חברת כרטיסי האשראי כאל שבניהולו של דורון ספיר הרוויחה ברבעון הראשון של 2013 – 33 מיליון שקל, לעומת 50 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2012. החולשה בשורה התחתונה מוסברת בעיקר בשינוי טכני בעיקרו –  שינוי במדיניות העברת התמלוגים לבעלי המניות בחברה, בנק דיסקונט והבנק הבינלאומי, כאשר בעקבות השינוי גדלו הוצאות כאל בכ-11 מיליון שקל. כמו כן, נמשכה השחיקה ברווחיות בשל הפחתת העמלה הצולבת בין חברות כרטיסי האשראי.

מרווח ריבית של 10%!

מהדוחות הכספיים עולה כי כאל  גבתה מלקוחותיה במהלך הרבעון הראשון של 2013 ריבית ממוצעת בשיעור של 12%, מעט מתחת לממוצע ב-2012 – 12.2%. במהלך הרבעון היקף האשראי של החברה לציבור נותר ללא שינוי בסכום של של 1.89 מיליארד שקל. מול ההלוואות האלו שניתנות לציבור כאל לוקחת הלוואות/ מימון בנקאי. הרווח שלה, בדומה לבנק רגיל נובע בסוג זה של פעילותה, במרווח בין הריבית שהיא משלמת לבנק לריבית שהיא מקבלת מהלקוחות. החברה לא מפרסמת את שיעור הריבית שהיא משלמת לבנק, אבל היא מציינת כי המרווח שלה  גדל מ-9.82% בשנת 2012 לפער של 10.25% ברבעון הראשון של 2013.

ברבעון הראשון של 2013 נהנתה כאל מגביית חובות שהוגדרו אבודים בסך של 13 מיליון שקל, כשבמקביל בגלל שהיקף התיק לא גדל (תיק האשראי לציבור), לא נוצרו חובות מסופקים.

במגזר הסליקה (סליקת כרטיסי אשראי מול בתי העסק) הסתכמו הכנסות כאל ב-60 מיליון שקל, גידול שלקרוב ל-10% לעומת רבעון מקביל ב-2012. הרווח בתחום נשחק בכ-20% ל-13 מיליון שקל, בגלל עלייה בהוצאות התפעוליות.

במגזר הנפקת הכרטיסים  (פעילות מול הצרכנים – מחזיקי כרטיסי האשראי) הגדילה כאל את ההכנסות ב-4% ל-116 מיליון שקל. אך הרווח נשחק מ-30 מיליון שקל ל-20 מיליון שקל, בגלל השינוי בהסכם התמלוגים מול בעלי המניות – בנד סיסקונט והבנק הבינלאומי.

כאל מדווחת כי ברבעון הראשון של 2013 היתה עליה של 7.7% במחזור הקניות שבוצעו בכרטיסי האשראי שהונפקו על ידי החברה  ל-13.6 מיליארד שקל

בחודשים האחרונים הודיעה חברת כאל, לעסקים רבים על העלאת עמלת הסליקה בשיעור של עד 0.7% . העלאה זו היתה בעיקר בעסקים קטנים ובינוניים. עסקים אלו חלשים יותר מול חברת כרטיסי האשראי לעומת העסקים הגדולים; עמלת הסליקה שמבטאת  את התשלום של  העסקים לחברות כרטיסי האשראי תמורת סליקה, תלויה כצפוי בגודל העסק, וככל שהוא גדול יותר כוחו מול חברת כרטיסי האשראי גדול יותר. העלאה זו היא בהמשך להעלאה שנעשתה במהלך 2012. אז כאל העלתה את עמלות הסליקה בשיעור של כ-0.2-0.4%, אך ההעלאה הנוכחית אינה כוללת את העסקים שהועלתה להן אז עמלת הסליקה. 

מעודכן ל-01/2020

ההחלטה אם לרכוש דירה או לשכור דירה היא לא ממש כלכלית.

דירה נותנת תחושת ביטחון. הכסף מושקע בדירה ולא בנכסים שיכולים להתאייד, זה נתפס כבטוח; מעבר לכך, על פני זמן מחירי הדירות הם במגמת עלייה. רבים שהעדיפו בשנים האחרונות לשכור ולא לרכוש ראו איך חלום הדירה שלהם הולך ונעלם – המחירים זינקו לשמיים והם אכלו את הלב. וזה לא רק זה – הצד השני של המשוואה הוא לפעמים בעייתי – שכירות נתפסת כדבר ארעי, אין דבר כזה שכירות לטווח ארוך. נכון, מדברים על זה הרבה, אבל בינתיים – כלום. בדרך כלל השכירות היא לשנה, אולי (בהתחשב באופציה להארכה) לשנתיים. יש גם מקרים של מספר שנים, אבל השוכרים תמיד בלחץ – האם המשכיר ישכיר בשנה הבאה? האם המחיר יעלה? ואם נעבור אז לאן? לשכונה או מחוץ לה? לדירה גדולה יותר? ומה עם הילדים (וזה השיקול המרכזי!) – הם יצטרכו להחליף בית ספר, אחרי שרק לפני שלוש שנים הם החליפו גן בגלל מעבר דירה.

יש אמנם גם יתרון בשכירות – היכולת לעבור מהר ממקום למקום, אבל בשקלול כל הגורמים הישראלים מעדיפים לקנות.

 מחשבון מחירי הדירות

קניית דירה – לא רק שיקול כלכלי!

