ברשות המסים החליטו היום לדחות את מועד הדיווח אליו מחויבים מרובי הדירות, למועד מאוחר יותר, וזאת על רקע אי הבהירות בנוגע לחוק – מס על דירה שלישית ומעלה.
חוק מס ריבוי דירות קובע כי בעלי זכויות ב-3 דירות ומעלה (למעשה למעלה מ-2.5 דירות) ישלמו מס בשיעור של 1% משווי הדירה עד לתקרה של 18 אלף שקל. כמו כן, תינתן להם אפשרות למכור את הדירה/ דירות (ובכך להימנע מהמס).
החוק נכנס לתוקף בתחילת השנה, אולם בעקבות בג"צים שהוגשו, נדחה היישום. במסגרת הדיון בבג"צ השופטים מתחו ביקורת על התנהלות הממשלה והכנסת וביקשו להבין מדוע בעוד הכנסת הודתה שנפל פגם מהותי בהליך החקיקה – הן הממשלה והן הכנסת ביקשו מבג"ץ להותיר את החוק כל כנו ולהסתפק באזהרה בלבד.
על כל פנים, החוק עדיין בתוקף, אלא אם בג"צ יקבע אחרת, ועל פי החוק יש לדווח על ריבוי דירות, וזה כאמור , בהמשך להחלטה של רשות המיסים נדחה – מרשות המיסים נמסר – "מנהל רשות המסים, משה אשר, בהתייעצות עם שר האוצר, משה כחלון, דחה את מועד הדיווח כמפורט בחוק המיסוי על ריבוי דירות מיום 31 במארס ליום 30 ביוני 2017. עד למועד זה יהיה על בעלי 3 דירות ומעלה להגיש הצהרה לרשות המסים עם פירוט נכסיהם".
מהודעת רשות המסים מסתבר בחודש ינואר בוצעו 200 עסקאות של מכירת דירות על-ידי מרובי דירות. המוכרים פשוט מעוניינים לנצל את ההטבות שמגיעות להן במסגרת חוק מס ריבוי דירות – מוכר דירה עד אוקטובר 2017, יוכל לזכות בהטבה בדמות מענק שיקוזז ממס השבח שעליו לשלם בעקבות המכירה עד גג של 85 אלף שקל, וזה הרבה כסף. הטבה נוספת – אפשרות השקעה ייחודית למשקיעים עם הקלות מיסוי (השקעה בקופת גמל להשקעה).
המדדים הקשורים לדיור המשיכו לעלות בחודש פברואר – מדד מחירי הדיור עלה ב-0.3%. מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים עלה ב-0.3% ומדד שכר דירה עלה ב-0.1%.
כמו כן עלה מדד מחירי הדירות (שאינו חלק ממד המחירים לצרכן ) ב-0.5%
שירותי דיור בבעלות הדיירים – במדד שירותי דיור בבעלות הדיירים בחודש פברואר 2017, נרשמה עליה בהשוואה לחודש ינואר 2017. עליה זו מבטאת את השינויים במחירי שכר דירה שנקבעו בחוזים שנחתמו בחודשים ינואר 2017 – פברואר 2017, לעומת חוזים שנחתמו בחודשים דצמבר 2016 – ינואר 2017.
אינדיקטורים נוספים בשוק הדיור שאינם נכללים במדד המחירים לצרכן – מדד מחירי הדירות חזר לעלות. מהשוואת העסקאות שבוצעו בחודשים דצמבר 2016 – ינואר 2017, לעומת העסקאות שבוצעו בחודשים נובמבר 2016 – דצמבר 2016, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-0.5%. עליה זו מבטאת את שינוי המחירים בניכוי שינויי האיכות בתמהיל ובסוג הדירות. הנתון אינו סופי מאחר שקיימות עסקאות נוספות שבוצעו בתקופה זו וטרם דווחו. מהשוואת העסקאות דצמבר 2016 – ינואר 2017, לעומת דצמבר 2015 – ינואר 2016, עלו המחירים ב-6.3%. מהשוואת העסקאות נובמבר 2016 – דצמבר 2016, לעומת נובמבר 2015 – דצמבר 2015, עלו המחירים ב-6.6%.
בחודש זה, מוסרים בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, לראשונה יש שקלול נפרד במסגרת חישוב מדד מחירי דירות לעסקאות בתוכניות בתמיכה ממשלתית (מחיר למשתכן ומחיר מטרה). השינוי נעשה בעקבות קבלת נתונים המאפשרים זיהוי של עסקאות אלו.
בחישוב מדד מחירי דירות, משקלה של כל עסקה הוא בהתאם לערך הדירות שהיא מייצגת בנפת המגורים אליה היא שייכת. בהתאם לכך, עסקאות המבוצעות במסגרת תכניות בתמיכה ממשלתית יכולות לייצג אך ורק דירות מסוג זה במצבת. כידוע, אלו דירות הנמכרות במחיר מוזל, אינן ניתנות לרכישה על ידי כלל הציבור והן אינן סחירות למשך חמש שנים ממועד מסירתן לידי הרוכשים
חישוב זה בוצע במדד הנוכחי של דצמבר 2016 – ינואר 2017 וכן עבור שלושת האומדנים הקודמים, וזאת לאחר שזוהו לראשונה העסקאות המבוצעות במסגרת תכניות בתמיכה ממשלתית עקב קבלת הנתונים, כאמור.
בחודשים הקרובים תחל הלמ"ס לפרסם מדדי מחירי דירות בשיטה דומה גם בפילוח לפי מחוזות.
יש לציין, שבשל שינויים טכנולוגיים במערכות של רשות המסים, דירות שנמכרו על ידי בעלי 3 דירות ומעלה לא דווחו בקובץ הכרמ"ן ולפיכך לא נכללו בחישוב מדד מחירי הדירות.
תחזוקת הדירה – מדד מחירי תחזוקת הדירה עלה ב-0.2%. התייקרו במיוחד: צביעה, סיוד וכדומה (ב-2.5%), חומרי כביסה, ניקוי והדברה (ב-1.7%), שירותי אינסטלציה (ב-1.3%), גז בבלונים (ב-1.1%) וכלי עבודה וחומרים (ב-1.1%). הוזל במיוחד: נפט לחימום הבית (ב-1.4%).
ריהוט וציוד לבית – מדד מחירי ריהוט וציוד לבית עלה ב-0.6%. התייקרו במיוחד: נרות ומפיצי ריח (ב-10.8%), פרחים וצמחים (ב-4.5%), מראות, שעונים ומסגרות (ב-3.3%), שולחנות, כסאות ופינות אוכל (ב-2.7%), אביזרים לציוד חשמלי (ב-2.1%), ריהוט לגן ולמרפסת (ב-1.8%), צלחות (ב-1.7%), ספות, כורסאות, מיטות ומזרנים (ב-1.6%), אגרטל (ב-1.6%), ארונות, מזנונים, כונניות, שידות וכדומה (ב-1.3%), כלי עזר למטבח (ב-1.2%), כלים שונים לניקיון הבית (ב-1.1%) וסכו"ם (באחוז אחד). הוזלו במיוחד: וילונות מוכנים ובדי ריפוד (ב-7.6%), מפות ומפיות (ב-4.1%), כלי מיטה ומגבות (ב-3.9%), כלי בישול ואפיה (ב-2.3%) וספלים וכוסות (ב-2.1%).
מדד המחירים בפברואר – ללא שינוי; הכלכלנים צפו לירידה של 0.2%
מדד המחירים לצרכן - איך מחושב? ממה מורכב, ועוד...
מדד המחירים לצרכן נותר ללא שינוי בפברואר 2017, בהשוואה לינואר 2017, ונותר ברמה של 99.8 נקודות (הבסיס: ממוצע 100.0 = 2016 נקודות). המדד ללא אנרגיה נותר אף הוא ללא שינוי ברמה של 99.5 נקודות. לעומתם, המדד ללא ירקות ופירות והמדד ללא דיור ירדו ב-0.1% כל אחד והגיעו לרמה של 99.7 ו-99.5 נקודות, בהתאמה.
ירידות מחירים נרשמו במיוחד בסעיפים הבאים: הלבשה והנעלה ב-5.3% ותקשורת ב-1.6%.
עליות מחירים נרשמו במיוחד בסעיפים הבאים: ירקות ופירות טריים ב-5.2% וריהוט וציוד לבית ב-0.6%.
מתחילת השנה ירד המדד הכללי ב-0.2%, המדד ללא ירקות ופירות והמדד ללא דיור ירדו ב-0.4% כל אחד והמדד ללא אנרגיה ירד ב-0.5%.
בשנים עשר החודשים האחרונים (פברואר 2017 לעומת פברואר 2016) עלה המדד הכללי ב-0.4%, המדד ללא ירקות ופירות עלה ב-0.3% והמדד ללא אנרגיה עלה ב-0.1%. לעומתם, המדד ללא דיור ירד ב-0.1%.
על פי נתוני המגמה לתקופה שבין נובמבר 2016 – פברואר 2017, קצב העלייה השנתי של מדד המחירים לצרכן הגיע ל-1.2%, קצב העלייה השנתי של מדד המחירים לצרכן ללא דיור הגיע ל-0.9% וקצב העלייה השנתי של מדד המחירים לצרכן ללא ירקות ופירות וללא דיור הגיע ל-0.6%.
מזון (ללא ירקות ופירות) – מדד מחירי מזון עלה ב-0.3%.
