מעודכן ל-01/2022
במדריך היכן מחפשים דירה? נכתבו האפשרויות העיקריות לחיפוש דירה – אינטרנט, עיתונים, באזור עצמו, ודרך מתווכים. המתווכים הם עדיין דרך פופולארית למציאת דירה, וכמו לכל דרך יש להתקשרות איתם יתרונות לצד חסרונות. בישראל פועלים קרוב ל-20 אלף מתווכים, חלקם עצמאיים וחלקם דרך משרדי תיווך; על פי ההערכות, כשליש מעסקאות הנדל"ן נעשות דרך תיווך.
בסוף שנות ה-90 נחקק חוק שחייב את מי שרוצה להיות מתווך לעבור מבחני הסמכה. עד אז, כל אחד יכל לקרוא לעצמו מתווך. אלא שהמבחנים עדיין לא מסננים את השוק (אולי בחינות ההסמכה לא קשות במיוחד) – בפועל הרוב הגדול של הנבחנים מקבלים אישור הסמכה. מעבר של מבחני ההסמכה מאפשר רישום אצל רשם המתווכים בתור מתווך רשמי.
הנטייה הבסיסית של רובנו היא להימנע מרכישה דרך תיווך דירות, ויש בזה משהו – המתווכים גובים עמלה/ דמי תיווך, וזו עשויה להיות מאוד משמעותית (לרוב עד 2% מערך הדירה), ולפעמים זה גם לא תמורת תיווך אמיתי. לא מעט מתווכים סורקים את המודעות בעיתונות ובאינטרנט ומציעים את אותה הדירה דרכם, ולכן חשוב מאוד לוודא, לפני שחותמים עם מתווך, שמדובר בהסכם בלעדיות, כלומר שלמתווך יש בלעדיות על תיווך הדירה או שהדירה לא מוצעת ישירות דרך בעל הדירה.
תוכן עניינים; ניתן להקליק על הקישור הרלבנטי
מה זה תיווך דירות והאם צריך תיווך?
תיווך דירות הוא מקצוע לכל דבר ועניין – מעבר למבחנים וההסמכה, צריך להתמחות, להתנסות, ומסתבר שלא כל אחד יכול להיות מתווך דירות. מעבר להבנה תיאורטית של החומר, תיווך דירות דורש הבנה במגמות שוק, חושים טובים לעסקאות שמתפתחות, ויכולת לעשות התאמה טובה בין דירה לבין רוכש; תיווך דירות זה סוג של עבודת מכירה מקצועית, עם יכולת והבנה לנפש האדם, וכמובן שצריך להתאזר בסבלנות רבה וביכולת שכנוע. מעבר לכך, תיווך דירות זה עסק תנודתי מאוד ודינמי מאוד. יש תקופות שיש עסקאות ויש תקופות שהשוק פשוט לא זז. יש תקופות של גלים של משפרי דיור, ויש תקופות של צעירים שמהווים את עיקר הביקושים. יש גם תנודות ממקום למקום, כאשר מתווך הדירות לרוב פועל באזור תחום כך שיש כאן סיכון לא קטן.
מתווך הדירות גוזר כאמור דמי תיווך מהיקף העסקה. דמי התיווך הרשמיים של המתווכים הם 2% מכל צד בעסקת מכירה. בעסקה של השכרת דירה, דמי התיווך הם חודש שכירות. אבל זה לא מחיר סופי, ומומלץ מאוד להתמקח, ניתן להוזיל את דמי התיווך בצורה משמעותית. היום דמי התיווך הממוצעים נעים בין 1% ל-2%. לפעמים, במיוחד אם אתם המוכרים, המתווך יציע לכם תיווך ללא עמלת תיווך. זה מקובל, אבל צריך לזכור שהמתווך יגזור את הקופון מהרוכשים, וזה אומר שלרוכש יהיה קשה יותר ללכת לקראתכם, ועדיין – זה כמובן מומלץ יותר מאפשרות של תיווך על ידי שני הצדדים (רק צריך להבין שזה לא בדיוק בחינם).
לגבי בלעדיות – תוכלו לקרוא בהרחבה במדריך שכתבנו במיוחד – מתן בלעדיות למתווך בעת מכירת דירה – מה זה אומר? האם כדאי? למה לא כדאי לפחד?
יש מצבים אבסורדיים שאתם כמחפשי דירות, רואים את אותה הדירה מוצגת על ידי שני משרדי תיווך. לכאורה אתם צריכים לשלם עמלה לכל אחד מהמתווכים, אבל על פי חוק המתווכים מתווך זכאי לקבל שכר טרחה אם הוכח שהוא הגורם היעיל בעסקת רכישת הדירה. אם בלעדיו היתה מתבצעת עסקה הוא לא גורם יעיל, אם בלעדיו לא היתה עסקה אזי הוא הגורם היעיל.
לפני שאתם מתקשרים עם מתווך, צריך לבדוק כאמור שהדירה לא מוצעת ישירות על ידי בעלי הדירה; כמו כן, צריך לבדוק אם המתווך רשום אצל רשם המתווכים במשרד המשפטים. מתווך רשום כפוף להגבלות ולאתיקה שמוגדרת בחוק, ולכן נראה שהוא יהיה הגון יותר ויספק לכם גילוי נאות על הנכס. מעבר לכך, אם יש לכם בעיה מולו, יש לכם כתובת להתלונן עליו – רשם המתווכים במשרד המשפטים.
על פי חוק המתווכים – מתווך לא זכאי לדמי תיווך אם אינו בעל רישיון בתוקף וכן מתווך לא זכאי לדמי תיווך אם לא חתם על טופס התקשרות. החוק מגדיר סעיפים חשובים נוספים בהתקשרות בין הצדדים – תקופת בלעדיות תסתיים אחרי 30 יום אלא עם הוסכם בכתב על תקופה אחרת; הגורם היעיל מוגדר בחוק ככזה שסייע לסגירת העסקה. דמי התיווך על פי החוק ייקבעו במשא ומתן. אם לא נכתב אחרת הם יהיו 2% בתוספת מע"מ. תשלום דמי התיווך יתבצע מיד אחרי סגירת העסקה. למתווך אסור להסתיר מידע מהותי על הדירה – ליקויים בדירה, בעיות משפטיות בנכס ועוד, הוא חייב לתת גילוי מלא על הדירה. העונש על הפרת החוק – קנס, מאסר עד שנה ואיבוד הרישיון. עוד בחוק, התייחסות למצב שהחוזה בסוף לא יצא לפועל. במצב כזה במידה והסיבות אינן תלויות במתווך, הרי שהוא לא אמור להיפגע, הוא זכאי לדמי התיווך במלואם.
