המדינה נותנת משכנתא מסובסדת/ הלוואה בתנאים נוחים לזכאים שעומדים בקריטריונים מסוימים – משכנתא בריבית צמודה לפי הנוסחה בחוק: 0.5% מתחת לממוצע בנק ישראל על צמודות מדד, ולא יותר מ-3% — לא המצאנו את הממוצע החי. 2.5% עד 2017 ו-2% מאז.
ההלוואה מהמדינה מיועדת אך ורק לצורך רכישת דירה למגורים או בנייה של דירה למגורים. ההלוואה ניתנת דרך בנקים למשכנתאות ומוסדות בנקאיים אחרים. אבל, לא להתלהב (רק קצת) יש כאן טוויסט בעלילה – בעבר המשכנתאות האלו היו נהדרות וכולם לקחו אותם – גם כי הריבית היתה נמוכה במיוחד וגם כי התנאים היו נוחים (תנאי קבלת המשכנתא לזכאים) ובעצם איפשרו כמעט לכולם לקחת משכנתא כזו. וכך בעצם, נוצר מצב שבלקיחת משכנתא לקחו שתי משכנתאות -משכנתא של זכאים ומשכנתא משלימה, כאשר משכנתא זכאים היא בתנאים נוחים (באישור הסובסידיה/ הזכאות מהמדינה) והמשכנתא המשלימה היא מהבנק.
מאז המצב התהפך, בגלל הריבית שרק הלכה וירדה. אם בעבר וזה לא היה כל כך מזמן הריבית במשק היתה דו ספרתית (עד 2003-2004) והיא היתה גבוה משמעותית מהריבית במשכנתאות של זכאים, הרי שמאז היוצרות התהפכו – הריבית במשכנתא של הזכאים הפכה להיות יקרה יותר מהריבית של הבנקים למשכנתאות – אבסורד גדול, אבל במשך תקופה ארוכה פשוט אף אחד לא לקח את המשכנתא זכאים, ואז הבינו בממשלה שלנו שמדובר בחלם והחליטו לשנות את הכללים, והורידו את הריבית ל-4% ובהמשך ל-3% (ריבית צמודה ל-25 שנה), כך שהחל משנת 2014 שוב חוזרים לקחת משכנתא של זכאים אבל בהדרגה – היתרונות שלה לא תמיד ברורים ומוחלטים.
מעבר לכך, כדי להיחשב זכאי צריך להגיע להיקף של 1,000 נקודות כאשר כל פרמטר עשוי להוסיף נקודות (המבחנים בהמשך), והרף של ה-1000, הוא לא טריוויאלי. ב-2016 הגישו חברי הכנסת אלי כהן, משה גפני ואברהם נגוסה הצעה להוריד את הריבית לזכאים.
הפחתת הריבית לזכאים תהיה בשני שלבים –
עוד בנושא: הבנק מסרב לתת לכם משכנתא? ההון העצמי לא מספיק? -המדריך המלא למשכנתא חוץ בנקאית, משכנתא לרווקים – איך לוקחים משכנתא? האם יש הטבות? איך הבנקים מתייחסים לרווקים?, רכישת דירה מקבלן – כל השלבים, כל היתרונות (והחסרונות), כל מה שצריך לדעת!.
בשלב הראשון – הריבית תהיה 2.5% (החל מינואר 2016)
בשלב השני – הריבית תרד ל-2% (החל מינואר 2017).
הריבית במשכנתא זכאות היא טובה, בעיקר מכיוון שריבית המשכנתא (התעדכנו – ריבית המשכנתא הנוכחית) עלתה בשיעור ניכר. עם זאת, יש חלופות שעשויות להיות קרובות לריבית של 2.5% צמודה ל-25 שנה, כשהבעיה הגדולה של המשכנתא לזכאים היא ההצמדה – לקחת הלוואה צמודה לתקופה ארוכה זה סיכון גדול – המדדים בשנים האחרונות נמוכים, אבל תוואי המדד הוא 1%-3% בשנה ואם זה יחזור לתוואי, הרי שהריבית על המשכנתא לזכאים טובה, אבל לא מצויינת.