התייקרו במיוחד: טחינה (ב-5.3%), תה (ב-3.2%), ופלים (ב-2.9%), מיצי פירות טבעיים (ב-2.8%), עופות (ב-2.6%), משקה סויה או חלב בטעמים (ב-2.4%), אבקות מרק ותבשילים מוכנים (ב-2.4%), חלב מעוקר, עמיד (ב-2.1%), אטריות, ספגטי וכדומה (ב-2.0%), חטיפים מלוחים (ב-1.9%), גבינה (ב-1.9%), מוצרי ותחליפי בשר ועוף מוכנים וקפואים (ב-1.8%), דגים קפואים (ב-1.8%), מוצרי בשר מעובדים לא כשרים (ב-1.7%), ריבה, דבש וכדומה (ב-1.4%), משקאות קלים לא תוססים (ב-1.4%), לחם מיוחד (ב-1.3%), בירה לבנה (ב-1.3%), קמח אחר, כגון: קמח תופח וקמח מלא (ב-1.2%), דגן ומוצרי דגן (ב-1.2%) וסוכר (ב-1.1%).
הוזלו במיוחד: עוגיות וביסקוויטים (ב-4.6%), מוצרי דגים מוכנים (ב-3.5%), בירה שחורה (ב-2.7%), בצק ומוצרי בצק קפואים (ב-2.6%), שמנת מתוקה, שמנת לבישול וקצפות (ב-2.5%), ממתקים ושוקולד (ב-2.0%), מזון לתינוקות (ב-1.9%), גלידות (ב-1.7%), בשר בקר טחון (ב-1.6%), קרקרים שונים (ב-1.2%), לבן, יוגורט ומעדני חלב (ב-1.2%) וקקאו (באחוז אחד).
ירקות ופירות – מדד מחירי ירקות ופירות עלה ב-3.9%.
מדד מחירי פירות טריים עלה ב-10.3% ומדד מחירי ירקות טריים עלה ב-1.7%. לעומתם, מדד מחירי פירות משומרים ויבשים ירד ב-1.3% ומדד מחירי ירקות קפואים, כבושים ומשומרים ירד ב-0.6%. מבין הפירות הטריים התייקרו במיוחד: תות שדה (ב-49.1 אחוזים לעומת אפריל 2016), בננות (ב-35.5%), רימונים (ב-10.7%), אבוקדו (ב-9.8%), אפרסמון (ב-6.6%) וקיווי (ב-6.1%). הוזלו במיוחד: אשכוליות (ב-4.7%), קלמנטינות (ב-3.1%), פומלה (ב-2.1%) ולימונים (ב-1.7%).
מבין הירקות הטריים התייקרו במיוחד: פלפלים (ב-21.6%), חצילים (ב-14.2%), דלעת ודלורית (ב-7.1%), מלפפונים (ב-6.0%), קולורבי (ב-5.9%), תפוחי אדמה ובטטות (ב-2.9%), חסה (ב-2.0%), ירק עלים (ב-1.9%), צנון וצנונית (ב-1.6%), גזר (ב-1.5%), כרוב (ב-1.4%) וירקות לתיבול (באחוז אחד).
הוזלו במיוחד: ברוקולי (ב-9.3%), כרובית (ב-8.0%), עגבניות (ב-7.0%), ארטישוק (ב-6.4%), בצל (ב-4.9%), שעועית טרייה (ב-4.7%), סלק (ב-2.4%) ושום (ב-1.1%).
מבין הירקות והפירות המעובדים הוזלו במיוחד: רסק ושימורי עגבניות (ב-3.3%), גרעינים לפיצוח (ב-2.7%), שקדים (ב-2.2%) ואגוזים ופיסטוקים (ב-1.3%).
התייקרו במיוחד: מלפפונים כבושים (באחוז אחד).
מדד תשומות הבנייה בפברואר 2017 עלה ב-0.2% ל-109.2 נקודות. בינואר 2017 נותר המדד ללא שינוי. מתחילת השנה עלה המדד ב-0.2% .בשנה שעברה (כל השנה) עלה המדד ב-1.5%. כלכלני הראל מצפים כי בשלושת החודשים (פברואר עד אפריל יעלה המדד ב-0.4%)
מדד מחירי תשומה במגורים ללא שכר עבודה עלה ב-0.1% בפברואר 2017 והגיע לרמה של 103.5 נקודות לעומת 103.4 נקודות בחודש הקודם. ב-12 החודשים האחרונים, (פברואר 2017 לעומת פברואר 2016), עלה מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים ב‑1.6% בשל העלייה במחירי שכר העבודה ב-2.5%. המדד ללא שכר עבודה עלה ב-0.8% בתקופה זו.
חומרים ומוצרים – בחודש פברואר 2017 עלה מדד מחירי חומרים ומוצרים ב-0.2%. מבין החומרים והמוצרים עלו במיוחד מחירי צבעים (ב-11.2%), ברזים, סוללות ואביזרים שונים (ב-1.3%) וחצץ (ב-1.1%). לעומת זאת, ירדו מחירי אבן (ב-2.2%), מדרגות ועץ לבנייה (ב-1.2% כל אחד) ומעליות (ב-1.1%).
שכירת ציוד ורכב והוצאות כלליות – מדד מחירי שכירת ציוד ורכב ירד בחודש פברואר 2017 ב-0.1% בשל ירידה במחירי שכירת רכב (ב-3.0%). מדד הוצאות כלליות עלה ב-0.3% בשל עלייה במחירי אחזקת משרדים והוצאות אחרות (ב-0.5%).
שכר עבודה – מדד מחירי שכר עבודה המשולם עבור המועסקים בענף עלה בחודש פברואר 2017 ב-0.3%.
מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים, לפי פרקי הבנייה – מבין השינויים במדדים של פרקי הבנייה בחודש פברואר 2017, יש לציין עליית מחירים של 3.3% בפרק גמר. לעומת זאת, ירדו המדדים לפרק מעליות ב-0.8% ולפרק בנייה ב-0.6%. בשאר פרקי הבנייה נרשמו תנודות מחירים של עד 0.5%.
מחשבון מדד תשומות בנייה – מחשבון מדד תשומות הבנייה
ומחשבון מדד המחירים לצרכן – מחשבון מדד המחירים לצרכן
אז מתי כדאי לשלם לקבלן?
שאלה חשובה שאיתה מתמודדים רוכשי הדירות היא מתי לשלם לקבלן – האם לחכות עד כמה שניתן או להקדים תשלומים? ובכן, תשלום מהיר ימנע את ההצמדות למדד תשומות בנייה, כלומר יחסוך את ההצמדות, אך מצד שני תשלום מהיר משמעותו בשביל רוב רוכשי הדירות – לקיחת משכנתא בשלב מוקדם וערכה עולה בהתאם לריבית – השאלה הכלכלית היא מה יותר גבוה – מדד תשומות הבנייה או הריבית על המשכנתא? וגם כאן, אלו הערכות ומה שהיה לא בטוח שיהיה. כאן, תמצאו את ריבית המשכנתא המעודכנת, וכאן, את מדד תשומות הבנייה וכן תחזיות לגבי מדד זה.
מדריכים נוספים:
רכישת דירה מקבלן – כל מה שצריך לדעת
מדד המחירים לצרכן - איך מחושב? ממה מורכב, ועוד...
מדד המחירים לצרכן בחודש פברואר צפוי, להערכת כלכלני הראל פיננסים לרדת ב-0.2%. בחודש מרץ צפוי להערכתם המדד לעלות ב-0.1%. בהראל מציינים כי נמשכת הירידה בציפיות לאינפלציה (כפי שמבטאים מחירי אגרות החוב) וזאת על רקע התחזקות השקל, הירידה במחירי הדלקים בעולם והתגברות הצפי להפחתות מיסים.
בהראל צופים כי בשלושת החודשים – פברואר עד אפריל, יעלה מדד המחירים לצרכן ב-0.2%. עוד צופים כלכלני הראל כי במדדי הדיור תירשם עלייה – מדד מחירי הדירות בבעלות יעלה בשלושת החודשים האלו ב-0.6%, סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן (בעיקר מחירי השכירות) יעלה בתקופה זו ב-0.5%, ומדד תשומות הבנייה למגורים יעלה ב-0.4%.
גם כלכלני בנק הפועלים סבורים שמדד פברואר יירד ב-0.2%, ובהמשך – בחודש מרץ תירשם עלייה של 0.1%. באפריל צפוי להערכתם מדד גבוה – 0.5%.
בבנק דיסקונט מתייחסים בסקירה האחרונה לרכישת מובילאיי – עסקת הרכישה הגדולה ביותר של חברה ישראלית. אינטל הציעה כ-15 מיליארד דולר תמורת החברה, ובהתייחס לכך אמר שר האוצר משה כחלון כי הכוונה היא להשתמש בכספי המיסים כדי להוריד מיסים. עודף המיסים הוא לא רק בזכות עסקת מובילאיי, עודף המיסים מתבטא בחודשים האחרונים, והורדת המיסים היא על הכוונת.
בדיסקונט מסבירים שהחלטה על הורדת המע"מ תתבטא בירידה במדד המחירים לצרכן – להערכתם כל ירידה של 1% במדד המחירים תתבטא בירידה של 0.3% במדד המחירים לצרכן; ובתקופה שבה המדד גם ככה באזור האפס (ואפילו שלילי) זה אומר שככל הנראה המדדים הנמוכים יימשכו גם בעתיד.
