מעודכן ל-03/2018

מדי חודש מפרסמת  הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) את מדד מחירי דירות (מדד הדיור).  המדד הזה (שמתפרסם ברציפות מאז ינואר 1999 ) אינו חלק ממדד המחירים לצרכן, הוא משמש כאינדקציה למחירי הדיור. בינואר 2011 נערכו שינויים במדד אשר כללו: עדכון משקלות הגושים, הוספת יישובים ועדכון נוסחת החישוב.      

מדד מחירי הדיור – נתונים

מדד מחירי דירות מחושב על סמך נתוני הכרמ"ן (כרטסת מחירי נדל"ן). המידע על רכישת דירות נאסף באופן שוטף במשרדי מס שבח ברחבי הארץ באמצעות מערכת הכרמ"ן. הקובץ הארצי מופק על-ידי שע"מ(שירות עיבודים ממוחשבים), יחידת מחשב של משרד האוצר על שלוחותיו לרבות  רשות המיסים וגופים ממשלתיים כוללים את הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

החל מינואר 2011, המדגם כולל 67 יישובים עירוניים בהתאם לקריטריונים הבאים:  ישובים בהם מספר התושבים הוא 20,000   ומעלה;  ישובים בהם מספר הדירות הוא 5,000 ומעלה, על פי מצבת הדירות בישראל שמקורה בקובץ מרשם הארנונה; ישובים שבהם מספר העסקאות סביר ביחס למספר הדירות. המדד אינו כולל דירות אשר נבנו בבנייה עצמית ועסקאות שנעשו באמצעות קבוצות רכישה, עסקאות מחברות ציבוריות ודירות ללא שווי שוק.  

בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מנפים תצפיות חריגות, כאשר הבקרה של התצפיות נחלקת לשניים: ביקורות אוטומטיות וביקורות ידניות. במסגרת הביקורות האוטומטיות נבדק האם הדירות בסקר הן  דירות בבעלות, דירות בבעלות כפופה לחכירה, או דירות שנחכרו ממנהל מקרקעי ישראל.  כמו כן, נבדק  שדירות נרכשו על ידי אנשים פרטיים בלבד, ושנמכרו על ידי אנשים פרטיים, חברות או גופים ממשלתיים. נבדק שמדובר רק על  עסקאות שמדווחות תוך שישה חודשים מביצוע העסקה, ושלדירות יש שטח מוגדר. תנאים נוספים להיכללות בסקר "הנאכף" אוטומטית הוא שהדירות נבנו משנת 1900 שהדירות בין 1.5 חדרים ל-5 חדרים ושלדירות יש מחיר מכירה (מחיר מוצהר, מחיר מוערך). כאמור, דירות אשר לא עומדות בקריטריונים אלה אינן נכנסות לחישוב המדד. 

בשלב של הביקורת הידנית נבדקות דירות חריגות שטח: דירות אשר שטחן נטו חריג ביחס למספר החדרים בהם. כן נבדקות דירות חריגות במחיר, דירות שמחירם המוצהר שונה מהמחיר הכלכלי.

את כל הדירות האלו מכניסים לנוסחא וכך מתקבל השינוי במדד מחירי הדיור בחודש מסוים לעומת חודש קודם.  הלמ"ס מפרסמת גם בהסתמך על מאגר המידע הזה, מחירים ממוצעים של דירות.

מדד מחירי הדיור לעומת מדד מחירי הדירות – מה ההבדלים בינהם?

מחשבון מדד מחירי הדירות

שיכון ובינוי נדל"ן בניהולו של תמיר דגן, היא זרוע הבנייה היזמית של קבוצת שיכון ובינוי בשליטת שרי אריסון. שיכון ובינוי נדל"ן נמצאת היום במספר אזורי ביקוש, ויאמר לזכותו של מנכ"לה שהוא ידע לזהות את המגמות בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות. דגן הגיע לפני מספר שנים לחדרה והחליט להמר על המקום. הוא רכש קרקעות באזור שנקרא היום שכונת פארק. בשכונה זו עתידים להיבנות 7,500 דירות בשלוש פעימות, כשבפעימה הראשונה מתוכננים להיבנות 2,200 יחידות (יש תב"ע ליחידות אלו). דגן, רכש קרקעות לבניית 1,000 יחידות דיור , כך שכמעט מחצית מהבנייה באזור היא של שיכון ובינוי.
ההחלטה של דגן לקנות בחדרה נובעת מהערכתו שמחירי הדירות במרכז הגיעו לרמה כזו שאנשים לא מסוגלים לקנות, ואילו בפריפריה המחירים נוחים יותר משמעותית. זאת ועוד – דגן העריך במספר התבטאויות בעבר שלא צפוי שמחירי הנדל"ן יירדו ולמעשה במספר מקומות בפריפריה הם יעלו. הוא יודע למה, הוא רואה את השטח יום יום, ובשטח הדירות האלו נמכרות במהירות. שלב א' של הפרויקט – 235 דירות נמכר תוך 3 שעות לחברים בחבר, שלב ב שהחל להימכר בחודשים האחרונים נמכר בקצב טוב.

בנק לאומי בניהולה של רקפת רוסק עמינח,  מציע פיקדון מובנה דולרי ל-5 שנים המשלם ריבית שנתית בשיעור של ריבית הליבור ל-3 חודשים, עם מינימום ומקסימום. הריבית משולמת מדי רבעון.

תחילת הפיקדון ב-12 ביולי 2012 סיום הפיקדון ב-12 ביולי 2017.

