בקרב רוכשי דירות רבים קיים חשש באופן די קבוע מליקויי בנייה שיימצאו בנכס שרכשו.

על אף שהם מלאי שמחה והתרגשות מעצם רכישת דירה חדשה מקבלן ומעיצוב הדירה על פי טעמם האישי, קיימת בתוכם תחושה וחשש מסוים מפני הימצאות ליקויי בניה בדירה שלא הביאו לידיעתם והוליכו אותם שולל מה שיכול להוביל בסופו של דבר בהגשת תביעה לבית המשפט שיחייב את שני הצדדים להתעמת זה עם זה. המציאות מלמדת שלא תמיד ליקויי בנייה הם כאלו ולכן אפשר להיות רגועים כשמקבלים את המפתח לדירה הנכספת.

רוכשי דירות רבים מתקשים לזהות ליקויי בנייה אמיתיים ולזהות אותם בזמן, אך גם חוששים מהם כשלא תמיד יש סיבה לדאגה ובמקרים רבים הם נפתרים בדרכי שלום. המציאות מלמדת שגם כאשר ישנן בעיות תכנון וביצוע, על אף שלעיתים חלקן אופייני לגמרי ומצוי ברחבי העולם – איכות השירות והמענה של חברת הבנייה הם אלו הקובעים בסופו של דבר כיצד תיפתר הבעיה שנתגלתה. טיפול חברת הבנייה והגישה שלה לתיקון ליקויים מסוגים שונים לשביעות רצונם של הרוכשים הם אלו שיתנו משקל רב לטיפול בבעיה ויכריעו האם זה ייפתר בדרכי שלום או באמצעות בתי המשפט. לזה מוסיפים את חוסר ההבנה של קונים בין אחריות יצרן לבין מחויבות הקבלן ובכך מקבלים לא פעם תביעות לבית המשפט שהיו יכולות להיפתר אחרת בגישה שונה של הקונה שהיה מגיש דרישה לתיקון הליקוי או חוסר ההתאמה. זה נכון במיוחד בחריגות שהן אסתטיות ולא ליקוי מהותי.

המציאות של ענף הבנייה בכל העולם מוכיחה שגם כאשר יש מיומנויות גבוהות בתכנון וביצוע אין כזה דבר בניין מושלם לגמרי ותמיד יימצא מה לתקן בו ברמה כזו או אחרת. זה קורה לא מעט גם בישראל וזה אך טבעי בהתחשב בכך שבניית דירות ובניינים היא עבודה משולבת בין צוותי תכנון וביצוע רבים והיא מורכבת מאוד לכל אורכה. עם זאת, ליקויי הבנייה הם לא פעם מיתוס שאוהבים לדבר עליו כאשר מדובר באי התאמות ולא חריגות של ממש ממה שסוכם בחוזה, או שמדובר בפגמים אסתטיים מסוימים ולא בליקוי של ממש, לפחות כזאת הנתונה לשיקול דעתו של בית המשפט. פסקי דין לא מעטים מוכיחים שיש הסכמות שאפשר היה להגיע אליהן גם ללא הגשת תביעה וכל עורך דין יכול היה לפתור זאת במשא ומתן על תשלום פיצויים מספקים.

ובכל זאת, מה עושים כאשר מגלים ליקויי בנייה?

מסורת של שירות ללקוח לשביעות רצונו מחייבת גם חברה גדולה כמו נתנאל גרופ בע"מ, שנענית לדרישת הלקוחות לתיקון הליקויים, או פיצוי על עלות תיקונם. השאלה שעדיין עומדת ונותרת בעינה היא כיצד לאתר את הליקויים האפשריים ולאחר מכן האם קיימת עדיפות לפנות לקבלן לבצע את התיקונים או להעניק פיצוי לקונה?

