בפנסיה שלנו יש הרבה מאוד מיליארדים – מעל 30 מיליארד שקל, שמנותבים להלוואות אבל אי אפשר לדעת למי הן ניתנות – בתוכנית אנליסט, מסביר מתן חודרוב את אחד הסודות של קרנות הפנסיה.

הקרנות האלו כדי לייצר תשואה משקיעות גם בחו"ל, וגם בנכסים לא סחירים וגם נותנות הלוואות (כשהריבית על ההלוואות היא כמובן תשואת הקרן פנסיה). האם זה המקום הנכון לייצר בו תשואה? אולי כן,האמת שבמקרים רבים יש שם תשואה לא רעה, ואחרי הכל זה כמו אג"ח סחיר. רק שלנכסים הסחירים , לרבות לאג"ח הסחיר יש מחיר, ויש שקיפות, יודעים במה מחזיקים. במתן הלוואות אפילו שמדובר בכסף גדול (מעל 4% מהיקף נכסי הפנסיה) לא מספרים לנו לאן הולך הכסף? האם זה לחברה טובה וחזקה, או חברה מקרטעת. צריך לתת לזה שקיפות, צריך לדעת את הסיכון שבתיק ההלוואות הזה.

נראה שהקרנות פנסיה לא באמת יודעות למי הן נותנות – הם יודעות שמדובר ביוסי או בחברת בנייה, אבל הן לא יודעות את הסיכון של הגופים האלו. רק חלק קטן מההלוואות האלו מדורג בדירוג חיצוני, חלק גדול יחסית מדורג בדירוג פנימי של הגוף המוסדי, ויש חלק משמעותי שכלל לא מדורג.

אוקיי, מה זה אומר? זה אומר שיש סיכון שאנחנו לא יודעים לכמת אותו, יש מוצרים בהשקעות של הפנסיה, שאין לנו מושג מה הם , מה הסיכון עליהם, וזה פתח תיאורטי להפסדים. זה הסיכון הגדול, שהתופעה הזו תתגלגל בסופו של דבר להפסדים בקרנות, ואלו ההפסדים שלנו. אנחנו צריכים לדעת , אנחנו צרייכם שקיפות.האמת שבינתיים, אנחנו החוסכים ממש לא יודעים על התופעה הגדלה הזו כלום, למעט מספר אחד (שבקושי מגיעים אליו) שמבטא את היקף ההשקעות של הקרן בהלוואות חיצוניות, נתון שמורכב משורה ארוכה של לווים שמוגדרים כלווה א, גורם ג, גורם 22, הלוואה אבי ועוד.

צריך לפקח ולדרוש פרוט בעניין זה, אחרת יהיה כבר מאוחר. היקף ההלוואות האלו עולה על 4% מהיקף נכסי הפנסיה, וזה כאמור הולך וגדל.

בכמה דקות יסביר לכם  מומחה המס ירון גינדי למה משלמים ביטוח בריאות וביטוח לאומי וכמה משלמים מדי חודש. מדובר ההפרשה שהמעסיק רושם לנו בתלוש השכר ומעביר לביטוח לאומי, אבל כמובן שזה על חשבוננו – זה הכסף שלנו שהמעסיק משלם, וזה יורד לנו מהשכר ברוטו. ביטוח בריאות וביטוח לאומי משולמים בהתאם למדרגות שכר, ואין כאן אפשרות להוזיל את התשלום, להבדיל ממס הכנסה שתלוי במספר נקודות הזיכוי שלכם שתלויות במס' הילדים, סטטוס שלכם, מקום יישוב ועוד.

אגב, אם אתם עובדים בכמה עבודות, חשוב לעשות תיאון ביטוח לאומי, אחרת, ביטוח לאומי וביטוח בריאות שתשלמו במקום העבודה השני יהיו גבוהים מאוד

מדריך זכויות ביטוח לאומי – כל מה שצריך לדעת

הבנק הבינלאומי מציע ללקוחותיו (ולכלל הציבור) פיקדון מובנה לשנתיים – הפיקדון הוא דולרי, והרצפה (הדולרית מובטחת), כשיחד עם זאת ניתן להרוויח באם סל המניות הנבחר – 10 מניות ישיג תשואה. כלומר,התשואה של הפיקדון תלויה בתשואת המניות, ויש הגנה. אז איך זה עובד ?

 סל המניות – 10 מניות כשלכל מניה משקל שווה. כדלקמן:

• ANHEUSER-BUSCH INBEV SA/NV
• LVMH MOET HENNESSY LOUIS VUITTON SE
• ASTRAZENECA PLC
• THE BANK OF NOVA SCOTIA
• AXA SA
• AIRBUS SE
• ING GROEP N.V.
• ENBRIDGE INC.
• TRANSCANADA CORPORATION
• CANADIAN NATURAL RESOURCES LTD
• מתי מקבלים מענק? 

  נקבע חסם עליון לכל מניה בשיעור של 30% מעל השער היסודי (שער הסגירה ביום 19.10.17).

  בנוסף, חסם תחתון:

  לכל מניה נקבע חסם תחתון בגובה 95% מהשער היסודי (כלומר, 5% מתחת לשער היסודי). החסם התחתון מחושב ללא עיגול.

  עוד בנושא פיקדונות מובנים

  • פיקדון מובנה על מניית פייסבוק
  • הסטרקצ'רים חוזרים – אבל הרבה יותר בטוחים

  שער חדש למניה:

  עבור כל אחת מהמניות המרכיבות את הסל, שער הסגירה של המניה ביום  19.9.19.

  תקופת הבדיקה הינה בת  23 חודשים, החל מיום 20.10.17 ועד ליום  19.9.19, במהלכה ייבדק בכל יום שער הסגירה של כל מניה לעומת החסם העליון שלה.

  ביצוע מניה (יחושב בנפרד לכל מניה), קיימות 3 אפשרויות: 

  במקרה שבמהלך תקופת הבדיקה, אחד או יותר משערי הסגירה של המניה יביא ל"פריצת החסם העליון", יוחלף ביצועה בפועל של אותה המניה בשיעור קבוע של 5% (ללא קשר לביצוע המניה בפועל בתום תקופה מנקודה לנקודה, בין אם שלילי או חיובי).

  במקרה שכל שערי הסגירה של המניה במהלך תקופת הבדיקה יהיו נמוכים מהחסם העליון של אותה מניה וגם השער החדש של המניה יהיה גבוה מהחסם התחתון, ביצוע  המניה יחושב כשיעור השינוי בפועל בין השער היסודי לבין השער החדש מנקודה לנקודה (למען הסר ספק, ביצוע מניה שלילי, יקטין את שיעור שינוי הסל עד גובה החסם התחתון ובהתאם למשקל המניה בסל ).

