דירת 3 חדרים חדשה בשכונות שנבדקו בירושלים נמכרת בממוצע בסביבות 2.7 מיליון שקל, אבל אם היא יושבת על ציר הקו הירוק של הרכבת הקלה, המחיר מטפס לכיוון 2.9 מיליון. פער של קרוב ל-100 אלף שקל, שנפתח עוד לפני שהרכבת הסיעה נוסע אחד. כך עולה מבדיקת שוק שנשענה על עשרות עסקאות אמת מדיווחי רשות המסים, בשש שכונות לאורך המקטע הראשון של הקו, בהן קריית יובל, הקטמונים, תלפיות ופסגת זאב.

כדי לבודד את משתנה המיקום הושוו רק דירות מאותו סוג, חדשה מול חדשה וישנה מול ישנה, עם תמחור נפרד להצמדות כמו מרפסת, חניה ומחסן. התוצאה: פרמיית רכבת עקבית כמעט בכל השכונות, שמגיעה בדירות ישנות גם ליותר מ-13%.

בדירות המשפחתיות הפרמיה בולטת עוד יותר. דירות 4 חדרים חדשות על הציר נמכרות בממוצע בכ-3.7 עד 3.8 מיליון שקל, מול כ-3.5 מיליון בתוך השכונות, פער של כ-4%-5%. בחלק מהשכונות, כמו הקטמונים ותלפיות, הפער עובר את רף 200 אלף השקלים לדירה, ובקצה השני יש שכונות שבהן הוא מצטמצם לעשרות בודדות של אלפי שקלים.

ההסבר הכלכלי כפול. ראשית, נגישות: הקו החדש, כשבעה קילומטרים וכתריסר תחנות ממלחה ועד אזור התחנה המרכזית, מקצר משמעותית את הנסיעה למוקדי תעסוקה כמו גבעת רם וקריית הממשלה. שנית, והחשוב למשקיעים: זכויות הבנייה. לאורך צירי הסעת המונים המדינה מתירה ציפוף והתחדשות עירונית בהיקפים גדולים, כך שדירה ישנה על הציר מגלמת גם אופציה עתידית על פרויקט פינוי-בינוי. השוק, כרגיל, מתמחר את העתיד הרבה לפני שהוא מגיע לתחנה.