מעבר לכך, על רקע הערכות להמשך עלייה בריבית המשכנתא הצמודה בחודשים האחרונים נראה שהאטרקטיביות של הלוואה מהמדינה/ משכנתא לזכאים הופכת להיות די אטרקטיבית. ריבית המשכנתא הצמודה עלתה למעל 3.5%, כאשר לטווחים ארוכים היא עולה משמעותית על מה שהמדינה נותנת. אז נכון שלא בטוח שכדאי לקחת ריבית צמודה להלוואות לזמן ארוך, אולי עדיף את הריביות הקבועות, אבל בהינתן השוואה של תפוזים לתפוזים (אותו מוצר) הרי שההלוואה של המדינה היתה כלכלית יחסית באוגוסט 2016. כעת בנק ישראל 3.25% ופריים 4.75% — בדקו מול הנוסחה החיה, לא מול 3.5% צמודה מ-2016.
אבל, שימו לב – הבנקים מעלים ריבית על יתר מרכיבי המשכנתא אם הלווים לוקחים משכנתא לזכאים – למה? לא ברור, כנראה כי אפשר, למרות שבבנקים טוענים שכל משכנתא נבדקת לגופה ובהתאם הריביות שמאושרות תלויות בפרמטרים ספציפיים של לוקחי המשכנתא והמשכנתא עצמה – להרחבה בנושא.
והנה ההתיחסות וההשוואה של משכנתא בריבית צמודה למשכנתא בריבית קבועה – במידה ולוקחים מסלולים לא תלויי מדד משלמים אמנם ריבית גבוה יותר, אבל זה עשוי להיות נוח לרבים כי אז מנטרלים את סיכון האינפלציה. לדוגמה – אם מציעים לכם משכנתא בקל"צ (קבועה לא צמודה) לפרק זמן דומה בשיעור של 3.5%, אזי המשמעות היא (וזה כמובן חישוב מאוד גס) שבהנחת מדד של 2% (שזה ממוצע תוואי בנק ישראל), הריבית קל"צ עדיפה.
חשוב להדגיש כי שבהלוואות בריבית קבועה ההחזרים בהתחלה גבוהים יותר. בהלוואות צמודות מדד ההחזרים בהתחלה נמוכים אבל הם עולים בהמשך, כך שמי שחשוב לו מאוד מאוד להתחיל עם משכנתא נמוכה דווקא עשוי להעדיף את המסלול הצמוד לטווח ארוך.
ונניח שאין העדפה, מה עושים אז? יש בכל זאת יתרון למשכנתא זכאים – אין עליה עמלת פירעון מוקדם בעוד שבריבית קבועה בבנקים יש עמלת פירעון מוקדם, אם כי, ב-2016 הריבית היתה נמוכה. כעת בנק ישראל 3.25% ופריים 4.75% — עמלת פירעון מוקדם במשכנתא הבנקאית עדיין קיימת; בזכאות אין עמלת היוון (עמלה זו נדרשת רק כאשר הבנק מפסיד עליכם, שלקחתם בריבית גבוהה ומאז הריבית ירדה).
יתרון נוסף – בעת בעיות וקשיים בהחזרי התשלומים, נראה שהבנק הרבה יותר קשוח מהמדינה.
כנגד הלוואות הזכאות (בדומה למשכנתאות רגילות) מוטל שיעבוד על הדירה, השיעבוד מוסר כמובן כשההלוואה נפרעת.
כך או אחרת, 2% מתחילת 2017. רוכשי דירות עדיין יכולים לבדוק זכאות — הסכום לפי ניקוד במשרד, בתוך מימון 75/70/50. אז איך עושים זאת? ומי בעצם זכאי?
ראשית צריך להראות שמעולם לא היתה לכם דירה. תנאים נוספים – זוג נשוי או רווק/ה מעל גיל 30. אלה שני תנאי סף הכרחיים, וכאשר אתם עוברים אותם מתחילים לצבור נקודות בהינתן פרמטרים שונים ומגוונים. התנאי לקבלת משכנתא בזכאות הוא הגעה ל-1,000 נקודות.
אם הגעתם ל-1,000 נקודות אתם זכאים למשכנתא בסכום שנקבע במשרד. כמעט 100 אלף שקל למטה. אם השגתם יותר, בדקו את הסכום החי באתר המשרד.
והנה הפרמטרים לקבלת נקודות – שנת הנישואין הראשונה שווה 250 נקודות. כל שנה נוספת שווה 50 נקודות. גם אחים שווים – כל אח שווה לכם 50 נקודות;
וילדים כמובן גם מקנים נקודות – הילד הראשון שווה 350 נקודות וכל ילד נוסף יזכה ב-150 נקודות נוספות, מהילד החמישי תקבלו 100 נקודות לילד.
זוג שמגיע ל-1,000 נקודות לפחות ושירת בצבא – יקבל גם 10 נקודות נוספות עבור כל חודש של שירות צבאי.