  במקרה שבו כל שערי הסגירה של המניה במהלך תקופת הבדיקה יהיו נמוכים מהחסם העליון של אותה מניה וגם השער החדש של המניה יהיה נמוך או שווה לחסם התחתון שנקבע לה, ביצוע המניה יוגבל לירידה של 5% משערה היסודי (כלומר 5%-).

  שיעור השינוי של סל המניות הינו ממוצע חשבוני של כל ביצועי המניות, בהתאם לאופן החישוב שפורט לעיל (ביצוע בפועל, שיעור קבוע בשל פריצת חסם עליון או שיעור קבוע בשל פריצת חסם תחתון). כלומר, המנה המתקבלת מחלוקת סכום ביצועי כל מניות הסל  ב- 10.

  תנאי המענק:

  במידה ששיעור שינוי הסל כפי שפורט לעיל יהיה חיובי (גבוה מאפס) – הלקוח יזוכה במענק בשיעור של 85%  משיעור שינוי הסל. לפיכך המענק המקסימאלי האפשרי הינו עד 25.50% (לא כולל).

  אם שיעור שינוי הסל כפי שפורט לעיל יהיה שלילי (נמוך מאפס)/אפס – ייפרע הפיקדון בתום כ- 24 חודשים ללא מענק.

לפרטים מלאים באתר של הבנק הבינלאומי

כמה שווה אתר אינטרנט (בהקמה)? האם האתר של פוקס שווה 200 מיליון שקל? איך זה קשור ל"שווי" של זמן פרסום/ זמן אוויר וכמה שווה עדיקה של גולף?  

רשת פוקס דיווחה השבוע  כי הכניסה את זכיינית הטלוויזיה – רשת כשתופה באתר האינטרנט שלה –  טרמינל X (אתר בהקמה) בתמורה ל-50 מיליון שקל ולפי שווי של 200 מיליון שקל.  זה קצת מזכיר את תקופת הבועה – 200 מיליון שקל על מה ולמה? אבל אם ננקה את כל רעשי הרקע נבין שזה אמיתי – הפעילות דרך האינטרנט היא העתיד, וכנראה שגם בתחום האופנה והביגוד; רק שהצגת התמורה והשווי, נראית, מנופחת.

וזו הזדמנות טובה לחזור לטור מלפני שנתיים – אז, אם תחילת המשבר בחברת גולף, החליטה הנהלת החברה לרכוש את עדיקה – אתר אינטרנט אמנם מוביל בתחום מכירת ביגוד ואופנה, אבל אז הטלתי ספק ברכישת עדיקה, המוטו של הטור היה משהו בסגנון – האם זה נכון להשקיע 40 מיליון שקל ברכישת עדיקה, כשהבית רועד, ובמיוחד שעדיקה מגמגמת בתוצאות אחרי הרכישה.

שנתיים אחרי זה זמן טוב לחזור לדוחות גולף, ולגלות שעדיקה היא מנוע הצמיחה העיקרי של גולף. אין נתונים מלאים על עדיקה, האמת שיש נתונים כללים מאוד, אבל בין השורות, ומהמידע החלקי שיש, אפשר להבין שמול המכירות היורדות ברשת, עדיקה "מצילה" את המצב ובזכותה מדווחת גולף על צמיחה בתחום האופנה. חלק מהפעילות של עדיקה אגב, היא חנות פיזית. בקבוצה הבינו שבינתיים המוצר המנצח הוא שילוב של אתר חזק עם חנות/ חנויות בשטח.

זאת ועוד – עדיקה נרכשה בזמנו כמעט בלי הון עצמי. כלומר, חלק מאוד גדול מסכום הרכישה יוחס למוניטין ונכסים לא מוחשיים. במקרה כזה צריך לבדוק אחת לתקופה אם המוניטין והנכסים הלא מוחשיים שווים את מה שרשום בספרים ואם לא צריך להפחית את הסכום בספרים. מעריך השווי קבע שלא צריך להפחית שקל – מול השווי של עדיקה בספרים – כ-40 מיליון שקל, יש ערך כלכלי של קרוב ל-100 מיליון שקל.

ועוד חיזוק להצלחה של עדיקה – עם הרכישה הוסכם על תגמול/ הטבות למנהלי עדיקה באם תגיע החברה ליעדים. היא הגיעה ליעדים, וגולף, אגב, רשמה את ההוצאות בגין ההטבה הזו ברבעונים האחרונים.

בקיצור – עדיקה היא הצלחה גדולה, והעיתוי של הרכישה התברר כנכון ומוצדק (עיתוי של ההנהלה הקודמת!), והספק שלי התברר כטעות (אפילו גדולה). הבעיה היחידה עם עדיקה שהיא לא שקופה בדוחות של גולף. אז אנא – הרי זה ברור שעדיקה היא פעילות נפרדת לחלוטין, לפחות תציגו אותה כמגזר נפרד – זה מתבקש ואפילו נדרש!.

מה השווי של טרמינל X?

ובחזרה לרשת פוקס. פוקס כאמור מקימה אתר דרכו יבוצעו מכירות של כל מותגי הקבוצה הכוללים גם בייסיק וגם ביגוד אופנתי, וכן מותגים אחרים (כולל – פוקס, מנגו, אמריקן איגל נייקי, אורבן אאוטפיטרס, פרי פיפל, ויקטוריה'ס סיקרט ואנס, לי, פומה)

האתר יפעל בשלב הראשון ממחסן לוגיסטי בארץ, ובשלב הבא כנראה מחו"ל (קפריסין או ירדן) כדי לחסוך לרוכשים את עלות המע"מ.

חוץ מפוקס שמחזיקה ב-56.25% מהאתר, , תחזיק כאמור  רשת   (ב-25%)  דרך חברת סמייל, שבשליטתה, וכן מחזיק הורביץ יאנג (בעל מותג יאנגה) ב-18.75%.

ההשקעה של רשת היא לא במזומנים, היא בפרסום, אבל לפי איזה תעריף של פרסום? יש הבדל ענק בין התעריף הרשמי של פרסום לבין התעריף בעסקאות בפועל, ורק כדי להמחיש – נניח שאותם 50 מיליון שקל הם על פי המחיר הרשמי, ונניח שבפועל אם פוקס היתה הולכת להנהלת רשת ורוצה לפרסם בהיקף כזה היו עושים לה הנחה. כמה? זה כבר תלוי במו"מ, אבל רק לצורך התרגיל המחשבתי – נניח שהיה עולה לה 30 מיליון שקל. זה כבר מבטא שווי אחר לגמרי לעסקה.