מעודכן ל-09/2018
אם קראתם היטב את המדריכים שלנו, בודאי למדתם שאחד השלבים הראשונים בדרך, הוא קבלת אישור עקרוני מהבנק למשכנתאות. לפני שחותמים על החוזה לרכישת הדירה, ומתחייבים לשלם את הסכום עליו סוכם במשא ומתן, צריך לוודא שמקורות המימון לעסקה מובטחים. זה יכול להיות מאד לא נעים, אם לאחר חתימת החוזה, ייתברר לכם שהבנק בכלל לא מאשר לכם את המשכנתא שאתם זקוקים לה.
איך מבקשים אישור עקרוני?
הדרך הראושנה היא פנייה טלפונית למוקד של הבנק למשכנתאות. הדרך השנייה היא פנייה פיסית לבנק למשכנתאות ופגישה פנים אל פנים עם היועץ של הבנק או חברת הביטוח. בשני המקרים תתבקשו למסור פרטים על גובה העסקה והדירה שאתם מבקשים לרכוש, תתבקשו למסור פרטים וייתכן שאף תתבקשו לשלוח מסמכים על ההכנסות שלכם ועל מקום העבודה שלכם. לאחר זמן קצר, בדרך ימים ולעיתים אף שעות בודדות, תקבלו תשובה המהווה אישור עקרוני של הבנק להעניק (או לא להעניק) לכם את המשכנתא המבוקשת.
האישור הזה מכיל בעצם שני אישורים. האישור הראשון הוא אישור על עצם מוכנות הבנק לתת לכם את המשכנתא. האישור השני על הריביות שאותם הבנק ייגבה במסלולי המשכנתא השונים.
לכמה זמן תקפים האישורים?
התוקף של האישור העקרוני למתן המשכנתא הוא 45-90 ימים. משך הזמן המדוייק תלוי בבנק עצמו. באישור הזה הבנק מתחייב בעצם, שאם לא יישתנו התנאים שלכם (מחיר הדירה, מקום העבודה, יכולת ההשתכרות שלכם וכו'), הוא יעניק לכם את המשכנתא. אם יחול שינוי כלשהו בתנאים, הבנק עשוי לבקש שוב אישורים ומסמכים חדשים. אם תתמהמהו בהגשת המסמכים ולא תקבלו אישור עקרוני מחודש, הבנק לא יהיה חייב להעניק לכם את המשכנתא ותצטרכו לעבור את כל התהליך מחדש.
האישור השני שמתקבל הוא תוקף הריביות של המשכנתא. תוקף האישור הזה הוא 24 ימים (בעבר היה 12 יום בלבד). אישור תוקף הריביות מחייב את הבנק לתת לכם את המשכנתא על פי הריביות המצויינות באישור, והוא איננו יכול לשנות אותן לפני תום 24 הימים. מצד שני, אם במרוצת 24 הימים האלו לא תקחו את המשכנתא, לבנק קיימת הזכות לשנות את הריביות לפיהן הוא ייתן לכם אותם.
אם כן, ייתכן שתוקף ריביות המשכנתא יעבור, אבל הבנק עדיין יהיה מחוייב לתת לכם את המשכנתא. במידה והוא יחליט להעלות את הריביות, ההחלטה אם לקחת או לא לקחת את המשכנתא תהיה שלכם.
חשוב מאד לדעת! התוקף מתייחס לימים קלנדריים ולא לימי עסקים. זאת אומרת שבמניין 24 הימים צריך לספור גם שבתות, חגים, שביתות במשק וכו'. לדוגמא: אם האישור ניתן ביום ה-1 לחודש, הריביות תקפות עד ל-24 בחודש וזהו. אם לוקחים את המשכנתא בספטמבר, שהוא חודש החגים, ומספר ימי העבודה בו מועט, אז למעשה יש לנו הרבה פחות זמן להחליט ולארגן את המסמכים שצרים להגיש לבנק.
במידה ומשהו מעקב אתכם ואתם מתמהמהים בהכנת המסמכים הדרושים לבנק לשם האישור הסופי של המשכנתא, ניתן לבקש הארכה. למשל, אם קיבלתם אישור עקרוני ואז נשלחתם למשימה מיוחדת של שבוע בחו"ל על ידי העבודה. כדאי מאד לחזור אל הבנק ולבקש ממנו את הארכת תקופת תוקף הריביות כך שהימים יתחילו להיספר מחדש. יש הרבה מאד מה לעשות ולא כדאי להילחץ.
איך נמנעים מתקלות?
פשוט מאד, תקראו את כל המדריכים באתר. השתדלו להכין מראש כמה שיותר מסמכים שנמצאים בהישג יד ושאין בעייה להפיק אותם. נסו לאתר מראש דברים שעלולים לעכב אתכם. בררו שאין במקרה שביתה במשרדי הטאבו או ברשות מקרקעי ישראל. נסו לברר עם עורך הדין שלכם האם קיימים עוד גורמים האמורים להוות מכשול כמו למשל רישום בעייתי של הנכס וכו'.
כמו כן, קחו בחשבון שגם הבנק צריך את הזמן שלו על מנת לבדוק את המסמכים, ואת הזמן שלו הוא לוקח על חשבונכם. במידה והגשתם את כל המסמכים והאישורים ברגע האחרון, והבדיקה של הבנק מתארכת, זה לא אומר שהבנק יאריך את תוקף האישור בהתאם. הוא יכול אבל לא חייב.
אם כן, שוב למדנו שחשוב מאד לעשות "שיעורי בית" לפני שלוקחים את המשכנתא. חשוב להגיע מוכנים ולדעת מה מצפה בפניכם ואילו מכשולים עלולים לעמוד בפניכם, בדרך לדירה המיוחלת.
תשקיעו זמן לפני הגשת הבקשה, וכך תוכלו לחסוך זמן יקר לאחריה.
_________________________________________________________________
הבנק אישר לכם משכנתא – לכמה זמן הריבית תקפה? מעכשיו ל-24 יום!
כשאתם מקבלים אישור משכנתא מהבנק חשוב להבין לכמה זמן האישור תקף, כלומר לכמה זמן הריבית תקפה – זה לא מהרגע להרגע, כלומר, אתם לא צריכים לקחת למחרת בבוקר את המשכנתא, אבל זה גם לא לעוד חודש. הבנק נותן לכם זמן קצוב לנצל את התנאים שהוא אישר לכם, ומדובר ברוב המקרים על 12 יום בלבד.
וכאן יש התפתחות. בנק ישראל נעתר לבקשת ועדת הכספים בכנסת והאריך את משך הזמן שבו הצעת המשכנתא ללקוח תהיה בתוקף ל-24 יום (כפול מהתקופה הנוכחית).
זה חשוב מאוד, זה נותן זמן לרוכשים לארגן את המסמכים הזמן. בפועל מעטים הספיקו עד היום לארגן את המסמכים בתקופה של 12 יום.
הבקשה של ועדת הכספים בכנסת עלתה בכלל בדיוןאחר לגמרי – דיון על מגבלות שיתופי הפעולה בין הבנקים לגופים המוסדיים במתן משכנתאות. בשנת 2016 מכרו הבנקים למשכנתאות תיקים גדולים (עשרות מיליארדי שקלים) של משכנתאות לגופים המוסדיים. הבנקים מנסים לשנות את התמהיל – לעבור יותר להלוואות צרכניות ופחות למשכנתאות, ככה הרווחים שלהם יגדלו; ומצד שני – הגופים המוסדיים מלאים במזומנים ומחפשים השקעות, ולמרות שהתשואה בתיקי המשכנתאות לא בשמיים, היא בהחלט אפיק השקעה ראוי, במיוחד שמדובר בסיכון יחסית קטן.
הון למשכנתא – כמה הון צריך כדי לקבל משכנתא
יועץ משכנתא – האם צריך?
ועל רקע הדיון הזה הוחלט על ידי המפקחת על הבנקים, ד"ר חדוה בר, להנחות את הבנקים כי כל עוד רשות שוק ההון לא תאפשר למוסדיים להשקיע במשכנתאות בסיכון גבוה (יחס מימון של יותר מ-60% משווי הנכס), היא תגביל את מתן המשכנתאות המשותפות לשיעור של עד 6% מהתיק של הבנק. הדיון הזה היה הבסיס לנושא חדש – משך הזמן שבו הצעת המשכנתא תקפה. כאמור עד היום מחויב היה הבנק לשמור ללקוח הצעה למשכנתא במשך 12 יום. זה אולי לא זמן מאוד קצר, אבל זה כאמור לא הרבה זמן, במיוחד שבמהלך זמן זה, צריך הלקוח לבחור בהצעה המתאימה לו בין ההצעות השונות, לדאוג לשורה של השלמות וסידורים ביורוקרטיים להשלמת התהליך של לקיחת המשכנתא, וזה לוקח הרבה זמן. לדוגמה – צריך שמאי, טופס שמאי, צריך לקבל הצעות לביטוח משכנתא, ולסגור בעצם את ביטוח המשכנתא, ועוד. כאשר הלקוח לא עומד בזמנים, הבנק עשוי לבטל את ההצעה, ולהציע הצעה חדשה.
חשוב להבהיר – 12 יום, אולי בחלק מהמקרים הם זמן מספיק, אבל יש מקרים לא מעטים (אפילו הרוב) שחורגים מטווח הזמן הזה, כלומר, לווים שרצו משכנתא, אבל בגלל בירוקרטיה, לא הספיקו לעשות זאת בזמן זה.