כמה הון צריך בשביל משכנתא – מדריך
פרמטרים נוספים לקביעת הזכאות
-קבוצות אוכלוסיה (עולים חדשים, זוגות צעירים, משפחה חד-הורית)
מעבר לכך, יש גם הלוואת מקום. הלוואות המקום נקבעות בהסתמך על המקום שבו נמצאת הדירה הנרכשת. במידה והדירה נמצאת באזור עדיפות (כפי שקבעה המדינה), היא מאפשרת ללווה זכות למימון נוסף, חוץ מהלוואת זכאות אישית. אזורי העדיפות של הממשלה משתנים על פני זמן ולעיתים הממשלה גם מציעה מימון נוח ומשמעותי במיוחד, באם היא רוצה לפתח אזור מסוים.
הגוף האחראי על הקריטריונים ועל קביעת הזכאות של כל אזרח וכן על עדכון הישובים שבהן ניתנת הלוואת מקום לרבות קביעת סכום הלוואת המקום, הוא משרד הבינוי והשיכון. בהתאם לקריטריונים של הממשלה, משרד הבינוי והשיכון קובע את סכום ההלוואה לזכאים ואת תנאי ההלוואה – תקופת ההלוואה, מסלול ההלוואה, שיעור הריבית ועוד.
מעבר לקריטריונים ולחישוב הניקוד לזכאות משכנתא לחסרי דירה (במובן הרחב), משרד הבינוי והשיכון הגדיר זכאות וחישוב הזכאות לקבוצות אוכלוסיה נוספות, לרבות זוגות שנרשמו לנישואים, משפחות חד הוריות, עולים חדשים ועוד.
חישוב זכאות להלוואת משכנתא בתנאים מועדפים עבור משפחה חד-הורית (ללא ידוע בציבור יקבע בהתאם לנתונים האישיים של המשפחה – משך התקופה שבה מתקיימת החד הוריות; מספר ילדים ומספר אחים ואחיות. כמו כן, יינתן משקל לשירות הצבאי (סדיר ומילואים), שירות לאומי כאשר למשך השירות יש על כל קבוצות האוכלוסייה השפעה גם על הלוואת המקום.
חישוב הזכאות עבור עולים חדשים הוא בהתאם למשך שירות צבאי ושירות לאומי. בחישוב הניקוד האישי יש משקל גדול למספר השנים שעבר מאז העולה מוגדר כעולה חדש.( אצל בני-זוג שעלו בתאריכים שונים זה מזו, תאריך העלייה המוקדם של אחד מבי הזוג יהיה הקובע). בחישוב הזכאות ניתנת גם תוספת וותק לעולים שחיים בארץ לפחות 5 שנים, וכן ניתנת תוספת לעולה שעבר את גיל 45,לזוג שאחד מהם הוא עולה ותיק. מעבר לכך, עולה חדש בודד (ללא בן זוג ומשפחה) מקבל זכאות בכל היישובים עד גיל 21, במילים פשוטות יש לו ניקוד לקבל הלוואת מקום בכל הישובים.
ומה כל כך טוב בהלוואות לזכאים? ראשית, הפירעון הוא ללא תשלום עמלת פירעון מוקדם וגם ללא מתן הודעה מוקדמת. זה לא עניין טריוויאלי – הפירעון המוקדם בהלוואות עם ריבית קבועה יכול להסתכם בסכומים מאוד משמעותיים. מעבר לכך, הלווים האלו יזכו לקבל הנחה גדולה גם בפירעון המוקדם של המשכנתא הבנקאית (המשכנתא הרגילה שמשלימה את המימון לדירה)
במידה ואתם עומדים בקריטריונים, אתם מקבלים דרך הבנקים למשכנתאות (ובאישור וסמכות של משרד הבינוי והשיכון) תעודת זכאות. תעודת הזכאות מאפשרת את קבלת הלוואת הזכאות, הלוואת המקום, או תמיכה בשכר דירה. היקף הלוואת הזכאות ותנאיה נקבעים כאמור באופן ספציפי ללווה בהתאם לקריטריונים (שפורטו לעיל).
תעודת הזכאות, שניתן לקבלה ללא תלות בהגשת בקשה להלוואה תקפה לשנה ועליכם לעדכן את הבנק למשכנתאות בכל שינוי בנתונים האישיים שלכם. כדי לקבל את התעודה המיוחלת אתם צריכים לפנות לבנק למשכנתאות (או לבנקים המורשים), למלא טופס של בקשה להנפקת תעודת זכאות ולצרף את המסמכים המפורטים (הרשימה משתנה אחת לתקופה):
– תעודת זהות של המבקשים.