וזה לא רק זה. רשת "קונה" 25% מהאתר. אבל היא קונה במטבע שלה – זמן פרסום/ זמן אוויר. הזמן הזה, בעסקה הזו,  אולי עולה לה 30 מיליון, אולי 50 מיליון שקל, אבל אולי הוא שווה רק 10 מיליון שקל.  ולמה הכוונה? נניח שלרשת יש יותר זמן אוויר ממפרסמים, כלומר היא יכולה לפרסם יותר, אבל אין פרסום (ונקווה שזה לא המצב). אז השווי לשעות הפרסום שהולכות לאיבוד הוא אפס. אם יש לה הרבה שעות כאלו, יכול להיות שמבחינתה כל העסקה הזו היא מעין בחינם – גם ככה יש לנו זמן פרסום לא מנוצל, ומכרנו אותו ב-50 מיליון שקל. זה לא המצב בפועל אם כי בפרסום באינטרנט זה בהחלט יכול לקרות (יש אתרים עם "יותר מדי" עמודים נצפים ביחס להיקף הפרסום הנדרש/ המבוקש על ידי מפרסמים – כלומר המקום של הפרסומות הוא בעודף). הפרסום של האתר טרמינל X , מן הסתם, יהיה בשעות השיא (בין היתר), ותהיה לו עלות משמעותית – אבל אולי לא בשווי של 30 או 50 מיליון שקל.

ורק לשם המשך הדוגמה המספרית נניח שמדובר על 25 מיליון שקל. זאת העלות האמיתית מהזווית של רשת. מה אז שווי האתר? לכאורה 100 מיליון שקל, אלא שגם כאן יש נקודה שחשוב להבהיר. שווי של 100 מיליון שקל הוא אחרי ההשקעה (גם אם היא לא במזומן) של 25 מיליון שקל. לפני ההשקעה האתר היה שווה 75 מיליון שקל, ואז נוספה השקעה של 25 מיליון שקל ושווי האתר אחרי ההשקעה (אחרי הכסף) הוא 100 מיליון שקל. עדיקה שקיימת כבר כמה שנים טובות, מוערכת כאמור בשווי של 100 מיליון שקל.

כך או אחרת, גם אם הסכום שהוצג מנופח, הרי שברור שהאתר שווה סכום לא מבוטל, וזה נובע מכך של פעילות הסחר האלקטרוני של מותגי פוקס ומותג האופנה יאנגה, תיעשה באופן בלעדי, דרך האתר. בפוקס הסבירו שעלות ההשקעה בחברה החדשה וההשקעות בהון החוזר הצפויות במהלך שנות ההפעלה הראשונות של האתר מוערכות ב-40 מיליון שקל.  רשת תוכל להעמיד את חלקה היחסי במימון הפעילות באמצעות הענקת זכאות נוספת לפרסום

חוק אשראי הוגן – ריבית מקסימלית של 15%, אבל אם מדובר בהלוואה קצרת מועד שמפגרים בהחזרים שלה, הריבית יכולה לזנק ל-24%.

חוק אשראי הוגן ייכנס לתוקף ב-1 באוקטובר. מדובר בעצם בחוק שמסדיר את תחום ההלוואות – ההלוואות הבנקאיות וההלוואות החוץ בנקאיות.

אחד מהסעיפים החשובים בחוק הוא הגבלת הריבית. עד עכשיו הבנקים היו יכולים לגבות ריבית מקסימלית של 22%, זה ישתנה – הריבית תרד, אבל החשש הוא שהאצבע של הבנקים תהיה קלה יותר על ההדק, והם יכניסו לקטגוריה של הריבית הגבוה חלק גדול יותר מהלקוחות – משהו בסגנון "אז מורידים לנו את הריבית המקסימלית, לא נורא, נרוויח פחות ריבית על יותר לקוחות".

חוק אשראי הוגן – זה טוב לנו?

הסוגייה הזו, ככל הנראה, תעסיק מאוד את הפיקוח על הבנקים בשנה/ שנתיים הקרובות, אך בינתיים הנה מה שצפוי לגבי הריבית המקסימלית. ראשית, חשוב להדגיש מדובר על ריבית בהלוואות, ושנית מדובר על כל המלווים – גם המערכת הבנקאית וגם המערכת החוץ בנקאית, כאשר החוק מתייחס לריבית המקסימלית ומגדיר שהיא לא תהיה מעל – ריבית בנק ישראל ( 0.1%) בתוספת 15%. אגב, המערכת הבנקאית גבתה מקסימום של 7% מעל שיעור הריבית הזה, גם בגלל שהיא לא היתה מוגבלת חוקית; והמערכת החוץ בנקאית שאמנם הוגבלה בריבית מקסימום, לא ממש התייחסה – לא היתה כמעט אכיפה,

החוק מגדיר ריבית אחידה, אבל השאלה אם זה נכון – נניח שליוסי יש מימון בנקאי והוא לא יכול למשוך כספים נוספים מהבנק – הבנק לא מאשר. אם הוא יפנה לגוף במערכת החוץ בנקאית, יספקו לו אשראי רק אם מבחינת המלווים יחס הסיכון סיכוי יהיה כדאי, אבל אם הבנק לא מספק לו מימון בריבית מקסימלית, הגוף החיצוני יספק לו? כנראה שלא. אם היו מעלים את הריבית לגופים החוץ בנקאיים, אז אולי היתה כדאיות כלכלית לגוף הזה, אבל קשה לראות מצב שהגופים האלו מספקים אשראי לכאלו שאין להם יכולת לקבל אשראי מהבנק, בריבית הזו.

למעשה, ייתכן שהחוק הזה שמטרתו לעזור לחלשים ולאלו שצריכים מימון – להגביל את הריבית, דווקא ייפגע בהם.  פשוט – אם אי אפשר לספק מימון בריבית גבוהה, אז לא יהיה מימון.

ריבית פיגורים – עד 3%

על פי החוק הזה, יעשה סדר בריבית פיגורים. ריבית פיגורים היתה הדרך של הבנקים ושל המלווים החוץ בנקאיים לעשות רווח נוסף על חשבון הלווים – לא הצלחת להחזיר בזמן, תשלם ריבית פיגורים וזה היה בשיעורים גבוהים מאוד. החוק קבע שריבית הפיגורים תהיה בטווח עד 3%. הריבית הזו תהיה תלויה בריבית על ההלוואה, כאשר שיעורה ייקבע על פי הריבית של האשראי כשהוא מוכפל ב-1.2, בחישוב שנתי. אם הריבית על ההלוואה היא 15%, אזי המקסימום כולל הפיגורים יהיה 18% (15%*1.2). אבל אם הריבית על ההלוואה היא 10%, אזי המקסימום כולל פיגורים יהיה 12% (10% כפול 1.2), כלומר ריבית הפיגורים תהיה 2%.

יוצאות מהכלל הזה הן הלוואות קצרות מועד.

