעון המשכנתא זאת במידה והריבית על המשכנתאות תעלה, ומצד שני  תאפשר לבנק ישראל לנקוט במדיניות ריבית שקולה ומותאמת למצב הכלכלי בישראל ובעולם.

" במילים אחרות הריבית, לדוגמא, תקובע ללוקחי המשכנתאות על 1-1.25 אחוזים, אולם הריבית במשק תוכל להשתנות ולעלות בהתאם לצרכים הגלובליים של הכלכלה הישראלית. על קברניטי המשק לשים לב לא רק לזוגות הצעירים ומשפרי הדיור, אלא גם למשקיעי הנדל"ן שהינם בפועל "הקטר המוביל" של שוק הנדל"ן. במקום תרגילי המיסוי הלוליינים מוטב היה האם קברניטי הממשלה יאפשרו לכוחות השוק לעשות את שלהם וכמה שפחות להכניס את ידם לכיסם העמוק של המשקיעים".

אלכס זבז'ינסקי, הכלכלן הראשי של בית ההשקעות, מיטב דש, מעריך שבנק לא יוריד את הריבית לחודש אוקטובר 2013 – "אנו מעריכים שבנק ישראל יותיר את הריבית ללא שינוי",  מסביר זבז'ינסקי לקראת הודעת הריבית מחר ומוסיף – " הנתונים הכלכליים במשק המקומי מעורבים, אך הם ממשיכים להצביע על צמיחה מתונה ויציבה. המדד המשולב של בנק ישראל המשיך לעלות בקצב של כ-0.2%, כאשר עליית המדד לחודש אוגוסט משקפת עלייה במדד הייצור התעשייתי וביצוא הסחורות, וכמו גם עלייה קלה במדדי הפדיון בענפי השירותים והמסחר. עליות אלו מותנו על ידי ירידות ביבוא מוצרי צריכה וחומרי גלם, ביצוא השירותים ובשיעור המשרות הפנויות. שיעור האבטלה ירד ותקבולי המסים מצביעים על יציבות בפעילות. לכאורה, אחרי החלטת ה-FED והיחלשות הדולר יש לבנק ישראל סיבה להוריד את הריבית. אולם, המשך עלייה במחירי הדירות בבעלות, כמו גם השפעה מועטה שהייתה להורדות ריבית האחרונות על שע"ח יגרמו להערכתנו לריבית להישאר ללא שינוי בסופו של דבר".

יונתן כץ וכלכלני לידר שוקי הון מעריכים  כי בנק ישראל עשוי להפתיע עם הורדת ריבית מחר , אם כי, ההסתברות שהם נותנים לתרחיש כזה היא 40%. להערכתם, הפחתה נוספת בריבית אפשרית על רקע  חולשה בצמיחה, ייסוף בשקל ואינפלציה נמוכה.

הריבית הנמוכה, רק נזכיר, היא אחד מהגורמים העיקריים (אולי העיקרית ביותר) לכך שמחירי דהירות ממשיכים לעלות – ריבית נמוכה מגבירה את הביקושים למשכנתאות הזולות ומחממת את שוק הדירות.

למדריך:   מס שבח – ככה זה עובד! 

למחשבון מס שבח

הדיווחים על עסקאות נדל"ן לצורך תשלום מס שבח, יהפכו למקוונים בתוך כשנה/ כשנה וחצי.  כיום הדיווחים האלו (דיווחי מוכרי הדירות החדשות ויד שנייה) נעשים באופן ידני ובהם פרוט על כל המידע שקשור לעסקה –  הנכס הנמכר, שטחו, מיקומו, הקומה של הנכס, שנת הבנייה, המחיר ששולם ועוד. אלא שהתברר שישנן טעויות לא מעות בדיווח הידני, ועל רקע זה חשוב ונחוץ שיהיה דיווח מקוון שמונע טעויות בדיווח.