"12 יום בלבד זה זמן שלא ניתן לעמוד בו ולהעמיד במהלכו את כל הטפסים, המסמכים הביורוקרטיה לקבלת המשכנתא. על הבנקים להאריך את פרק הזמן הזה", אמר בדיון ח"כ יעקב אשר (יהדות התורה), ואותם דברים, במילים אחרות, אמר אורן שלו, סגן יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות "12 יום זה לא זמן סביר בביורוקרטיה הישראלית להשלמת התהליך. התוצאה היא שהריבית שהלקוח מקבל בסופו של דבר תמיד תהיה גבוהה יותר מההצעה שעליה חתם הבנק".
על רקע זה, יו"ר ועדת הכספים משה גפני פנה בעקבות הדברים לנציגות בנק ישראל שנכחו בדיון בבקשה להאריך את משך הזמן ל-24 יום. הוא ביקש מבנק ישראל למסור את עמדתו בנושא. בבנק ישראל כך נראה, חששו מהארכת התקופה, כי אחרי הכל, יש כאן מימד של סיכון נוסף "שנופל" על הבנקים. הם עכשיו יצטרכו לתת את הריבית בהצעה גם אם הריבית עלתה. ולכן, הם עשויים להפסיד. אבל זה קשקוש. הרי הם מראש יתמחרו את פרק הזמן והסיכון שהריבית תעלה, ויעלו את הריבית בהצעה. הבנקים ימשיכו להרוויח, האמת הם אפילו ירוויחו יותר בזכות הארכת התקופה – הם נותנים מתנה (מאריכים את משך הזמן של ההצעה), אבל זה יעלה לנו בכמה פרומילים טובים.
כך או אחרת, בנק ישראל כאמור הורה לבנקים להאריך את התקופה ל-24 ימים. זה מספיק זמן כדי שהאנשים יתארגנו ויעבירו את מכלול המסמכים, זה מספיק זמן לשמור על הרייבת הקיימת – עכשיו צריך לבדוק את מבחן התוצאה – איך הבנקים יתייחסו לזה, והאם הם יעלו באופן אוטומטי את הריבית כדי להקטין את הסיכון שלהם מעליית ריבית המשכנתא.
נמשיך לעדכן
מעודכן ל-03/2018
בתוכנית מחיר למשתכן הובטח מענק של 40 עד 60 אלף שקל לזוכים בפריפריה. המענק הותנה בכמה תנאים לרבות – מועד הזכייה של הזוכה, תאריך התחלת הבנייה ועוד. כמו כן, על פי התוכנית המענק יינתן לזוכים רק עד שנה מיום הזכייה.
ומסתבר שיש עם המענק תקלות – זוכים בתוכנית מחיר למשתכן שחתמו על חוזים לרכישת דירה, וממתינים למענק, חוששים שבשל התעכבות הוצאת היתרי בנייה ברשויות המקומיות ועיכובים ביורוקרטיים אחרים, תחלוף שנה מיום הזכייה. זה לא בגללם, זה פשוט בגלל תהליכים בירוקרטיים, אבל הבעיה שזה עלול לבטל את הזכות שלהם למענק –"ניסינו לבדוק את הזכאות שלנו למענק, הרמנו טלפונים והלכנו לחברה המשכנת ודיברנו עם משרד השיכון והבינוי, אבל לאף אחד אין תשובות ברורות" אומר זוכה בתוכנית מחיר למשתכן שזכה בפרויקט בירוחם, "אנחנו אמורים לקבל את המענק ורק בגלל עיכובים שקשורים לעירייה ולמשרד השיכון אולי לא נקבל, זה ממש לא בסדר, צריך לקבוע שאין מגבלה של שנה באם הסיבה קשורה לעניינים של פרוצדורה ובירוקרטיה. המענק הזה מאוד משמעותי בשבילנו, הדירות בפרויקט, דירות של 5 חדרים, הן בעלות של 680-700 אלף שקל, והמענק אמור להיות בגובה 60 אלף שקל. זה מאוד משמעותי. אבל לא הקבלן שזכה וגם לא הבנקים יודעים לתת לנו תשובה. ומה יקרה אם תחלוף שנה ועדיין אין יציקה של הרצפה. אני זכיתי כבר בספטמבר והחודשים עוברים, יכול להיות שבגלל עניינים טכנים לא נקבל את המענק?"
במשרד הבינוי והשיכון מסרו כי הם מודעים לבעיה ופועלים לפתור אותה. לטענתם, גם אם תעבור שנה מיום חתימת החוזה, הזכאים שיגיעו לשלב המזכה בקבלת המענק, כלומר לאחר יציקת הרצפה של הדירה, יהיו זכאים לקבל את המענק.
המענק הזה ניתן במספר מקומות – מענק של 40 אלף שקל באילת, אשקלון, חריש, עפולה ורכסים. מענק של 60 אלף שקל ניתן ביישובים – דימונה, אופקים, חצור הגלילית, ירוחם, מגדל העמק, מעלות תרשיחא, מצפה רמון, נצרת, נצרת עילית, נתיבות, ערד, ערד, קריית שמונה ושדרות.
מחיר למשתכן – ככה לוקחים משכנתא
מחיר למשתכן – האם התוכנית נכשלה
מדד תשומות הבנייה למגורים צפוי לעלות ב-0.4% בשלושת החודשים הקרובים (פברואר עד אפריל) – כך מעריכים כלכלני קבוצת הפיננסים הראל בסקירה מעודכנת.
מדד תשומות הבנייה בחודש שעבר – ינואר 2017 נותר ללא שינוי. בשנת 2016 כולה עלה מדד תשומות הבנייה ב-1.5%.
מדד תשומות הבנייה, מבטא את תשומות הבנייה של הקבלנים (שכר עבודה, חומרים ועוד). מדד תשומות הבניה הוא אחד מהמדדים החשובים ביותר שמפרסמת הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה). הסיבה פשוטה – מדד תשומות הבנייה למגורים מהווה את בסיס ההצמדה של הכספים לקבלן, כאשר רוכשים דירה חדשה. כלומר, מחיר הדירה מתייקר במקביל לעליית המדד. ההתייקרות עשויה להיות משמעותית ולהגדיל את מחיר הדירה לצד גורמים נוספים שמייקרים את מחיר הדירה. כאן, תוכלו לקרוא הסבר מפורט על מחיר הדירה האמיתי.
כך או אחרת, בשנים האחרונות כאמור עלה מדד תשומות הבנייה משמעותית יותר ממדד המחירים לצרכן ולכן רבים היו מעוניינים לגדר אותו, ובמילים פשוטות – להקטין את החשיפה אליו, או להחליף את ההצמדה למדד המחירים לצרכן – וזה יכול להיות אפשרי. כחלק מהמשא ומתן עם הקבלן אתם יכולים לנסות ולדרוש הצמדה למדד המחירים לצרכן במקום למדד תשומות הבנייה – שימו לב זה לא בהכרח שמדד המחירים לצרכן עדיף לכם, בהחלט ייתכן מצב הפוך – שמדד המחירים לצרכן עולה על מדד תשומות הבנייה, למרות שזה לא היה כך בשנים האחרונות – מה שהיה לא בהכרח יימשך ולכן תדעו שבסופו של דבר זה סוג של הימור.
מחשבון מדד תשומות בנייה – מחשבון מדד תשומות הבנייה
ומחשבון מדד המחירים לצרכן –
אז מתי כדאי לשלם לקבלן?שאלה טובה, וחשובה, אבל אין תשובה חד משמעית!
השאלה הזו עוברת בראש של רוכשי הדירות – מתי בעצם כדאי לשלם? מה הכי נכון כלכלית? – האם לחכות עד כמה שניתן או להקדים תשלומים? ובכן, תשלום מהיר ימנע את ההצמדות למדד תשומות בנייה, כלומר יחסוך את ההצמדות, אך מצד שני תשלום מהיר משמעותו בשביל רוב רוכשי הדירות – לקיחת משכנתא בשלב מוקדם וערכה עולה בהתאם לריבית – השאלה הכלכלית היא מה יותר גבוה – מדד תשומות הבנייה או הריבית על המשכנתא? וגם כאן, אלו הערכות ומה שהיה לא בטוח שיהיה. כאן, תמצאו את ריבית המשכנתא המעודכנת, וכאן, את מדד תשומות הבנייה וכן תחזיות לגבי מדד זה.
מדריכים נוספים:
רכישת דירה מקבלן – כל מה שצריך לדעת
טבע נמצאת בעין הסערה. החברה רכשה את החטיבה הגנרית של אלרגן בסכום של 40 מיליארד דולר, זכום שנראה גבוה (אפילו פי כמה) משוויה של החטיבה; החובות של החברה זינקו לכ-40 מיליארד דולר; תחום הגנריקה בתחרות חריפה ושחיקת מחירים; תרופת הדגל – הקופקסון – מאוימת על ידי חברות גנריקה, ועל רקע האכזבות – מנכ"ל החברה התפטר/ פוטר.
ההתמכרות לנון־גאפ – דוגמה מדוחות 2015
הרווח שמציגה טבע לפי כללי חשבונאות מקובלים (GAAP ) בשנת 2015 ירד בכמחצית בהשוואה לשנה קודמת, אבל, שהרווח בראיית הנהלה (GAAP־NON ) שכולל נטרולים בעיקר של הוצאות, דווקא גדל. פרסום ההודעה עורר ויכוח ביחס לעמידה בתחזיות של סנטים בודדים למניה ביחס לרווח למניה נון גאפ, ואף גרר ירידה במחיר המניה, ללא התייחסות כמעט לתוצאות לפי כללי החשבונאות. אלא שבעוד שוק ההון האמריקאי מתרגש מכמה סנטים ברווח נון גאפ למניה השאלה המשמעותית נוגעת ליכולת של הרווח נון גאפ שמוצג על ידי טבע להוות בכלל את הפרמטר המייצג למדידת הביצועים שלה.