המחוקק הישראלי נתן דעתו לכך ולכן הוא מדרג בחוק המכר את הליקויים השונים ברמות משתנות של חומרה ובכך גם פותח פתח לסוג אחר של פיצוי ותיקון אי התאמות שישביעו את רצונם של הקונים. קונים שאינם מודעים למורכבות הבנייה וללשון החוק לא תמיד מתרגמים נכון את מה שהם רואים ולכן חושבים לא פעם שאי התאמה או פגם אסתטי כלשהו הם בגדר ליקויי בנייה. המציאות מלמדת שלא כל בית משפט מסכים איתם ופוסק פסק דין שתומך בהם, אלא רק כאשר מדובר בחריגות משמעותיות שמפורטות בחוק ומונעות שימוש בנכס.

האם ליקויי בנייה הם כל החריגות של הקבלן מתקנות הבנייה?

הדבר הראשון שהקונה שמקבל את הדירה לידיו צריך לזכור בהקשר של ליקויים אפשריים בדירה החדשה הוא שישנן תקנות בנייה קבועות ומוגדרות היטב לכל חלל בנוי ולכל תקן שמחייב את הקבלנים העוסקים בבנייה. על פי חברת נתנאל ליקויי בנייה חייבים לחרוג משמעותית ממה שמותר בחוק במידה כזאת שאינה תואמת את מה שסוכם בחוזה, ולכן הקונה יפוצה אם אי אפשר יהיה לתקן זאת. תקנות בנייה מחייבות כל אדריכל וכל קבלן שבונה לפיכך. תקנות אלה הן גם הבסיס המנחה לכל שופט שיבקש חוות דעת מומחה ואשר יקפיד על בדיקות מדוקדקות שייעשו בהתאם לכך כדי לבדוק האם מגיש התביעה אכן עמד בדרישה לבדוק את המצוי ביחס למוגדר בחוק. דבר זה ייעשה על ידי איש מקצוע מוסמך מטעמו כמו מהנדס בניין המתמחה בבדק בית שיתאים את תכניות הבנייה למה שנבנה בפועל על מנת להוכיח חריגות. אולם, גם חריגות אלה יכולות להיחשב במסגרת המותר על פי החוק בגלל אילוצים שונים או לחילופין משום שאינן מונעות את השימוש בנכס ואת ההנאה ממנו.

איך קורה שיש ליקויי בנייה בתחום עתיק ומבוסס כל כך?

בנייה היא מקצוע עתיק שעבר שינויים במהלך השנים, והשינויים שחלו בו חושפים אותו היום לפגיעות רבות יותר בגלל מורכבות המבנים של היום ומכאן גם להגשת תביעות בגין ליקויי בנייה רבות יותר מאשר בעבר. תכנון בניין הוא השלב הראשון שבו מתחילים "לבנות" את המודל של הבניין מהיסודות בהתאם לתנאי השטח והנתונים שהתקבלו ממדידות השטח והמפות. כבר שם יש להתאים את הבנייה לסביבה ולתרגם את החזון למציאות ללא תקלות. לאחר מכן, מתחילה הנחת התשתיות והנחת הקומות. חשוב לדעת שאין מקום להשוואה ממשית בין תחום הבנייה שהיה בעבר למה שקורה היום.

כיום בניינים מכילים מערכות ותשתיות רבות ומגוונות הרבה יותר שמתאימות לצרכים של האדם המודרני שגם טעמו התעדן והוא דורש הרבה יותר מהדירה שלו. לכן, כל קבלן וכל אדריכל צריכים לתת את הדעת לכל המערכת המורכבת והמשולבת של מכלול המערכות השונות. בבניינים של היום רבים הקבלנים שמצטרפים לעבודת הבנייה מה שמוביל לכך שיהיו יותר מקומות שבהם יש סיכוי לפגמים שנובעים מתקשורת לקויה, מחוסר בקרה על הליכי התכנון ומכשולים בדרך על אף תיאומים רבים ועדכונים שנעשים במהלך העבודה.