מתווכים כאמור עובדים בשתי מסגרות – או במשרדים עצמאיים קטנים או ברשתות תיווך. בארץ, רוב המתווכים פועלים דרך משרדים קטנים ובינוניים שמתמחים באזורים ספציפיים, כאשר במקביל פועלות בארץ מספר רשתות תיווך גדולות, ביניהן רשת אנגלו סכסון ורשת רימקס; וגדולות פחות כמו אל הנכס.
לרשתות הגדולות יש לכאורה מערכות מידע גדולות יותר על אזורים רחבים יותר, אבל מה זה משנה לכם? אתם מחפשים דירה בטווח מסוים, באזור מסוים ושם לרשת הגדולה ולמתווך הקטן בדרך כלל יש את אותו מידע, ובמקרים מסוימים למתווך העצמאי יש דירות שלא נמצאות ברשת וההיפך. עם זאת, במשרד גדול יש מוניטין ולכן סביר (שוב לא בהכרח) שהמשרד יספק את כל המידע המהותי על הדירה.
תיווך – יתרונות
תיווך כרוך אומנם בעלות, אבל יש יתרונות גם בחיפוש נכסים דרך מתווכים, במקביל ובהמשך לחיפוש דירות באינטרנט ובעיתונות. לפעמים יש דירות שהן רק בתיווך – לא מעט מבוגרים עדיין מעדיפים את השיטה הזו, עם הקשר האישי, מה גם שבמקרים רבים המתווך לא גובה מהם דמי תיווך. אנשים עובדים ועסוקים מעדיפים במקרים רבים את התיווך; דירות שבהן לא מתגוררים האנשים יוצעו במקרים רבים דרך תיווך; דירות מירושה יוצאות במקרים רבים בתיווך ועוד. כלומר, יש כמות גדולה של דירות שאפשר להגיע אליה רק דרך תיווך וזה היתרון הראשון של עבודה עם מתווכים. מעבר לכך, המתווך עוזר במקרים רבים במשא ומתן להגיע לעמק השווה – למחיר נוח יותר. בעיני הרוכש, המתווך עזר להפחתת מחיר הדירה, כאשר במשא ומתן בין מוכר לקונה לא היתה נסגרת עסקה – ועל זה שווה לשלם דמי תיווך; המתווך במקרים כאלה בהחלט מצדיק את ההוצאה.
חוץ מזה, מתווך הרשום כחוק צריך לספק לכם מידע מהותי מלא על הדירה. כך אתם למעשה נחשפים לתקלות, בעיות בדירה – בעיה משפטית, בעיה תכנונית (אישורים לבנייה מסביב לבניין) רטיבות ועוד, מבלי שאיתרתם זאת בעצמכם.
מתווך גם חוסך לכם זמן והתעסקות. המתווך מתאם מול המוכרים את זמן ההגעה שלכם לראות את הדירה, הוא מסתובב איתכם ומראה לכם מספר דירות יחדיו.
לצד היתרונות יש כאמור חסרונות.
תיווך – חסרונות
רגע לפני שחותמים על טופס התקשרות עם מתווך צריך לוודא איזו דירה מוזכרת בטופס ואם היא עונה על הדרישות שלכם; צריך לוודא שזו לא דירה שכבר ראיתם; צריך להסביר בפירוט למתווך מה בדיוק אתם מחפשים, אחרת הוא עלול לתזז אתכם לדירות שלא עומדות בקריטריונים שלכם. צריך גם לעגן את דמי התיווך במסגרת טופס ההתקשרות ולוודא שהמתווך רשום ברשם המתווכים.
דמי התיווך הפורמליים הם 2% (בתוספת מע"מ), הם רשומים בטופס ההתקשרות כברירת מחדש והם מעוגנים בחוק המתווכים. אם תנסו להתמקח על דמי התיווך לאחר שתראו את הדירה ותתלהבו ממנה, פספסתם. כדאי מאוד להתמקח עוד לפני שרואים את הדירה, אחר כך המתווך כבר יבין שאתם מעוניינים ובשביל 2% לא תפספסו עסקה.
לכן, חשוב להתמקח לפני שרואים את הדירה, וההתמקחות יכולה להפחית משמעותית את עמלת התיווך, כאמור ניתן במקרים רבים להוריד את דמי התיווך לכיוון ה-1% (אם כי דרך המשרדים זה קשה יותר). לפעמים המתווך מציע לכם הנחה או אפילו ללא דמי תיווך, אבל אז עמלת התיווך מעין מתגלגלת על הצד השני – המוכרים במקרה זה, כך שהם פחות גמישים במחיר. כלומר, אתם בכל מצב מושפעים מעמלת התיווך גם אם היא לא חלה עליכם במישרין. לרוב אגב, המתווך מציע עסקאות כאלו למוכרים (ופחות לרוכשים).
מי משלם דמי תיווך – הקונה או המוכר?
בעסקת מכירת דירה, בעיקרון שני הצדדים משלמים דמי תיווך, אלא שבפועל במקרים רבים, המוכר נותן למתווך את הדירה בסוג של בלעדיות ואז הוא פטור (על פי ההסכם שלו עם המתווך) מדמי תיווך. כלומר, רק הקונה משלם דמי תיווך. דמי התיווך הרשמיים הם כאמור 2%, אבל חשוב להתמקח, בפועל הם עשויים להיות נמוכים יותר.
בשכירות של דירה, זה די דומה. אם המשכיר מגיע להסכם עם המתווך, אז לרוב המשכיר פטור מתשלום דמי שכירות. השוכר מחויב לשלם די תיווך בגובה של שכר דירה חודשי. אם המשכיר לא עשה עסקה מראש עם מתווך, הוא גם צריך לשלם דמי תיווך (שכר דירה חודשי).
האם תמיד צריך לשלם דמי תיווך?