הרווח החשבונאי (גאפ) של טבע ב–2015 הסתכם ב–6.1 מיליארד דולר, בעוד הרווח נון־גאפ הסתכם ב–7.4 מיליארד דולר. במסגרת התאמות הנון־גאפ כללה טבע כמעט מיליארד דולר לפני מס שנבעו מההשלכות של פעולות רכישה ישירות ועקיפות של רכישות חדשות: נטרול ההפסד בגין מניות מיילן של כ–728 מיליון דולר וכן עלויות רכישה של כ–211 מיליון דולר בגין רכישת Rimsa ב–2015 והרכישה הצפויה של החטיבה הגנרית של אלרגן. יש לציין כי בחשבונאות המודרנית של צירופי עסקים נרשמות עלויות הרכישה כהוצאות שוטפות ולא מהוונות למוניטין מתוך תפישה שעצם קיומן אינו מוסיף לערך המוניטין של החברה הנרכשת. קריטריון לחד־פעמיות הביקורת על נתוני הנון־גאפ שפורחים מחוץ לדו"חות הכספיים וגונבים את ההצגה, אינה חדשה. קיים היגיון רב במתן אפשרות להנהלות בדיווח לשוק ההון מחוץ לדו"חות לנטרל הוצאה שהיא חד־פעמית במהותה, כמו עלות רה־ארגון משמעותי, ולכן לא צריכה להוות חלק מהרווח המייצג. עם זאת, רמת הסובייקטיביות של הנהלות והאינטרסים הרבים הקשורים בהודעה, מובילה לחשש כי ייכללו בהתאמות גם הוצאות שגרתיות.
חשש זה מתעצם במיוחד כשמדובר במידע שאין לו כללים ברורים והוא אינו מבוקר. רשות ניירות ערך האמריקאית (SEC (אף ניסתה בעבר לקבוע גבולות בעניין במיוחד בנוגע למניעת התאמות שאינן־חד פעמיות במהותן. הקריטריון הבסיסי שהתוותה ה–SEC לבחינת מידת ה"חד־פעמיות" הוא שמדובר בהתאמות שלא הופיעו שנתיים קודם לכן ולא צפויות להופיע שנתיים אחרי כלומר, חלון זמן מינימלי של ארבע שנים. טבע החלה להציג התאמות לנתונים הכספיים ב–2004 ,כאשר יצאה למסע הרכישות שלה ולאחר הרכישה הראשונה המשמעותית של Sicor ;ב–2006 רכשה טבע את Ivax וב–2008 את Barr ועוד כמה חברות גדולות כשתמורת הרכישה הכוללת בגינן היתה גבוהה מ–35 מיליארד דולר. מסע רכישות זה הגדיל את סך נכסיה של טבע כמעט פי 10 מתחילת 2004 עד סוף 2015 ,וזה עוד לפני עסקת הענק של רכישת החטיבה הגנרית באלרגן תמורת 40 מיליארד דולר.
הסתכלות על ההתאמות המצטברות ב–12 השנים שחלפו מאז התחילה טבע לדווח בנון־גאפ מלמדת כי מרביתן נובעות מהוצאות שנובעות מצירופי עסקים כמו פחת והפחתות של נכסים בלתי־מוחשיים וירידת ערכם, לרבות מו"פ בתהליך, וכן מהוצאות בגין תביעות על הגנת פטנטים. קשה להתעלם מכך שבשני המקרים מדובר בהוצאות הקשורות לאסטרטגיה העסקית שלה, תורמות באופן שוטף להכנסות ונמצאות ממש בליבת העסקים.
להבדיל מצמיחה אורגנית (פנימית), לא בטוח שאצל רוכשת סדרתית כמו טבע, שמתבססת בעשור האחרון על צמיחה חיצונית, נכון לראות את עלויות הרכישה כחד־פעמיות. במקרה של טבע, עלויות אלה דומות יותר לעלויות מו"פ בדרך של מיקור חוץ ולא, למשל, לעלויות רה־ארגון או נזק חד־פעמי כתוצאה משריפה. הדברים נכונים גם לגבי התביעות שקשורות באופן הדוק לאסטרטגיה העסקית מתיחת הגבולות המשפטים של הפטנטים. ככל שאסטרטגיה זו היא אגרסיבית יותר, הדבר בא לידי ביטוי ברישום הכנסות שוטפות גדול יותר, ועל כן, כפי שנאמר בטור בעבר, קשה להבין גם את הרציונל שעומד מאחורי נטרול זה.
מעבר לוויכוח התיאורטי במידת הרציונליזציה של ההתאמות, הרי שלאור תקופת הזמן הארוכה יחסית שחלפה, ניתן להשוות בין שני מדדי הרווחיות המצטברים ב–12 השנים האחרונות תוך השוואה בין שני סוגי מדידת הרווח: גאפ ונון־גאפ. מדידה מצטברת לאורך תקופה ארוכה אמורה להשטיח תנודות חד־פעמיות ולסייע בזיהוי מדד הרווחיות המתאים.
כרקע חשוב להזכיר כי בתחילת שנות ה–2000 הופסקה בארה"ב ההפחתה השיטתית של מוניטין בדו"חות. הנימוק הרשמי להפסקה היה חוסר היכולת לאמוד את אורך חיים השימושיים של המוניטין מעצם היותו נכס בלתי מזוהה. הנימוק האמיתי שהסתתר מאחורי המהלך המהפכני היה "סוכריה" שנדרש להעניק המוסד האמריקאי לתקינה לחברות, בעקבות הפסקת שיטת איחוד העניין (pooling ) שיטה שבה השתמשו בדרך כלל החברות באופן אינטרסנטי כדי לא לרשום את המוניטין שהוא על פי רוב החלק המשמעותי ממחיר הרכישה ובכך להימנע גם מהצורך בהפחתתו. הפחתה כזאת הרי יכולה להעיב על הצלחת צירוף העסקים, ולכן היא סוגיה רגישה ביותר בראיית המנהלים. אין זה פלא, לכן, שהמהלך האמריקאי הועתק די מהר גם לתקינה החשבונאית הבינלאומית (IFRS) במסגרת המהלך החשבונאי־פוליטי נקבע כי במקום ההפחתה השיטתית, המוניטין ייבחן לפחות מדי שנה לירידת ערך. אלא שהניסיון מלמד כי החברות לא ממהרות לעשות זאת במיוחד באמצעות הרחבת היריעה שלפיה נבחן המוניטין גם ביחס לפעילות עסקית שכבר היתה קיימת טרום הרכישה. לאור המדיניות לבחינת ירידת ערך המוניטין שאימצה טבע, למשל, כפי שהוסבר בטור בעבר, היא לא רשמה ירידת ערך משמעותית של המוניטין במשך השנים כך שגם אם רכישה מסוימת לא הצליחה בסופו של דבר, המוניטין שנוצר בגינה לא הופחת. מעבר לצורך הבסיסי בהקבלת הוצאות להכנסות לצורך מדידת ביצועים, נראה שבמקרה של חברה המבצעת רכישות באופן סדרתי ללא רישום למעשה של ירידות ערך על בסיס כל רכישה בנפרד, אין מנוס להביא בחשבון לצורך בחינת הביצועים על פני זמן הפחתה שיטתית של המוניטין.
חישוב פשוט מלמד כי הרווח המצטבר הנון־גאפ של טבע ב–12 השנים האחרונות היה 38.3 מיליארד דולר בעוד הרווח הנקי המצטבר באותה תקופה הסתכם בכ–20.4 מיליארד דולר בלבד. הבעיה הדיווחית בולטת עוד יותר כשמבצעים הפחתה של המוניטין
לצורך הקבלה בסיסית של המוניטין להכנסות שנרשמו מהחברות שנרכשו: בהפחתה של מוניטין בקצב של 10 שנים, המשקף מכפיל ממוצע של 10 ,הרווח הנקי המצטבר מסתכם ב–5.8 מיליארד דולר בלבד כלומר כ-15% בלבד מהרווח המצטבר נון־גאפ.
בועה של רכישות? את ההתמכרות של טבע להתאמות הנון־גאפ ניתן לראות היטב דרך הגידול בפער המצטבר שבין הרווח הנקי הרגיל לבין הרווח נון־גאפ, שתופח עם השנים בהתאם לקצב הרכישות. אינדיקציה ל"התמכרות" של טבע למדד הנון־גאפ ניתן לראות גם בעוצמת המאזן החלשה יחסית שלה כיום, לאור יתרת המוניטין הגדולה שלה שהיא בגדר נכס שאינו מזוהה ולא מייצג תזרים מזומנים בפני עצמו שעומדת כנגד ההון העצמי. ההון המזוהה של טבע, המייצג את ההון החשבונאי בניכוי יתרת המוניטין, הסתכם בתום 2015 בכ–11 מיליארד דולר בלבד וצפוי להיות אפסי ואף שלילי בעקבות רכישת החטיבה הגנרית של אלרגן, שצפויה להתבצע ב–2016 ותדרוש הגדלה משמעותית של המינוף.
