מי שרוצה לדעת בכמה נמכרה הדירה ממול מגיע עכשיו למסך כניסה. רשות המסים מחייבת קוד משתמש וסיסמה כדי להיכנס למערכת מידע נדל״ן. הרישום דורש נתוני כרטיס אשראי, מספר תעודת זהות של אחד ההורים, כמה תביעות הוגשו למענק עבודה, ונתונים מטופס 106. זה לא סיסמה קלה. זה תיק אישי מלא, בדרך למחיר של דירה ברחוב.

הרשות אומרת שהמידע לא נחסם. היא מאפשרת גישה אנושית אחרי הזדהות באזור האישי, ומגנה על המערכות מפני מתקפות AI שעלולות לפגוע בזמינות השירות. בפועל, מי שלא רשום לשירותי הדיגיטל לא רואה עסקה אחת בכתובת הישנה של המאגר. לפני כחמש שנים כבר דרשו הזדהות לזמן מה, משיקולי אבטחה. הבכירים אמרו אז שהחשש הוא מגורמים מקומיים, לא מהאקרים זרים. הפעם החומה יושבת על כרטיס האשראי של מי שרק רוצה להשוות מחיר.

עד 2010 הנתונים לא היו פתוחים לציבור. עתירה של ד״ר אפרת טולקובסקי ופרופ׳ דני בן שחר, על בסיס חוק חופש המידע, חייבה את הרשות לחשוף את העסקאות. מאז עברו 16 שנה. גם אחרי הפתיחה החיפוש החזיר עד 150 עסקאות בכל פעם, לפי תקנה מ־2003 שעליה חתם שר האוצר דאז סילבן שלום, אחרי עתירת לשכת השמאים לבג״ץ. 150 שורות זה מספיק לרחוב אחד. זה לא מספיק לעיר, לא למחקר, ולא למי שרוצה לראות איך המחיר זז לאורך שנה.

ימים לפני החומה החדשה פרסם פעיל השקיפות גיא זומר מאגר פתוח של כ־3.8 מיליון עסקאות שנאספו מהמערכת. זה המספר שצריך לשבת ליד 150: מיליוני שורות בחוץ, ומאה וחמישים בכל חיפוש רשמי. עו״ד רותם זילבר, מעריך שווי ומייסד פלטפורמת BYNDbiz, אומר שאתרים אחרים כבר לא מצליחים לשאוב מידע בכלים אלקטרוניים, רק ידנית, ושהקצב איטי יותר. לדבריו, אילו הרשות הייתה משחררת את הקובץ לציבור, העומס על השרתים היה יורד והמאגר שלו לא היה צריך לקום. טולקובסקי, שמנהלת את מכון אקרו באוניברסיטת רייכמן ומפרסמת מדד מחירי דירות על עסקאות חוזרות, אומרת שהשינוי נעשה בלי לפנות לחוקרים שמשתמשים במאגר, ושזה פוגע בשיח הציבורי. המדד של המכון שימש בדיונים על פערי יד ראשונה מול יד שנייה, וגם כשמשה כחלון הכניס את עסקאות מחיר למשתכן למדד.

בדיקה עצמאית באתר הנדל״ן הממשלתי, nadlan.gov.il, מצאה מסלול אחר. האתר נפתח בלי הזדהות. בגבעתיים הופיעו ביום הבדיקה כ־15,971 עסקאות, מחולקות ל־12 שכונות. העסקה האחרונה שם הייתה מ־10 באוגוסט, פיגור של כשבעה שבועות. בכל שורה רואים כתובת, שטח, תאריך, מחיר, גוש וחלקה, סוג נכס, חדרים וקומה. מי שסוגר מחיר היום על בסיס הרשימה הזו, סוגר מול קיץ שעבר, לא מול השבוע שעבר. זה כלי לרמת מחירים ברחוב, לא למה שנחתם בחודש האחרון.

גם כשהמאגר היה פתוח, האיכות שלו כבר ישבה בדוח המבקר. מתניהו אנגלמן התריע שמעל 900 אלף דירות, כחצי מהדירות בטאבו, חסרות במאגר רשות המסים. 452,678 עסקאות בבניינים משותפים דווחו עם אפס קומות. ב־80,556 מכירות חוזרות נמצא הפרש של לפחות 20 מ״ר בשטח. ב־578,561 עסקאות מספר הדירות בבניין נרשם כאפס. מי שמשווה מחיר לפי שורה אחת, עלול להשוות דירה בלי קומה לדירה בלי שטח. גם אחרי שנכנסתם עם הכרטיס, השורה עלולה להיות ריקה או שגויה.

מה לוקחים הביתה מהסיפור הזה, לא ממדריך כללי לדיור. לפני שחותמים בודקים את הרחוב. ב־nadlan.gov.il זה בלי למסור כרטיס אשראי, עם פיגור של שבעה שבועות ועם 15,971 שורות בגבעתיים ביום הבדיקה. במערכת של הרשות נכנסים אחרי רישום, כולל פרטי כרטיס, תעודת הורה, מענק עבודה וטופס 106, ומקבלים 150 שורות בכל חיפוש. 3.8 מיליון עסקאות כבר יצאו החוצה במאגר שפורסם. 900 אלף דירות חסרות אומרות שהמחיר שמצאתם הוא רק מה שנכנס למאגר, לא מה שיש בטאבו. איך בודקים את מס הרכישה על המחיר שמצאתם כתוב במחשבון מס רכישה. איך הכרטיס שנמסר ברישום יושב על החשבון כתוב במדריך כרטיסי האשראי.