קניית דירה לא נעשית רק מסיבות כלכליות. בקניית בית יש מרכיבים "פסיכולוגיים" – עצמאות, יציבות, הגנה וביטחון. בקניית דירה חשוב לרוכשים שסביבת המגורים תהיה נעימה, שתהיה קרבה למוסדות חינוך טובים ועוד. קיימים שני מדדים עיקריים בחישוב כדאיות כלכלית של קניית דירה.

המדד הראשון והמוכר הוא המבחן הכלכלי שבין שכירת דירה לרכישת דירה (ראו כאן את המדריך של הון – רכישת דירה או קניית דירה – מה עדיף?). על פי המדד הזה יש לבחון מה כלכלי יותר, כאשר בפועל יש לבחון את היחס – שכירות חלקי מחיר הדירה ולהשוות אותו לממוצע על פי זמן (ממוצע היסטורי), וכך ניתן לראות אם המחירים בתקופת זמן מסוימת הם גבוהים או נמוכים.

נדגים את הרעיון – נניח שמחיר דירה הוא 2 מיליון שקל ונניח שהשכירות השנתית היא 40 אלף שקל – משמע התשואה המתקבלת על שכירות היא 2% (40 אלף שקל חלקי 2 מיליון שקל); אם בעבר התשואה היתה גבוהה יותר, אז ניתן להניח שמחירי הדירות גבוהים ו/או שמחירי השכירות נמוכים – וזה יוביל את המתלבטים לשכור ולא לרכוש. מנגד, אם השכירות במקרה הזה היתה 200 אלף שקל בשנה, כלומר מבטאת תשואה של 10%, ונניח שזה גבוה משמעותית מהממוצע ההיסטורי, אז המסקנה היתה שמחירי הדירות נמוכים ו/או שמחיר השכירות גבוהים, ואז הרציונל הכלכלי היה לרכוש דירה ולא לשכור.

מבחן נוסף הוא היחס בין הכנסה של משפחה/שכר שנתי של משפחה, לבין מחיר הבית, וגם כאן יש להשוות זאת להיסטוריה. מדובר ביחס פשוט לחישוב והגיוני. ככל שההכנסה גדולה יותר, אנו מצפים לעלייה במחירי הדירות, ואם היחס הזה יורד, אז כוח הקנייה שלנו יורד, מצב רוכשי הדירות מורע. אם היחס עולה, אז כמובן שכוח הקנייה גדל – מחירי הדירות כאילו ירדו בהשוואה לשכר. הבעיה במבחן הזה היא שהוא לוקח את ההכנסה ולא את ההכנסה הפנויה שהיא זאת שמבטאת באמת את יכולת המשפחה לרכוש דירה. אלא שההכנסה הפנויה היא לא נתון שבהישג יד, ולכן משתמשים בנתוני ההכנסות שגם הם, כך מסתבר, מבטאים את יכולתה של משפחה לרכוש דירה.

באקדמיה ובעיתונות הכלכלית העולמית מפעילים את המבחנים האלו ובעזרתם הם בעצם יודעים לזהות בועות נדל"ן, ובשנים האחרונות הם מזהים בועת נדל"ן כמעט עולמית.

הקשר בין רכישת דירה לריבית

שיקול כלכלי נוסף שקשור לרכישת דירה הוא הריבית. אם הריבית נמוכה המימון זול, ומעבר לכך – התשואה שמקבלים על הדירה עולה על הריבית שמשקיעים מקבלים בשוק ההון, ולכן יש נהירה לרכישת דירות להשקעה. זו כלכלה פשוטה, אבל צריך גם להתחשב באלמנט המיסוי – מיסוי ריבית לעומת מיסוי שכר דירה ומיסוי רווח ממכירת דירה.

שיקול נוסף כלכלי ברכישת דירה הוא הפיזור. דירה זו השקעה לא מבוזרת – כל הביצים בסל אחד, בעוד שבהשקעות פיננסיות זה לא כך – משקיעים בשוק המניות מפזרים את השקעתם על פני מספר מניות, ובהתאמה הסיכון יורד.

פרמטרים כלכליים נוספים שמשליכים על ההחלטה אם לרכוש דירה או לשכור – עלויות תחזוקה, עלויות שיפוצים/תיקונים אחת לתקופה. כמו כן, ישנו הגורם המימוני. כשלוקחים משכנתא לצורך רכישת דירה, היא עולה כסף, היא בעצם מעלה את מחיר הדירה ואפילו באופן משמעותי – תלוי בריבית, תלוי בהיקף ההלוואה/משכנתא. 

ובכלל, מסתבר שהמחיר האמיתי של דירה הוא הרבה מעבר למה שאתם רואים במבט ראשון. המחיר של דירה אינו רק המחיר שנסגר מול המוכר. מעבר למימון שמייקר את הדירה, יש עלויות נוספות – ראו כאן, את המחיר האמיתי של דירה. בין היתר יש מיסים, לרבות מס רכישה – כאן, תוכלו לראות את המדריך המלא למס רכישה, וכן את מחשבון מס רכישה.

מממשים דירה? יש מס

ואם הכתבה הזו עושה לכם חשק לממש את הדירה שלכם (דירה ראשונה או דירה להשקעה), אז ראשית כדאי שתפנימו שהמבחנים האלו כבר נעשים כמה שנים טובות ולמרות זאת מחירי הנדל"ן רק ממשיכים לעלות. שנית, דירה שבה חיים בפועל היא עולם אחר מדירה להשקעה, וזה לא רק העניין הכלכלי. מעבר לכך, במימוש של דירה (דירה שאינה יחידה במשך 18 חודשים) יש מס שבח – כאן, תוכלו להבין את המס המורכב הזה ויש גם מחשבון.