אינדיקציה נוספת לתוצאות הרכישות ניתן לגזור מהדו"חות של טבע על בסיס הסתכלות על העודף התזרימי החופשי המצטבר שלה שהוא שלילי. העודף התזרימי מייצג את המזומנים הנותרים לבעלי המניות מהפעילות השוטפת לאחר ניכוי ההשקעות, ואמור על פני זמן להתכנס לרווח הנקי המצטבר שהרי תזרימי ההשקעות אמורים להקביל על פני הזמן להוצאות הפחת. לצורך חישוב זה נראה כי יש לנכות את אותם חלקים מהרכישות שבוצעו כנגד הנפקת הון. כלומר, יש לראותם מבחינה כלכלית, כתזרים חיובי מפעילות מימון כנגד תזרים שלילי לפעילות השקעה.
חשוב לומר כי בעיית רווחי הנון־גאפ אינה ייחודית לטבע. מדובר בבעיה מוכרת ורוחבית בשוק ההון האמריקאי, שבהחלט ייתכן שמהווה בסיס לבועה של רכישות. בעיה רוחבית זו תדרוש במוקדם או במאוחר ונקווה שלא כתגובה למצב משברי, מרשות ניירות הערך האמריקאית (SEC ) להתערב ולהסדיר באופן מפורט הרבה יותר את נושא הנון גאפ.
10 רכישות חד־פעמיות ב–12 השנים האחרונות – אם נחזור לטבע, הרי שעיקר ההתאמות שלה חוזרות על עצמן בתכיפות גבוהה יחסית ומהוות חלק אינטגרלי מפעילות החברה. רק לצורך המחשה, גם "שריפה" שמתרחשת באופן תדיר נהפכת להיות חלק נורמטיבי של העסק, בדומה לגניבת כלי רכב בחברות ליסינג שהיו יכולות לטעון כי מדובר באירוע חד־פעמי. גם הסתכלות על גבולות הגזרה שהתוותה ה–SEC למידת ה"חד־פעמיות", שהן למעשה כארבע שנים לפחות, לא בהכרח עולה בקנה אחד עם קצב של כעשרה צירופי עסקים בולטים ב–12 השנים האחרונות. בכל מקרה, גם אם ההודעות נשכחות משנה לשנה, צריך לזכור כי ההסתכלות על מדדי הרווחיות המצטברים היא חשובה בסופו של דבר, רווחיות אמיתית אמורה להתנקז לתזרימי המזומנים ולהגיע למאזן. לא ניתן להתעלם מכך שהדיווח הנוכחי של טבע לא מאפשר אפילו למשקיעים להבין אם רכישה הצליחה או לא.
המשמעות היא קושי רב בתמחור המניה על בסיס נתוני הנון־גאפ, כפי שהוא מתקיים כיום בניתוחים של אנליסטים: בעוד מחיר המניה של טבע משקף מכפיל של 9–10 שנים על הרווח למניה נון־גאפ הרי שנראה כי המכפיל האמיתי הגלום במחיר המניה הוא הרבה יותר גבוה.
רכישת רימסה המקסיקנית – טבע טוענת שרימו אותה, והחברה לא שווה כלום, אז למה היא לא מוחקת את הנכסים שנרכשו ועדיין נמצאים במאזן?
בסוף ספטמבר 2016 הגישה טבע תביעה בדבר תרמית והפרת חוזה נגד מוכרי רימסה (Rimsa) – חברת תרופות מקסיקאית שאותה רכשה רק חצי שנה קודם לכן. טבע טוענת כי לאחר השלמת העסקה היא גילתה ראיות בדבר מניפולציה עקבית של נתוני ייצור התרופות. לטענתה, ההפרות הוסתרו ממנה לפני הרכישה ובמהלך בדיקת הנאותות באמצעות זיופים. לפי פרסומים, הייצור במפעל רימסה הושהה עקב הממצאים. המוכרים, מצדם, הגישו תביעה נגדית שבה הם טוענים כי מנהלי טבע הבינו ששילמו מחיר מופרז, ולאור חששם מבעלי מניותיהם – הם מנסים כעת לבטל את העסקה.
רכישת רימסה הושלמה על ידי טבע בתחילת מארס תמורת 2.3 מיליארד דולר במזומן, כחלק מאסטרטגיית חדירה לשווקים מתעוררים. בדו"חות הרבעון הראשון ביצעה טבע הקצאה חשבונאית ארעית של מחיר רכישת רימסה, וייחסה כמיליארד דולר לנכסים בלתי־מוחשיים מזוהים, שמורכבים בעיקר מזכויות מוצר (781 מיליון דולר) ומחקר ופיתוח בתהליך (177 מיליון דולר), וכמיליארד דולר למוניטין שמחושב כערך שיורי. בדו"חות הרבעון השלישי, שפורסמו לפני כמה שבועות, לא חל כל שינוי בערך הנכסים הבלתי־מוחשיים והמוניטין – אף שכבר התגלה לכאורה המידע החדש.
מצב דברים שבו מגיש הרוכש תביעה כה חמורה בגין מצגים מטעים, סמוך לאחר הרכישה, אינו שגרתי ויוצר מתח מעניין מבחינה חשבונאית. ברמה העקרונית, החשבונאות בהתאם לתפישתה העסקית־כלכלית רואה את הדברים בשני מישורים נפרדים: מצד אחד רכישה במחיר שנקבע, גם אם התברר לכאורה בדיעבד כי הוא מופרז, ומצד שני טיפול בתביעה נגד המוכרים.
הזהירות החשבונאית מייצגת א־סימטריה בטיפול בשני המישורים. ירידת הערך, ככל שאכן קיימת, נרשמת כבר במועד שמתברר קיומה, כלומר כשידוע בנקודת זמן כלשהי כי נכסים שנרכשו לא מייצגים הטבות כלכליות עתידיות – בעוד השלכות חיוביות של התביעה, ככל שיהיו, בין אם כפיצוי ובין אם יגיעו לכדי ביטול העסקה, יקבלו ביטוי רק בעת התבררותה בפועל, התלויה בהליכים משפטיים שעשויים להימשך זמן רב.
כדיי להבין את ייחודיות הסיטואציה, נסביר תחילה מהי "תקופת מדידה" בצירוף עסקים. התקינה החשבונאית מכירה בכך שבמועד הרכישה אין לרוכש בהכרח מספיק זמן כדי לזהות ולמדוד את כל הנכסים המזוהים שנרכשו בצירוף העסקים, ולכן מאפשרת במידת הצורך לבצע הקצאה ארעית במועד הרכישה. כמו כן, בתוך תקופת המדידה יש לבצע התאמות לאור מידע חדש שמושג לגבי אותו שווי ההוגן של נכסים והתחייבויות מזוהים שהיו קיימים במועד הרכישה.
בשל החשש מ"ראש קטן", התקינה החשבונאית קובעת שתקופת המדידה המקסימלית היא אמנם שנה מיום הרכישה, אבל בכל מקרה היא מסתיימת כשמושג המידע הדרוש – גם אם התהליך הסתיים לפני תום השנה. מדובר במעין תקופה לשיפור עמדות, שמסתיימת מיד כשאין בה כבר צורך, וכל מידע שמתקבל לאחר מכן (אלא אם מדובר בטעות) כבר ישפיע על התוצאות המדווחות במועד שבו הוא מתגלה.
ניתן להמחיש זאת בדוגמה הבאה (בהתעלם ממסים): נניח שחברה א' רוכשת בתום 2016 את מלוא המניות של חברה ב' תמורת 100 מיליון. עד מארס 2017, מועד פרסום הדו"חות ל-2016, חברה א' לא הספיקה לבצע הערכות שווי מלאות של הנכסים המזוהים נטו, ולכן ייחסה להם במסגרת ההקצאה הזמנית 20 מיליון בלבד – כשהערך השיורי ממחיר הרכישה, 80 מיליון, יוחס זמנית למוניטין. נניח כי בתום 2017 (תום תקופת המדידה) מסיימת חברה א' את הבדיקה ומוצאת כי השווי של הנכסים המזוהים נטו הוא 30 מיליון.
לפי התקינה החשבונאית, צריך להשתמש במידע הזה כדי לאמוד את המוניטין באופן הנכון בדיעבד, כלומר 70 מיליון (30 – 100). מנגד, אם נניח שקצב הפחת הממוצע של הנכסים המזוהים נטו הוא 10 שנים, הרי שיש לזקוף גם את הוצאות הפחת שנחסכו בסך של 1 מיליון ((10 / (20 – 30)) – שהרי המוניטין המנופח שנרשם באופן זמני לא הופחת באופן שיטתי. יצוין כי ככל שהמידע על השווי המעודכן של הנכסים, גם אם לא הושלם רשמית, היה בידי חברה א' כבר בעת עריכת דוחות הרבעון השלישי של 2017, הטיפול החשבונאי הזה היה נדרש להיות מיושם כבר בהם. כלומר, יש לטייב את ההקצאה הזמנית ככל הניתן בתקופת המדידה.
עד כה, במקרים אלה, בהתאם ל-IFRS וגם בהתאם ל-USGAAP, היה צורך גם לתקן את מספרי ההשוואה רטרואקטיבית. בתחילת 2016 נכנס לתוקף בארה"ב מטעמי פשטות שינוי שלפיו אין צורך עוד בתיקון לאחור, כך שההשפעה התוצאתית הרטרואקטיבית (הוצאות פחת של מיליון בהמחשה לעיל) תיזקף לדו"ח רווח והפסד בתקופת העדכון. בלי להיכנס לכך שהשינוי האמריקאי הטרי יוצר פער לא בריא מה–IFRS בהיבט של הגלובליזציה של התקינה, אין ספק כי הוא יוצר תנודתיות מלאכותית בדו"חות הכספיים שאחרי מועד הרכישה.
