העליות במחירי הדירות בעשור האחרון הרחיקו ישראלים רבים מהחלום לרכישת דירה. אבל, בשנים האחרונות מתרבים המקרים של קבלת מימון כמעט מלא על רכישת דירה.

בשנים האחרונות, כבר מקובל שערך המשכנתא הוא מעל 50% מערך הדירה. הבעייתיות עם המצב הזה מתחדדת כאשר (וזה לא תרחיש בלתי סביר) מחירי הדירות יורדים. אז, ערך המשכנתא בפועל (המשכנתא על פני התקופה) עלול להיות הרבה מעבר לאותו שיעור מימון שנלקח, וכמובן שככל ששיעור המימון גבוה יותר המצב מסוכן יותר, משכנתא שהיתה 70% או 75% מערך הנכס עלולה להיות 80%, 90% ואפילו יותר במצב של ירידות מחירים בשוק. דירה ממוצעת כעת כ-2.4 מיליון; דוגמת ה-2 מיליון למטה היא המחשה.

זאת ועוד: במקביל לירידה בערך הדירה, המשכנתא (כתלות באורך החיים שלה, בתנאים שלה והתשלומים השוטפים ) עלולה לגדול על פני זמן, ואז עלולים הלווים להגיע למצב לכאורה אבסורדי שגדול המשכנתא שלהם קרוב ואפילו עולה על ערך הדירה. והנה המחשה – נניח שמשפחה רכשה דירה ב-2 מיליון שקלים וקיבלה משכנתא בשיעור של 70% מערך הדירה, כלומר בסך 1.4 מיליון שקל. נניח שהמשפחה הזו דחתה את התשלומים בשנה הראשונה כך שערך ההלוואה (שוב, רק לצורך הדוגמה) הסתכם אחרי שנה ב-1.5 מיליון שקל, נניח שבמקביל ירדו מחירי הדירות ב-10%, כלומר ערך הדירה ירד ל-1.8 מיליון שקל. במצב החדש (רק שנה אחרי קבלת המשכנתא) ערך המשכנתא מהווה כבר 83.3% מערך הדירה, ותחשבו מה יקרה בשנה השנייה אם המחירים ימשיכו לרדת…

---

עד כאן התרחיש השלילי שאם יתרחש עלול להיות בעייתי ללווים, והאמת שלא רק להם – גם לבנקים למשכנתאות שערך הביטחונות שלהם יורד, כמות הפיגורים גדלה, מספר הלווים שלא ישלמו את המשכנתא יגדל. והאמת שזה אפילו מורכב יותר. זה יכול להיות כדור שלג שיפגע בבנקים למשכנתאות, יעבור לבנקים ומשם פגיעה מקיפה בתחומים שונים היא לא תרחיש מנותק מהמציאות. לכן, שוק הדירות ושוק המשכנתאות כל כך חשובים לבנק ישראל. שם מבינים שיציבות בשווקים האלו היא עניין קריטי ליציבות המשק.

תכסיסים להשגת הון עצמי

ובכן, אם בשיעור משכנתא של 70% מערך הדירה יש סימן שאלה לגבי היציבות, אז מה יקרה אם שיעור המשכנתא מסך ערך הדירה אפילו גדל. ומסתבר שבמקרים מסוימים (ולא מעטים) הלווים דרך תכסיסים שונים (רק שבסוף התכסיס הזה מופעל כבומרנג עליהם) מקבלים משכנתא בשיעור של 100%. הלווים פשוט מבקשים מהבנק המסחרי (לא הבנק למשכנתאות) הלוואה לכל מטרה. הבנקים, במקרים רבים נותנים הלוואה כזו – לרכישת רכב, לחתונה, לבר מצווה, האמת שלא צריך ממש סיבה. ההלוואה הזו אמנם בריבית גבוה יחסית, אבל ללווים לא ממש אכפת, כי ההלוואה הזו משמשת אותם כהון עצמי כשהם באים לקבל משכנתא – מאגר נתוני האשראי חי מ-2019 – בבנק למשכנתאות כן רואים הלוואה לכל מטרה, כרטיס אשראי וקרן השתלמות שמושכת החזר. כעת בנק ישראל 3.25% ופריים 4.75%, וההלוואה הזו יקרה. המימון האפקטיבי עדיין יכול לטפס מעל 75/70/50, ולפעמים לכיוון 100%, רק שהבנק כבר לא עיוור והיחס להכנסה נשבר מהר.

הטכניקות לא עוצרות במימון בנקאי. חסר כסף? אפשר לפנות לחברת כרטיסי האשראי ולאנשים רבים יש מספר כרטיסי אשראי – אפשר לנפח את האשראי בכרטיסים ואפשר לקבל מהחברות האלו מימון/ הלוואות חוץ בנקאיות. זה עוד לא הכל – אפשר לקבל הלוואה ממקום העבודה, הלוואה מקרן ההשתלמות? מקרנות הפנסיה, אפילו הלוואות חברתיות (ונקווה שלא הלוואות בשוק האפור). הרבה מאוד אפשרויות לקבל כסף, כדי לבסס את ההון שלכם, ואז להגיע לדירה. רק חשוב שוב להדגיש – זה עלול להיות מאוד מסוכן.

המצב הזה עלול ליצור צרות גדולות – הריבית על ההלוואה מהבנק (הלוואה לכל מטרה) גבוה מאוד; יכולת ההחזר של הלווים שנשענה על כאילו הון עצמי היא לא באמת מה שהם סיפרו לבנק למשכנתאות, הם הרי צריכים להחזיר הלוואה לבנק המסחרי ולכן זה מערער את כל התקציב המשפחתי. מעבר לכך, מחיר הדירה עלול לרדת ואז המשכנתא וההלוואה עלולות להסתכם בסכום העולה על ערך הדירה. התהליך זה מפחיד בעיקר בגלל שהוא אפשרי, בעיקר בגלל שראינו את הסרט הרע הזה בשוק האמריקאי (משבר הסאבפריים). למה אנחנו צריכים את זה כאן? למה אף אחד לא עוצר את זה?