למדריכים ומחשבונים קשורים:

 מחשבון מחירי הדירות

בית ההשקעות אלטשולר שחם ממשיך את המומנטום החיובי של השנה וחצי האחרונות. מתחילת השנה גיסו קופות הגמל של אלטשולר שחם כ-2.2 מיליארד שקל והיקף הנכסים המנוהלים בקופות כבר מגיע ל-20 מיליארד שקל.
גם ילין לפידות ממשיך את המומנטום החיובי של התקופה האחרונה כאשר מתחילת השנה גיסו קופות הגמל וקרנות ההשתלמות סכום של כ-600 מיליון שקל, והן מנהלות כ-10 מיליארד שקל.
אלטשולר-שחם הוא הגדול במגייסים בחודש אפריל עם 520 מיליון שקל, ילחין לפידות אחריו עם כ-140 מיליון שקל.
מנגד, בדש ממשיכה הנסיגה – בחודש אפריל איבדו קופות הגמל של דש 144 מיליון שקל ומתחילת השנה מדובר על כ-670 מיליון שקל שעזבו את הקופות של דש, כאשר נכון לסוף אפריל מנהלים בדש כ-21 מיליארד שקל. עם זאת, מיטב שהתמזגה לאחורנה עם דש שומרת על יציבות בחודשים האחרונים (גיוס שלילי של 20 מיליון שקל), והיא מנהלת כ-13 מיליארד שקל – יחדיו דש ומיטב מנהלות כ-34 מיליארד שקל

על פי בדיקה של בנק ישראל, 275 אלף איש מסווגים כלקוחות מוגבלים לתקופות של בין שנה אחת ל-5 שנים. לקוח מוגדר כלקוח מוגבל במידה ויש לו 10 שקים ללא כיסוי במהלך שנה אחת. אם למרות שהוא הוגדר כמוגבל חזר ופיזר שקים ללא כיסוי אז הוא נכנס להגדרה של לקוח מוגבל בסיווג הגבלה חמורה.
לקוחות מוגבלים יכולים להחזיק חשבון בנק אבל אסור להנפיק להם שקים, ובפועל ברוב הגדול של המקרים הבנקים לא מספקים להם אשראי, משמע הם מתנהלים באופן שוטף על בסיס מזומנים בלבד.
מספר החשבונות המוגבלים עלה כמעט פי שלוש מאז שנת 2008. העליה הזו מיוחסת גם למצבם של אותם לקוחות, ופיזור שקים ללא כיסוי, אבל גם לתיקון לחוק הוצאה לפועל שגרם לגידול בנתון הלקוחות המוגבלים. מדובר בשילוב מערכות בין ההוצאה לפועל לבנק ישראל. עד התיקון בחוק ההוצאה לפועל, היו אנשים שהיו חייבים כספים ולא שילמו, שבנק ישראל כלל לא ידע עליהם. כל עוד לא עולות תביעות במסגרת הבנקאית , בנק ישראל לא יודע על כך. במסגרת התיקון לחוק, ההוצאה לפועל מעבירה את הנתונים על החייבים שלא משלמים ומתחילים מולם בתהליכי הוצאה לפועל, לבנק ישראל, וכך בנק ישראל מעדכן ברישומים שלו, את החייבים האלו, ומדובר בתוספת נכבדת שמסבירה את הגידול המואץ במספר החשבונות המוגבלים.

עוד גוף אמור לעזור לעשות סדר בשוק הדיור ושוק ההשכרה, אבל מרוב גופים כבר לא רואים את היער. וועדת השרים לענייני דיור מה שנקרא – קבינט הדיור, מקים גוף שנקרא – מטה הדיור הלאומי שמטרתו הבטחת יישום מדיניות הממשלה במסגרת תוכנית הדיור הלאומית לקידום דיור בר השגה.
אתם מבינים את זה – רוצים להאיץ תהליכים, רוצים לחסוך בירוקרטיה אז מקימים עוד גוף – כן, ככה זה עובד בישראל.
וזה כמובן עולה כסף – התקציב של הגוף המיוחד הזה לענייני דיור בר השגה הוא 20 מיליון שקל. על מה ולמה? למה שהעבודה לא תיפול על המשרדים הקשורים והקבינט המיוחד? למה צריך גוף מיוחד ועוד עובדים בשכר? בסופו של דבר נראה שזה לא ייעל את התהליכים זה עלול רק לחזק את הבירוקרטיה ולעכב את התהליכים

בכנס המעסיקים של קבוצת עדיף, על שוק החיסון הפנסיוני בארץ, עלו חלק מהבעיות האקוטיות של התחום, ובראש וראשונה, החיסכון הלא מספק לפנסיה. "צריך לדעת שאם יימשך המצב הנוכחי, שוק העבודה העתידי יכלול יותר אנשים מבוגרים, יותר בני 70 שיעבדו בעבודות כמו  – מלצרים, שומרים ועובדים במקדונלד'ס, כדי להתפרנס". מעריך בני שיזף, משנה למנכ"ל ומנהל תחום חיסכון ארוך טווח בקבוצת הפניקס, "על פי הנתונים, עובד שהצטרף למעגל העבודה והחיסכון בגיל 30 ויפרוש בגיל 67 יצטרך  לחיות עם פנסיה שהיא בערך כמחצית מהשכר שהיה לו לפני הפרישה לפנסיה".

למה בעצם? למה חיסכון כל כך ממושך (37 שנים) לא מספק. ובכן, ישנן מספר סיבות ובעיקר – תוחלת החיים. התארכות תוחלת החיים, מובילה לכך שכספי החיסכון נחלקים על פני יותר חוסכים ויותר שנים, וזו בעיה שרק הולכת ומתעצמת, וזה עשוי לגרום למבוגרים בני 70 להישאר בשוק העבודה בכל מיני עבודות פשוטות.