אם שיעור הריבית (ריבית הליבור) לתקופת הריבית הרלוונטית, יהיה נמוך או שווה ל-2% בשנה, אזי סכום ההפקדה יישא בתקופת הריבית האמורה, ריבית בשיעור של 2% בשנה. אם שיעור ריבית הליבור יהיה גבוהמ-6% לשנה או שווה לשיעור זה, אזי סכום ההפקדה יישא ריבית (בתקופת הריבית הרלבנטית) בשיעור של 6% בשנה.

קרן הפיקדון הדולרית מובטחת.

מינימום הפקדה – 10 אלף דולר.

ניתן לשבור את הפיקדון רק בהסכמת הבנק, ואם זה יקרה, הלקוח יקבל סכם הנמוך מסכום ההשקעה המקורי.

הפיקדון המובנה הדולרי מתאים למשקיעים שסבורים שריבית הליבור תעלה מעבר לריבית המינימלית של 2%. היתרון שבפיקדון המובנה – הריבית המינימלית מובטחת, קרן ההשקעה מובטחת. מנגד, הסיכונים הגדולים בפיקדון המובנה הדולרי – אם תהיה אינפלציה בארה"ב זה יביא לעלייה בשיעור הריבית הדולרית מעבר לזו המוצעת בפיקדון. מעבר לכך, למרות שהלקוח מקבל רייבת מובטחת, לא ברור שלאורך כל התקופה זו תהיה ריבית גבוה מריבית השוק. והבעיה המובנית בפיקדונות מובנים- היעדר נזילות לאורך תקופת הפיקדון.

הריבית לחודש יולי הופחתה כזכור על ידי בנק ישראל ב-0.25% ל-2.25%, וכעת מתפרסם פרוטוקול דיוני הריבית (פרוטוקול הריבית).  תהליך קביעת הריבית החודשית על ידי הוועדה המוניטארית מורכב בפועל משני דיונים – הראשון, דיון בבנק ישראל בפורום רחב והשני – דיון בבנק ישראל פורום מצומצם. 

בדיון בפורום הרחב מוצגים על ידי חטיבת המחקר בבנק ישראל תנאי הרקע הכלכליים הרלוונטיים להחלטה על הריבית, לרבות –   ההתפתחויות במשק הישראלי,  בצד הריאלי ובצד הפיננסי-מוניטארי  – וההתפתחויות בכלכלה העולמית. דיון זה נערך בהשתתפות הנגיד, המשנה לנגיד, היועץ הבכיר לנגיד ושלושת חברי הוועדה המוניטארית שמקרב הציבור. נוסף על אלה משתתפים בפורום הרחב ראשי החטיבות הכלכליות בבנק (המחקר והשווקים) וכלכלנים מהחטיבות השונות, המכינים ומציגים את החומר לדיון.

בדיון בפורום המצומצם, שמשתתפים בו חברי הוועדה המוניטארית ושני מנהלי החטיבות הכלכליות, מציגים מנהלי חטיבות המחקר והשווקים את המלצותיהם לגבי החלטת הריבית. לאחר מכן מתנהל דיון חופשי, ובסופו הצבעה על גובה הריבית. הריבית מתקבלת ברוב קולות של חברי הוועדה  המשתתפים בהצבעה. במקרה שהקולות שקולים יש ליושב ראש הוועדה (נגיד בנק ישראל), פרופסור סטנלי פישר, קול נוסף.

והנה פרוטוקול הדיון הרחב – "מצב המשק. ביחס להתפתחויות במשק –מהבחינה הריאלית  -מרבית האינדיקאטורים שנוספו החודש מצביעים על הימשכות הצמיחה בקצב מתון של כ-3% במונחים שנתיים", נכתב בפרוטוקול, וכן נמסר מידע על נתוני החשבונאות הלאומית – "האומדן השני של נתוני החשבונאות הלאומית לרביע הראשון מצביע על צמיחה של 2.6%-2.9% בתמ"ג ובתוצר העסקי, בהתאמה ולאחר גידול של 3.1%, 3.6%   בהתאמה ברביע הקודם. הצריכה הפרטית עלתה ב-3.7% לאחר עלייה של 0.2% ברביע הקודם; ההשקעות עלו ב-7.3%, לאחר צמיחה  של 6.9% ברביע הקודם; היצוא עלה ב-1.6% .6, לאחר ירידה של 5.4% ברביע הקודם.

"האינדיקאטורים חודשיים למצב המשק  – מרבית המדדים החודשיים מצביעים על המשך הצמיחה בשיעור מתון: המדד המשולב לחודש מאי עלה ב-0.2%, ושני המדדים הקודמים עודכנו מעט כלפי מעלה; מדדי האקלים לחודש מאי, המבוססים על סקר המגמות בעסקים של הלמ"ס, מצביעים על יציבות בקצב הצמיחה של הסקטור העסקי; מדד אמון הצרכנים של הלמ"ס רשם עלייה מתונה במאי, בהמשך לעלייה מתונה באפריל; מדד מנהלי הרכש ירד בחודש מאי ב-2.2 נקודות,  אך זה החודש השני ברציפות בו רמת המדד גבוהה -מ 50  נקודות, הרמה המפרידה בין התרחבות להתכווצות הפעילות  המשקית  ; מדד החיפושים "ב גוגל", המחושב בחטיבת המחקר של בנק ישראל, אשר משמש אינדיקציה לביקושים במשק בחודשים הקרובים, מצביע על כך שיש הסתברות גבוהה להאצה במגמת הגידול בפדיון המסחר והשירותים ביוני"