על פי סעיף 14 לחוק המתווכים, כדי שמתווך יהיה זכאי לקבל דמי תיווך עליו להיות עם רישיון בתוקף, חתימה של הלקוח על ההזמנה לביצוע תיווך, וכן עליו להיות הגורם היעיל שהביא להתקשרות בין הצדדים. זה לא תמיד מתקיים, והמשמעות היא לכאורה שלא תמיד בעסקאות תיווך, מגיע למתווך תשלום דמי תיווך. לא חסרים מתווכים שאין להם רישיון, לא תמיד לקוחות חותמים על טופס הזמנה. אלו דרישות טכניות שיכולות להוביל לאי תשלום דמי תיווך.
לגבי היותו של המתווך הגורם היעיל בעסקה, זה שהביא לחיבור ולהתקשרות בין הצדדים, הרי שמדובר במבחן איכותי. בית המשפט העליון, בערעור על החלטת בית המשפט המחוזי, קבע כי בחינת הגורם היעיל אינה רק עובדתית ועל המתווך להראות כי פעולותיו הביאו להסכם בין הצדדים. לגישת בית המשפט החיבור בין הצדדים אינו מספק, ועל המתווך להיות אקטיבי במהלך המשא ומתן ובפעולות לסגירת עסקה. על פי הפסיקה, בפועל יש מספר שיקולים שעשויים להשפיע על ההכרעה על זהות הגורם היעיל בתיווך – הזמן שעבר מההצעה המקורית ועד לסגירת העסקה; הדמיון והקרבה בין ההצעה המקורית שהוצעה ובה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי שהוסכם ונחתם בין הצדדים; האינטנסיביות של פעילות המתווך לשם סגירת העסקה וקירוב בין הצדדים; תשלום דמי התיווך על ידי אחד מהצדדים; זהות הצדדים.
לסיכום – בחירה במתווך או בדרך עצמאית היא עניין אישי – יש יתרונות למתווך גם כאשר אתם קונים דירה וגם כאשר אתם מוכרים דירה. אבל יש גם חסרונות. העיקרי שבהם הוא דמי התיווך ומעבר לכך – התחייבות על בלעדיות. במקרים רבים, במיוחד אחרי שניסיתם למכור את הדירה במשך פרק זמן מסוים, לא ממש כדאי לוותר על מתווך – אחרי הכל מה יש לכם להפסיד? אם אתם בצד המוכר הרי כבר ניסיתם למכור וללא הצלחה; ואם אתם בצד הקונה אז אחרי שבדקתם וסיירתם באזור, חיפשתם בלוחות שבאזור, דיברתם עם בעלי עסקים, ראיתם שלטים במרפסות, חיפשתם דירות באינטרנט, חיפשתם דירות בעיתונים, תפנו למספר מתווכים, זה בטח לא יכול להזיק, רק תזכרו שמומלץ להתמקח על המחיר.
כמה מתווכים יש בארץ? וכמה נוספים כל שנה?
מקצוע מתווך הנדל"ן הפך לממוסד כאמור בשנות ה-90, כאשר מדי שנה ניגשים לבחינות מעל 3,000 נבחנים (רובם הגדול עוברים את הבחינות – כ-70%-80%). כן, מסתבר שלוחות האינטרנט לא הרגו את המקצוע, הוא עדיין חי ובועט, אבל הוא משנה צורה – ראשית, יש נשירה גדולה מאוד, גם של מתווכים חדשים שנכנסים ובטוחים שמדובר במקצוע יחסית קל ואז הם מגלים שמדובר בעבודה לא פשוטה, שדורשת סבלנות, יכולות חברתיות ושיווקיות ויכולת לתת שירות סביב לשעון. גם ותיקים במקצוע פורשים עם הזמן, כך שלמרות כמות הנבחנים הגדולה, מספר המתווכים ברישיון הוא סביב 20 אלף בלבד.
הענף סובל בשנים האחרונות מדימוי בעייתי – מתווכים ש"משתלטים" על דירות מלוחות המודעות, מבטיחים דברים ולא עומדים מאחוריהם, ונותנים שירות רע. אלא שנראה שחלק גדול מהבעיה נעוץ בכך שמתווכים רבים שמגיעים לשוק לא באמת יודעים את המקצוע, לא באמת יודעים לתת שירות, ואז הם עושים שירות רע למקצוע ובסוף עוזבים. זו הסיבה שמתווכים ותיקים שמודאגים מהדימוי של המקצוע טוענים שצריך לעשות בו סטאז' בדומה למקצועות אחרים, וכן להדריך את המתווכים הוותיקים כתנאי לחידוש רישיון. הבעיה היא שבענף הזה אין ממש הנהגה – למתווכים אין ארגון מייצג שכולל את כולם.
הקלות היחסית שבה אפשר להפוך להיות מתווך נדל"ן גרמה לכך שרוב נהגי המוניות באילת מחזיקים ברישיון תיווך, ובכלל בארץ יש מספר גדול מאוד של פנסיונרים שהחלו לעבוד בתחום בגיל פרישה. אבל, לא ממש צריך לעשות רישיון כדי לעסוק בתיווך – מסתבר שבפועל, יש מספר עצום של מתווכים שעובדים ללא רישיון. הבעיה היא שהציבור לא מבקש מהמתווכים לראות רישיון, הוא מסתמך על המילה של המתווך, וכך נוצר מצב של שוק פרוץ עם רבבות רבות של מתווכים. חלק גדול מהעוסקים בתחום מעדיפים לעבוד ללא רישיון למרות שעברו את הבחינות וזה בגלל האגרה שמסתכמת בכ-500 שקל.
אם אתם רוצים לעבוד רק עם מתווך עם רישיון ויש לזה יתרונות גדולים – המתווך עבר בחינות והסמכה, בעל תעודות יושר, אין לו עבר פלילי ועוד, אז אתם צריכים כמובן לבקש ממנו לראות את הרישיון, ואתם יכולים גם לראות את רשימת המתווכים ברישיון שנמצאת באתר האינטרנט של משרד המשפטים.