הלוואה קצרת מועד – ריבית של עד 24%

הלוואה קצרת מועד היא הלוואה של עד 3 חודשים. הלוואות כאלו כנראה יהפכו לפופולאריות בגלל שנראה שאותן הגופים החוץ בנקאיים יציעו, אחרי הכל, כאן יש להם "בשר" הם יכולים ליהנות מריבית גבוה. זה עובד כך – אם לוקחים הלוואה לתקופה של עד 3 חודשים, הריבית המקסימלית תהיה ריבית בנק ישראל פלוס 20%. כלומר 20.1%, אבל הריבית פיגורים שכאמור מגיעה לעד 20% מהיקף הריבית המקורית תהיה 4%, כך שהריבית המצטברת במקרה זה תהיה 24.1%.

ובדרך אחרת, הריבית היא 20.1% כפול 1.2 כדי להגיע לריבית מצטברת – 24.1%.

הריבית זה רק חלק מהחוק, אבל חלק חשוב מאוד. מעבר לכך, מוסדר מי יכול לספק מימון, מה ההון שהוא צריך להעמיד, קריטריונים נוספים הנדרשים כדי לקבל אישור, וכן נקבע כי יופעלו סנקציות רחבות וקשות על מי שיפר את החוק – המטרה להפוך את השוק הזה לשקוף, ברור, כדי שהלווה יידע בדיוק כמה הוא אמור לשלם על ההלוואות ומה הריבית האפקטיבית.

מדריכים קשורים

צריכים הלוואה? לא לקפוץ מעל הפופיק

ריבית על הלוואות – מה הריבית הממוצעת?

https://www.hon.co.il/%D7%94%D7%9C%D7%95%D7%95%D7%90%D7%94-%D7%97%D7%95%D7%A5-%D7%91%D7%A0%D7%A7%D7%90%D7%99%D7%AA/

מעודכן ל-03/2019

רוב הנרשמים והזוכים בהגרלות פרויקט מחיר למשתכן אינם בני המקום; ההצלחה הגדולה של הפרויקט נמדדת היום במספר המתמודדים על הפרויקטים. היא לא נמדדת בכמות ה"משתכנים" שרכשו דירה כדי להתגורר בה. בפועל יש רבים שלא מתכוונים לגור בדירה אלא להשכיר אותה. אבל, רבים מהזוכים שחשבו להשכיר את הדירה שרכשו בזול, עלולים להיתקע עם דירה ריקה והוצאות שוטפות לשנים ארוכות, לא בטוח שזו עסקה טובה, למרות שעל הנייר היא נראית כזו.

כ-35,000 משקי בית זכו עד כה בדירה במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן". למעלה מ-50% מהם גרים במקומות מרוחקים מהיישוב בו ירכשו את דירתם הראשונה. רבים מהם לא מתכוונים לגור בדירה שרכשו, אלא מתכוונים להשכיר אותה לאחר שתיבנה.

מחקר שערך מכון MNA מחקרי נדל"ן ופורסם בתחילת השנה, מצא כי רק 22.5% עד 38% מהזוכים בהגרלות עד אז היו בני המקום, וזאת למרות הקדימות שיש לבני המקום, להם מיועדות 20%-50% מהדירות (תלוי בפרויקט), ואילו יותר ממחצית גרים ביישובים המרוחקים מאזור הזכייה. כך למשל, בשמונה מכרזים שפורסמו בקריית מוצקין רק 21% מהזוכים היו בני המקום, ואילו 53% בכלל לא היו מאזור חיפה והקריות – מרביתם מאזור המרכז.המגמה הזו נמשכת עד עכשיו – חלק גדול מעוד מהזוכים בדירות בכלל לא גר במקום. אז למה הוא מתמודד על דירה רחוקה? – פשוט מאוד, הוא רוצה לזכות בדירה בהנחה.

ונהיה ספציפיים –  למה זוג מנס ציונה מתמודד על מכרז מחיר למשתכן בדימונה למרות שאינו מתכוון בכלל לגור בדימונה? התשובה היא שתוכנית מחיר למשתכן הפכהו את הזוגות הצעירים מחוסרי הדירה לסוג של "משקיעי נדל"ן", שכדי לא לאבד את זכותם לקנות דירה מסובסדת במאות אלפי שקלים על ידי המדינה, הם נרשמים להגרלות ביישובים מרוחקים, שם הם זכאים גם להנחות גדולות יותר (עד 30%) ולמענק מפתה בין 40 ל-60 אלף ₪, כשהמחשבה שמלווה אותם היא שהם קונים בעצם דירה להשקעה; שהרי תכנית מחיר למשתכן אינה מחייבת אותם לגור בדירה שרכשו – ההגבלה היחידה היא, שמי שזוכה בדירה במסגרת התוכנית אינו רשאי למכור אותה בחמש השנים הראשונות ממועד חתימת הסכם מכר. עם זאת, הם יכולים להשכיר את הדירה בה זכו, ובמקביל להתגורר בשכירות במקום שנוח להם.

זאת ועוד – רכישת דירה במחיר למשתכן מבטאת מעבר להנחה המשמעותית, גם אפשרות למימון גדול. המשכנתא במקרה כזה לא מוגבלת ל-75% (לדירה ראשונה), אלא הרבה מעבר לכך. זה יכול להגיע ל-90%, ובמקרים רבים הרוכשים צריכים להביא מהבית רק 100 אלף שקל. כאן הרחבה על המשכנתא במחיר למשתכן

אותו זוג צעיר מנס-ציונה עושה את החישוב, שיקנה דירה בדימונה או בירוחם תמורת חצי מיליון שקל, בהנחה גדולה, בהלוואת משכנתא עם ריבית נמוכה של עד 90% מערך הדירה, וישכיר אותה תמורת 1,700 ₪ בחודש. הזוג סבור שהוא מבטיח לעצמו דירה בבעלות, משכנתא שתשולם מהשכרת הדירה ותשואה גבוהה יחסית של יותר מ-4%. אבל כמותם סבורים עוד מאות זוגות צעירים, שירכשו את הדירות הזולות למטרת השכרה – מי ישכור את כול הדירות הללו? כמה ביקוש להשכרה יש בדימונה? בשלומי? בעפולה? התוצאה  האומללה עלולה להיות שרובם ייתקעו עם דירה לא מושכרת, ויתקשו לעמוד בהחזרי המשכנתא שהולכים וגדלים בכול שנה, וזאת בנוסף לארנונה, ועד בית וכד' שזה מאות שקלים נוספים לחודש. כמו כן, הצפת אותם יישובים לא גדולים בדירות להשכרה יוריד כנראה את מחירי השכירות, שלא לטובת משכירי דירות מחיר למשתכן, ושלא לטובת בעלי הדירות בכלל באותו יישוב, שייפגעו גם הם מהירידה במחירי השכירות. כלומר, קונים בעצם נכס שלא מתכוונים לגור בו, השכונות האלו יהיו שכונות להשכרה, סביר שגם הם יראו בהתאמה מוזנחות ביחס לשכונות שהבעלים גרים בהן; המחירים עשויים לרדת, גם מחירי השכירויות עשויים לרדת – זו לא בהכרח עסקה כלכלית טובה.