חטיבת המחקר מתארת את מצב שוק העבודה המקומי – "הנתונים על שוק העבודה,  שהתקבלו מאז הדיון המוניטארי האחרון,  מצביעים על המשך השיפור בתחום זה. נתוני חודש אפריל מסקר כ"א החודשי מצביעים על עלייה בשיעור ההשתתפות ובשיעור התעסוקה לרמות של63.2% ו-59%   בהתאמה, וירידה קלה  ברמת האבטלה ל-6.7%. תחזית המועסקים הנגזרת מסקר הערכת המגמות בעסקים, היא לגידול  בגיוס עובדים בחודשים הקרובים. תקבולי מס הבריאות, המשמשים אינדיקציה לסך תשלומי השכר, היו בחודש מאי  גבוהים נומינלית –ב-5.1% מאשר במאי  אשתקד (בניכוי השפעתם של  שינויי חקיקה) לעומת 6.5% בחודש הקודם. השכר הנומינלי ירד בחודשים ינואר עד מרץ לעומת שלושת החודשים הקודמים ב-0.1%, והשכר הריאלי ירד באותה תקופה ב-1.1%".

לגבי סחר החוץ, מדגישים בחטיבת המחקר בבנק ישראל כי נתוני הייבוא והייצוא מצביעים על תמונה מעורבת: "נתוני יצוא הסחורות לחודש מאי (למעט או"מ ויהלומים) מצביעים על ירידה קלה בייצוא לעומת החודש שקדם לו, ואילו יצוא השירותים (מנוכה עונתיות) עלה בחודש אפריל בכ-6% לעומת חודש מרץ בהמשך לעליה גם ברביע הראשון של השנה. יבוא הסחורות (למעט או"מ ויהלומים) עלה בחודש מאי בכ-1%"

כלכלני בנק ישראל מתייחסים לגירעון בתקציב שמסתכם עד מאי ב-2.9 מיליארד שקל –"נתוני הביצוע בפועל מראים שהגירעון המקומי מתחילת השנה ועד מאי מסתכם ב-2.9 מיליארדי ש"ח, לעומת עודף של 0.7 מיליארד ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. בהתאם לתחזית הצמיחה המעודכנת, הגירעון -ב 2012 צפוי לעמוד על 3.7 אחוזי תוצר, גבוה מהתוואי העונתי התואם את תחזית הגירעון המעודכנת של משרד האוצר  – 3.4  אחוזי תוצר  – בעיקר בגלל הכנסות נמוכות מהתוואי הצפוי בחודשים ינואר – מאי. התחייבויות הממשלה לשנה זו (הסכמי שכר, הוצאות ביטחוניות ועוד) גבוהות משמעותית מתקרת ההוצאה בתקציב,  אולם ראוי לציין שבעבר הממשלה לא סטתה ממסגרת ההוצאות בתקציב".

בצד הנומינלי, מדגישים בנק ישראל את  מדד המחירים לצרכן שנותר בחודש מאי ללא שינוי, מתחת לתוואי העונתי העקבי עם יעד האינפלציה, ומתחת להערכות המוקדמות שצפו עלייה של 0.2%-0.3%, "עיקר ההפתעה במדד נבע מסעיף המזון שירד ב-0.4%, לעומת תחזית לעלייה מתונה בו האינפלציה בהסתכלות על 12 החודשים האחרונים ירדה אל מתחת למרכז היעד והיא עומדת על 1.6%".

ולגבי האינפלציה בהמשך, מעדכנים כלכלני בנק ישראל  -"במרבית התחזיות לאינפלציה נרשמו החודש ירידות ב. צפיות החזאים ל-12 המדדים הקרובים נרשמה ירידה לאחר פרסום מדד מאי מרמה של 2.2% ל-2%.  בציפיות הנמדדות על פי החוזים העתידיים על מדד המחירים לצרכן שהבנקים מציעים מעבר לדלפק, נרשמה ירידה, ובעיקר לאחר פרסום מדד מאי, מסביבה של 2.3% ל-1.8%. עם זאת, הציפיות לאינפלציה הנמדדות משוק ההון (  break even inflation)  נותרו בסביבתן בחודשיים האחרונים 2.1%-2.2%  בממוצע. ציפיות האינפלציה לטווחים הבינוניים ירדו אף הן ב-0.2  נקודות אחוז לרמה של 2.4% בעוד בציפיות  לטווחים ארוכים יותר נשמרה יציבות ברמה של 2.5%. מעקום המק"ם ומשוק התלבור נגזרת ירידה של 0.25 נקודות אחוז בריבית במהלך שלושת החודשים הקרובים. מרבית החזאים צופים שריבית בנק ישראל לחודש יולי תרד ב- 0.25 נקודות אחוז.

"שוק המק"ם ושוק איגרות החוב   -בעקום השקלי נרשמה ירידת תשואות של 20-30 נקודות בסיס לאורך רוב העקום, תוך היתללות. מגמה דומה נצפתה גם באפיק הצמוד עם ירידה של 10-20 נקודות בסיס.  תשואות המק"ם ירדו לאורך כל העקום בכ- 20 נקודות  ותשואת המק"מ לשנה עמדה במהלך התקופה על 2.19%.

"המרווח בין אג"ח של ממשלת ישראל ל- 10  שנים לאג"ח מקבילה של ממשלת ארה"ב , נותר יציב, עם ירידה קלה של כ-4 נקודות בסיס. לרמה של כ-271 נקודות. פרמיית הסיכון של ישראל, כפי שהיא נמדדת על ידי מרווח ה- CDS ל-5  שנים, ירדה החודש בכ-20 נקודות בסיס ל-170 נקודות, בדומה להתפתחויות בשווקים מתעוררים רבים.

"המצרפים המוניטאריים  -ב- 12  החודשים שהסתיימו במאי  עלה המצרף המוניטרי M1  (המזומן שבידי הציבור + פיקדונות העו"ש) ב-2.5%  והמצרף M1) M2 + הפיקדונות הלא-צמודים עד שנה) עלה ב-6.9%.