עם זאת, ללווים שיש להם יכולת החזר מאוד טובה, רק אין להם עכשיו (בנקודת זמן הנוכחית) הון, כן צריך לשקול אפשרות לממן אותם בשיעור גבוה מ-75% מערך הדירה. הרי זו לא מתמטיקה פשוטה – שני זוגות רוצים לרכוש דירה ב-2 מיליון שקל – לאחר אין הון (והוא מבקש לקבל משכנתא של 2 מיליון שקל) אבל יש הכנסה שוטפת נטו של 30 אלף שקל, ולשני יש הון של 500 אלף שקל (25%), והכנסה שוטפת של 12 אלף שקל – לכאורה, הבנקים יעדיפו את הזוג השני עם ההון העצמי ויבנו לו משכנתא שתתאים לרמת השכר. אבל ברור מהנתונים האלו שהזוג הראשון יכול לעמוד גם כן במשכנתא (למרות שהוא צריך 2 מיליון שקל להבדיל מ-1.5 מיליון שקל לזוג השני). במקרים כאלו, יש פתרונות אמיתיים, מומלץ לבדוק מול הבנקים המסחריים וגופים שמתמחים במימון משלים מסוג זה.

מימון של 90% – במחיר למשתכן

מחיר למשתכן הוחלף במסלולי דיור בהנחה. הזוכים עדיין מקבלים דירה בהנחה, ובמקביל יכולים ליהנות משיעורי מימון גבוהים לפי שווי שוק – בדקו את הכלל החי בבנק ישראל, ולמה הכוונה? הדירה שנרכשת משועבדת לבנק לצורך קבלת משכנתא לפי מחירה בשוק ולא לפי מחיר הקנייה שלה, ויש לזה משמעות גדולה – זוג של הטבה כפולה. ברגע שמתייחסים למחיר השוק כעוגן, אז, סכום המשכנתא שניתן לקבל לפי מחיר השוק, עולה כמובן משמעותית על המשכנתא בהינתן העלות, וזה מקטין מאוד את הצורך בהון עצמי. במסלולי דיור בהנחה בנק ישראל אפשר לממן לפי שווי השוק, לא לפי מחיר ההנחה – עד 90% מהשווי ועם הון עצמי של 100 אלף שקל. זה חריג ל-75/70/50, לא תחליף. בדקו שזה עדיין כתוב בהוראה.

והנה המחשה – נניח שדירה שווה 1 מיליון שקל אבל במחיר למשתכן היא נמכרת ב-800 אלף שקל – אם ניתן היה לקבל משכנתא לפי העלות, אז המשכנתא היתה עד (70%) 560 אלף שקל וההון העצמי היה 240 אלף שקל; אבל, מכיוון שערך הדירה הוא 1 מיליון שקל אזי המשכנתא תהיה – 700 אלף שקל וההון הנדרש הוא 100 אלף שקל בלבד! כאן הרחבה על – משכנתא בתוכנית מחיר למשתכן

מחשבון מס רכישה

ההבדל בין ריבית משתנה לריבית קבועה – ככה תדעו באיזה מסלול משכנתא לבחור

מה הבנק בודק ומה זה אישור עקרוני

בחירת המשכנתא

למה מימון כמעט מלא מסוכן יותר ממה שנראה

מימון כמעט מלא של דירה מושג בדרך כלל באמצעות שילוב של משכנתא והלוואות נוספות, לפעמים מגורמים חוץ בנקאיים. הסיכון הוא שהחזר כולל גבוה מאוד, ושכל שינוי בהכנסה או בריבית עלול לגרום לקושי. בנוסף, ההלוואות הנוספות יקרות בדרך כלל יותר מהמשכנתא.

לפני שבוחרים בדרך כזו, כדאי לבנות תרחיש שבו הריבית עולה או שאחד מבני הזוג מפסיק לעבוד. אם בתרחיש כזה ההחזר הופך לבלתי אפשרי, ייתכן שעדיף לחסוך עוד זמן מה או לקנות דירה זולה יותר.

דוגמה: נניח שזוג קונה דירה ב-1,800,000 שקל עם משכנתא של 1,350,000 שקל והלוואה נוספת של 400,000 שקל בריבית גבוהה. ההחזר הכולל עשוי להגיע ל-10,000 שקל בחודש. אם ההכנסה המשותפת היא 20,000 שקל, ההחזר הוא חצי מההכנסה. הנתונים היפותטיים.

האם מימון מלא חוקי?

הבנקים כפופים לתקרות של בנק ישראל, וההשלמה מגיעה ממקורות אחרים. כדאי לבדוק את המקור ואת התנאים.

מה הסיכון העיקרי?

החזר כולל גבוה ותלות ביציבות ההכנסה והריבית.

מה החלופה?

לחסוך עוד, לקנות דירה זולה יותר או להיעזר במשפחה.

צעדים מעשיים – מימון של 100% מהדירה

1. לחשב את ההחזר הכולל של כל ההלוואות.
2. לבנות תרחיש של עליית ריבית או ירידה בהכנסה.
3. לבדוק את התנאים של ההלוואות הנוספות.
4. לשקול חלופות לפני ההחלטה.

כדאי להמשיך אל: איך לקבל מימון העולה על 75% מערך הדירה