מגדל ביטוח חתמה עם בנק ירושלים על שיתוף פעולה במשכנתאות. מגדל שמה את ההון וקובעת את האסטרטגיה, והבנק מתפעל. למשקיע היא מציעה מימון עד 60% משווי הדירה, מול 50% בבנק. אפשר גם לפרוס עד 40 שנה, בעוד הבנקים נעצרים ב-30.

היעד הוא בעיקר משקיעי נדל"ן ובעלי נכסים שרוצים למנף הון קיים. גם רוכשי דירה ומשפרי דיור נכנסים, אבל הזוג הצעיר עם הכנסה יציבה עדיין יקבל בבנק מימון זול יותר. שוק הדירות להשקעה עומד בקיפאון יחסי מול הריבית. ריבית בנק ישראל עומדת כעת על 3.25%, והפריים על 4.75%.

הבנקים מחזיקים כ-95% משוק המשכנתאות. ב-2025 לבדה נלקחו משכנתאות בהיקף של 110 מיליארד שקל. הראל כבר מציעה מימון עד 80% משווי הנכס. מנורה מבטחים וכלל החזקות הרחיבו השנה. מגדל הייתה האחרונה בין הגדולות בלי פעילות משמעותית, ושיתוף הפעולה עם ירושלים מקצר לה את הדרך לשוק. על הפער בין 30 ל-40 שנה כתבנו כאן: משכנתא ל-40 שנה ומימון של 60% למשקיעים.

מ-1 באוקטובר הבנק סופר בהלוואה נוספת על אותו נכס גם את ההחזר של המשכנתא שכבר רצה. חברות הביטוח אינן כפופות להוראה הזו, ולכן הן הופכות לחלופה למי שהבנק כבר חוסם. בבנקים התקרה נשארת 75% לדירה יחידה, 70% למשפרי דיור ו-50% למשקיעים. במגדל המשקיע מקבל עוד 10 נקודות מימון. אפשר לחשב החזר ב-מחשבון המשכנתא.

חברות הביטוח מחפשות רווח יציב מחוץ לשוקי ההון. במגדל זה חד יותר: פוליסות משתתפות ברווחים עד 2003 מאפשרות דמי ניהול משתנים רק אחרי כיסוי הפסדים קודמים. מניית מגדל טיפסה ב-88% ב-12 החודשים האחרונים, והחברה נסחרת לפי שווי של 22.4 מיליארד שקל. מדד ת"א ביטוח ושירותים פיננסיים עלה באותה תקופה ב-71%. שלמה אליהו מחזיק 45.5% מהמניות, שווי של כ-10.2 מיליארד שקל על הנייר.

השאלה שלי: האם 10 נקודות מימון מעל תקרת הבנק שוות למשקיע את המעבר לחברת ביטוח, או שהריבית והפיקוח הנפרד יעלו יותר מהחיסכון בהון העצמי.