המידע הפתוח לציבור חשוב מאוד למוכרי ורוכשי דירות שכן בהסתמך עליו הם יכולים לדעת האם המחיר שבו הם מעוניינים למכור או לקנות הוא מחיר השוק של עסקאות דומות.   המידע הזה זמין באתר רשות המיסים (שמרכזת את הדיווחים הידניים) משנת 2010 , אך כאמור הוא בשלב זה כולל טעויות לא מעטות.

לחץ כאן לריבית המשכנתא המעודכנת!

 ריבית המשכנתא, בחודש אוגוסט (שתקפה להלוואות/ משכנתאות החל מ-11 בספטמבר) נותרה יחסית יציבה לעומת ריבית המשכנתא בחודש הקודם.  ריבית המשכנתא השנתית הממוצעת במסלול הצמוד עמדה על 2.15% לעומת 2.17% בחוד שעבר ו בהשוואה ל-2.1% לפני חודשיים.  טווח הריביות באוגוסט  נע בין 1.74% למשכנתאות בין 5 ל-10 שנים ועד ל-3.23% בטווח של מעל 25 שנים.

הריבית  הממוצעת משקללת את הריביות על פני כל טווחי הזמן. הריבית הזו רלבנטית למשכנתאות שנלקחו עד סוף החודש (סוף חודש אוגוסט 2013), והיא מחושבת בפועל (נכנסת לתוקף) החל מ-11 בספטמבר.

הריבית הלא צמודה הממוצעת על משכנתאות במסלול השקלי  בחודש אוגוסט  2013 נותרה ללא שינוי – 3.11%. הריבית הזו היא ממוצע של כל הריביות על פני טווחי זמן שונים כאשר טווח הריביות הוא בין 2.38% למשכנתאות עד שנה ועד 5.08% להלוואות מעל 25 שנים.

הריבית הממוצעת מפורסמת על ידי בנק ישראל החל מחודש מרץ 2013 והיא  מחושבת כריבית אפקטיבית (על בסיס שנתי) המחושבת כממוצע משוקלל של הריבית על ההלוואות החדשות, המשלימות והלא משלימות, שנתנו התאגידים הבנקאיים במהלך החודש – בריבית קבועה ובריבית משתנה – לשם רכישת דירת מגורים, או במשכון דירת מגורים. יש לשים לב, שבעבר הריבית הלא צמודה התייחסה לקבועה בלבד, ואילו מעתה יש התייחסות גם לריבית המשתנה. ומכאן, שהנתונים האלו חלקיים –  לא ניתן מנתוני בנק ישראל להבין מה הריבית הקבועה הממוצעת ומה הריבית המשתנה הממוצעת.

עוד בנושא חדשות

במחקר מעודכן של בנק ישראל, שנכון לעכשיו מנוהל על ידי ד"ר קרנות פלוג,  על שוק הדירות ושוק המשכנתאות  – " סיכון הלווים בשוק המשכנתאות: התפתחותו ההיסטורית והערכתו במספר תרחישים",  מתריעים חוקרי הבנק מהיקף המשכנתאות במינוף גבוה, ומעריכים כי עלייה בריבית עלולה להביא לגל גדול של לווים שאינם יכולים לעמוד בהחזרי המשכנתא.

על פי החוקרים בין השנים 2008—2012 עלה מחירה של דירה ממוצעת בכ-54% בעוד שההכנסה הממוצעת של משקי הבית עלתה בכ-20% בלבד. נתון זה מעלה מספר שאלות לגבי האופן בו מימנו הרוכשים החדשים את העלייה החדה במחירי הדירות: האם שיעור המינוף עלה? האם גובה המשכנתאות עלה? ואם כן, כיצד עלייה זו השפיעה על כושר הפירעון של הלווים?