מדו"חות טבע לרבעון השלישי נראה כי החברה מנסה לפעול להגן על עצמה מבחינה חשבונאית. לפי הדיווח, בעקבות התביעה היא בוחנת את אומדני השווי ההוגן הראשוניים של הנכסים וההתחייבויות המזוהים שנרכשו, ואת המוניטין שנגזר מכך – מה שעשוי להוביל לשינוי משמעותי בהם או לירידת ערך פוטנציאלית של המוניטין.
בלי להיכנס לשאלה אם תקופת המדידה לא הסתיימה בעצם הגשת התביעה – שניתן להניח כי לצורך הגשתה נדרש איסוף מידע רב למועד הרכישה – המצב המוזר הוא שאף שלכאורה בידי טבע קיים כבר מידע חדש, החברה לא ביצעה כל התאמה להקצאה הזמנית שביצעה במועד הרכישה, לרבות בהקשר של סימנים לירידת ערך. מעבר לכך, עצם השימוש בהקצאה זמנית במסגרת תקופת המדידה לא מאפשר להימנע מרישום הפסד מירידת ערך, ככל שנדרש כזה.
לצורך כך חשוב להבחין בין נכסים לא מוחשיים מזוהים, שנבחנים לירידת ערך בפני עצמם, למוניטין שהתקינה החשבונאית מאפשרת למדוד אותו כחלק מקבוצת נכסים גדולה יותר, בהתאם לגישת ההנהלה. בהקשר זה יש לציין כי בדו"חות הרבעון השלישי טבע מדווחת כי המוניטין של רימסה מיוחס לסינרגיה הספציפית ולהטבות אחרות שמהן טבע מצפה ליהנות ברכישה, ולכן המוניטין הוקצה למגזר הגנרי. בלי להיכנס לכך שככל שטענות התרמית נכונות, הסינרגיה הזאת צפויה להיפגע – מדו"חות טבע משתמע כי לאור הנסיבות המיוחדות שנוצרו, היא שוקלת לבחון את ירידת הערך של המוניטין של רימסה בפני עצמו.
לא ניתן להתעלם מהחשש שטבע מנסה לדחות את רוע הגזירה: ככל שתדחה את ההכרה בהפסד, הרי שזו מעין עסקת הגנה חשבונאית, אם תביעתה אכן תצליח. כמו כן, ככל שתקטין את הערך של הנכסים הלא מוחשיים שזוהו, המוניטין יגדל, ולכן אולי גם הקלף הסינגרטי שעשוי למנוע את ירידת ערכו ממשיך להיות פתוח.
חשוב לציין כי סוגיית הבדיקות של ירידות ערך של נכסים בלתי־מוחשיים מזוהים ושל מוניטין מקבלת משנה תוקף במאזן החדש של טבע. דו"חות הרבעון השלישי של טבע מציגים לראשונה, כפי שהיה צפוי בעקבות רכישת הענק של החטיבה הגנרית של אלרגן (אקטוויס) שהושלמה בתחילת אוגוסט 2016, הון מזוהה שלילי של כ–3 מיליארד דולר. הניסיון מלמד כי בסופו של דבר הנתונים החשבונאיים, להבדיל מנתוני הנון־גאפ המטעים על הביצועים, משקפים את המצב הכספי האמיתי, כפי שהטור הראה בעבר.
זאת טריטוריה חדשה של סיכון מבחינת טבע – היא תלויה בהנחות של צמיחה עתידית ולא יכולה להצביע על תזרימי מזומנים מספיקים ברורים, כדי לפרוע את התחייבויותיה. הדבר מקבל משנה תוקף לאור ההתפתחויות של השבוע האחרון.
באופן כללי קשה לקבל מצבים של התנגשות חזיתית בין טענות משפטיות של חברות מדווחות ומצגיהן לבתי משפט לבין דיווחיהן למשקיעים, אבל נדמה שבמקרה של טבע ורימסה התגלות המידע החדש בתקופת המדידה מקשה הרבה יותר. ככל שהיה ברשותה בעת עריכת דו"חות הרבעון השלישי מידע נוסף מעבר לזה שהיה ברשותה במועד הרכישה – היא נדרשת לפי התקינה החשבונאית לטייב את ההקצאה הראשונית, גם אם זאת עדיין לא תהיה סופית. אגב, גם אם נניח שמוכרי רימסה צודקים לגבי התשלום המופרז, הרי שדי היה בכך כדי לדרוש בדיקות ירידות ערך ברבעון השלישי.
דרך ללא מוצא
בכל מקרה, לאור העובדה שתקופת המדידה המקסימלית של רכישת רימסה תסתיים בתחילת מארס 2017, הרי שעל רקע הליכים משפטיים שצפויים להימשך מטבע הדברים מעבר לכך – מדובר במובן מסוים בדרך חשבונאית ללא מוצא. כך שגם אם טבע לא תקבל מידע נוסף בשלושת החודשים שנותרו עד אז, היא תצטרך להשלים את הטיפול בצירוף העסקים על בסיס המידע הקיים ולהתמודד עם הקוהרנטיות בדו"חותיה הקודמים.
הבנקים ימכרו נדל"ן – צפי לרווחים משמעותיים, וחיסכון משמעותי בהמשך
המפקחת על הבנקים, ד"ר חדוה בר עומדת לדרוש מהבנקים לצמצם את ההוצאות על נדל"ן ותחזוקה של יחידות המטה וההנהלה, לרבות בחינה מחודשת של המיקום הגיאוגרפי של יחידות אלה ומעבר ממרכזי הערים הגדולות. בכך יחסכו הבנקים סכומים משמעותיים מאוד, ובפיקוח על הבנקים סבורים שההתייעלות הזו תגוגל על הלקוחות – כלומר, ההוצאות על עמלות וריבית יירדו – האמנם? זה מה שיקרה? האם הבנקים לא ידווחו פשוט על רווחים גבוהים יותר? זה לא ממש ברור, אבל הפיקוח על הבנקים מסביר שההוראות האחרונות שנועדו לייעל את הבנקים תרמו ללקוחות.
וחוץ מזה – גם לבנק ישראל יש נדל"ן יקר במרכזי הערים (גם ברוטשילד בת"א), ולפני שבנק ישראל מציע לבנקים לחסוך, אולי כדאי שהוא עצמו יחסוך בהוצאות הנדל"ן שלו, ויעבור למקומות בעלויות נמוכות יותר, אחרי הכל – הציבור מממן אותו, ואם תקציבו יירד, זה כסף שבעצם אנחנו "מרוויחים". כלומר, אין בעצם הבדל עקרוני בין חיסכון בעמלות ובריבית בבנקים ובין חיסכון דרך קיטון בתקציב בנק ישראל – בשני המקרים, הכסף אמור לחזור אלינו, אז אולי המפקחת תבדוק בבית – אם ניתן ואפשר לעבור למקומות בעלויות נמוכות יותר – פתח תקווה, כפר סבא, ועוד…
על כל פנים, ובקשר לחיסכון בהוצאות הבנקים, אומרת בר – "המערכת הבנקאית בישראל מתאפיינת ביעילות נמוכה לעומת הבנקים במדינות המפותחות, ואחד מיעדי המפתח של הפיקוח על הבנקים הנו שיפור היעילות של הבנקים, כלומר – צמצום ההוצאות של הבנקים ביחס להכנסותיהם".
"מטרתנו היא שהתייעלות הבנקים "תגולגל" ללקוחות – כלומר שתביא להוזלת עלויות השירותים הבנקאיים, להסטת משאבים לחדשנות ושיפור השירות הבנקאי, ולהגדלת חלוקת דיבידנדים לבעלי המניות – שהם בעיקר הציבור הרחב בישראל. ההוראה הקודמת שפרסמנו לפני כשנה הביאה כבר לצעדי התייעלות משמעותיים בכוח אדם, באופן שמכבד את העובדים שפורשים מהבנקים. טיוטת ההוראה שהוצאנו היום למערכת הבנקאית מעודדת את הבנקים לבחון ביצוע התייעלות גם בתחום הנדל"ן ותפעולו, באמצעות מתן הקלות הון לבנקים שיבחרו למכור את נכסי הנדל"ן המשרתים את ההנהלות והמטות ולעבור למיקום חלופי שיאפשר חיסכון בטווח הבינוני והארוך".
לפני כשנה פרסם הפיקוח על הבנקים הוראה בנושא התייעלות תפעולית של המערכת הבנקאית בישראל. בעקבות הוראה זו הציגו רוב הבנקים תוכניות פרישה מרצון משמעותיות, אשר מאפשרות לעובדים שמעוניינים בכך לפרוש מעבודתם בבנק עוד לפני גיל הפרישה החוקי, תוך מתן פיצוי הולם. התוכניות צפויות להוביל לצמצום של כ- 12% מכוח האדם בבנקים בשנים 2016 ועד 2020- צמצום שנובע מפרישה מרצון ומפרישה טבעית שברובה לא תוחלף בעובדים חדשים.
עמדת הפיקוח על הבנקים היא שצמצום כוח האדם מתחייב על-רקע המהפכה הטכנולוגית –דיגיטלית, שמובילה לשינויים משמעותיים באופן צריכת השירותים הבנקאיים על-ידי הלקוחות, ולצורך של הבנקים להתאים את עצמם ל"עולם החדש". כמו כן, ההתייעלות מתחייבת כדי להוביל להורדת עלויות השירות הבנקאי לציבור. במסגרת הצעדים בהם נוקט הפיקוח להגברת התחרות והפחתת העלויות ללקוחות, וכדי לוודא שהחיסכון שיתקבל מההתייעלות האמורה יבוא לידי ביטוי בהורדת עלויות השירותים הבנקאיים ללקוחות, הורה הפיקוח לבנקים להתאים את תעריפון העמלות ולתת הנחה על כל פעולה שמבוצעת באמצעים ישירים (דיגיטל, אינטרנט ומכשירים אוטומטיים). ההנחיה תיכנס לתוקף במהלך השנה.
