מדד תשומות הבנייה הוא המדד החשוב ביותר לרוכשי דירות, ובכלל נראה שהוא אחד ממדדי הדירות החשובים ביותר. הוא אמור לבטא את העלויות והשינוי בהם במהלך תקופה מסוימת. מדד תשומות הבנייה עלה בשנים האחרונות משמעותית יותר ממד המחירים לצרכן כאשר המרכיבים הגדולים בו הם חומרי הגלם ועלות שכר העבודה של הפועלים.
אנחנו כאן בהון מספקים לכם מדי חודש מידע על המדד הזה (עדכונים שוטפים על מדד תשומות הבנייה) וכן יש מדריך שמסביר בדיוק מה המשמעות שלו, ומחשבון מדד תשומות בנייה. על רגל אחת נדגיש כי המדד הזה קריטי לרוכשי הדירות שכן התשלומים שלהם לקבלנים צמודים למדד. כלומר, אם רכשתם דירה ויש לכם לשלם לקבלן סכום של 1 מיליון שקל, אז הסכום הזה צמוד למדד תשומות הבנייה, כך שכל פיפס במדד הזה קריטי לכם.
היום התפרסם בגלובס, כי חיים פיגלין סגן נשיא בהתאחדות בוני הארף סבור שהמדד לא משקף את העלייה בפועל – פיגלין שהוא גם יו"ר אגף יזמות ובנייה בהתאחדות ומנכ"ל חברת צמח המרמן, אומר – "מדד תשומות הבנייה הוא חשוב מאוד. הוא משפיע על חוזים שמוצמדים אליו בעשרות ועד למעלה מ-100 מיליארד שקל בשנה בתחום הבנייה והתשתיות. אבל הבעיה היא שהמדד הזה לא רלוונטי. בין 2008 ל-2016 למשל עלה המדד בכ-15% בלבד, אבל זה לא היתה העלייה בפועל של תשומות הבנייה. באותה התקופה עלויות הבנייה בפועל – כפי שהן משתקפות בחוזים של חברות המתקשרות בעבודות ובדוחות אפס של חברות שהוגשו לבנקים – עלו בסדר גודל של כ-70%. מדובר בפער אדיר בין המדד לבין מה שקורה בפועל. פער כזה יכול להפיל חברות ביצוע ולהביא לשחיקה משמעותית בפעילות שלהן"
היכנסו כאן למדד תשומות בנייה מעודכן
למדריכים לרכישת דירה ולקיחת משכנתא, ו- למחשבון מס רכישה
במילים פשוטות, מדד תשומות הבנייה מודד כמה עולה לבנות; הסוקרים של הלמ"ס בודקים את המחירים יש להם את המשקולות של כל הרכיבים (125 רכיבים) ואז נקבע מחיר הסל. מחיר הסל הנוכחי ביחס למחירו בחודש הקודם מבטא את העלייה של המדד באחוזים ביחס לחודש קודם.
מדד תשומות הבנייה – עולה (לרוב) יותר מדד המחירים לצרכן
מדד מחירי תשומות הבנייה עלה בשנת 2011 ב-3.7% גבוה משמעותית מהעלייה במדד המחירים לצרכן שהסתכמה ב-2.2%; מדד תשומות הבנייה בשנת 2012 עלה ב-3.3% כפול ממדד המחירים לצרכן; מדד תשומות הבנייה ב-2013 עלה ב-1.4% בעוד מדד המחירים לצרכן עלה ב-1.8%; בשנת 2014 עלה מדד תשומות הבנייה ב-0.8% בעוד שמדד המחירים לצרכן דווקא ירד, וגם בשנת 2015 בעוד מדד תשומות הבנייה עלה ב-1% מדד המחירים לצרכן ירד. גם בשנת 2016 נשמר הפער הזה בין מדד תשומות הבנייה למדד המחירים לצרכן, וזה נמשך לתוך שנת 2017 – כאן תוכלו לבדוק את השינוי במדד תשומות הבנייה וכאן את השינוי במדד המחירים לצרכן.
מדד המחירים לצרכן - איך מחושב? ממה מורכב, ועוד...