אחד המדדים המרכזיים לכושר הפירעון של הלווים הוא שיעור ההחזר מהכנסת משק הבית. מדד זה מושפע מהתפתחות ההכנסה של הלווים ומגובה ההחזר החודשי, התלוי בהיקף המשכנתא, בתקופת הפירעון, ובהתפתחות הריבית והאינפלציה. מחקרים אמפיריים מהעולם מראים כי כאשר שיעור ההחזר מההכנסה של הלווים גבוה מרף מסוים ההסתברות לחדלות פירעון גדלה באופן ניכר. זאת ועוד, מחקרים שבחנו את הקשר בין משברים פיננסיים ושיעור ההחזר מההכנסה מצאו כי עלייה חדה בשיעור ההחזר מהווה איתות למשבר בנקאות מערכתי, וככל שהעלייה בשיעור ההחזר חדה יותר, המשבר שבא לאחריה הוא עמוק יותר. לפיכך, מהיבטים מקרו-יציבותיים, קיימת חשיבות רבה במעקב אחר ההתפתחות של התפלגות שיעורי ההחזר של הלווים ביתרת האשראי לדיור של הבנקים, ובפרט לאור הגידול החד של היתרה בחמש השנים האחרונות.

במחקר המעודכן  אומדים ד"ר גולן בניטה וד"ר זיו נאור מחטיבת המחקר של בנק ישראל את ההתפתחות – ההיסטורית ובמספר תרחישים – של התפלגות שיעור ההחזר מההכנסה בתיק האשראי לדיור של הבנקים. ממצאי המחקר מראים כי בשל העלייה החדה בסכומי המשכנתאות בשנים האחרונות, ההחזר החודשי הממוצע של נוטלי המשכנתאות החדשות עלה בקצב גבוה יותר מקצב הגידול של ההכנסה הממוצעת של משקי הבית . זאת למרות שהריבית על המשכנתאות ירדה בחדות בשנים האחרונות, והלווים החדשים נטלו משכנתאות עם תקופות פירעון ארוכות יותר מבעבר. התפתחות זו הביאה לעלייה ניכרת ברמת הסיכון של הלווים בתיק האשראי לדיור של הבנקים, שהתבטאה בעלייה חדה הן בשיעור ההחזר הממוצע של נוטלי המשכנתאות, העומד כיום על רמה גבוהה בהשוואה בין-לאומית  והן במשקל המשכנתאות בסיכון גבוה (עם שיעורי החזר הגבוהים מ-40%), העומד כיום על שיעור שיא בהשוואה היסטורית. ראוי לציין כי טרם עליית מחירי הדירות סיכון הלווים בישראל היה ברמה סבירה הדומה לרמה הממוצעת בעולם.

בנוסף להתפתחות ההיסטורית של התפלגות שיעור ההחזר החוקרים אומדים את ההתפתחות הצפויה במספר תרחישים. בתרחיש הראשון החוקרים מניחים כי מחירי הדירות ימשיכו לעלות בשנה הראשונה בקצב הדומה לקצב עלייתם בשנתיים האחרונות, ולאחר מכן יתפתחו בהתאם לאינפלציה הצפויה; ההכנסה הממוצעת של משקי הבית תגדל בהתאם לקצב גידולה הממוצע בשנים האחרונות, והריבית והאינפלציה יתפתחו בהתאם לציפיות הנגזרות מנתוני השוק. ממצאי המחקר מראים כי בתרחיש זה סיכון הלווים בשוק המשכנתאות צפוי להמשיך ולעלות בשנים הקרובות הן בשל המשך העלייה במחירי הדירות שתשפיע על שיעור ההחזר של הרוכשים החדשים, והן בשל העלייה הצפויה בריבית, שתגדיל את ההחזר החודשי על המשכנתאות שנלקחו בעבר בריבית משתנה. שיעורן של משכנתאות אלו בזרם המשכנתאות החדשות עלה בחדות בין השנים 2009—2011 והגיע לשיעור שיא של  כ-80% ערב הטלת המגבלה של המפקח על הבנקים על שיעור המשכנתאות בריבית משתנה. כתוצאה מכך, שיעור ההחזר הממוצע של נוטלי המשכנתאות ביתרת האשראי לדיור של הבנקים רגיש מאוד לשינויים בריבית.