תוצאה חיובית למשק – הוזלת מחירי השכירות. ומה עם בעלי הדירות?

וכך יוצא, שתוכנית מחיר למשתכן, כפי שמעריכים מומחי נדל"ן רבים, שבה יוגרלו על פי הערכות האוצר מעל 100 אלף דירות בכול שלביה, שמטרתה העיקרית היא דיור בר השגה למחוסרי דיור, עשויה להשיג מטרה אחרת – הוזלת דמי השכירות, ואולי גם מחירי הדיור בכלל. במשרדי האוצר והשיכון לא סימנו את הוזלת דמי השכירות כמטרה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, אבל הם בוודאי יהיו מרוצים שזו תהיה אחת התוצאות שלה. מאידך, יש גם סיכוי גדול לראות פרויקטים של חמחיר למשתכן שיהפכו להיות פרויקטים של "דירות רפאים" שלא גרים בהן.

אנחנו לא באים כאן לייצג את האינטרסים של משרדי האוצר והשיכון, כך שאם לא הבנתם, שכשאתם נרשמים להגרלה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, כדי לקנות "דירה להשקעה", כדאי שתקראו מה אומר דני דניאל, מנכ"ל מכון MNA מחקרי נדל"ן ופורטל הנדל"ן israelreals.com, במאמר שפרסם באתר News1 מחלקה הראשונה: "ניקח כדוגמה זוג צעיר שמתגורר כיום בשכירות בפתח תקוה בסמיכות לבני משפחתו ועובד במרכז הארץ אשר זכה בהגרלה ורכש דירה המוזלת כיום בכ-20-30% ממחיר השוק במסגרת מחיר למשתכן בקריית מוצקין, במשך כשלוש שנים של הבנייה, במידה ולא יהיו עיכובים, הוא ישלם שכירות גבוהה בפ"ת ובמהלכן יחל לשלם בנוסף גם את החזרי המשכנתא לפי קצב התקדמות הבנייה הכוללים בתוכם גם את הריביות לבנק שבמגמת עליה חדה ומתמדת בתקופה האחרונה וגם הצמדה למדד המחירים לצרכן. בנוסף, ישלם הצמדה למדד תשומות הבנייה לסכומים שטרם שילם, ואז לקראת מועד הכניסה לבית יצטרך להחליט האם להעתיק את מקום מגוריו לקריית מוצקין ולמצוא עבודה חדשה באזור או שישכיר את הדירה החדשה וזאת מכיוון שרוכש דירה בפרויקט "מחיר למשתכן" אינו רשאי למכור את דירתו לאחרים במשך 5 שנים, מיום קבלת החזקה בה.

במידה ויחליט להשכיר את דירתו החדשה ומאחר שכמוהו רכשו עוד זכאים מאזורים מרוחקים שירצו גם להשכיר דירתם במועד האכלוס, היצע השכירויות באזור יגדל וככל הנראה לא ידביק את הביקוש הנמוך יחסית של שוכרים מהאזור תופעה שתגרום להורדת מחירי השכירויות אם בכלל יצליח להשכיר וככה עלול למצוא עצמו הזוג משלם את השכירות הגבוהה במרכז יחד עם החזרי משכנתה בציפייה שהשכרת הדירה החדשה תחזיר חלק ממנה. למשל, אם הדירה תישאר ריקה וצריך לשלם החזר משכנתה של כ 3,300 ש"ח + כ 700 ש"ח ארנונה וועד בית – תיפול על המשפחה הוצאה של 4,000 ש"ח בנוסף לשכירות, ארנונה וועד שמשלמים על הבית שגרים בו – הוצאות הדיור שלהם יסתכמו בכ 9-10 אלף שקל בחודש – יכולות למוטט כלכלית משפחה.

בנוסף, צריך לקחת בחשבון שחלק מהזוכים נטלו משכנתאות במסגרת מחיר למשתכן בשיעור של עד 90% משווי הדירה הנרכשת (כ 75% משווי מחיר השוק) וההחזרים עלולים לטפס עם עליית הריבית והמדד ולהכביד עליהם עוד יותר מה שאין להם גיבוי בעליית השכירויות על הבית החדש".

הציבור מפנים ומדיר רגליו מפרויקטים במקומות עם ביקוש נמוך לשכירות

הנרשמים להגרלות החלו להבין את הסוגיה הנ"ל, כמו גם משרד האוצר, שהוציא בתחילת ספטמבר 2017 מכרזים שחלקם הגדול בערים גדולות יחסית. ההגרלה שנפתחה ב-3 לספטמבר להרשמה כוללת כ-11.5 אלף יחידות דיור מוזלות ב-22 פרויקטים במקומות שונים ברחבי הארץ. עם סיום ההרשמה עולה כי להגרלה הגדולה השנייה נרשמו 24,428 זכאי מחיר למשתכן. בהגרלה זו הוצעו פרויקטים ביישובים בית שאן, חצור הגלילית, כרמיאל, נשר, עכו, קריית ביאליק, קריית טבעון, אור יהודה, בית דגן, בית שמש, חדרה, יבנה, מודיעין, נתניה, ראש העין, ראשון לציון, רמת גן, שוהם, אשקלון, באר שבע, דימונה ושדרות.

מנתוני ההרשמה עולה, כי היישובים המבוקשים ביותר לפי סדר יורד הם: ראשון לציון (9,347 נרשמים), בית שמש (6,580 נרשמים), מודיעין (6,542 נרשמים), רמת גן (5,632 נרשמים), בית דגן (3,876 נרשמים) ואור יהודה (3,004 נרשמים).

היישובים בהם נרשם ביקוש נמוך יחסית הם דימונה, שם נרשמו 60 זכאים בלבד וחצור הגלילית עם 105 נרשמים. בדימונה, יצאו להגרלה 59 דירות מוזלות בסך הכל, כך שכמעט כל הזכאים שנרשמו להגרלה יוכלו לזכות בדירה. בבאר שבע, מספר הנרשמים נמוך יחסית למספר יחידות הדיור שהשתתפו בהגרלה. – יצאו להגרלה 1,584 דירות מוזלות, אך מספר הנרשמים עומד על 826 בלבד. במילים אחרות, הציבור החל להבין ש"לוקיישן" זו סיסמא תקפה גם בתוכנית מחיר למשתכן. מה ייעשה עם הדירות שנשארו "על המדף"? משרד האוצר ומשרד השיכון יוציאו אותן במכרזים בסדרה ב' ואולי ג', בתקווה שיהיו מי שיקנו אותן.

לדוגמא, במכרז באזור ביקוש כמו ברעננה, בפרויקט לבניית 81 דירות, גם שם 56 מהזוכים אינם בני המקום וחלקם מגיעים ממקומות מרוחקים. אבל הסיכוי שלהם להשכיר את הדירה, אם לא יתגוררו בה, הוא גבוה, כמו גם מחיר השכירות.

