כולם מדברים על מחירי הדירות הגבוהים, אבל אפשר בכלל להוריד אותם? כדי לענות על השאלה הזו צריך להתחיל בבסיס – בהוצאות, ואז נראה שמבנה ההוצאות הוא כזה שקשה מאוד להוריד אותו, אלא אם מורידים את המיסים וההיטלים – רק אז מחירי הדירות יכולים לרדת. ומה מבנה עלויות הדירה?

נתחיל מהקרקע.עלות הקרקע  בממוצע מהווה 28% ממחיר הדירה. זה לא בכל מקום, זה ממוצע – יש מקומות (במיוחד במרכז) שהקרקע מהווה את רוב העלות של הדירה, ומנגד יש מקומות שהקרקע כמעט ניתנת בחינם (היו גם מכרזים שהיא ניתנה בחינם).  בשנים האחרונות עולים מחירי הקרקעות ורואים את זה במכרזים של מנהל מקרקע ישראל (ממ"י), אך החל במחצית השנייה של 2011 המגמה השתנתה ויש מכרזים רבים שנסגרים במחירי מינימום או שבכלל לא מוגשות הצעות לרכישת הקרקעות. בענף הדירות למגורים יש ביקוש של 50 אלף דירות בשנה, הביקוש הזה ברובו הגדול (כמעט במלואו) מיוחס לזוגות צעירים והוא קבוע וקשיח, ומול ביקוש זה, המנהל מציע קרקעות. כל עוד הקרקעות שיוצעו ישקפו היקף בנייה של מתחת ל-50 אלף דירות, אז הביקוש לקרקעות יגדל ומחירם יעלה. זה מה שקרה במשך עשור, והשתנה רק ב-2011, בה שר הבינוי והשיכון, אריאל אטיאס הוציא לשיווק קרקעות בהיקף שמבטא בנייה העולה על 50 אלף דירות (סדר גודל של 70 אלף דירות), המטרה בשיווק האגרסיבי הזה, היתה לבלום את עליית מחירי הדירות, והמטרה, כך עולה מהנתונים בסוף 2011 ותחילת 2012 הושגה.    

מרכיב חשוב נוסף בעלויות של דירה הם תשומות בנייה/ עלויות הבנייה. תשומות הבנייה מהוות בממוצע 27%-28% ממחירה של דירה. תשומות הבנייה, במילים פשוטות מבטאות כמה עולה לבנות דירה והסעיפים המרכזיים תחת סעיף זה הם – עבודה וחומרים. קיים מחסור בכח עבודה מקומי (למרות הטבות שניתנות לתחום זה) ושוק הנדל"ן מסתמך על עובדים זרים, ולכן קיימת תלות במכסות שהמדינה מאשרת (כמות העובדים הזרים המותרת), ככל שהכמות קטנה יותר, תהליכי הבנייה מתארכים ומתייקרים.  חומרי הבנייה נמצאים בשנים האחרונות במגמת עלייה – הבטון, הברזל, האנרגיה עלו בשיעורים דו ספרתיים בשנים האחרונות, למרות שבחלק מהזמן הם גם ירדו בשיעורים חדים.

והנה הסעיף שאולי ניתן לחסוך בו. הכוונה כמובן למיסים והיטלים –  המיסים וההיטלים השונים מהווים 25% מעלות הדירה. הליכי הרישוי בארץ לוקחים זמן רב. תוכנית בנייה צריכה לקבל אישור של ועדות תכנון מקומית ומחוזית, וזה יכול לקחת שנתיים. אמנם, נעשים בשנים האחרונות מאמצים ניכרים לקצר את התהליכים, ועדיין מדובר בפרקי זמן ממושכים.

ואז נשאר הרווח היזמי – הרווח  של הקבלן היוזם את הפרויקט מגיע בממוצע ל-20%. הרווח הזה בתוספת כל העלויות המוזכרות מרכיבים את המחיר שאתם משלמים על הדירה.

אז בכמה יכולים מחירי הדירות לרדת? גם אם נניח שהרווחיות של הקבלנים תיפגע לכיוון ה-10%-15% ונניח שיופחתו מיסים בשיעור של 10%, גם אז אנחנו מדברים על ירידת מחירים כוללת של מקסימום 15%-20%. זה הרבה מאוד כמובן, אבל זה בתרחיש הכי מבטיח שיכול להיות, והוא כמובן כלל לא בטוח.

למדריך – מרכיבי עלות הדירה בישראל