עוד בנושא חדשות

בנוסף לתרחיש של המשך העלייה במחירי הדירות החוקרים אומדים את התפתחות ההתפלגות של שיעור ההחזר מההכנסה בשני תרחישי קיצון, המתבססים על המשבר שפקד את המשק בשנים 2002—2003: עלייה חדה בשיעור הריבית ומיתון בפעילות הריאלית במשק, שתתבטא בירידה ברמת השכר תוך עלייה בשיעור האבטלה. החוקרים מניחים כי מחירי הדירות יגיבו לשינויים בגובה הריבית וברמת האבטלה בהתאם לגמישויות שנמצאו במחקרים קודמים. ממצאי המחקר מראים כי בשני התרחישים סיכון הלווים צפוי לעלות בחדות, ועלול להביא לעלייה ניכרת בשיעור חדלות הפירעון, כפי שהתרחש במדינות שחוו משבר בשוק המשכנתאות. הממצאים מלמדים כי ההשפעה של מיתון בפעילות הריאלית על סיכון הלווים היא משמעותית יותר מההשפעה של עלייה חדה בריבית . יתר על כן, תרחיש זה טומן בחובו סיכון גבוה יותר משום שעלייה באבטלה הינה אחד מגורמי הסיכון המרכזיים לחדלות הפירעון, ובפרט עבור לווים עם שיעורי החזר גבוהים, כפי שנמצא במחקרים רבים בעולם.

ד"ר בניטה וד"ר נאור מדגישים במחקרם כי כתוצאה מהעלייה החדה במחירי הדירות בשנים האחרונות,  הפסד האשראי הפוטנציאלי של הבנקים בתרחיש של חדלות פירעון ירד משמעותית, עבור משכנתאות שניטלו קודם לעליית המחירים, או בשלבים מוקדמים שלה. אולם, יתכן כי בתרחיש של עליה חדה בשיעור חדלות הפירעון תוך ירידה במחירי הדירות (כפי שצפוי בתרחישי הקיצון), הבנקים יתקשו לממש כמות גדולה יחסית של נכסים. התפתחות זו עלולה להביא לירידה חדה נוספת במחירי הדירות ולהחמיר את הפסדי האשראי של הבנקים, כפי שהתרחש במשברים פיננסיים במדינות אחרות.

הוראות המפקח על הבנקים שפורסמו באוגוסט המגבילים את שיעור ההחזר מההכנסה, את משך תקופת הפירעון, ואת שיעור המשכנתאות בריבית משתנה פועלות לצמצום סיכונים אלו.

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מדווחת כי באוגוסט עלה מדד מחירי הדיור עלה ב-0.7%. כמו כן עלה מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים ב-0.7% ומדד שכר דירה עלה ב-0.2%.

במדד שירותי דיור בבעלות הדיירים בחודש אוגוסט 2013, נרשמה עלייה, בהשוואה לחודש יולי 2013. עלייה זו מבטאת את השינויים במחירי שכר דירה שנקבעו בחוזים שנחתמו בחודשים יולי 2013 – אוגוסט 2013, לעומת חוזים שנחתמו בחודשים יוני 2013 –  יולי 2013.

בלמ"ס מעדכנים על אינדיקטורים נוספים בשוק הדיור שאינם נכללים במדד המחירים לצרכן, ובעיקר במדד מחירי דירות. מבדיקת הלמ"ס עולה כי מהשוואת העסקאות שבוצעו בחודשים יוני 2013 – יולי 2013, לעומת העסקאות שבוצעו בחודשים מאי 2013 – יוני 2013, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-0.6% עלייה זו מבטאת את שינוי המחירים בניכוי שינויי האיכות בתמהיל ובסוג הדירות. הנתון אינו סופי מאחר שקיימות עסקאות נוספות שבוצעו בתקופה זו וטרם דווחו. מהשוואת העסקאות יוני 2013 – יולי 2013, לעומת יוני 2012 – יולי 2012, עלו המחירים ב-9.3%. מהשוואת העסקאות מאי 2013 – יוני 2013, לעומת מאי 2012 – יוני 2012, עלו המחירים, אף הם ב-9.3%.