פתרון יכול להיות דרך חיסכון גדול יותר ודרך העלאת גיל הפרישה. חיסכון גדול יותר במהלך שנות העבודה ישאיר כמובן סכום גדול יותר לפניסה, אבל הוא פוגע בצריכה השוטפת. העלאת גיל הפרישה תוביל להגדלת ערך החיסכון, אבל היא תקצר את תקופת הפנסיה.

בעיה נוספת ואולי משמעותית יותר, היא דווקא בצד ההשקעות. אז אנחנו חוסכים לפנסיה, ומה אז? אז מתברר שהתשואה על ההשקעות היא נמוכה מאוד. אפילו אפסית. הריבית היום כל כך נמוכה, האלטרנטיבות השקעה מספקים תשואה מאוד נמוכה (במידה ומדובר באפיקים סולידים) וכך בעצם הכסף המושקע בחיסכון הפנסיוני לא באמת גדל. את ועוד – דמי הניהול אמנם במגמת ירידה בזמן האחרון אבל בהינתן התשואה שמפיקים/ יוצרים מנהלי השקעות, מדובר בדמי ניהול יחסית גבוהים.

ועל רקע זה, ברור שיש כאן פצצת זמן!

בכנס אמר דורון שורר, נשיא איגוד קופות הגמל הענפיות  שצעדי האוצר האחרונים לא אמורים להשפיע על החיסכון הפנסיוני. אך רבים ממשתתפי הכנס  טענו שיש  להעלות את תקרת ההטבות משכר של 15 אלף שקל כפי שרוצה האוצר לרמת שכר גבוהה יותר.

ד"ר זאב רותם, מנכ"ל רותם אסטרטגיה, הדגיש את הבעייתיות שבפנסיה צוברת – "שוק החיסכון הפנסיוני משפיע כל כך הרבה על חיי האזרחים ועל המשק כולו. המהלכים  שעשה בעבר האוצר בשוק הפנסיה הצוברת הלכו רחוק מדי ויצרו כשל שוק גדול יותר משהיה קודם" כך ששוק החיסכון הפנסיוני הצטמצם. הריכוזיות, כמו כל מצב קרטליסיטי יצרה מיד עליה בדמי הניהול. כיום המערכת הפרטית סובלת מדמי ניהול גבוהים וזה יוצר מצב שבו לחוסכים הצעירים, שאינם נמצאים במערכות המגינות, לא יהיה כסף לעת זקנה. ואני מציע לכל אחד ואחד מהאזרחים להיות מודאג כבר עכשיו לגבי היכולת שלו להתקיים בכבוד לעת זיקנה".

הבעיה בפנסיה הצוברת מתחדדת על רקע התשואות הנמוכות שמתקשות להדביק את התחייבות המדינה. בפנסיה צוברת, העובד מקבל פנסיה לפי ההסכם (עליית מדרגה לפנסיה מדי שנה) וזה לא בהכרח מתואם עם הכספים שיש בקופה עצמה. בפועל, עלול להיות גירעון ענק בין ההתחייבות לפנסיה כלפי העובדים ומול הסכו0 שבאמת נחסך. הגירעון הזה הולך וגדל – כבר אמרנו – פצצת זמן!

למרות אי-הוודאות הגדולה בקשר למחירי הדירות למגורים, למרות אי-הוודאות סביב התקציב  ותוכניתו של האוצר  בקשר למיסוי שוק הדירות, הציבור ממשיך להגביר את לקיחת המשכנתאות ולרכוש דירות. הציבור הפנים  שהגזרות הצפויות דווקא יכבידו על רכישת הדירה. כך למשל, המס האווילי שקובע שגם משפרי דיור צריכים   לשלם קנס (מס רכישה בכל מצב) , כך למשל העלאת המע"מ שאמורה להשפיע על המחירים ועוד, ולכן הוא מזדרז לרכוש לפני הטלת הגזרות.

ההערכות בענף המשכנתאות נוקבות בהיקף משכנתאות שעשוי להגיע ל-4.5 מיליארד שקל בחודש מאי, כשבנוסף להאצה שקשורה בגזרות הצפויות, גם הריבית הנמוכה מדרבנת את הציבור לקחת משכנתא ולקנות דירה. הריבית הנמוכה היא הבסיס  לעליות המחירים בשנים האחרונות.

היקף המשכנתאות הצפוי במאי מבטא עליה של כ-18% ביחס לחודש אפריל בו נלקחו משכנתאות בהיקף של 3.8 מיליארד שקל.

כך או אחרת, יודגש כי בימים שנותרו עד סוף חודש מאי יתממשו משכנתאות נוספות, בין היתר לאור הרצון של רוכשי הדירות לשלם לקבלנים ולחסוך את העלייה בשיעור של 1% במע"מ. בפעם הקודמת שעלה המע"מ – לפני כשנה זינק היקף המשכנתאות ל-5.8 מיליארד שקל בחודש.

היקף המשכנתאות הצפוי במאי, בהמשך לנטילת המשכנתאות בחודשים הקודמים, מבטא קצב משכנתאות של 47-48 מיליארד שקל, בדומה לשנים הקודמות. הקצב הזה לא הואט גם כאשר בנק ישראל הגביל את התמרון של המשקיעים בשוק הדירות וקיצץ להם את המימון. בנובמבר 2012 החליט הפיקוח על הבנקים שבבנק ישראל כי במטרה לצנן את שוק הדירות הוא  מגביל את הבנקים במתן הלוואות לרוכשי דירות. רוכשי דירות  להשקעה יקבלו מימון של עד 50% ממחיר הדירה, ואילו רוכשי דירה ראשונה יקבלו הלוואה עד 75%  ממחיר הדירה;  משפרי דיור יקבלו הלוואה עד 70% מערך הדירה.