מתווכים בשנה הראשונה – עזיבה של 70%; פשוט לא מרוויחים מספיק
שתי הרשתות הבולטות בתחום התיווך – רימקס ואנגלו־סכסון מכשירות מתווכים במסגרת הכשרות שהן מעבירות, כשלעוברים מובטחת עבודה. אבל זו עבודה תחת השם של הרשתות ולא בהכרח מבטיחה למתווכים פרנסה מינימלית. שימו לב לנתון הבא – 70% עד 80% ממקבלי הרישיון בתיווך עוזבים את המקצוע בשנה הראשונה. כן, זה לא פיקניק. הציבור חשדן, הציבור ברובו לא עובד עם מתווכים.
זאת ועוד – מספר העסקאות הכולל בשנה מגיע לכ-115-120 אלף (דירות יד שנייה). נניח שסדר גודל של 45 אלף עסקאות נעשות דרך מתווכים, המשמעות היא שבממוצע יש למתווך 3 עסקאות בשנה. עסקה ממוצעת מניבה 20 אלף שקל, ככה שקשה לחיות מהממוצע הזה. זו הסיבה שהרוב עוזבים אחרי שנה, אבל צריך גם לזכור שיש כאלו שעובדים בתיווך לצד מקצועות אחרים לרבות מקצועות משלימים כמו ייעוץ משכנתאות, כך שמקורות ההכנסה שלהם מגוונים. כמו כן, צריך לזכור שיש גם כאלו שעושים תיווך של עשרות דירות בשנה ואז הם כבר במקום אחר לגמרי. כמו כן, תיווך לא נסגר רק בתחום הדירות למגורים. יש גם תיווך של נכסים אחרים, כמו חנויות, נדל"ן להשקעה, תיווך עסקים ועוד.
ובכל זאת – תיווך נדל"ן עשוי להיות מקצוע מתאים לרבים. מספיק לעשות עסקה אחת בחודש כדי להתפרנס יפה. בפועל יש מתווכים שעובדים לבד ויש מתווכים שעובדים תחת משרד ואז הם משתמשים בתשתיות של המשרד, ומקבלים גם את מאגרי המידע של המשרד, והם מחויבים לשלם עמלה של עד 50% מדמי התיווך שהם מקבלים. עם זאת, דמי התיווך במשרד הרבה יותר קשיחים מאשר בשוק החופשי אצל עצמאים, והם לרוב מתקרבים ל-2%.
קישורים רלבנטיים:
חוק המתווכים – עיקרי החוק והסברים
אין די בכך שמתווך מראה את הנכס בכדי לקבל דמי תיווך
למדריכים נוספים:
יועץ משכנתא – יתרונות וחסרונות!
רכישת דירה מקבלן – כל מה שצריך לדעת
מחירי הדירות – לאן? תמונה: pixabay
מעודכן ל-01/2022
העולם השתנה. פעם, חיפוש דירות היה דרך מתווכים ופרסומים בעיתונות. היום החיפוש מתחיל באינטרנט ונמשך גם דרך מתווכים והלוחות בעיתונים. עדיין – למתווכים יש מקום משמעותי בעסקאות נדל"ן, ועל פי ההערכות כשליש מהעסקאות בתחום הנדל"ן נעשות דרכם. אבל, לוחות הדירות באינטרנט תופסים בהדרגה את ההובלה, כשהעיתונים מפרסמים גם הם לוח דירות באינטרנט.
אתרים מובילים בחיפוש דירות – יד2, הומלס, מדלן, winwin של ידיעות אחרונות ; מדס ; נדל"ן פלוס ועוד
בלוחות הדירות באינטרנט ניתן לחפש דירות לפי חיתוכים שונים – מיקום הדירה, מספר חדרים גודל הדירה, סכום (סכום מינימום וסכום מקסימום), סוג הדירה – דירת גג, דירת גן, דירה רגילה וכו'; כמו כן, תוכלו במקרים רבים לראות תמונות של הדירה, ולפעמים גם סרטון וידאו המתאר את הדירה. לוחות הדירות באינטרנט מחולקים לרוב לשניים – החלק של הדירות שנמכרות באופן עצמאי (על ידי אנשים פרטיים) ודירות שנמכרות על ידי החברות הקבלניות (דירות יד ראשונה) שלרוב מוצעות דרך מתווכים (שלהם בלעדיות על הדירות החדשות). מעבר לכך, לרוב בחלק שמוקצה למתווכים הן מציעים גם דירות יד שנייה. במילים פשוטות – בחלק אחד דירות מאנשים פרטיים ובחלק השני דירות ממתווכים וקבלנים – דירות שעליהן תשלמו גם דמי תיווך.
באינטרנט יש גם לוחות שממוקדים באזורים מסוימים, יש גם אתרים של מתווכים עם מידע על דירות, יש את האתרים של העיתונים ושל המקומונים; יש מאגרים ספציפיים לדירות חדשות, יש מידע על דירות חדשות באתרים של הקבלנים עצמם. כל המידע הרב הזה ניתן כאמור לחיפוש ממוקד, ולא פחות חשוב הוא ניתן באופן מיידי.
להבדיל מהלוחות באינטרנט, הלוחות בעיתונים לא מיידיים. אם מישהו רוצה לפרסם דירה למכירה, הוא יכול לעשות זאת לרוב בעיתון בימים שלישי ושישי. באינטרנט תוך שניות המודעה עולה לאוויר, כלומר היא "מקדימה" את המודעה בעיתון, וזה כמובן יתרון של האינטרנט על פני העיתון.
בכל זאת, יש דירות שמוצעות בעיתונות ולא מפורסמות באינטרנט, אם כי חלקן הולך וקטן, ולכן חשוב לא לפספס את העיתונים. מדובר לרוב, במקומונים יחסית קטנים שלא מתחזקים אתר לוחות מתקדם.
בעיתונים ובלוחות האינטרנט אמור להיות כאמור זיהוי לדירות שנמכרות באופן פרטי, ודירות שנמכרות דרך מתווך. אבל, במקרים רבים, החלוקה הזו לא ברורה ויש ערבוב בין דירות שמוצעות על ידי פרטיים לבין דירות שמוצעות על ידי תיווך, ולכן עליכם לברר כבר בשלב הראשון עם מי אתם מדברים – בעל הדירה או מתווך. מעבר לכך, יש מצבים רבים שבהם הדירה מוצעת גם על ידי בעל הדירה (ואז היא ללא עמלת תיווך) וגם על ידי מתווכים (שלרוב פונים לבעל הדירה ומציים לו את שירותם ללא עלות או בבעלות מופחתת), כך שתבדקו היטב במקורות שונים באינטרנט ובעיתונות לפני שאתם חותמים עם מתווך על עסקת תיווך באם תרכשו דירה, שכן במקרים רבים המתווך פשוט עלה על הדירה הזו בעיתון או באינטרנט ופרסם אותה גם כן.