מדד מחירי אחזקת הדירה עלה ב-0.1%, התייקרו במיוחד: שירותי צביעה וסיוד (ב-3.2 אחוזים), נפט וסולר לחימום הדירה (ב-1.2 אחוזים) ושירותי אינסטלציה (באחוז אחד). הוזלו במיוחד: צורכי משק בית שונים כגון: שקיות אשפה, נייר אלומיניום וכו' (ב-3.1 אחוזים) וחומרי כביסה, ניקוי והדברה (ב-1.5 אחוזים).

מדד המחירים לצרכן עלה באוגוסט 2013 ב-0.2%, בהשוואה לחודש יולי 2013 והגיע לרמה של 102.3 נקודות לעומת 102.1 נקודות, בחודש הקודם. (הבסיס: ממוצע 2012=100.0 נקודות).עליות מחירים נרשמו במיוחד בסעיפים הבאים: התרבות והבידור (ב-1.6%), הדיור (ב-0.7%), הבריאות (ב-0.5%), התחבורה (ב-0.3%) והמזון (ב-0.2%). ירידות מחירים נרשמו במיוחד בסעיפים הבאים: הירקות הטריים (ב-3.9%), ההלבשה וההנעלה (ב-3.7%) והתקשורת (ב-0.4%).

מתחילת השנה עלו המדד הכללי  ב-1.8%. המדד ללא ירקות ופירות ב-1.6% והמדד ללא דיור ב-1.3%. בשנים עשר החודשים האחרונים (אוגוסט 2013 לעומת אוגוסט 2012), עלו המדד הכללי והמדד ללא אנרגיה ב-1.3% , כל אחד. המדד ללא ירקות ופירות ב-1.4%  והמדד ללא דיור ב-0.9%.

מבין בתי ההשקעות והכלכלנים המספקים תחזית על המדד, פסגות הצליחו הפעם לכוון נכון – הם העריכו שהמדד יעלה ב-0.2%, בעוד שרוב האנליסטים האחרים סברו שהמדד יעלה בין 0.4% ל-0.5%.

מדד תשומות בנייה מעודכן

מחשבון מדד תשומות הבנייה

מדד תשומות הבניה בחודש אוגוסט 2013 עלה ב-0.1%.  מדד המחירים  לצרכן עלה באוגוסט ב-0.2%.  בחודש יולי, נזכיר,  מדד תשומות הבניה היה ללא שינוי, ובחודש יוני הוא עלה ב-0.2%. מתחילת השנה עלה מדד תשומות הבניה ב-1.1%, בעוד שמדד המחיירם לצרכן עלה בתקופה זו ב-1.8%.

מדד תשומות הבניה הוא מדד שבוחן את השינויים במשך חודש בחודש  בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של חומרים,  מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים והמייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה.  המדד משמש  את הקבלנים לצורך הצמדת החובות של רוכשי הדירות (תשלומים שעדיין לא שולמו) ומכאן חשיבותו הגדולה.

בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מעדכנים כי בחודש אוגוסט 2013 עלו מחירי הוצאות כלליות ב-0.5 אחוז ומחירי שכר העבודה המשולם עבור המועסקים בענף ב-0.4 אחוז. לעומת זאת ירדו מחירי שכירת ציוד ורכב ב-0.2 אחוז ומחירי חומרים ומוצרים ב-0.1 אחוז. מבין החומרים והמוצרים ירדו במיוחד מחירי מיזוג אויר (ב-1.4 אחוזים), מעליות (ב-1.2 אחוזים), אבן (ב-0.8 אחוז) וברזל לבנייה (ב-0.7 אחוז).