בנוסף, החליט הפיקוח על הבנקים בפברואר האחרון כי הבנקים יגדילו את ריתוק ההון שמשמש במתן הלוואות. במילים שפוטות הבנקים צריכים להעמיד יותר הון בעת המימון בתחום המשכנתאות וזה כמובן פוגע ביכולת המימון שלהם בתחום, והופך את התחום לפחות אטרקטיבי. הבעיה שזה יכול דווקא להוביל לעלייה בריבית ופגיעה בלוקחי המשכנתאות. בינתיים, על רקע הורדות הריבית (לאחרונה ירדה ל-1.5%) הציבור נהנה מריביות נמוכות בהלוואות המשכנתא.

על פי בדיקה של בנק ישראל, בארץ יש 42 אלף משפחות שמתקשות לעמוד בהחזרי המשכנתאות. באופן יחסי לעולם, מצבנו טוב, מדובר בשיעור פיגורים יחסית מועט, השאלה כמובן היא בקשר לעתיד – מה יהיה הלאה? מה יקרה אם המחירים ירדו, הריבית תרד, האם אז לא יציפו א השוק רבבות לווים שלא יכולים לעמוד בהחזרים?

נשיא התאחדות הקבלנים, ניסים בובליל ממשיך לתקוף את התוכנית של שר האוצר, יאיר לפיד. להערכתו, הפעולות של לפיד יביאו לעליות מחירים בשוק הדירות, וזאת בניגוש להבטחותיו של לפיד שהמצב הכלכלי ישתפר  ומחירי הדירות ירדו.

בובליל שואל (ובהמשך עונה) – האם הממשלה באמת רוצה להוריד את מחירי הדירות ?  על כל דירה חדשה שנמכרת בישראל האוצר משלשל לכיסו כ- 700 אלף שקל . להערכת, התאחדות הקבלנים (התאחדות בוני הארץ) הגזרות הכלכליות החדשות של לפיד (מס רכישה ומע"מ) יעלו למשפרי הדיור כ -100 אלף שקל נוספים.

"הממשלה שוב מוכיחה כי היא חזקה בהטלת מיסים אבל חלשה מאוד בביצוע רפורמות שיביאו להגדלת היצע הדירות. מחירי הדירות יעלו בשנים 2013- 2014 בכ- 10%; במידה והצעדים  של לפיד יעברו בכנסת תהייה עלייה נוספת של 4% במחירי הדירות בשנתיים הקרובות", סבור בובליל ומוסיף – "אנחנו שיא היסטורי: זוג צעיר צריך לשלם 126 משכורות כדי להגיע לדירה לעומת 103 משכורות לפני 5 שנים. מספר היח"ד שהמדינה שיווקה ב- 2012 – הנמוך מאז 2008 ;15% ממכרזי המנהל בשנה האחרונה בוטלו או נכשלו"?

לקראת הכנס השנתי של התאחדות בוני הארץ, שיערך השבוע במלון הרודס באילת, מפרסמת ההתאחדות את התחזית שלה לענף מתוך הסקירה הכלכלית השנתית שהוכנה על ידי אגף הכספים והכלכלה בהתאחדות בוני הארץ וחברת BDO.  על פי הסקירה, בעת רכישת דירה חדשה על ידי זוגות צעירים או משפרי דיור משרד האוצר משלשל לקופתו  כ- 700 אלף שקל בממוצע בגין רווחים מהקרקע ורווחים מהמיסוי הגבוה המוטל על הענף וכולל מיסי רכישה, מיסים עירוניים שונים, היטלים ומע"מ . תוספת הרווחים לדירה בגין הגזירות האחרונות שהטיל שר האוצר, יאיר לפיד הוא  כ- 100,000 שקל נוספים לדירה בממוצע.

הקרקע מהווה 25% מעלות הדירה; המיסים עוד 25%

על פי נתוני התאחדות בוני הארץ עלות הקרקע מהווה כ- 25% ממחיר הדירה בממוצע ( במרכז הארץ העלות מגיעה גם ל- 50%  ) המיסים מהווים כ- 25% נוספים . בדירה חדשה שמחירה הממוצע כ- 1.4 מיליון שקל מדובר על כ- 700,000 שקל אותם משלשלים רוכשי הדירות לקופת האוצר. הגזירות החדשות של שר האוצר יאיר לפיד , בניהן,  הגדלת מס הרכישה בשיעור של 3.5% למשפרי דיור והעלאת המע"מ יוסיפו 80-100 אלף שקל למיסוי של דירה ממוצעת הנרכשת על ידי משפרי דיור. כלומר, אם הגזרות הכלכליות יעברו בכנסת במתכונתם הנוכחית, רוכשי הדירות ישלשלו לקופת האוצר כ- 800,000 שקל בממוצע ברכישת דירה חדשה. בשנת 2012 הכנסות המדינה ממיסוי נדל"ן ( כולל מע"מ ) הגיעו  לכ-11.6 מיליארד שקל.