האתר המוביל בחיפוש דירות הוא YAD2. מדובר על אתר שמציג את מאגר הדירות הגדול ביותר למכירה ולהשכרה מפרטיים וגם ממתווכים. החיפוש בו נוח מאוד, ובגלל גודלו והמוניטין שצבר עם הזמן, רוב הדירות מוצגות דרכו – האתר הפך למרכז של מוכרים וקונים, יותר מאשר כל האתרים האחרים. שימו לב – כשאתם מחפשים בו אז שוב גם לדעת באיזה תאריך התפרסמה המודעה – במקרים רבים מודעה ישנה מצביעה על קושי במכירת הדירה. אלא שמוכרי הדירות והמתווכים מעדכנים שוב ושוב את הדירה בלוח הדירות למכירה עם תאריך מחודש, לכן תעקבו אחרי הודעות קדומות וכך תוכלו לדעת כמה זמן באמת הדירה בשוק. כלומר, לא להסתכל רק על ההודעה האחרונה אלא לחפש את ההודעות/ הדירות למכירה בחודשים האחרונים.
מקורות מידע נוספים למחפשי הדירות הוא השטח עצמו. שלב ראשון בדרך לדירה הוא להגדיר את המקום שבו אתם רוצים להתגורר, ואחרי שהגדרתם את האזור, אתם צריכים לחפש שם – מהדיירים עצמם, לשים פתקים בתיבות הדואר, לתלות שלטים, לבדוק בחנויות המרכזיות באזור (המכולת השכונתית). זה יכול להצליח!
מקור נוסף לחיפוש דירות עשוי להיות דרך מודעות על דירות מכינוס נכסים. כאן צריך מומחיות מסוימת. זה לא רק לראות את הנכס ולהציע. בשוק הזה יש תחרות לא קטנה, מכיוון שיש לרוכשים הערכה שהם יוכלו לקנות בחיר טוב יותר ממחיר השוק – בכל זאת מדובר בדירה מכינוס. בפועל זה באמת כך, אלא שבדרך יש הוצאות על בדיקה של הנכס, עורך דין עוד.
האם כדאי לקחת מתווך? החסרונות והיתרונות שבתיווך!
בכנס הנדל"ן והמימון של בנק מזרחי טפחות, הבנק המוביל בתחום המשכנתאות, אמר, מנכ"ל הבנק, אלי יונס שצריך לספק פתרון ועזרה בדיור לכולם ולא לפלח מסוים, "כשמדברים על דיור בר השגה מתכוונים לדבר אחד; לא לפתרון לפלח מסוים, אלא פתרון שישפר את היכולת של צעירים לרכוש דירה. אם בעבר היו נותנים קרדיט למי שעזר ותרם לפיתוח והגנת המדינה, כיום פתרונות אלה די נעלמו, היום יש פתרונות שמתייחסים למקטעי קרקע קטנים מדיי, לנישות ואינם מספקים את הפתרון לכל משק בית ישראלי לרכוש דירה שתהיה בתחום השגתו של משק בית מתחיל."
יונס התייחס גם לאשראי של הבנקים בתחום הנדל"ן, "מדברים על מצוקת אשראי.האם לבנקים יהיה הון מספיק להעניק אשראי; מדברים על באזל 3 על צבירת הון גבוהה יותר שאומרת הורדת רמות האשראי ובסופו של דבר עלולה לפגוע בפוטנציאל הצמיחה של המשק", אומר יונס, "נוצרה בעיה והיא יכולה להתפתח עד ליצירת קושי של ממש להגיע לאשראי הכולל שהשוק צריך. איך יוצרים הון יותר גדול ואיך ממשיכים להעמיד אשראי? עושים יותר פעילות , יותר עסקים, פונים לתחומים נוספים בהם לא עסקנו בעבר; אנחנו מציעים שירותים איכותיים יותר, מתייעלים מאוד ויוצרים בסיס לצמיחה. אנחנו לא צופים מחסור בשנים שיבואו".
בכנס על שוק הנדל"ן ומימון הנדל"ן של בנק מזרחי טפחות, הבנק המוביל בתחום המשכנתאות, אמר שר השיכון, אריאל אטיאס, כי המגמה של ירידת מחירי הדירות מלווה ביציאה של משקיעים מתחום הדירות למגורים וכן בירידה במחירים שבמכרזים של מנהל מקרקעי ישראל, "עד לפני שנה ההצעות שהוגשו במכרזים של מנהל מקרקעי ישראל לקרקעות באזורי הביקוש היו במחירים גבוהים ב-200% ויותר ממה שהשמאי הממשלתי היה מבקש", אמר אטיאס, "היו גם מקומות שבהם התקבלו הצעות במחיר גבוה ב- 300% ויותר מהמחיר של השמאי. היום אנחנו מקבלים מחירים סביב מחיר השמאי הממשלתי או אפילו קצת יותר ממחיר המינימום".
אטיאס סבור שיש להמשיך ולשווק קרקעות כדי להגדיל את היצע הדירו, במקביל לפעולות משולבות שיש לנקוט כדי להוריד את מחירי הדירות, בין היתר הגדלת הדיור להשכרה לטווח ארוך, "שוק הדיור להשכרה בארץ לא מאורגן כמו באירופה ובאמריקה, הוא קטן ביחס למדינות אירופה וארה"ב, אבל לא צריכים להרים ידיים, צריך לפעול בתחום", אמר אטיאס והוסיף "אם יזם משקיע בנדל"ן מניב למשרדים או בקניונים מדוע שהוא לא יסכים להשקיע במגורים להשכרה. אם ניתן ליזם מוצר שישתלם לו הוא ישקיע בו. הכלי שיש לי ביד הוא הקרקע, יש כלי נוסף של הקלות מיסים מצד האוצר ואני לא מרפה כדי להגיע למוצר שיהיה טוב ליזמים ולמשקיעים. אנחנו יכולים ליצור מתחמים גדולים של לפחות 100 דירות להשכרה כדי שזה ישתלם ליזמים ולמשקיעים. מדוע שהכסף שלנו, של הקופות והפנסיות יושקע בפרויקטים של בנייה בחו"ל ולא כאן בארץ? השיטה הזו תהיה טובה לכולם, והראשונים שירוויחו ממנה יהיו שוכרי הדירות. הם לא יחששו שכל שנה יוציאו אותם מהדירה.מעבר לכך, שכר הדירה לא יעלה. לא ניתן יהיה במשך 10 שנים להעלות את שכר הדירה מעבר למדד, וכמו כן, אי אפשר יהיה לקחת את הפרויקט ל-20 שנה ולהפוך אותו למכירה חופשית".