"שוק האשראי  -בחודש אפריל עלתה יתרת החוב של המגזר העסקי בחצי אחוז לרמה של 790 מיליארדי ש"ח . הגידול נבע בעיקר מעליית המדד ומפיחות השקל, שהעלו את יתרת החוב הצמוד למדד והחוב במט"ח. מתשובות החברות לסקר הערכת המגמות בעסקים של הלמ"ס עולה, כי בכל הענפים חשות החברות הקלה במגבלת האשראי העומדת בפניהן, למעט בענפי הבינוי והמלונאות, שם דווח על החמרה במגבלת האשראי, אם כי המגבלה מדווחת כמתונה. יתרת האשראי למשקי הבית עלתה בחודש אפריל ב-0.2% ל-368  מיליארדי ש"ח, ומתוכה, יתרת האשראי לדיור עמדה על 263  מיליארדי שקל. סך המשכנתאות שניתנו ב-12  החודשים אשר הסתיימו במאי  נמוך ב-1.7%  מאשר ב-12  החודשים שהסתיימו באפריל –  המשך של ירידה רצופה מאז השיא שנרשם בחודש מאי 2011  . שיעור המשכנתאות הלא צמודות שניתנו בריבית משתנה נותר בחודש מאי סביב רמה של 28%. שיעורי הריבית על המשכנתאות במסלולים הצמודים ירדו החודש ב-0.1% בממוצע, ובמסלולים הלא צמודים נותרו ללא שינוי.  

ביחס לשוק הדיור מציינים כלכלני בנק ישראל – "סעיף הדיור (שמתבסס על מחירי שכר הדירה) במדד המחירים לצרכן עלה בחודש מאי ב-0.3%, וב-12 החודשים האחרונים עלה סעיף זה ב-3.8%, לעומת 4.6% ב-12 החודשים שהסתיימו באפריל.מחירי הדירות, הנמדדים על פי סקר מחירי הדירות של הלמ"ס, ואינם נכללים במדד המחירים לצרכן, עלו בחודשים מרץ-אפריל ב-1.4%, לאחר יציבות יחסית בתקופה דצמבר-מרץ. ב- 12 החודשים שהסתיימו באפריל עלו מחירי הדירות ב-2.2% בדומה לנתון זה בחודש הקודם. הפעילות בענף הבנייה מצויה ברמה גבוהה ביחס לרמות בעשור האחרון. אמנם רמת התחלות הבנייה מצויה מתחת לשיא שנרשם בה באמצע 2011, ואולם רמתן עדיין גבוהה וצפויה להמשיך לבוא לידי ביטוי בגידול בהיצע הדירות; מספר התחלות הבנייה ב-12  החודשים האחרונים עמד בחודש מרץ על 43,770 לעומת 44,817 בחודש הקודם. בחודשים פברואר-אפריל נשאר מלאי הדירות הפנויות למכירה יציב ברמה של 20.5 אלפי דירות לאחר מגמת עלייה בשנה האחרונה.

"חטיבת המחקר עדכנה החודש את התחזית המאקרו כלכלית לשנים 2012-2013. התחזית למשתנים העיקריים עודכנה כלפי מטה, אם כי במידה מועטה בלבד. התחזית לצמיחת התוצר ל- 2012  לא השתנתה ונותרה ברמה של 3.1% בהינתן ההרעה בתחזית הצמיחה בעולם, התחזית לצמיחה בתוצר בישראל ל-2013 ירדה מעט מ-3.5% בתחזית הקודמת ל-3.4%  בתחזית הנוכחית (בפני הועדה הוצג תרחיש לפיו הריבית תישאר ללא שינוי. לפי תרחיש זה הצמיחה הצפויה ל-2013  הייתה עומדת על 3.3%). לפי תחזית זאת, בארבעת הרביעים המסתיימים ברביע השני של 2013, צפויה האינפלציה לעמוד על 2.4%. החטיבה צופה שלאחר הפחתת הריבית הנוכחית תיוותר הריבית ללא שינוי לפחות עד סוף שנת 2013, בעוד שבתחזית הקודמת הריבית הייתה צפויה להתחיל לעלות לקראת סוף שנת 2013. התחזית הנוכחית הושפעה מההרעה הכלכלית באירופה מחד, ומהנתונים המקומיים של המחצית הראשונה מאידך. החטיבה ציינה שהסיכון העיקרי לתחזית הינו החרפת המשבר הפיננסי באירופה".

בדיון בפורום המצומצם שקובע את הריבית לחודש יולי הצביעו חמישה מחברי הוועדה להוריד את הריבית בשיעור של 0.25% וחבר אחד הצביע להשאיר את הריבית ללא שינוי ברמה של 2.5%. הדיון התמקד בהשלכות ובסיכונים הנגזרים למשק הישראלי ממצב הכלכלה העולמית ובפרט באירופה; ברמת האינפלציה בישראל והתחזיות לאינפלציה; במדיניות הפיסקאלית בישראל;בשוק הדיור.   

"חברי הוועדה הצביעו על כך שלמרות שהסיכון ממשבר מיידי כתוצאה מיציאה של יוון מגוש האירו ירד, הצטברו אינדיקציות לכך שהמצב בעולם הורע. במסגרת זו, נראה כי שיעורי הצמיחה בכמה מדינות בעולם, אף מחוץ לאירופה, ירדו ; במקביל, תחזיות הצמיחה בעולם של מספר בתי השקעות עודכנו כלפי מטה. הובע החשש שגם ללא החרפה משמעותית במשבר יתקשו חלק מהמשקים המפותחים לחזור לתוואי של צמיחה  במהלך השנה או השנתיים הקרובות. בנוסף, ישנן ציפיות בשווקים להורדת ריבית במדינות נוספות לאלו שכבר הורידו החודש, לפעולות הרחבה מוניטארית נוספות . חברי הוועדה מעריכים כי המשך הירידה בשיעורי הצמיחה בעולם עלול לפגוע בצמיחת המשק הישראלי, בעיקר דרך פגיעה אפשרית ביצוא.