לדברי בובליל,  "הפעולות של שר האוצר יאיר לפיד בתחום הדיור תמוהות ועומדות בניגוד גמור להבטחותיו לבוחריו . רק לפני שנה בנאומי הבחירות שלו ציין יאיר לפיד כי ללא דוד עשיר זוגות צעירים לא יוכלו לרכוש דירה והנה בפעולה הראשונה שהוא עושה כשר האוצר הוא פוגע פגיעה חמורה באותם זוגות צעירים ומשפחות צעירות ולא נוגע בדוד העשיר. בובליל מציין כי העלאת המיסוי על הענף יביא לעליית מחירים נוספת ולהרחקת הזוגות הצעירים מחלום הדירה. שוב הממשלה מוכיחה שהיא חזקה בהטלת מיסים ומגבלות אך חלשה בביצוע רפורמות שיביאו להגדלת היצע הדירות וליציבות במחירי הדירות".

תחזית התאחדות בוני הארץ,היא לעלייה במחירי הדירות –  מחירי הדירות יעלו, להערכתם,  בשנת 2013 בכ-5% ובשנת 2014 בכ-5% נוספים ומחירה של דירה ממוצעת בישראל יגיע לכ- 1.2 מיליון שקל. אולם, בובליל מציין כי להערכתו , הצעדים של לפיד במידה ויעברו בכנסת יביאו לעלייה נוספת של 4% במחירי הדירות בשנתיים הקרובות.

עוד עולה מהסקירה כי עליית מחירי הדירות יחד עם שחיקת השכר במשק גרמה  לכך שמספר המשכורות לרכישת דירה בישראל נמצא בשיא היסטורי. בסוף 2012, מספר המשכורות לרכישת דירה עמד על 126 משכורות, קצת יותר מ-2011 שבה נדרשו כ-125 משכורות ולעומת 103 משכורות בשנת 2008. לשם השוואה בארה"ב, אנגליה וצרפת נדרשות בין כ-55-60 משכורות לרכישת דירה בממוצע. ככל שמספר המשכורות הנדרש לרכישת דירה הינו גבוה יותר כך קטן מספר משקי הבית שמעוניינים ברכישת דירה במחיר הקיים בשוק שכן הרוכשים חוששים שלא יוכלו לעמוד בתשלומים לרכישת הדירה. בניתוח לפי הכנסה פנויה לנפש התוצאה היא כי ידרשו 137 משכורות מלאות לרכישת דירה כלומר 137 חודשים בהם כל ההכנסה תלך לרכישת דירה.

ירידה משמעותית בהתחלות בניה

עוד עולה מהסקירה  כי למרות שב-2012 משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל הגבירו את שיווק הקרקעות וסך הכל שווקו קרקעות לכ-38 אלף יח"ד, 15% מהמכרזים בוטלו או נכשלו. בשורה התחתונה, מספר יח"ד ששיווקם הצליח היה נמוך מאז 2008. בשנת 2012 חלה ירידה של 13% בהתחלות בנייה לעומת 2011. על פי התחזית של התאחדות בוני הארץ, בשנת 2013 צפויה ירידה של 5% בהתחלות בנייה ובשנת 2014 תחול ירידה נוספת של 3%. הפער בין הביקושים להיצע יגרום להמשך המגמה של ירידה במלאי הדירות .

בובליל, מציין כי למרות הצהרות חוזרות ונשנות של ממשלת ישראל בשנים האחרונות, הרי שבשורה התחתונה, בתחום שיווק הקרקע – מספר יחידות הדיור ששיווקן הצליח ואושרו על ידי מינהל מקרקעי ישראל אשתקד היה הנמוך ביותר מאז 2008. לצד זאת, הרחיב בנק ישראל את המגבלות על היקף האשראי לקבלנים והמשכנתאות לרוכשים, ואילו הממשלה נכשלה בטיפול בחסמים הביורוקרטים הקשים שעומדים בפני קבלנים ובונים ובמחסור הקריטי בעובדים בענף. "אם מבקשת הממשלה הנוכחית להשיג שינוי מהותי לטובה בתחום הבניה בכלל ובתחום הבניה למגורים בפרט, עליה לטפל בבעיות הקשות שפוגעות בתחום ­­– להגביר את שיווקי הקרקעות באזורי הביקוש, להגדיל דרמטית של מספר העובדים הזרים בענף, לאפשר לבנקים להרחיב את המימון לבניה מכל הסוגים, להגדיל את ההשקעות בתשתיות ולקצר דרמטית את הליכי התכנון ורישוי הבניה".

מחסור של 20 אלף עובדים

בהתאחדות הקבלנים מציינים כי  גם במידה והמדינה תשווק 40 אלף יח"ד בשנה, כיום אין מספיק ידיים עובדות. על פי הסקירה, כ-180 אלף עובדים מועסקים בענף הבנייה נכון לסוף 2012. 150 אלף עובדים הינם ישראלים, 25 אלף עובדים מגיעים מיהודה ושומרון ו-4,000 מועסקים הם עובדים זרים. לכל דירה דרוש בממוצע עובד אחד המועסק בביצוע עבודות רטובות למשך 24 חודשים בממוצע, כאשר לרוב מדובר על עובדים זרים או פלסטינים. כלומר כיום יש מחסור של 20 אלף עובדים על מנת לבנות 40 אלף יח"ד בשנה.

הביטוי למחסור בעובדים הינו משך זמן הבנייה שעלה בתשעת החודשים הראשונים של 2012 לתקופה של 24.4 חודשים לעומת 23.7 חודשים בשנת 2011. 