מדד מחירי הדירות עלה בחודש דצמבר 2011 ב-0.6% – כך עלה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), אבל אריאל אטיאס, שר השיכון והבינוי סבור שחודש אחד אינו מבטא שינוי מגמה. אטיאס מרוצה ממגמת ירידת המחירים; להערכתו, מאז אמצע 2011 ירדו מחירי הדירות ב-7% כשבמקביל יש מגמה של יציאת משקיעים משוק הדירות למגורים, מגמה של ירידה בהיקף העסקאות ומגמה של קבלנים ויזמים שמשלמים פחות על הקרקעות (במכרזים של מנהל מקרקעי ישראל). להערכתו, שוק הדירות למגורים ימשיך בירידות מחירים מתונות במקביל להמשך שיווק קרקעות לבנייה (דרך מנהל מקרקעי ישראל) ופעולות נוספות של הממשלה, לרבות שינוי חוק המכר כך שהמע"מ על הערבות יבוטל. בדרך זו ישתחרר מימון לקבלנים שנמצאים היום בבעיה מימונית – הבנקים רובים לרף האשראי (על פי הנחיות בנק ישראל) שהם יכולים לתת לשוק הנדל"ן. אם האשראי לנדל"ן ייפסק או יקטן דרמטית (וזה קורה בחודשים האחרונים) אזי היצע הדירות צפוי לקטון בעתיד, מה שעשויי להביא לעליות מחירים (ביקוש די קבוע מדי שנה של 50 אלף יחידות, מול היצע שקטן = עליות מחירים)
כולם מדברים על מחירי הדירות, אבל כדי שמחירי הדירות יירדו צריך שתשומות הבנייה יירדו (העלויות בבניית דירה), וזה לא קורה – מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים עלה בחודש ינואר 2012 ב-0.3% והגיע ל-101.1 נקודות לעומת 100.8 נקודות בחודש הקודם (הבסיס הוא מדד של 100 ב-יולי 2011).
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שמפרסמת את מדד תשומות הבנייה במקביל לפרסום מדד המחירים לצרכן (שנותר ללא שינוי בחודש ינואר 2012) מציינת – "בין השינויים במדדים של פרקי הבנייה בחודש ינואר 2012, יש לציין עליית מחירים של 2.3 אחוזים בפרק גמר ו-0.6 אחוז בכל אחד מהפרקים בנייה ומעליות. לעומת זאת חלה ירידה בפרק מסגרות ונגרות ב-1.5 אחוזים. בשאר פרקי הבנייה נרשמו תנודות מחירים של עד חצי אחוז. בחודש ינואר 2012 עלו מחירי חומרים ומוצרים ב-0.4 אחוז ושכר העבודה המשולם עבור המועסקים בענף ב-0.3 אחוז. מחירי שכירת ציוד ורכב והוצאות כלליות נותרו ללא שינוי. מבין החומרים והמוצרים עלו במיוחד מחירי חול לסוגיו וחצץ (ב-0.9 אחוז כל אחד), אבן (ב-1.1 אחוזים), בלוקים מבטון, מאיטונג ומגבס (ב-0.6 אחוז), ברזל לבנייה (ב-3.3 אחוזים), רשתות ברזל (ב-2.5 אחוזים), כיבוי אש (ב-2.4 אחוזים) וצבעים (ב-6.7 אחוזים). לעומת זאת ירדו מחירי מוליכים ואביזרים לאינסטלציה חשמלית (ב-0.5 אחוז כל אחד) ומוצרים מוגמרים מעץ וחומרים אחרים (ב-3.3 אחוזים)".
רוצים לדעת – מה זה מדד תשומות הבנייה? מה המרכיבים שלו, ומה הקשר שלו למדד המחירים לצרכן ? – כנסו…
מחירי הדירות חזרו לעלות – כך עולה מנתונים שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) לחודש דצמבר 2011. בחודש זה עלו מחירי הדירות ב-0.6%, לאחר שירדו ב-0.2% בחודש נובמבר, וב-0.8% בחודש אוקטובר. האם זה שינוי מגמה? ואם כן, אל תשכחו מי אשם – המגיד, פרופסור סטנלי פישר שדואג לחמם את שוק הנדל"ן בריבית אפסית.
עליית מדד מחירי הדירות מגיעה אחרי תקופה קצרה (שלושה חודשים) של ירידות מחירי הדירות שלפניה במשך כשלוש שנים נרשמה עלייה רצופה של 38% במחירי הדירות.
במקביל מפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה את מדד המחירים לצרכן לחודש ינואר 2012. המדד בחודש זה היה ללא שינוי. סעיף הדיור (שכירות) במדד המחירים לצרכן בחודש ינואר עלה ב-0.2% אחרי תקופה של ירידות.