"חברי הוועדה מעריכים כי בחודשים האחרונים נמשכה  צמיחת המשק בשיעור של כ-3% במונחים שנתיים. אחד מהחברים ציין שהחודש נוספו אינדיקאטורים שקצב צמיחה זה נמשך גם ברביע השני. עם זאת, הועלו חששות להמשך קצב הצמיחה הנוכחי בשל הירידה בקצבי בצמיחה של התוצר העסקי, והחששות להמשך גידול היצוא. חברי הוועדה ציינו שהאינפלציה ב-12  החודשים האחרונים נמצאת מתחת למרכז יעד האינפלציה, העומד על 1%-3% בשנה, ההפתעה במדד המחירים הצרכן לחודש מאי הובילה לירידה חדה יחסית בתחזיות לאינפלציה ב-12 החודשים הקרובים.

"הוועדה דנה בעלייה בגירעון הממשלה לשנת 2012 בו צורך בצעדי צמצום לקראת תקציב 2013 כדי להבטיח את שימור האמינות של המדיניות הפיסקאלית ואת המשך ירידת משקל החוב בתוצר. במסגרת זו  , הודגשה חשיבות העלאת  שיעורי המס. במקביל, נדרשת הורדה בשיעורי הגידול של הוצאות הממשלה הנגזרים מ'הטייס האוטומטי' כדי לעמוד בכלל ההוצאה. הצעדים בצד המיסוי וההוצאה נדרשים כדי לשפר יכולת ההתמודדות עם התפתחויות משבריות אפשריות . עלייה במסים העקיפים עשויה, אמנם,  להביא לעליית רמת המחירים במשק, אולם עלייה זו צפויה להיות חד פעמית  

"עליית מדד מחירי הדירות בשיעור של 1.4 אחוזים לחודשים מרץ-אפריל, הגידול במשכנתאות ניתנו במהלך חודש מאי והירידה הקלה בהתחלות הבנייה (שנמצאות עדיין ברמה גבוהה) עוררו דיון סביב השפעת המדיניות המוניטארית על שוק הדיור. ההערכה בדיון הייתה שבשל החלשות מנגנון התמסורת של  ריבית בנק ישראל  על שוק הדיור בעקבות  הצעד המאקרו יציבותי האחרון שננקט שהביא להקטנת משקל הרכיב המשתנה במשכנתאות, ולמרות הורדת הריבית לא ידרש בעת הזאת צעד מקרו יציבותי נוסף.

"בעקבות הדיון הצביעו ששת חברי הוועדה המוניטארית על גובה ריבית בנק ישראל לקראת חודש יולי2012. הטיעון המרכזי בעד הפחתת הריבית היה תרומתה לחיזוק יכולתו של המשק להתמודד עם השלכות שליליות אפשריות במשק העולמי על המשק הישראלי, וזאת תוך שמירה על האינפלציה בקרבת מרכז תחום היעד . חבר  הוועדה שהצביע להותיר את הריבית ללא שינוי, נימק זאת בכך שלמרות הסיכונים הנשקפים לצמיחה  מהתפתחויות מחוץ למשק  , הצמיחה עדיין יציבה,  בעוד שקיימים איומים משמעותיים ליציבות הצמיחה שמקורם במדיניות התקציבית. עד שלא תתבהר התמונה התקציבית, ראוי להמתין, לשיטתו, עם הורדת הריבית.

"נימוקי ההחלטה כפי שהתפרסמו בהודעת הריבית מיום ה-25 ביוני 2012  -החלטה להוריד את הריבית לחודש יולי עקבית עם מדיניות ריבית שנועדה לבסס  את האינפלציה בתוך יעד יציבות המחירים של 1% עד 3% ב-12  החודשים הקרובים, ולתמיכה בצמיחה תוך שמירה על היציבות הפיננסית  . תוואי ה ריבית בהמשך תלוי בהתפתחויות בסביבת האינפלציה, בצמיחה בישראל, בכלכלה העולמית, במדיניות המוניטארית של הבנקים המרכזיים העיקריים ובהתפתחות שער החליפין. הפחתת הריבית תתרום לחיזוק יכולתו של המשק להתמודד עם השלכות שליליות אפשריות במשק העולמי על המשק הישראלי. לאחר מדד מאי, האינפלציה בפועל ב- ה 12 חודשים האחרונים נמצאת מתחת למרכז היעד ולא ניכרים לחצים אינפלציוניים. הצפיות של הגורמים השונים לאינפלציה ל-12  החודשים הבאים נמצאות בסביבת מרכז היעד לאחר שהצפיות לאינפלציה של החזאים ואלו הנמדדות מהחוזים על מדד  המחירים לצרכן עודכנו באופן משמעותי כלפי מטה. מחירי הסחורות, בעיקר הנפט, ירדו ירידה חדה  – המשך לירידות שנרשמו בהם בחודשיים האחרונים.