כמו כן, מתייחסת סקירת ההתאחדות לדוח טרכטנברג  – "חלק גדול מהמלצות ועדת טרככטנברג לא יושם עד סוף 2012. כזכור, המלצות הוועדה קבעו שיווק של 187 אלף יח"ד בחמש השנים הקרובות כאשר 60% מהדירות יהיו באזורי הביקוש העיקריים – מחוז תל אביב, ירושלים ומרכז. בנוסף, הוועדה המליצה להקים 40 אלף יח"ד בייעוד לדיור בר השגה. אם הממשלה הייתה מיישמת סעיף זה, משרד השיכון היה צריך להוסיף 37,400 יח"ד בממוצע מידי שנה – כאמור נכון לעכשיו יש ירידה בהתחלות בנייה ויישום סעיף זה לא נראה באופק".

עמלות ההפצה הופחתו החודש, וזו בשורה למחזיקי קרנות הנאמנות. אלא שיש מצבים שמחזיקי קרנות הנאמנות לא מרוויחים. איך זה קורה? ובכן, ישנן מנהלי קרנות נאמנות שהחליטו בחודשים האחרונים למזג קרנות – במצב כזה יש קרן קולטת וקרן נקלטת. הקרן הנקלטת מקבלת את תנאי הקרן הקולטת לרבות דמי הניהול של הקרן הקולטת. כלומר, אם דמי הניהול בקרן הנקלטת היו נמוכים יותר מהקרן הקולטת, הרי שמרגע המיזוג בין הקרנות, דמי הניהול עולים.

ואז, אם יש את ההנחה בגין עמלת ההפצה שבוטלה, הרי שהיא מתייחסת לרף גבוה יותר של דמי ניהול כוללים, כך שמחזיקי אותה קרן נקלטת שהעלו להם את דמי הניהול כתוצאה מהמיזוג בין הקרנות, עדיין משלמים דמי ניהול גבוהים יותר, גם לאחר ההפחתה של עמלות ההפצה.

תודו – זה מעצבן; המהלך הזה אולי לגיטימי, אבל מקומם. וכאן נכנסה לתמונה רשות ניירות ערך שהחליטה לעצור את התופעה, ולמנוע מקרנות הנאמנות ליצור יצר מסלול עוקף להורדת דמי הניהול בעקבות הפחתת עמלות ההפצה. נזכיר, כי ההפחתה הזו היא למשך חצי שנה, ואז ייתכן שדמי הניהול יעלו, אם כי, ייתכן גם שדמי הנהיול האלו יתקבעו, אחרי הכל, הרווח והרווחיות של מנהלי הקרן לא ירדה בעקבות הפחתת דמי הניהול כי ירידה זו כאמור היא בהתאם להפחתת עמלות ההפצה מהבנקים (הקרנות משלמות פחות לבנקים). מהלך ההפחתה בעמלות ההפצה נועד להפחית את דמי הניהול לצרכן הסופי. פרופסור שמואל האוזר, יו"ר רשות ניירות ערך הדגיש עם ההצעה להפחתת העמלות כי כדי שהירידה תתגלגל לצרכן הסופי, יש לחייב לפחות לזמן מה את הקרנות להפחית בהתאמה את דמי הניהול.

האם כוחות השוק ידאגו שגם אחרי חצי שנה דמי הניהול לא יעלו? נקווה שכך זה יהיה. מבטיחים לבדוק  בעוד חצי שנה.

בינתיים, הקרנות מצאו דרך להעלות בכל זאת את דמי הניהול בקרנות הנקלטות במסגרת מיזוגים, רגע לפני הפחתת עמלות ההפצה, אך רשות ניירות ערך כאמור מנעה זאת מהן. כך לדוגמה, בעקבות מיזוג בתי ההשקעות דש ומיטב,  מוזגו קרנות דומות של שני בתי ההשקעות האלו, בין היתר,  קרן מיטב נבחרת תל בונד שגבתה דמי ניהול של 1.19% מוזגה לקרן דש ) קונצרני מייעצת שגבתה דמי ניהול של 1.53%. המשקיעים בקרן עם דמי הניהול הנמוכים יותר,  התעוררו ביום בהיר עם דמי ניהול גבוהים יותר. גם בפסגות פעלו כך – קרן פסגות שחר שגבתה דמי ניהול של 0.43% מוזגה לתוך קרן פסגות אלפא שגובה דמי ניהול 0.87%.  ברשות דרשו מהנאמנים של מחזיקי יחידות הקרנות  להפחית את דמי הניהול, תוך הדגשה לבתי השקעות שביצעו או בכוונתם לבצע מיזוגים החל מתחילת השנה, לרבות –   מיטב־דש, הראל, פסגות ואיילון,  כי כל חברת קרנות נאמנות חייבת שממוצע דמי הניהול שגבתה בכל הקרנות שלה לא ישתנה כלפי מעלה מתחילת השנה ועד תום ההתחייבות להפחתת דמי הניהול (חצי שנה).

על רקע הוראה זו, דיווח מנהל קרנות הנאמנות של דש-מיטב  כי תהיה  הפחתה בדמי הניהול של הקרן הקולטת מיום המיזוג, כך שדמי הניהול בה ישקפו את ממוצע דמי הניהול בין הקרנות המתמזגות נכון לסוף 2012. גם יתר קרנות הנאמנות שמוזגו על רקע מיזוג מנהלי קרנות נאמנות  יפעלו באופן דומה.

למעשה, צריך להפעיל את ההוראה הזו בלי קשר לרפורמה בעמלות ההפצה , צריך לוודא שבמיזוג קרנות אין צד אחד נפגע באופן משמעותי, צריך  לאפשר מיזוג קרנות כך שדמי הניהול יהיו ממוצע דמי הניהול של הקרנות – הקולטת והנקלטת.