ונמחיש מדוע מדד התשומות כה חשוב לרוכשי הדירות? רוכשי הדירות יכולים לרוב לבחור בשתי אלטרנטיבות – לשלם כמה שיותר מהר לקבלן, ואז לחסוך את עליית מדדי תשומות הבניה, ומנגד הם יכולים לעכב את התשלומים וכך ליהנות מלקיחת משכנתא בשלב מאוחר יותר – זו הדילמה של רוב הרוכשים, כמובן שיש מצבים שאין צורך במשכנתא, ואז השאלה היא האם הרוכשים מעדיפים לחסוך את מדד תשומות הבניה, או להשקיע את הכסף בינתיים בתקווה שהרווח יעלה על ההפסד כתוצאה מההצמדה למדד תשומות הבניה.

עוד בנושא חדשות

ובמצב הנפוץ, השאלה כאמור היא – האם כדאי לקחת מוקדם משכנתא יחסית מוקדם ולשלם לקבלן מהר ככל שניתן? או לקחת משכנתא מאוחר יותר ורק אז לשלם לקבלן?

התשובה לשאלה זו תלויה בעיקר בהוצאה הצפויה  של הרוכשים כתוצאה מעליית מדד התשומות למגורים במידה והם לא משלמים מהר לקבלן, בהשוואה להוצאה הצפויה לרוכשים באם הם ייקחו את המשכנתא מוקדם (וישלמו עליה ריבית). אם הרוכשים לוקחים משכנתא בשלב מוקדם הוצאות המימון/ריבית שלהם גדולות יותר, אבל הם חוסכים את העלייה במדד תשומות הבניה, ולכן השאלה – מה יעלה יותר –  המדד או המשכנתא? מתחילת השנה עלה מדד תשומות הבניה כאמור ב-1%, כך שהקצב, מתקרב ל-2% ( אם כי, ייתכנו בפועל סטיות משמעותיות מהערכה זו). בשנה שעברה עלה מדד הבניה למגורים ב-3.3%.

 את ההערכות  (כל אחד והערכותיו לגבי מדד תשומות הבניה השנתי) צריך להשוות מול ריבית המשכנתא, ובהינתן הריבית (שעשויה להשתנות בין הרוכשים השונים)  יש לקבל את ההחלטה – האם להקדים את התשלום לקבלן או ההיפך. יודגש שבמקביל יש להתחשב בשיקולים שאינם כלכליים, לרבות בשאלה האם אנו רוצים להעביר את כל הכסף לקבלן כבר בשלב מוקדם? מה התחזית הצפויה לריבית המשכנתא בטווח הקרוב, ומה העיתוי האידיאלי מבחינתנו לקחת את המשכנתא? ועוד

לצד מדד תשומות הבניה למגורים מפרסמת החשכה המרכזית לסטטיסטיקה גם את מדד תשומות הבניה למסחר ומשרדים.  מדד זה ירד בחודש אוגוסט 2013 ב-0.1% והגיע ל-102.0 נקודות לעומת 102.1 נקודות בחודש קודם ( על בסיס ינואר 2012 = 100.0 נקודות).  מתחילת השנה עלה המדד ב-0.1%. מבין השינויים במדדים של פרקי הבנייה בחודש אוגוסט 2013, מדגישים בלמ"ס את ירידת המחירים של 1.4%  בפרק מיזוג אויר. לעומת זאת עלה המדד לפרק רכיבים מתועשים ב-1%. בשאר פרקי הבנייה נרשמו תנודות מחירים של עד חצי אחוז.

איזו משכנתא לקחת – האם בריבית משתנה או בריבית קבועה, ולמה צריך להיזהר מהריבית המשתנה? 

לכתבות בנושא ריבית משכנתא