"מרבית האינדיקאטורים שנוספו החודש מצביעים על המשך קצב צמיחה מתון של הפעילות הכלכלית, ברמה דומה לזו של הרביע הראשון כ-3% בהסתכלות שנתית. לאחר הפחתת הריבית ליולי, תחזית חטיבת המחקר לצמיחת התוצר ל-2012  נותרה ברמה של 3.1%  והתחזית ל- 2013 עודכנה ל3.4%.  החודש הצביעו נתוני המקרו בעולם על האטה נוספת בצמיחה והתחזיות של הגורמים הבין לאומיים עודכנו כלפי מטה. רמת הסיכונים הכלכליים מהעולם עקב ההתפתחויות באירופה נותרה גבוהה, ועימה החשש מפני השפעות שליליות על הכלכלה המקומית. שיעורי הריבית במשקים המובילים נותרו נמוכים והשווקים לא מתמחרים העלאת ריבית בשנה  זו באף אחד הבנקים המרכזיים של המדינות המפותחות הגדולות  . כמה בנקים מרכזיים בעולם אף הורידו ריבית החודש. על רקע ההתפתחויות האחרונות הודיע ה- Fed  על המשך הפעלת תכניות הרחבה וגוברות ההערכות בשווקים שכמה מהבנקים המרכזיים ינקטו פעולות הרחבה נוספות. בנק ישראל ימשיך לעקוב אחר ההתפתחויות במשקים הישראלי והעולמי ובשווקים הפיננסיים ובפרט נוכח האי ודאות הגוברת במשק העולמי. בנק ישראל ישתמש בכלים העומדים לרשותו על מנת להשיג את מטרותיו – יציבות מחירים, עידוד התעסוקה והצמיחה, ותמיכה ביציבות המערכת הפיננסית  –ובהיבט הזה, ימשיך לעקוב אחר ההתפתחויות בשוקי הנכסים.

בהחלטה על הריבית השתתפו חברי הועדה המוניטארית:

פרופ' סטנלי פישר – נגיד הבנק ויו"ר הועדה המוניטארית 

פרופ', ראובן גרונאו –חבר בוועדה המוניטארית 

מר בארי טאף  – יועץ בכיר לנגיד לענייני מדיניות מוניטארית, חבר בוועדה המוניטארית 

פרופ' רפי מלניק – חבר בוועדה המוניטארית 

ד"ר קרנית פלוג – המשנה לנגיד הבנק, חברה בוועדה המוניטארית 

פרופ' אלכס צוקרמן – חבר בוועדה המוניטארית 

משתתפים נוספים:

מר טל ביבר – מנהל יחידת עסקאות, חטיבת השווקים 

פרופ' נתן זוסמן – מנהל חטיבת המחקר 

מר דוד זקן – המפקח על הבנקים 

ד"ר יוסי סעדון – יועץ לנגיד ודובר הבנק 

גב זיו נאור –  כלכלנית בחטיבת המחקר 

גב אסתי שוורץ – מזכירת הוועדה המוניטארית  

חברת המידע והמחקר BDI מדווחת על הרעה במוסר התשלומים של קבלני הבניין. ההרעה עשויה ללמד על הקושי של הענף, על רקע מצוקת האשראי שמסתמנת בחודשים האחרונים. על פי BDI  ברבעון השני של 2012 חלה הרעה במוסר התשלומים הממוצע של חברות מתחום קבלני הבניה בהשוואה לרבעון הראשון של 2012. מספר ימי הפיגור בימי האשראי בין ימי האשראי אשר ניתנו בהסכמה לבין מספר ימי התשלום בפועל, עמד, ברבעון השני, על  14 ימים. ברבעון הראשון של 2012 מספר ימי הפיגור עמד על 12 ימים, וברבעון האחרון של 2011 עמד מספר ימי הפיגורים על 10 ימים.

אחת הבעיות של ענף הבנייה הוא מחסור בכח אדם – הישראלים, מסתבר, כמעט לא מגיעים לענף המבוסס בשנים האחרונות בעיקר על עובדים זרים. אבל זה לא מספיק ועל רקע זה מאשר הקבינט החברתי כלכלי להוסיף 5,000 עובדי בניין פלסטינים על ה-19,500 שכבר עובדים בתחום.
על כל פנים, בשנים האחרונות עלה שכר העובדים בתחום בשיעור ניכר, והשכר הממוצע של פועל מקצועי מגיע במקרים רבים לשכר ברוטו של 10 אלף ברוטו ואף מעבר לכך.

"ההתמתנות בכלכלה העולמית  והיעדר לחצי אינפלציה בישראל צפויים להביא להורדת ריבית נוספת אחת לפחות השנה" מערך יונתן כץ, כלכלן המקרו של לידר שוקי הון. להערכת כץ, הורדת הריבית צפויה בסוף אוגוסט השנה – "ההורדה צפויה להערכתנו  בסוף חודש אוגוסט, לאחר חזרתו של נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר, ממפגש 'ג'קסון הול' בארה"ב עם בכירי הכלכלנים בעולם.במהלך השבוע האחרון ביצעו בסמוך מספר בנקים מרכזיים בעולם מהלכים של הרחבה מוניטארית (מהלכים לא מתואמים). הבנק המרכזי של אירופה (ECB) הוריד את הריבית ב-0.25%; סין הורידה את הריבית ב-0.3%, ואנגליה הגדילה את ההזרמה המוניטארית. אין לפסול תרחיש שבו הפד מצטרף בחודשיים הקרובים עם תוכנית הרחבה כמותית (QE3)".