אחרי שבשבוע שעבר סטנלי פישר, נגיד בנק ישראל הוריד את הריבית ב-0.25% ל-1.5%, מעריך ג'ונתן כץ, כלכלן המאקרו של בנק ההשקעות HSBC כי בנק ישראל יוריד את הרייבת ב-0.25% נוספים ל-1.25%!

להערכת כץ הפחתת הריבית תהיה כבר בשבוע  הבא, עם כינוס ישיבת הריבית ביום שנ. המטרה של הפחתת הריבית היא לשדר לשחקנים הגדולים בשוק המט"ח שבנק ישראל נחוש להילחם בירידת שער הדולר. זה יעזור? ממש לא בטוח – תראו איך ההפחתה הקודמת התמוססה. ההיפך – בנק ישראל מאבד את התחמושת ותוך כדי תנועה מאבד את המשק ויוצר בועה גדולה בשוק הנדל"ן – ריבית נמוכה זה הדלק לעליות מחירים בשוק הנדל"ן. אנחנו עוד נצער על ההפחתות האלו, ואז גם לא יהיו אפילו  את מי להאשים – מר פישר כבר לא יהיה כאן – הוא בורח בזמן.

כך או אחרת, כץ מסביר כי הפחתת הריבית סבירה מכיוון שאין כיום דאגות לגבי לחצים אינפלציוניים, ומעבר לכך – כל העולם נמצא ברמות ריבית מאוד נמוכות, כך שהפחתת ריבית נועדה להתיישר עם המצב בעולם, ולמנוע את שחיקת השקל.

דירות רבות לא מאוכלסות ברוב ימות השנה, כאשר חלקם שייך לתושבים זרים (רובם כנראה יהודים) שמגיעים לחופשה קצרה בארץ ומתגוררים בדירות אלו. מעבר לכך, קיימות דירות שפשוט אף אחד לא גר בהן ואף אחד לא משתמש בהן (גם לא לתקופות קצרות על פני השנה). מדובר על פי ההערכות באלפי דירות ואף מעבר לכך.

בניסיון להילחם במחירי הדירות שהולכים ועולים, החליט שר הפנים, גדעון סער,  לחתום על תקנות לגביית כפל ארנונה לדירות מגורים שאינן בשימוש (דירות רפאים). הכפלת תשלום הארנונה על דירות מגורים שאינן בשימוש נועדה לעודד השכרת דירות אלה, ובכך להגדיל את היצע הדיור בבנייה הקיימת – ולתרום לירידת מחירי הדירות.  החתימה של סער, מעבירה את הכדור לשר האוצר, יאיר לפיד.

התקנות על הכפלת תשלום הארנונה נעשתה, בהמשך לוועדת טרכטנברג (הוועדה לשינוי כלכלי-חברתי בראשות פרופסור מנואל טרכטנברג) בהתאם להחלטת הממשלה מ-18 במרס 2012. הוועדה דנה באופן רחב בנושא – ן "הרחבת היצע הדיור בבנייה הקיימת באמצעות שינוי כללי הארנונה", והנה אחת ההמלצות של הוועדה צפויה להיות מיושמת. אבל, גם הוראה זו לא פשוטה ליישום – מיק קובע אם הדירה היא דירת רפאים? באיזו זכות לוקחים מיסוי עודף על בעל דירה שלא נמצא בה, האם אנחנו מכריחים אנשים להשכיר דירות? איפה חופש הבחירה של האנשים לעשות בקניין שלהם מה שהם רוצים?

באוצר שוקלים להטיל מס על הכנסות משכר דירה החל מהשקל הראשון – כך מציינים האתרים הפיננסים. המס הזה בשיעור של 10%, אמור להחליף  את מס הרכישה החדש והמקומם שאושר לאחרונה בממשלה (במסגרת תקציב 2013-2014). מס הרכישה החדש חל על משפרי דיור ולא מקנה להם פטור ממס עד למדרגה של 1.47 מיליון שקל. בעבר, משפרי דיור נהנו (ובצדק) מפטור ממס רכישה בדומה לרוכשי דירה חדשה (ולא היו צריכים לשלם מס רכישה בשיעור של 3.5% עד למדרגה של 1.47 מיליון שקל) . מעכשיו (יישום התקנה – 2014) , פטור ממס רכישה חל רק על רוכשי דירה ראשונה ולא על משפרי דיור – עקום, מקום, מרגיז, תמוה – מה שתרצו, ותחשבו על זה – גם כאלו שנאלצו לכור דירה נוחה יותר ולהסתפק בדירה קטנה ובעלות נמוכה יותר יצטרכו לשלם את מס הרכישה הזה.

הביקורת על מס הרכישה החדש היתה מקיר לקיר, ובאוצר כנראה מבינים את טעותם. הפעם הם מציעים מס אחר תחליפי – מס על השכרת דירות, אבל גם המס הזה לא טריוויאלי. שיעור המס צפוי להיות 10% על הכנסות משכר דירה מהשקל הראשון. כיום,  משכירי דירות נהנים מפטור ממס אם שכר הדירה הוא עד 4,980 שקלים בחודש. במידה ויבוטל הפטור (מדרגת הפטור) ויחול מס בשיעור של 10% צפוי כי המדינה תגבה כ-1.1 מיליארד שקל, שזה בערך הסכום שצפוי להתקבל ממס הרכישה החדש.

אז מה הבעיה?

ובכן מס על שכר דירה עשוי להתגלגל על שוכרי הדירות – שכר הדירה יעלה כדי שהמשכירים ייהנו מאותה תשואה נטו שנהנו בעבר, ואז אולי קופת המדינה תרוויח, אבל שוכרי הדירות ומדובר בשליש מהאוכלוסייה תינזק ומאוד.