שורה תחתונה – רכישת דירה בתכנית מחיר למשתכן במטרה להשכיר אותה, צריכה להיות מחושבת כמו רכישת דירה רגילה להשקעה, שקונים אותה במטרה להשכירה; כלומר, לבדוק את הביקוש לשכירות באזור בו קונים את הדירה, אחרת תיתקעו עם דירה ריקה והוצאות.

משכנתא במחיר למשתכן

מחיר למשתכן כל מה שצריך לדעת

הנמכת תקרה –גם לצורך פרקטי וגם לצרכים עיצוביים – רק אל תגזימו בהנמכות

הנמכת תקרה הפכה להיות חלק אינטגרלי בעיצוב דירות – הן דירות חדשות והן אלו העוברות שיפוץ; כמעט כול אדריכל יציע לכם כיום הנמכת תקרה כחלק מהשינוי העיצובי לבית. ההנמכה נעשית לא פעם מטעמים פרקטיים ופעמים אחרות רק לצרכים דקורטיביים.

למה הכוונה צרכים פרקטיים?

הנמכת תקרה נעשית במקרים רבים כהכנה למזגן מרכזי – בחלל שנוצר בין התקרה המקורית לתקרה הנמוכה יותר מעבירים את תעלות המיזוג, ולעיתים מניחים בו גם את המזגן עצמו. הנמכת תקרה יכולה להתבצע גם לצורך הנחת בידוד תרמי או אקוסטי. במשרדים למשל, היא משמשת למעבר חוטי תקשורת וחשמל; בחדרי ישיבות אפשר גם לשלב רמקולים ומקרנים היורדים מהחלל שנוצר עקב הנמכת התקרה, או מערכת כריזה וכד'.

הנמכת תקרה מתרחשת גם כאשר בוחרם בתאורה "צמודה" לתקרה. אז יש צורך בעומק מסויים שבו יהיו גופי התאורה.

ומהם צרכים דקורטיביים/עיצוביים?

הנמכת תקרה יוצרת שינוי של מבנה החלל של החדר – אם זה במטבח או בסלון; היא משנה את הפרופורציות ולכן מוסיפה עניין לעיצוב. בנוסף ניתן לשלב בתקרה המונמכת את גופי התאורה להארת החדר (ספוטים), כשהגוף עצמו נסתר בחלל שנוצר בין התקרה המקורית לנמוכה יותר, מה שיוצר מראה נקי ויוקרתי. להסתרת גופי תאורה נדרשת לרוב הנמכה של 10 סנטימטרים בלבד. אפשר גם להשתמש בגבהים שונים של הנמכות באותו חדר כדי לקבל אפקט עיצוב מרשים, או להוסיף קישוטים שונים לתקרה המונמכת, למשל אם היא עשויה זכוכית.

באיזה חומרים משתמשים לצורך הנמכת תקרות?

החומר הנפוץ ביותר הוא גבס, ומכאן בא הביטוי "תקרת גבס". אבל ניתן גם להשתמש בעץ (למראה כפרי)  או זכוכית (תקרה שקופה שאפשר לשחק עם מה היא משקפת – ציור, חפצי נוי וכד'. דורשת תחזוקה רבה יותר).

מחירים

תקרת גבס – כולל צבע ושפכטל 260 – 220 שקל למ"ר (על פי אתר "המקצוענים"). בשוק אפשר למצוא גם מחירים החל מ-150 שקל למ"ר. אם מדובר בתקרה אקוסטית – אז תוספת בידוד תעלה עוד 20-25 שקלים למ"ר.

מחיר תקרת עץ נע בין 400 ל-1,000 שקלים למ"ר (תלוי בסוג העץ), ואם אתם מוסיפים קורות עץ לעיצוב מעניין יותר, תשלמו עוד כמה מאות שקלים לכול קורה.

תקרת זכוכית – כ-700 שקל למ"ר, ומחיר כפול כמעט לזכוכית מודפסת/מקושטת.

עשה זאת בעצמך

אם אתם רוצים לבצע לבד הנמכת תקרה באמצעות תקרת גבס, כשאז גם תוזילו עלויות, אז באתר שיפוצים פלוס ממליצים לקחת בחשבון מספר גורמים  –

א. הגבס רגיש לרטיבות וחשוב לוודא שאין מעבר של רטיבות מן התקרה המקורית לתקרת הגבס. אם ישנם סימני רטיבות על גבי התקרה המקורית אין להתחיל בעבודות הנמכת תקרה עד לפתרון הבעיה.

ב. אין להניח חוטי חשמל או תקשורת ישירות על קורות המתכת שתומכות בתקרה.

ג. התקנה של קונסטרוקציית מתכת אשר תומכת בתקרת הגבס חייבת להיעשות בצורה בטיחותית ומיומנת. גבס הוא חומר גמיש שעלול להתעגל תחת משקלו שלו ואף להישבר, על הקונסטרוקציה להיות צפופה ומחוזקת היטב לתקרה ולקירות. חיזוק לא נכון לקירות עשוי לגרום להופעת סדקים.

ד. אם הנמכת תקרה כוללת שימוש בחלל שבין התקרה לגבס לשם מעבר מיזוג אוויר, חוטי חשמל וכדומה, חשוב לדאוג לפתחי שירות; אמנם ניתן לפרק את התקרה בעת הצורך אך בהחלט רצוי להימנע מן ה"תענוג".

ה. לפני שסוגרים את התקרה לחלוטין חשוב מאוד לוודא שכל החיבורים החשמליים נעשו כראוי כדי להימנע מפתיחת התקרה במועד מאוחר יותר.

נגד הנמכת תקרה

על פי הממצאים בשטח, כמו שאומרים, רוב העם בעד הנמכת תקרה, ואין היום כמעט דירה חדשה שלא הנמיכו בה תקרה במקום כלשהו – מטבח, סלון, חדר שינה, חדר אמבטיה וכד'. עם זאת, יש אדריכלים ומעצבים ישראלים שמתנגדים עקרונית להנמכת תקרה בדירות בארץ בטענה שהתקרות לא גבוהות ממילא (הסטנדרט כיום הוא 2.60 מטר). לטענתם, הנמכת התקרה יכולה לגרום לתחושה של חדר קטן יותר, ועדיף לקנות תאורה דקורטיבית לחדר שתגיע מהתקרה המקורית, בלי לאבד מרחב. יש בזה משהו – למה "לקחת" מסלון או מטבח גובה של 10 סנטימר, במיוחד כשהקבלנים ליתר ביטחון לוקחים יות ר- 15 סנטימטר ואפילו מעבר לכך. יש מצבים שזה עשוי לתת תחושה של הקטנה של החדר/ סלון/ מטבח.