להערכת כץ, מהלך גלובלי משולב של הרחבה מוניטארית מקרב הורדת ריבית גם בישראל. "למרות הלחץ של פישר להוריד את יעד הגרעון ל-2.5% מהתוצר, המחלוקת לא תמנע הורדת ריבית עתידית. לא סביר שקביעת יעד גירעון של 3% תוצר בשנת 2013 תמנע את המשך הורדת הריבית, זאת במידה ומסגרת התקציב תיבנה בצורה אמינה. ייתכן שכוונת בנק ישראל להקשות על שוק המשכנתאות הינה להכין את השטח להמשך הורדת ריבית"

כץ, ככלכלנים נוספים, טוען  שיעד גירעון של 3% (כפי שהחליטה הממשלה) הוא בפועל גירעון של קרוב ל-4%, ולכן חשוב להערכתו לעקוב אחרי החלטות הממשלה לגבי ההתאמות הדרושות כדי להחזיר את הגירעון ליעד של 3%  מהתוצר.

מדד תשומות הבניה עלה באוגוסט ב-0.4%!

למדד תשומות הבניה בחודש יוני 2012 – כנס לכאן

חברת הפיננסים,הראל השקעות שמחזיקה בחברות ביטוח לצד בית השקעות, פרסמה הערכה לגבי מדד תשומות הבנייה בשלושת החודשים הקרובים. להערכת אגף הכלכלה והמחקר בהראל, מדד תשומות הבנייה בחודשים יוני עד אוגוסט 2012 יעלה ב-1.8%. מדובר בשיעור גבוה אבסולוטית, וגם ביחס למדד המחירים לצרכן שצפוי, להערכת כלכלני הראל, לעלות בתקופה זו ב-0.5%. בפועל, כבר תקופה ארוכה (מספר שנים) שמדד תשומות הבנייה עולה ממשעוית יותר מאשר מדד המחירים לצרכן, וזה משפיע על התשלומים של רכושי הדירות. אלה מחוייבים (ברוב המקרים) בעת רכישת דירה חדשה מקבלן להצתמיד את חובם למדד תשומות הבנייה. 

מדד מחירי תשומות הבנייה  למגורים עלה בחודש מאי ב-0.1%; מתחילת השנה עלה מדד תשומות הבניה ב-1.9% . 

מדד תשומות בנייה מעודכן

בנק הפועלים מציע ללקוחותיו פיקדונות משולבים בשקלים לתקופה של שנתיים, עם תחנות יציאה מתום שנה וכל חודש בהמשך. הפיקדון שנקרא – "פיקדון צמוד בזמן שלך" יהיה צמוד בשנה הראשונה למדד המחירים לצרכן וכן תהיה תשואה ריאלית  – בין 05 ל-0.3% שתלויה בסכום ההפקדה (פרטים למטה).

בשנה השנייה  של תקופת החיסכון, התשואה תהיה ריבית  משתנה התלויה בריבית הפריים – בין פריים למינוס 1.85% לפריים מינוס 2.15% – התשואה תהיה תלויה בהיקף ההפקדה בפיקדון.

ניתן יהיה לצאת מהפיקדון (תחנות יציאה) מתום שנה וכל חודש לאחר מכן.

ריבית הפריים ביום השקת המבצע (5 ביולי 2012) היא 3.75%.

והנה התנאים המדויקים-  להפקדה של מ-10 אלף שקל ועד 50 אלף שקל – בשנה הראשונה תהיה הצמדה מלאה למדד וריבית ריאלית אפס; בשנה השנייה ריבית פריים פחות 2.15%. למפקידים בין 50 אלף שקל ל-100 אלף שקל, בשנה הראשונה הם יזכו להצמדה וריבית ריאלית של 0.1%, ובשנה השנייה הם יקבלו פריים מינוס 2.05%.

למפקידים החל מ-100 אלף שקל ועד 500 אלף שקל – בשנה הראשונה, הם יזכו לתשואה ריאלית של 0.2% (הצמדה פלוס 0.2%) ובשנה השנייה הם יקבלו פריים מינוס 1.95%.

המפקידים סכום העולה על 500 אלף שקל יקבלו בשנה הראשונה הצמדה פלוס 0.3%, ובשנה השנייה ריבית פריים מינוס 1.85%.

שורה של בנקים יצאו לאחרונה במבצעים לפיקדונות בטווח של שנתיים, ובכל מקרה – בכל הבנקים יש אפשרות לחסוך לתקופה הזו, אך לא דווקא במסלולים שמציע בנק הפועלים. בנק יהב  יצא ה במבצע פיקדון שקלי לשנתיים שלהבדיל מפועלים, לא מספק הצמדה ו/ או ריבית משתנה, אלר ריבית קבועה. ביהב מציעים פיקדון בריבית שקלית קבועה לשנתיים המעניק עד 4.8% בתקופה. התרגום לריבית שנתית – עד 2.38%. התשואה הזו ניתנת להפקדה מסוימת מתחת לסכום זה, הריבית נמוכה יותר (יש לברר בסניפי בנק יהב).

בפועלים הציעו לאחרונה במסגרת פיקדונות במבצע גם פיקדונות למשך זמן ממושך יותר- תוכנית חיסכון שקלית (לא צמודה) לארבע שנים (חיסכון זמין), בריבית קבועה ועולה באופן מדורג החל מתום שנתיים. שיעור הריבית במונחים שנתיים לתקופה של השנתיים הראשונות היא 2%  (ריבית מתואמת שנתית 2.01%%) , כאשר מתום השנתיים הראשונות תעודכן כלפי מעלה הריבית כל חצי שנה. הריבית תעלה בשיעור קבוע של 0.5% במונחים שנתיים (עד שתגיע לריבית של 4% במחצית האחרונה של תקופת החיסכון), כך ששיעור הריבית השנתית המתואמת בתום מלוא תקופת החיסכון תגיע ל-2.6409%. המשקיעים בחיסכון יוכלו לצאת  בתום שנתיים לפתיחת התוכנית וכל חצי שנה בהמשך; סכום המינימום להפקדה – 50 אלף שקל.