פרופסור עודד שריג, הממונה על הביטוח ושוק ההון באוצר אמר שהפחתת התקרה של דמי הניהול על הצבירה מ-2% ל-1.2% תתבטא אצל רוב העמיתים "ההשפעה של המהלך להפחתת תקרת דמי הניהול מ-2% ל-1.2% תתבטא כך שבשני שליש מהחשבונות המנהולים של העמיתים ישלמו פחות דמי ניהול. ההורדה של דמי הניהול תשפיע על כ-46% מכספי החיסכון הפנסיוני, כאשר בסופו של דבר התחרות תגרום לדמי הניהול לרדת"
כמה עולה לתפעל קופת גמל? זה תלוי כמובן בגודל הקופה, בסוג הקופה, אבל כשבוחנים את תעשיית קופות הגמל כמכלול, אפשר להגיע לתובנות מעניינות. פרופסור עודד שריג, הממונה על שוק ההון והביטוח הציג את עלויות קופות הגמל כחלק מדמי הניהול שהן גובות. שריג אמר שסה"כ ההוצאות של קופות הגמל מסתכמות ב-0.95% מהיקף נכסי הקרן. כמעט 1% מערך הנכסים הוא עלויות, ואיזה עלויות? בעיקר עלויות של רגולציה, הנהלה וכלליות, עלויות הפצה. מסתבר שהמרכיב החשוב ביותר – ניהול השקעות מהווה בסך הכל 0.15% מהיקף הנכסים. במילים אחרות, דמי הניהול שאנחנו משלמים לקופות הולכים על הוצאות הנהלה וכלליות, מימון, הפצה, רגולציה ומעט לניהול השקעות. קוות הגמל גובות בממוצע כ-1.1% מהיקף נכסיהם, כך שהרווח שנותר להן הוא סדר גודל של 0.15% (1.1% פחות עלויות של 0.95%). שריג הציג את המספרים האלו כנגד הצעתו של חברת הכנסת חיים כץ להפחית את דמי הניהול ל-0.7%, שריג טוען שבדמי ניהול של 0.7% הקופות יפסידו, הוא מעוניין להקטין את תקרת דמי הניהול ל-1.2% (מ-2% כיום)אבל זה קשקוש – הקופות יכולות לחסוך בעלויות שלהן- למה בכלל יש להן מימון של 0.1% ובתור פרופסור למימון (או משהו קרוב) שריג צריך לזכור שאין משמעות למימון – מה הקשר איך פירמה בחרה לממן את עצמה, למה המימון צריך להתגלגל על הצרכן הסופי (העמית). אם שריג באמת דואג לרווחי הקופות, שיקטין במעט את הרגולציה (סעיף העלות העיקרי) וידאג שעמלת ההפצה (לסוכנים למיניהם) ועמלת התפעול לבנקים , תפחת. מעבר לכך, שריג לא מתייחס לגדלים השונים של חברות יהול הקופות – מי שיפגע הן הקטנות; הגדולות עדיין ירוויחו והרבה. בכל העולם מרוויחים בדמי ניהול נמוכים יותר, אז למה שכאן לא ירוויחו. אולי זה פשוט הזמן שלהם להתייעל כמו שמתרחש ממש בשנה האחרונה בחברות הסלולאר הגדולות. האמת שהטיעון של שריג שהעלויות גבוהות (0.95%) הוא ממש מצחיק, כי באותה הנשימה שריג מראה שהעלות האמיתית של ניהול ההשקעות היא רק 0.15% – ואם כך, אז בטח ובטח שיש מקום לחיסכון והתייעלות. מה שכן – הגופים הקטנים בבעיה. אין להם את המסה הקריטית לשרוד והרף, במקביל להפחתת דמי הניהול הולך ועולה. זה המחיר שנשלם – שוק קטן יותר; שוק של גדולים. ועדיין – זה משתלם לנו, נשלם דמי ניהול נמוכים משמעותית.
המשך ההאטה בשוק המשכנתאות ושוק הדירות למגורים. מנתונים של בנק ישראל עולה כי היקף המשכנתאות שנתנו הבנקים למשכנתאות בחודש ינואר 2012 ירד ל-3.03 מיליארד שקל, בהשוואה ל-3.21 מיליארד שקל בחודש דצמבר 2011 – ירידה של 5.6%. ביחס לשיא שנרשם באמצע 2011 מדובר בירידה בהיקף המשכנתאות של כ-40% (בחודש מאי 20111 נלקחו משכנתאות שיא בהיקף של 4.8 מיליארד שקל).
היקף המשכנתאות בריבית משתנה הסתכם בחודש ינואר 2012 ב-2.26 מיליארד שקל, בהשוואה ל-2.4 מיליארד שקל בחודש הקודם, ועדיין – הרוב הגדול של המשכנתאות נלקח בריבית משתנה. בנק ישראל אמנם מנסה להזיז את הציבור מריבית משתנה , הוא הגביל בשנה שעברה את לקיחת המשכנתאות בריבית פריים לשליש מהיקף המשכנתא הכולל, אבל הוא בעצם גרם נזק גדול ללווים (לוקחי המשכנתאות), מכיוון שהתברר שלא רק שהמשכנתאות בריבית הפריים היו זולות אבסולוטית אז, אלא שהם הפכו להיות זולות יותר, על רק הפחתת הריבית. במילים אחרות, בנק ישראל ניסה לעזור לציבור ולהרחיק אותו מריבית משתנה שעלולה לעלות (בתקופה של עליית ריבית), אבל בפועל בנק ישראל הזיק לציבור, ההגבלה של פריים עד שליש מהיקף המשכנתא ייקרה את המשכנתא משמעותית, ומה גרם לייקור – בנק ישראל שהפחית את הריבית. אבסורד גדול, אבל הציבור בכל זאת מעדיף את הריבית המשתנה והוא לוקח משכנתאות אחרות (לא פריים) עם אלמנטים של ריבית משתנה.
השאלה, אם אפשר להסיק משהו מהיקף המשכנתאות על שוק הדיור, וזה ממש לא בטוח. אולי ניתן לשער שעדיין חלק גדול מהרוכשים הפוטנציאלים ישבו בינואר על הגדר, אבל ירידת המחירים שהיתה כאן רק כמה חודשים, הולכת ודועכת – הריבית נמוכה מאוד (ובנק ישראל כאמור מוזיל אותה בהתמדה) וזה גורם למתנדנדים לרדת מהגדר לקחת משכנתא זולה ולרכוש דירה; והקבלנים הפחיתו את קצב בניית הדירות כך שההיצע הדירות עלול בטווח הבינוני להידלדל. הציבור נבון, אבל מבולבל – הוא עוקב אחרי הסימנים האלו, והוא מבין שאין לו באמת הנהגה שמסוגלת לטפל בצורה נחרצת במחירי הדירות, אבל הוא גם מקבל נתונים על האטה, היצע דירות נוכחי גדול, מכרזי קרקעות גדולים של משרד השיכון, ומומחים שמעריכים שהירידות יימשכו, אם כי, כמעט כולם תמימי דעים שצפויה ירידה מתונה עד יציבות בשוק הדירות השנה.