בדק בית של כל שלב בנייה

רוכשי דירות שאינם מתמצאים בתחום הבנייה והחליטו לבחור בדרך המשפטית יצטרכו להגיש לבית המשפט חוות דעת מומחה שבדק את הבית ומצא ליקויי בנייה. ליקויים כאלה יכולים להיות גם בדירה עצמה וגם בשטח הציבורי המשותף של הבניין, שמשפיע כמובן גם על איכות חייהם של הרוכשים ועל השימוש התקין בבניין. המומחה שהוזמן לבדיקת הבית ישווה בין התכניות ובין המפרט שמסר הקבלן לרוכשים עם חתימת החוזה לדירה וכל מה שסוכם עליו. בבדיקה הוא יבדיל בין מה שנחשב לאחריות יצרנים וקבלנים על טיב העבודה שלהם ועל פגמים שגרמו לחריגות, לבין ליקויי בנייה של ממש של הקבלן עצמו והם משמעותיים הרבה יותר מאשר אי נוחות קלה. בדיקת ליקויי בנייה חייבת להיעשות אם כך כמה שיותר מוקדם והיא חלק מאחריותו של דייר, משום שכל תביעה שתוגש בגין ליקויים כלשהם תיקח בחשבון שיכול להיות שהתובע עצמו גרם להם במהלך הזמן אם עברו שנים מאז שקיבל את הדירה. כלומר, אם יכולתם לחיות עם הליקוי שאתם מתלוננים עליו יכול להיות שלא מדובר בליקוי בנייה כלל.

אילו ליקויי בנייה "מותרים" על פי חוק?

כאמור, החוק מדרג כמה חריגות וליקויים שנחשבים לתקינים יחסית אם הם סוטים במידה מסוימת בלבד ואינם מונעים שימוש בנכס. במקרים כאלה, גם בית משפט עשוי לפסוק לטובת הקבלן או שיעודד את הצדדים להגיע להסכמות על פיצוי סביר. כשחושבים על המערכות שמרכיבות כיום את הבניין, כמו תשתיות גז, חשמל, מים, ביוב, הסקה, מערכות סולריות, מערכות למיגון והתרעה, מערכות מיזוג ואוורור, מערכות חירום ועוד, מבינים שבנייה מחייבת כוח אדם מיומן ולא רק תכנון נכון. כמו כן, החומרים עצמם כבר מזמן אינם אותם חומרים שבהם השתמשו בשנים עברו בבנייה מסורתית. דרישות מתקדמות יותר של קיימות והתאמה לאיכות הסביבה, תקינה מחמירה שחייבת לעמוד בבדיקות איכות ועוד מתקנים וציוד שנוספו לכל רב קומות שיש לו גם שטחים משותפים לשימושים מגוונים יותר מועדים יותר לתקלות ולאילוצים שונים. לכן, החוק מאפשר גם חריגות מסוימות מהדיוק בבנייה שרק בעלי מקצוע מיומנים יבחינו בהן וזה אומר שלא מדובר בליקויי בנייה שמחייבים את הקבלן. כל סטייה מהנורמה נחשבת גם לפי חברת נתנאל ליקויי בנייה שיש לתקן אותם עד שהתיקון עומד בדרישות תקנות הבנייה.

מה אפשר לעשות במקרה של גילוי חריגה?

אם בדקתם את הדירה שלכם ומצאתם חריגות וסטיות מהנורמה כמו ליקויי רטיבות, ליקויי איטום, בעיות בנגרות או במסגרות, עומדות לפניכם כמה דרכים לתיקון על פי חוק. הדרך הטובה ביותר לטפל בליקוי כזה היא להגיש את הרשימה לחברת הבנייה ולמחלקת שירות הלקוחות ולבקש לבצע את התיקונים על חשבון החברה ובהקדם, לפני שיתפתח נזק נוסף. זה נכון במיוחד במקרה של ליקויי הרטיבות. דרך אחרת היא להגיע להסכמה עם החברה על תיקון הליקויים ביוזמתם באמצעות איש מקצוע שתזמינו, והגשת החשבון לחברה לתשלום העלות. חשוב לדעת שבחירה בהגשת תביעה לבית המשפט תחייב אתכם להגדיר במדויק את הסטייה מהמפרט שחתמתם עליו או את מהות החריגה מתקנות הבנייה המחייבות, כדי למנוע מבית המשפט לדחות את התביעה שלכם עם פסק דין לטובת החברה. כך שבסופו של דבר, גם התחושה שאנחנו מוקפים בליקויי בנייה בכל מבנה בישראל אינה מעוגנת לגמרי במציאות, כפי שמתברר בבתי המשפט.