חברת EMI מספקת ביטוח לבנק למשכנתאות, במקרים בהם הלווים מעוניינים לקחת משכנתא במימון גבוה ביחס לערך הדירה (LTV ). במקרים כאלו – לרוב במימון העולה על 60%, EMI נכנסת לתמונה, ומבטחת את ההלוואה, אבל זה כמובן עולה כסף. לוקחי המשכנתא הזו משלמים מעין פרמיית ביטוח שמתבטאת בתוספת משמעותית לריבית האפקטיבית.
בשנים האחרונות מחירי הדירות עלו בעשרות אחוזים, ונוצר מצב שהיחס בין החוב לבין ערך הדירה , ירד. הירידה במקרים רבים החזירה את היחס לגבולות הנורמה, כלומר למצב שלא צריך את הביטוח של EMI, ועדיין – לוקחי המשכנתאות משלמים סכומים גבוהים על פרמיית ביטוח שהם לא זקוקים לה.
לוקחי משכנתאות יכולים לקבל הערכת שווי משמאי על הנכס (במקביל לבדיקה של הפרוצדורות שיש לעשות מול הבנק ו-EMI ) וברגע שיחס ה-LTV אכן יורד מתחת ליחס שבו נדרש ביטוח , או שהוא יורד ועדיין מצריך ביטוח, אבל פחות מבעבר, אזי הלווה צריך לשלם פחות. מדובר בהרבה כסף – שווה לבדוק!

בבית ההשקעות פסגות מעריכים כי מדד יוני 2012 שיתפרסם ב-15 ביולי יעלה ב-0.2%. נזכיר, שכלכלני בנק הפועלים, סבורים שהמדד יירד ב-0.1%, ואילו בבית ההשקעות, כלל פיננסים, סבורים שמדד המחירים לצרכן יהיה ללא שינוי.

"מחירי הדלקים ירדו ב-3.4%. ירידת מחירי הדלקים בחודש יוני נבעה מירידה חדה במחירי אנרגיה בעולם בתקופה המתאימה אשר קוזזה בחלקה ע"י התחזקות הדולר", כותבים בפסגות, על הגורמים המשפיעים על המדד  ומוסיפים – "אנו צופים המשך עליות במחירי הדיור -0.4%. עליות עונתיות במחירי ההלבשה והנעלה בשיעור של 10.3% וירידה של 6% במחירי הירקות והפירות הנובעת הן מסיבות עונתיות והן מתיקון לעליות במחירי העגבניות במאי.מחירי הנסיעות לחו"ל צפויים לרדת בשיעור של 0.9%, בעיקר מסיבות עונתיות.

בפסגות מספקים תחזית למדד יולי – עלייה של 0.2%. להערכתם, הגורמים המשפיעים על המדד יהיו – מחירי הדלקים שירדו ב-2.1% (עד כה) על אף עלייה של 15 אגורות במס הבלו כתוצאה מסיומה של ההנחה מאפריל.ירידת מחירי הדלק, מדגישים בפסגות,  נובעת בעיקר מירידה במחירי אנרגיה בעולם בתקופה המתאימה. כמו כן, סבורים בפסגות שתהיה בחודש יולי – ירידה של 6% במחירי ההלבשה וההנעלה; עלייה עונתית של 2.2% במחירי ההבראה והנופש;• עלייה של 0.7% בסעיף הדיור.

בחודש אוגוסט תהיה להערכת כלכלני פסגות, עליה של 0.2% במדד (בדומה לתחזיות החודשים הקודמים)."תחזיות האינפלציה שלנו ל-12 חודשים הקרובים היא 1.9%", כותבים בפסגות וממשיכים – "תחזית זו אינה כוללת העלאה של המע"מ. העלאה של המע"מ ב-1%, במידה ותהיה, תתרום 0.5% למדד. התחזית מבוססת על הנחת אי שינוי במחירי הנפט ובשע"ח דולר/שקל. הפחתת הריבית של בנק ישראל הייתה בגדר 'הקדמת תרופה למכה' וזאת על רקע המשך המשבר באירופה והקושי של מקבלי ההחלטות להציג פתרון שיחזיר את האמון לשווקים. עם זאת אנו מעריכים כי תוואי הריבית העתידי אינו בהכרח תוואי של הפחתות ריבית נוספות אלא של תגובות להתפתחויות באירופה. בנק ישראל הוכיח בעבר כי במידת הצורך הוא יודע להגיב בצורה חדה להתפתחויות שליליות ולכן במידה וכאלו יתממשו סביר שנראה הפחתות ריבית נוספות ואף חדות יותר. מנגד, במידה ואלו לא יתממשו בבנק ישראל ינסו לשמור על ה'תחמושת' המוניטארית ככל שניתן וזאת על מנת לשמר את יכולת התגובה המוזכרת מעלה".

יש שונאי סיכון יש אוהבי סיכון, ויש גם כאלו שפשוט נמנעים מסיכון. הבנק הבינלאומי מציע מגוון אפשרויות לתיקי השקעה בהתאם לפרופיל של המשקיעים. הפעם בחרנו להביא את פרופיל – "הנמנע מסיכון". מדובר באנשים שלא מוכנים כלל לקחת סיכון  והתיק שלהם על פי הבנק הבינלאומי ייראה כך – "100% מהתיק באג"ח של ממשלת ישראל  ו/או בפיקדונות" מציינים בבינלאומי, "100% מהתיק יהיה באפיק השקלי. משך החיים הממוצע (מח"מ) של תיק ההשקעות  לא יעלה על שנה.  בנוסף, המח"מ של הנייר הבודד לא יעלה על 1.5 שנים"