השנה 11.1% ממכירות דירות יד שנייה ב-24 ערים נסגרו במחיר נמוך ממחיר הקנייה, אחרי התאמה למדד. ב-2022 השיעור באותה בדיקה היה 2.8%, כלומר הוא כמעט הוכפל פי ארבעה. במילים פשוטות, אחת מכל תשע עסקאות יד שנייה מסתיימת היום בהפסד ריאלי למוכר. הנתונים מבוססים על מאגר העסקאות של רשות המסים מינואר 2022 עד אמצע החודש שעבר, אחרי סינון של עסקאות חריגות.

הפסד ריאלי כאן הוא מחיר מכירה שנמוך ממחיר הקנייה המתואם למדד המחירים לצרכן. אפשר לקבל יותר שקלים ממה ששילמתם, ועדיין להפסיד כוח קנייה. הבדיקה לא כוללת מס רכישה, מימון, תיווך או שיפוץ, וגם לא הכנסה משכירות. היא מתארת רק את השינוי הריאלי במחיר הדירה עצמה.

מי שקנה בשיא של 2022 ומוכר עכשיו צריך לבדוק שני מספרים: כמה קיבל בשקלים, וכמה היה צריך לקבל כדי להדביק את המדד. בעסקה עצמה, מחשבון מס שבח מאפשר להשוות את יתרת שווי הרכישה מול שווי המכירה, במקום להסתמך על תחושת בטן מהחוזה.

איפה זה קורה יותר

בתל אביב השיעור הגיע ל-15.8%, כמעט אחת משש עסקאות. בבאר שבע הוא עומד על 24.3%, כמעט אחת מארבע. באשדוד 19.1%, ובראשון לציון 10.5%. ברמת גן השיעור ירד ל-3.3% בלבד, אחרי 9% בשנה שעברה. במחוז תל אביב כולו הוא עומד על 10.1%, בחיפה על כ-13%, ובערי הלוויין חולון, ראשון, פתח תקווה ובני ברק הוא נע סביב 9 עד 11%. כלומר, גם העיר היקרה בישראל לא חסינה, ובירת הנגב חשופה יותר.

הנתונים לא אומרים שכל דירה איבדה מערכה, וגם לא מודדים בכמה ירדו המחירים. הם מראים שחלק משמעותי מהמוכרים מקבלים פחות כוח קנייה ממה שהשקיעו. למי שרוצה לראות את התמונה מהצד של המחירים, סקירת מחירי הדירות בחצי השנה מפרטת את השינויים בערים הגדולות.

הפסד, שבח ומס

בחוק מיסוי מקרקעין, הפסד הוא מצב שבו יתרת שווי הרכישה גבוהה משווי המכירה, בשקלים נומינליים, בלי הצמדה למדד. המס מוטל על השבח הריאלי, בשיעור של עד 25% ליחיד. מי שמכר מעל המחיר ששילם אבל מתחת למחיר המתואם למדד, השבח שלו כולו אינפלציוני והשבח הריאלי שלו אפס. קיזוז הפסד לפי סעיף 92 לפקודת מס הכנסה אפשרי רק אם רווח באותה מכירה היה חייב במס. וגם כשאין מס, מגישים הצהרה לרשות המסים תוך 30 יום.

דוגמה: דירה נקנתה ב-2 מיליון שקל, והמדד עלה מאז ב-10%, כך שהמחיר המתואם הוא 2.2 מיליון. מכירה ב-1.9 מיליון היא הפסד לפי החוק. מכירה ב-2.1 מיליון היא שבח אינפלציוני בלבד, בלי מס. מכירה ב-2.3 מיליון היא שבח ריאלי של 100 אלף שקל, ומס של עד 25 אלף שקל אם אין פטור. מי שקונה את הדירה במקום המוכר יכול לחשב את המס שלו במחשבון מס רכישה לפי השווי בחוזה.

שוק שהתפצל לשניים

שוק הדיור התפצל. דירות חדשות עם ממ״ד שומרות על המחיר, ואילו דירות יד שנייה בלי ממ״ד מתקשות להימכר. חלק מהמשקיעים שקנו ב-2022 מממשים עכשיו הפסד ועוברים לדירה עם ממ״ד או לשוק ההון. במקביל שכר הדירה עלה, גם בדירות הישנות שמחיריהן ירדו. כך נוצר מצב הפוך: מחיר הדירה יורד, השכירות עולה, ותשואת השכירות על דירה שנמכרת בהנחה עולה. השוכרים משלמים יותר, ומי שמוכר דירה בלי ממ״ד מקבל פחות. את ההשוואה בין שכירות לקנייה אפשר לעשות במחשבון שכירות מול קנייה.

מוכר שבודק עסקה מתחיל מיתרת המשכנתא מול המחיר שהוא עומד לסגור, ואחר כך עובר למס השבח: אם אין שבח ריאלי אין מס של 25%, אבל עדיין יש הצהרה. קונה של דירת יד שנייה בלי ממ״ד מקבל מחיר נמוך יותר, ומשלם מס רכישה לפי המדרגות הקפואות עד 15.1.2028. דירה יחידה עד 1,978,745 שקל ממוסה ב-0%. בדירה נוספת המס הוא 8% על שווי של עד 6,055,070 שקל, בעסקאות עד 31.12.2026.