בכול מקרה, מומלץ לא להגזים ולהנמיך את התקרה בכול מקום אפשרי בדירה, אחרת איבדתם את האפקט העיצובי שהיא יוצרת. גם לא להגזים בהנמכה – עד 10 סנטימטרים למטרות עיצוביות, ולרוב גם למטרות פרקטיות, זה מספיק. אפשר גם לשחק עם הגבהים באותו החדר – להנמיך בגבהים שונים חלקים בחדר ולקבל אפקט דקורטיבי מרשים יותר.

מדריכים קשורים:

מדריך תאורה – כל מה שצריך לדעת

כמה עולה שיפוץ?

קופת גמל להשקעה היא מוצר מנצח; אתם מוזמנים להרחיב עליו כאן, והנה הסבר ל דרור גילאון, מומחה פיננסי בעל רזומה עשיר – שווה להקשיב!

קופת גמל להשקעה היא מוצר מצויין. כתבנו את זה עם השקת המוצר בסוף 2016 – הנה המדריך, ואנחנו עדיין חושבים שכמעט כולם צריכים אותו – יש בו יתרונות מס, יתרונות של נזילות, גמישות (מעבר בין קופות ובין חברות), דמי ניהול יחסית נמוכים ועוד…בינתיים זה לא מתרומם מאוד – גיוס של 1.5 מיליארד שקל בחצי שנה זה מתחת לציפיות, אבל, לאט לאט הציבור מגלה אותו – אז הנה מדריך של דרור גילאון, מומחה פיננסי בעל רזומה עשיר,  ואם תרצו להרחיב – הנה המדריך  כולל השוואה בין קופות הגמל להשקעה ופרוט רחב על הקופות המובילות

מדד המחירים לצרכן עלה ב-0.3% באוגוסט 2017, בהשוואה ליולי 2017, והגיע לרמה של 100.2 נקודות (הבסיס: ממוצע 100.0 = 2016 נקודות). המדד ללא דיור עלה אף הוא ב-0.3% והגיע לרמה של 99.5 נקודות, המדד ללא ירקות ופירות והמדד ללא אנרגיה עלו ב-0.2% כל אחד והגיעו לרמה של 100.2 ו-100.1 נקודות, בהתאמה.

מחשבון מדד המחירים לצרכן

מחשבון מדד תשומות הבנייה

עליות מחירים נרשמו במיוחד בסעיפים הבאים: ירקות טריים ב-5.4%, תרבות ובידור ב-1.8%, תחבורה ב-0.7% ודיור ב-0.6%.

ירידות מחירים נרשמו במיוחד בסעיפים הבאים: הלבשה והנעלה ב-3.6%, תקשורת ב-2.4% ופירות טריים ב-1.6%.

מתחילת השנה עלה המדד הכללי ב-0.2%, המדד ללא ירקות ופירות והמדד ללא אנרגיה עלו ב-0.1%, כל אחד; לעומתם המדד ללא דיור ירד ב-0.4%.

בשנים עשר החודשים האחרונים (אוגוסט 2017 לעומת אוגוסט 2016) ירד המדד הכללי והמדד ללא ירקות ופירות ב-0.1% כל אחד, המדד ללא אנרגיה ירד ב-0.4% והמדד ללא דיור ירד ב-0.6%.

מדד המחירים לצרכן בניכוי עונתיות עלה בחודש אוגוסט 2017 ב-0.4%, המדד ללא דיור בניכוי עונתיות עלה ב-0.5% והמדד ללא ירקות ופירות וללא דיור בניכוי עונתיות עלה ב-0.3%.

על פי נתוני המגמה לתקופה שבין מאי 2017 – אוגוסט 2017, קצב הירידה השנתי של מדד המחירים לצרכן הגיע ל-1.5%, קצב הירידה השנתי של מדד המחירים לצרכן ללא דיור וקצב הירידה השנתי של מדד המחירים לצרכן ללא ירקות ופירות וללא דיור הגיע ל-2.1%, כל אחד.

מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים עלה בחודש אוגוסט 2017 ב-0.5% והגיע ל-110.3 נקודות לעומת 109.8 בחודש קודם (הבסיס: יולי 2011 = 100.0 נקודות).מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים ללא שכר עבודה עלה ב-0.7% והגיע ל-104.2 נקודות.

ב-12 החודשים האחרונים (אוגוסט 2017 לעומת אוגוסט 2016) עלה מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים ב‑1.7% בשל העלייה במחירי שכר העבודה ב-2.5%. המדד ללא שכר עבודה עלה ב-0.9% בתקופה זו.

למחשבון מדד תשומות הבנייה למגורים

חומרים ומוצרים

בחודש אוגוסט 2017 עלה מדד מחירי חומרים ומוצרים ב-0.4%.

מבין החומרים והמוצרים עלו במיוחד מחירי מוצרים למיזוג אויר (ב-6.7%), רשתות ברזל (ב-4.4%), ברזל לבנייה (ב-3.7%), מחיצות מתועשות (ב-1.6%) ומחירי אבן (ב-1.3%).

לעומת זאת, ירדו מחירי חצץ (ב-0.8%).

שכירת ציוד ורכב והוצאות כלליות

מדד מחירי שכירת ציוד ורכב עלה בחודש אוגוסט 2017 ב-1.8% ומדד הוצאות כלליות ירד ב-0.2%.

שכר עבודה

מדד מחירי שכר עבודה המשולם עבור המועסקים בענף עלה בחודש אוגוסט 2017 ב-0.2%.

מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים, לפי פרקי הבנייה

מבין השינויים במדדים של פרקי הבנייה בחודש אוגוסט 2017, יש לציין עליית מחירים של 2.3% בפרק מיזוג, 0.7% בפרק עפר ו-0.6% בפרק שלד .

בשאר פרקי הבנייה נרשמו תנודות מחירים של עד 0.5%.

בכמה השפיעה הודיס על דוחות קסטרו? איך זה שהודיס הפסידה (בגלל הוצאות חד פעמיות) וקסטרו רשמה רווח מהפעילות בהודיס? ואיך מציגה קסטרו את האחזקה בהודיס בדוחות?

הדוחות הכספיים של קסטרו ברבעון השני של 2017 כוללים רווחים מחברות כלולות בסך של 6.8 מיליון שקל – סכום משמעותי גם לקסטרו הגדולה שסיימה את הרבעון ברווח תפעולי של 34.5 מיליון שקל ורווח בשורה התחתונה של 24.2 מיליון שקל.

בתקופה המקבילה לא היו רווחים מחברות כלולות והסיבה ברורה – לא היו לקסטרו חברות כלולות. קסטרו רכשה בסוף 2016 נתח (26.4%) מקבוצת הודיס שכוללת את המותג הודיס עצמו, קרולינה למקה, טופטן אופנה, איי.סי.סי. אופנה. בנוסף רכשה קסטרו בתחילת השנה עוד חברה בקבוצת הודיס – פאלו ריטייל אורבניקה (שיעור של 50%).