מה שחשוב מאוד לזכור ביחס למדד תשומות הבנייה – היסטורית מדדי הקיץ גבוהים. פעם היה מדובר במדדים גבוהים מאוד (על רקע השכר הגבוה יותר ששולם לפעולים בקיץ במקביל להתארכות שעות העבודה). היום זה קיים, אבל פחות משמעותי מבעבר. מדד תשומות הבנייה הוא מדד שלא ניתן לעקוב אחריו, לא ניתן להצמיד את הכסף אליו ולקבל תשואה ריאלית (כמו שניתן לעשות ביחס למדד המחירים לצרכן), לא ניתן לגדר אותו (להגן מפני עלייתו) וזו כמובן בעיה לרוכשי הדירות. המדד יכול לברוח כלפי מעלה והם חשופים, בעוד שאת המכשירים האחרים – מדד מחירי הדירות, הצמדה למט"ח הם יכולים לגדר ולהגן מפני עלייתם.
איך מגנים מפני עלייה במדד תשומות הבנייה?
אז מה עושים – או שלא עושים כלום, או שיוצאים מנקודת הנחה שמדד מחירי תשומות הבנייה קרוב למדד המחירים לצרכן ואז אם יש כסף שעדיין לא שולם ורוצים להגן עליו מפני עליית המדד, יש להשקיע אותו באפיק הצמוד למדד, או להגן על עליית ערך המדד (מכשירים פיננסים שנסחרים בשוק ומיוצרים בבנקים). מעבר לכך יש עוד פתרונות שקשורים להתנהלות מול הקבלן – אפשר לנסות ולהתעקש על הצמדת התשלומים למדד המחירים לצרכן, פה ושם זה מצליח – הרי ההצמדה למדד תשומות הבנייה היא לא תורה מסיני. אחרי הכל, לא בטוח שמדד המחירים לצרכן פחות מבטא את עלויות הקבלן מאשר מדד תשומות הבנייה.
חשוב לזכור שנכון שמדד תשומות הבנייה מבטא את עלויות הבנייה, אבל הוא לא מבטא את עלויות הקרקע והוא לא מבטא כמובן את הרווח היזמי, ולכן ההצמדה המלאה אינה ממש צודקת. ונדגים – נניח שרכשתם דירה ב-2 מיליון שקל ונניח שהעלות הכוללת של הקבלן היתה 1.6 מיליון שקל (רווח של 400 אלף שקל), כאשר 800 אלף שקל זה מרכיב הקרקע ו-800 אלף שקל מרכיב של עלויות בנייה. במצב זה, יש אכן מקום להצמיד את ה-800 אלף שקל של עלויות בנייה למדד תשומות הבנייה, אבל מה עם הקרקע? אין תשובה ברורה (אחרי הכל זו היתה הוצאה של הקבלן והוא יכול לטעון שהוא מממן אותה, כך שהתשלומים צריכים גם להיות צמודים – אבל ממש לא מדד שתומות הבנייה); ומה לגבי הרווח היזמי – כאן זה בעצם רווח כפול – לא מספיק שהקבלן מרוויח הוא גם מצמיד את הרווח למדד שעלה בשיעור הכי משמעותי.
רוכשי דירות רבים מתלבטים עם השאלה – מתי לשלם לקבלן? מצד אחד תשלום מהיר ימנע את ההצמדות למדד תשומות בנייה, כלומר יחסוך את ההצמדות, אך מצד שני תשלום מהיר משמעותו בשביל הרוב – לקיחת משכנתא מוקדם שערכה עולה בהתאם לריבית – השאלה הכלכלית פה היא מי יותר גבוה – מדד תשומות הבנייה או הריבית על המשכנתא. כאן, תקבלו את ריבית המשכנתא המעודכנת, וכאן, את מדד תשומות הבנייה וכן תחזיות של כלכלנים לגבי מדד תשומות הבנייה. עם זאת, חשוב להדגיש – היו לא מעט הפתעות במדד בשנים האחרונות והכלכלנים היו רחקוים מלחזות אותו, ועניין חשוב נוסף – עניין התשלום לקבלן הוא לא רק עניין כלכלי, רבים מעדיפים לשלם בשלבים מאוחרים יותר.