– תעודת נישואין.
– לזוגות שנרשמו לנישואין אישור מהרבנות על ההרשמה (לא יאוחר משלושה חודשים מתאריך ההרשמה לזכאות בסניף).
-אישור מקצין העיר על שירות החובה או אישור רשמי על שירות לאומי (מגופים / אגודות שהוכרו על ידי משרד הבינוי והשיכון)
– פרטים על אחים ואחיות (שמות, ת.ז, כתובת, תאריך לידה)
-פרטי הילדים כפי שמופיעים בתעודת הזהות.
לאחר הבקשה, תוך שבועות ספורים אמורה התעודה להגיע. התהליך הזה כאמור יכול להיעשות ללא קשר למשכנתא קונקרטית, אבל לרוב במקביל לקבלת תעודת הזכאות, הלווים ממלאים את טפסי בקשת המשכנתא.
מדריך משכנתא – כל מה שצריך לדעת
תוכן עניינים; ניתן להקליק על הקישור הרלבנטי
איך מתכוננים לפגישה בבנק עם תעודת זכאות
תעודת זכאות מאפשרת לקבל הלוואה מטעם המדינה, אבל הפגישה בבנק היא המקום שבו נקבעים רוב התנאים של המשכנתא. כדאי להגיע לפגישה עם הבנה של הסכום שהתעודה מקנה, של תנאי ההלוואה, ושל ההחזר החודשי שהמשפחה יכולה לעמוד בו.
שאלות ותשובות
? מי זכאי למשכנתא מהמדינה?
זוגות ויחידים חסרי דירה לפי ניקוד שנקבע במשרד הבינוי והשיכון. הניקוד תלוי בוותק, ילדים ושירות.
? האם כדאי תמיד לנצל?
לא תמיד. כדאי להשוות לריבית בשוק.
? מה ההבדל בין משכנתא לזכאים למשכנתא רגילה?
החלק לזכאים ניתן בתנאים שהמדינה קובעת, ושאר הסכום נלקח בתנאי השוק. בפועל זה חלק אחד מתוך תמהיל המשכנתא.
? מה הבעיה המרכזית במשכנתא לזכאים?
ההצמדה למדד, שמגדילה את החוב בתקופות של אינפלציה. הריבית עצמה טובה.
? איך מחושבת הזכאות?
לפי ניקוד שמתבסס על מצב משפחתי, מספר ילדים ואחים ושירות צבאי או לאומי. לעולים יש חישוב מיוחד.
כדאי לבקש הצעות מכמה בנקים, כי לכל בנק תנאים שונים להלוואה המשלימה. גם המסלולים שבהם תשולב הלוואת הזכאות יכולים להיות שונים. השוואה בין ההצעות היא הדרך הטובה לוודא שמקבלים את התנאים הטובים ביותר. הכנה כזו מקצרת את משך הפגישה ומאפשרת לשאול שאלות ממוקדות על כל מסלול. כדאי להביא לפגישה גם תדפיסי חשבון עדכניים ותלושי שכר, כדי שהבנקאי יוכל להציג הצעה מדויקת.
דוגמה: נניח שתעודת הזכאות מקנה 100,000 שקל, והמשפחה צריכה משכנתא כוללת של 900,000 שקל. ההלוואה המשלימה תהיה 800,000 שקל, והיא החלק הגדול שבו כדאי להתמקד במשא ומתן. החלוקה בדוגמה היפותטית.
מי מנפיק את תעודת הזכאות?
הבקשה מוגשת לפי נוהל משרד הבינוי והשיכון, באמצעות הגורמים שהוא הסמיך לכך.
האם התעודה תקפה בכל הבנקים?
בדרך כלל כן, בבנקים שמעמידים הלוואות זכאות.
האם צריך לנצל את כל הזכאות?
לא חובה. אפשר להחליט לפי ההשוואה.
צעדים מעשיים – משכנתא לזכאים: האם אתם זכאים להלוואה מהמדינה
- לוודא שתעודת הזכאות בתוקף ביום הפגישה.
- לחשב את ההחזר החודשי האפשרי.
- לבקש הצעות מכמה בנקים.
- להשוות את תנאי ההלוואה המשלימה.
- לבקש מכל בנק את ההצעה בכתב לצורך השוואה.
עוד באתר הון בנושא: תעודת זכאות