הרווח כתוצאה מהרכישות האלו מוצג תחת סעיף הרווחים מחברות כלולות (על פי שווי מאזני), אבל הרווח הזה לא בהכרח מבטא את הרווח של החברות הנרכשות, אלא את חלקה של קסטרו ברווח, ולמה יש הבדל? ובכן, קסטרו שילמה עבור האחזקה בחברות קבוצת הודיס סכום מצרפי של כ-190 מיליון שקל. חלק גדול מהסכום הזה יוחס למוניטין, וחלק מסוים – כמה עשרות מיליוני שקלים (סדר גודל של 20 מיליון שקל למעט אורבניקה) יוחס לנכסים לא מוחשיים, בעיקר למותגים. את המותגים יש להפחית בדוחות הכספיים כהוצאה שוטפת על פני אורך החיים שלהם. קסטרו שבדרך כלל נדיבה באספקת אינפורמציה למשקיעים, לא מרחיבה בביאורים על הקצאת התמורה לנכסים השונים ולא מפרטת את ההפחתות העתידיות (הקצאת התמורה מפורטת בדוח של מעריך חיצוני במסגרת הדוחות השנתיים ולא בביאורים). אולי הנהלת קסטרו סבורה שזה לא חשוב/ מעניין את המשקיעים, ואולי מדובר בהפחתה לא כזו משמעותית ביחס להיקף הפעילות הכולל של קסטרו, כשמעבר לכך, אחרי הכל מדובר בחברות כלולות, להבדיל מחברות בשליטה.

חברות כלולות בהגדרה הן חברות שלמחזיקה בהן אין שליטה, אלא השפעה מהותית ולכן כל ההצגה החשבונאית לגביהן שונה מאשר חברות נשלטות. בעוד חברות נשלטות מוצגות באופן מלא במאזן ובדוח רווח והפסד (מאחדים כל שורה בדוחות של החברה הנשלטת עם החברה השולטת), הרי שאת החברה הכלולה מציגים בעיקר בשני סעיפים – את ההשקעה כולה מציגים במאזן בסעיף אחד (השקעה בחברות כלולות), ואת הרווח או הפסד מציגים בדוח רווח והפסד בשורה אחת (רווח מחברות כלולות). כלומר, יכול להיות מצב שהחברה הכלולה הרבה יותר חשובה מהחברה המאוחדת, ועדיין הביטוי שלה בדוחות ובביאורים יהיה בהיקף מצומצם. אבל, בד בבד עם ההצגה הזו קיימת הנחייה לצרף דוחות של חברות כלולות לדוחות המלאים של החברות, ואז כל המידע קיים. בקסטרו לא מצרפים את הדוחות האלו, מן הסתם באישור רשות ניירות ערך, ואגב, חברות רבות מבקשות ומקבלות פטור מהצגת דוחות של חברות כלולות.

אלא שכאן – במקרה של קסטרו, נותרנו עם רכישות מאוד משמעותיות, ומידע יחסית חלקי – אין דוחות של קבוצת הודיס, אין ביאור מסודר על חשבונאות הרכישה (הקצאת התמורה לנכסים, והפחתה עתידית). עם זאת – יש דוח של יועץ חיצוני (BDO ) ויש בדוחות השוטפים הסבר ופרוט של סעיפים עיקריים בדוחות קבוצת הודיס.

כמה הרוויחה הודיס?

הרווח של הודיס והרווח של קסטרו מהודיס יכול כאמור להיות שונה, בעיקר בגלל הפחתות של נכסים שנרשמו בעקבות הרכישה ומופחתים באופן שוטף. במקרה כזה הרווח שיוצג בדוחות קסטרו מהודיס יהיה נמוך מהרווח השוטף של הודיס. אבל יש גם סיבות נוספות לפער בין נה שמוצג בדוחות הודיס ומה שמוצג בדוחות קסטרו. ברבעון השני הפסידה הודיס מעל 500 אלף שקל בשורה התחתונה (מידע מסקירת המנהלים), אבל קסטרו כאמור הציגה רווח מחברות כלולות בסך של 6.8 מיליון שקל. ההבדל נעוץ בהקצאת אופציות לעובדים בהודיס.

"בחלק מחברות קבוצת הודיס הוקצו אופציות לעובדים", מוסבר בסקירת המנהלים, "במהלך הרבעון השני של שנת 2017, הואצה תקופת האכשרה של כל האופציות שהוקצו לעובדים כאמור וכולן מומשו באופן מיידי. כפועל יוצא, כל יתרת ההטבה לעובדים בגין האופציות האמורות נזקפה כהוצאה בדוחות הכספיים של חברות קבוצת הודיס הרלוונטיות. מאחר ששיעורי החזקתה של החברה בחברות קבוצת הודיס לא הושפעו. בעקבות מימוש האופציות, נרשמה בחשבונות החברה הכנסה חד פעמית בסכום דומה לחלקה של החברה בהוצאה המצטברת".

ומכאן שההפסד בהודיס היה בגלל הקצאת האופציות (ואכן בניטרול ההוצאות בגין ההטבה באופציות) הסתכם הרווח התפעולי של הודיס ברבעון ב-24 מיליון שקל (במחצית כ-13.5 מיליון שקל )., האופציות האלו הן בעצם הוצאה לכל דבר, אבל במסגרת ההסכם של קסטרו עם בעלי הודיס, נקבע שהיא לא תיפגע מהקצאת האופציות ולכן, למרות שמדובר בהוצאה בדוחות של הודיס, מבחינתה של קסטרו זו לא הוצאה – הדרך להתמודד עם זה חשבונאית היא לרשום במקביל להוצאה הזו הכנסה באותו הגובה. זה מסביר את הפער בין הדיווחים.

כך או אחרת, מסקירת המנהלים ניתן להבין עד כמה קבוצת הודיס חשובה לקסטרו. המכירות של הקבוצה במחצית הראשונה של השנה הסתכמו ב-352 מיליון שקל, בעוד שקסטרו עצמה מכרה ב-507 מיליון שקל. אז נכון, לקסטרו יש אחזקה של 26.4% ברוב החברות בקבוצה (באורבניקה 50%), אבל יש לה אופציה להגיע ל-50% בכל החברות בקבוצה. זה בהחלט פעילות מהותית, אפילו מאוד מהותית לקסטרו.

הפעילות הזו מוצגת כאמור בסעיף הרווח מחברות כלולות. הסעיף הזה מוצג לפני הרווח התפעולי, כלומר הוא חלק מהרווח התפעולי וזה נכון, למרות שבעבר החשבונאות הגדירה את הסעיף הזה אחרי הרווח התפעולי (כלומר שהוא אינו חלק מהרווח התפעולי). הרווח הזה אמנם אינו מהפעילות של קסטרו, אבל הוא בהחלט סוג של רווח מהפעילות – אופנה, הלבשה, מכירות קמעונאיות.