כעת, הפיקוח על הבנקים נוקט בצעד נוסף לעידוד ההתייעלות במערכת הבנקאית. טיוטת ההוראה החדשה שיוצאת היום לבנקים מרחיבה את הגדרת ההתייעלות ומעודדת את הבנקים לבחון גם את האפשרות לצמצם את ההוצאות על נדל"ן ותחזוקה של יחידות המטה וההנהלה, לרבות באמצעות בחינה מחודשת של המיקום הגיאוגרפי של יחידות אלה ומעבר ממרכזי הערים הגדולות.
כיום רוב הבנקים מחזיקים בבעלותם נדל"ן רב במרכזי הערים הגדולות, המשמש את הנהלות הבנקים, יחידות מטה ולעיתים גם את יחידות מערכות המידע. הוצאות התפעול והארנונה בגין בניינים אלה גבוהות מאוד וערכם של הבניינים עלה מאוד בשנים האחרונות. גם הצמצום במספר העובדים משפיע על צרכי הבנקים בתחום הנדל"ן. הטיוטה של ההוראה מעודדת את הבנקים להתייעל גם בתחום הנדל"ן, באמצעות הקלה בהון הרגולטורי. ההקלה תינתן לבנקים שיחליטו למכור נדל"ן שמשרת את ההנהלות ויחידות המטה ולעבור למיקום חלופי, שיאפשר חיסכון בהוצאות לאורך זמן. תמריץ זה יאפשר לבנקים לבצע את ההתייעלות בתחום הנדל"ן, לבחון את הצורך בהרחבת תוכנית ההתייעלות בכוח אדם, וייצור מקור להמשך צמיחה והגדלת אשראי. זו כאמור הסברה של בנק ישראל, והיא נשמעת הגיונית, אבל איך בעצם הפיקוח על הבנקים אמור לדאוג לצרכנים ולוודא שההוזלה בעמלות תגולגל אליהם?
בינתיים, בנק ישראל מציע "פיתויים" לבנקים שיעמדו בהוראה הזו, כל מיני הגבלות שקשורות להון העצמי ולהלימות ההון העצמי. כך או אחרת, הבנקים כבר בדרך החוצה ממרכזי הערים – אמנם רוב הבנקים עדיין מחזיקים בבעלותם נדל"ן רב במרכזי הערים הגדולות, המשמש את הנהלות הבנקים, אבל במקביל לצמצום כח האדם בשנים האחרונות, חל גם צמצום בשטחי הנדל"ן שהבנקים צריכים, כאשר בשנים האחרונות חלק מהבנקים החל לצמצם את השטחים במרכז כדי לחסוך בעלויות השוטפות . בנק מזרחי טפחות, לדוגמה, מכרז למכירת 8 קומות שבבעלותו במגדל משה אביב ברמת גן, תוך התחייבות של הרוכש להמשיך להשכיר את הקומות הללו לבנק לכמה שנים.
ומה שהכי מעניין – אחד מבנייניו של בנק ישראל ממוקם ממש בסמוך לשדרות רוטשילד בת"א. אולי בנק ישראל גם צריך לחסוך בבניינים במרכזי הערים, וככה התקציב הענק שלו שנופל עלינו, יירד ?
הכלכלן הראשי במשרד האוצר מדווח על ירידה של 50% בהיקף רכישת דירות חדשות באזורים מסוימים. לטענת האוצר הנתון מבטא את המשך החולשה בשוק הדירות, במקביל להתמתנות במחירי הדירות. על פי דוח הכלכלן הראשי – תוכנית מחיר למשתכן ממשיכה להשפיע על מכירת דירות חדשות ברחבי הארץ. מהדוח שמתייחס לחדש ינואר עולה כי היקף מכירת הדירות החדשות ירד בשיעור ניכר באזורים מסוימים, והמסקנה היא שמעבר לרוכשי דירה ראשונה שממתינים לירידת מחירים או להשתתפות וזכייה בתוכנית מחיר למשתכן, גם משפרי דיור יושבים על הגדר.
זאת ועוד – המשקיעים בהמשך לחודשים האחרונים התרחקו (בחלקם) משוק הדירות, מה שמביא לשיעור משקיעים נמוך מסך כל רכישת הדירות. מנגד, מכירות של דירות משקיעים ממשיכות להתגבר, כך שהיצע הדירות עולה. הבעיה שעשויה להיות היא פחות דירות להשכרה ועלייה במחירי השכירות, אבל בינתיים נראה שהאוצר מתמקד בניסיונות להגדיל את היצע הדירות, להקטין את הביקושים ולגרום לירידה במחירי הדירות, ופחות מתמקד בשוק השכירות.
מנתוני האוצר עולה כי בחודש ינואר 2017 נמכרו 9,700 דירות, ירידה של 5% בהשוואה לחודש הקודם, וגידול של כ-3% בהשוואה לינואר 2016. למעשה, אחרי חודשים בהם מגמת השוק הדירות היא בכיוון ירידה, ההשוואה לחודש ינואר בשנת 2016 אולי מעידה דווקא על התמתנות בקצב ירידת הביקושים ורכישת הדירות. אלה הם הנתונים לדירות חדשות ודירות יד שנייה, אך בדירות חדשות המגמה של התמתנות בעסקאות ברורה.
מכירת דירות חדשות הסתכמה ב-2,200 דירות – ירידה של 18% בהשוואה לחודש הקודם, וירידה חדה של 24% בהשוואה לחודש המקביל בשנה שעברה. הירידה במכירת דירות חדשות, בולטת באזורים בהם יש פרויקטים של מחיר למשתכן. התוכנית הזו כמובן משפיעה על רוכשי דירות חדשות שממתינים לזכייה בפרויקט, וגם על משפרי דיור. משפרי הדיור מחכים שהתוכנית גם תכליל אותם, כשמעבר לכך – יש פחות פרויקטים של דירות חדשות, פרויקטים של מחיר למשתכן קיבלו עדיפות, ויתר הפרויקטים הם בהיקף קטן יותר. הדבר יצר התמתנות בקצב העסקאות בשוק כולו – פחות משפרי דיור רוכשים דירות ומוכרים את דירתם הקודמת, פחות עסקאות באופן כללי בשוק הדירות.
שיעור המשקיעים מסך העסקאות – 17%
בחודש ינואר שיעור המשקיעים מכלל רוכשי הדירות עמד על – 17%. סך הדירות שרכשו משקיעים בינואר עמד על 1600 דירות, ירידה של 2% בהשוואה לחודש הקודם וירידה חדה של 18% בהשוואה לינואר אשתקד. הירידה מיוחסת גם למס על דירה שלישית שבעצם הרחיק משקיעים משוק הדירות, ולמעשה גרם למשקיעים רבים להעביר ולמכור דירות עוד לפני כניסת החוק לתוקף. ואכן, הנתונים מעידים כי מכירות המשקיעים בחודש ינואר רשמו גידול של 25% בהשוואה לדצמבר והגיעו לרמה של 3000 דירות. בניגוד לעבר אז חלק משמעותי מדירות שמכרו המשקיעים נרכשו על ידי משקיעים אחרים, המצב כעת הוא שרק חלק קטן (כרבע מהרוכשים) הם משקיעים.
שר האוצר משה כחלון אמר בתוכנית פגוש את העיתונות בערוץ 2 – "יש השפעה על הצעדים שלנו בשוק הדירות. אנחנו פועלים ברץ מאז כניסתנו לתפקיד. אנחנו רואים שינויים בשוק הדירותן ויש התמתנות משמעותית במחירים. מחר יתפרסמו נתונים מאוד מעודדים. הנזק נגרם לאורך 12 שנים של הממשלות והשרים הקודמים, אני כאן כדי לשפר את המצב. השאירו לי את העבודה הזאת
"יוקר המחיר גבוה ואנחנו פועלים באופן שוטף להוריד אותו. אני מבטיח שלא ישאר כסף עודף בקופת האוצר. אנחנו לפני הורדת מיסים נוספת. נצטרך להחזיר כסף לשכבות החלשות, הכסף הזה יחזור לציבור".
כחלון אמר ביחס לשוק הנדל"ן כי "אמורים להתפרסם מחר נתונים מצוינים לגבי שוק הדירות, יש ירידה בשיעור של כ-45% בהיקף העסקאות בראשון לציון וברחובות. יש לנו עוד הרבה עבודה. אבל הכי חשוב זה לא לפחד. יש עלינו לחצים אדירים. נכון להיום, 8,000 זוגות צעירים שלא חלמו על לקנות דירה חתמו כבר על חוזים. עשינו פה דברים קשים שלא עשו אותם בעבר, כולל מיסוי. לא הייתה ברירה. שרים לפניי פחדו מאנשים חזקים ואני יודע שאני משלם מחיר פוליטי. אני מוכן לקחת את הסיכון הזה כדי שלזוגות הצעירים תהיה דירה, ואני מאמין בדרך שלי".
ביחס ל לחוק הדירה השלישית אמר כחלון – "משכירי הדירות מנצלים את המצב ומעלים את המחיירם. אין סיבה ששכר הדירה יעלה. החוק כרגע נמצא בבג"ץ ואני מקווה שתתקבל הכרעה בתוך חודש-חודשיים".