צריך להיות עם היד על הדופק - גם אם אתם חוסכים לפנסיה, תקפצו ליועץ הפנסיוני בחברה, בבנק; סוכן הביטוח שלכם, מי שזה לא יהיה (למרות שסוכני הפנסיה / סוכני הביטוח הם לא אובייקטיבים - ראו כאן), כדי לקבל מהם מושג כמה אתם תקבלו בגיל פרישה, ובמילים פשוטות מה תהיה הקצבה שלכם? יותר ויותר אנשים שחשבו
צריך להיות עם היד על הדופק – גם אם אתם חוסכים לפנסיה, תקפצו ליועץ הפנסיוני בחברה, בבנק; סוכן הביטוח שלכם, מי שזה לא יהיה (למרות שסוכני הפנסיה / סוכני הביטוח הם לא אובייקטיבים – ראו כאן), כדי לקבל מהם מושג כמה אתם תקבלו בגיל פרישה, ובמילים פשוטות מה תהיה הקצבה שלכם? יותר ויותר אנשים שחשבו שהם מסודרים בגיל פרישה מגלים שזה ממש רחוק מכך? ויש לזה מספר סיבות – חיסכון לא מספק – אם אתם לא מפריישם (יחד עם המעביד) 20% ומעלה מהשכר שלכם, על תצפו לפנסיה סבירה בתקופת הפרישה; גורם נוסף הוא משך החיסכון – 10 שנים זה הרבה זמן, בטח ובטח 20 שנה, אבל זו לא תקופה מספיקה לחיסכון לצורך קצבה מספקת בפנסיה. צריך לחסוך 35 שנים+ ואפילו יותר מכך כדי להתקרה לקצבה מספקת; ככל שחוסכים מוקדם יותר, כך כמובן הקצבה תהיה בגיל פרישה גדולה יותר. בעיה אחרת ש"נחשפת" בגיל פרישה – השכר השוטף היה אוסף של הטבות, בונוסים, השתתפות בשכר שעליו המעביד והעובד לא הפרידו כספים (לצורך פנסיה). כלומר, יש כאן סוג של טעות אופטית – העובד לדוגמה מרוויח 20 אלף שקל, חושב שזה הבסיס שלו, אבל מכיוון שחלק משמעותי מהשכר שלו לא מהווה רכיבים לפנסיה, ההפרשות הם (נניח) על 9 אלף שקל. הפרשות נמוכות מדי ביחס לשכר, הפרשות נכונות ביחס לשכר ללא רכיבים שבגינןלא הופרשו כספים לפנסיה. במצב כזה, יכול להיות פער ציפיות ענק אצל העובד – הוא חושב שהוא מפריש כהלכה, אבל הוא מפריש כהלכה על סכום שכר נמוך. עניין נוסף שיכול להרחיק את הפנסיה מהשכר של העובד הוא עליית השכר על פני השנים. העובד בהגיעו לגיל פרישה מקבל שכר שהוא גבוה מאוד (בדרך כלל) ביחס לשכר ההתחלתי שלו (כשהתחיל לעבוד). הוא מתרגל לשכר הגבוה וחושב שזה הבסיס לפנסיה, אבל הפנסיה לא יכולה להדביק את עליית השכר על פני השנים; הפנסיה מופרשת מהשכר על פני כל השנים – גם בשכר נמוך וגם בשכר הגבוה – כלומר, היא מבטאת סוג של הפרשה על השכר ההמוצע, ולא הגבוה, ולכן יש פער בין הקצבה מבוססת שכר ממוצע לבין השכר האחרון.
מחירי הדירות הגבוהים מאלצים משפחות רבות לגור בשכירות, אך גם מחירי השכירות עלו בעשרות אחוזים בשנים האחרונות, כאשר בחצי השנה האחרונה למרות ירידה מסוימת במחירי הדירות, מחירי השכירות המשיכו לעלות.
הממשלה מנסה להילחם במחירי הדירות – שר השיכון והבינוי, אריאל אטיאס מגדיל את היצע הקרקעות במכרזים, אך מנגד הריבית הנמוכה ששוררת במשק , והפחתות הריבית על ידי סטנלי פישר נגיד בנק ישראל, יוצרים ביקושים למשכנתאות ולדירות, ופוגעות במגמת הירידות של החודשים האחרונים. זאת ועוד – הקבלנים הפחיתו בצורה משמעותית את קצב הבנייה, כך שמאוד ייתכן שהיצע הדירות הגדול הקיים כיום בשוק (מעל 77 אלף דירות בשלבי בנייה) יירד משמעותית בטווח הבינוני.
מעבר לניסיון להילחם במחירי הדיור, הממשלה מנסה לפתח את שוק השכירות לטווח ארוך (שמקובל מאוד בעולם). המדינה מנסה לעודד קבלנים ויזמים לבנות דירות לשם השכרה לטווח ארוך ומספקת להם הקלות שונות (בעיקר בתחומי המיסוי). לאחרונה, מנסה משרד האוצר להכניס את הגופים המוסדיים (מנהל קופות הגמל, קרנות פנסיה ועוד) לתחום זה. אלא שכיום הגופים המוסדיים פטורים ממס על רווחים פסיביים, הם פטורים ממס על ההשקעות הריאליות (מניות, אגרות חוב, פיקדונות ועוד), והשאלה אם הם גם פטורים על הכנסות משכירות לא מקבלת מענה ברור. לכאורה, כל הכנסה ורווח מנכס פסיבי פטורה, אבל האם השכרה דירה היא נכס פסיבי ופעילות פסיבית. לא בורר, ועל רקע זה במשרד האוצר מנסים לגבש יחד עם משרד המשפטים פטור לגופים המוסדיים על רווחים מהשכרה. זה יכול לעודד מאוד את הגופים המוסדיים שמחפשים תשואה מחוץ לאפיקים הריאליים. ע פי בדיקה של משרד האוצר, הגופים המוסדיים ייכנסו להשקעות בדיור להשכרה אם יקבלו תשואה של 6% ומעלה, ובאוצר טוענים שהתשואה הצפויה אמרוה להיות אפילו גבוה יותר.