קרן הנאמנות מגדל אג"ח להמרה חשופה בשיעור של 20% לניירות ערך בלתי סחירים וניירות ערך דלי סחירות. כך עולה מהודעת הנהלת הקרן שמפרטת את החשיפה לנכסים שנתפסים כמסוכנים – "חשיפה לנכסים אשר חלפו שלושה ימי מסחר מאז שהמסחר בהם הופסק (נכסים בלתי סחירים) – 4.77% מהשווי הנקי של נכסי הקרן. חשיפה לנכסים שלא נעשתה בהם עסקה בבורסה במשך לפחות שלושה ימי מסחר רצופים (נכסים דלי סחירות) – 15.32% מהשווי הנקי של נכסי הקרן".

הסיכונים העיקריים הגלומים בחשיפה לנכסים בלתי סחירים בקרן הנאמנות, הינם לגישת מגדל – "העדר יכולת למכור בבורסה ו/או בשוק מוסדר את הנכס הבלתי סחיר. כאשר הנכס הבלתי סחיר הינו אגרת חוב, עלולה החברה המנפיקה שלא לעמוד בהתחייבויותיה בקשר אליו, כולן או חלקן. מכירת הנכס הבלתי סחיר בעסקה מחוץ לבורסה או מחוץ לשוק מוסדר עלולה להיעשות במחיר נמוך יחסית בהשוואה לשוויו, ולעיתים אף להיות בלתי אפשרית.

"שערוך הנכס הבלתי סחיר המוחזק בקרן נעשה על ידי מנהל הקרן ולא על סמך עסקות שבוצעו בפועל בנכס, וזאת בשל העדר מפגש בין קונה מרצון למוכר מרצון בבורסה ו/או בשוק מוסדר, ויתכן שהשערוך  האמור אינו משקף את המחיר שהיה נקבע לנכס האמור אילו בוצעה בו בפועל עסקה.         

"במצב של קבלת הוראות לפדיון של יחידות בקרן בשיעור גבוה מנכסי הקרן, עלול להיווצר קושי למכור את הנכסים הבלתי סחירים או לקבל תמורת הנכסים האמורים מחיר ראוי כלכלית לצורך תשלום תמורת הפדיון לבעלי היחידות וכן לעמוד בהוראות הדין בדבר שיעור מרבי לניירות ערך של תאגיד בקרן נאמנות. יצוין, שבנסיבות הענין בהן שיעור הנכסים הבלתי סחירים בקרן הינו כאמור לעיל, סבור מנהל הקרן כי סיכון זה הינו נמוך ביותר"

הסיכונים העיקריים הגלומים בחשיפה לנכסים דלי סחירות בקרן נאמנות, הינם להערכת מגדל – "מכירת הנכס דל הסחירות בעסקה בבורסה או בשוק מוסדר או מחוץ לבורסה עלולה להיעשות במחיר נמוך יחסית בהשוואה לשוויו ולעיתים אף להיות בלתי אפשרית.

"שערוך הנכס דל הסחירות המוחזק בקרן נעשה על ידי מנהל הקרן ולא על סמך עסקות שבוצעו בפועל בנכס, וזאת בשל העדר מפגש בין קונה מרצון למוכר מרצון בבורסה ו/או בשוק מוסדר, ויתכן שהשערוך  האמור אינו משקף את המחיר שהיה נקבע לנכס האמור אילו בוצעה בו בפועל עסקה.

"במצב של קבלת הוראות לפדיון של יחידות בקרן בשיעור גבוה מנכסי הקרן, עלול להיווצר קושי למכור את הנכסים דלי הסחירות או לקבל תמורת הנכסים האמורים מחיר ראוי כלכלית לצורך תשלום תמורת הפדיון לבעלי היחידות וכן לעמוד בהוראות הדין בדבר שיעור מרבי לניירות ערך של תאגיד בקרן נאמנות. יצוין, שבנסיבות הענין בהן שיעור הנכסים דלי הסחירות בקרן הינו כאמור לעיל, סבור מנהל הקרן כי סיכון זה הינו נמוך ביותר.

"ניהול הסיכונים האמורים  על ידי מנהל הקרן, נעשה בעיקר באופן הבא: מנהל הקרן פועל על מנת להקטין את שיעור הנכסים המשוערכים המוחזקים בקרן, אם וככל שהדבר אפשרי וכדאי בנסיבות העניין. כמו כן, למגדל שוקי הון, חברת האם של מנהל הקרן, מחלקה כלכלית אשר עוסקת, בין היתר, בהערכות שווי כלכליות לנכסים משוערכים. מנהל הקרן מקיים מעקב אחרי מידע המתפרסם לגבי נכסים משוערכים המוחזקים בקרנות המנוהלות על ידו וכאשר נודע לו על אירועים מיוחדים הקשורים בנכסים משוערכים הוא שוקל האם יש צורך לשנות את השווי בו משוערכים הנכסים האמורים ואם אכן יש בכך צורך קובע שווי זה.

"במקרים מסוימים, משתתף נציג מטעם מנהל הקרן בנציגות של מחזיקי אגרות חוב שהמנפיק שלהן נקלע לקשיים. ההשתתפות בנציגות מקנה למנהל הקרן מידע  לגבי מנפיק אגרות החוב האמורות, אשר מאפשר לו להעריך בצורה טובה יותר את שווין של אגרות החוב, וכן מאפשרת לו להיות מעורב בגיבוש תנאי ההסדר לגבי אגרות החוב, ככל שיתגבש, ובכך לפעול לטובת בעלי היחידות בקרן".

במקביל לפרסום המדד בחודש יולי 2012 שעלה ב-0.1%, בדומה לציפיות המוקדמות, פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) נתונים על שוק הדירות ושוק השכרת הדירות.  מדד מחירי הדיור עלה ביולי ב-1%, עלייה דרמטית שעולה משמעותית על הציפיות המוקדמות, בחודש הקודם (יוני 2012) נרשמה במדד הדיור עלייה של 0.1% 2.  כמו כן, מדווחת הלמ"ס כי מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים עלה בחודש יולי ב-1.1%, גם שיעור גבוה שעולה על ההערכות המוקדמות. בחודש שעבר (יוני) עלה מדד שירותי הדיור ב-0.1%.

מדד שכר דירה עלה ביולי ב-0.4%.

בלמ"ס מדגישים ביחס למדד שירותי דיור כי העלייה החדה – 1.1%  מבטאת את השינויים במחירי שכר דירה שנקבעו בחוזים שנחתמו בחודשים יוני 2012 – יולי 2012, לעומת חוזים שנחתמו בחודשים מאי 2012 – יוני 2012.

כמו כן, בדקו בלמ"ס  את מדד מחירי דירות (מדד שאינו כלול במדד המחירים ) ומהשוואת העסקאות שבוצעו בחודשים מאי 2012 – יוני 2012, לעומת העסקאות שבוצעו בחודשים אפריל 2012 – מאי 2012, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-0.1%. עלייה זו מבטאת, להערכת הלשכה, את שינוי המחירים בניכוי שינויי האיכות בתמהיל ובסוג הדירות. הנתון אינו סופי מאחר שקיימות עסקאות נוספות שבוצעו בתקופה זו וטרם דווחו. מהשוואת העסקאות מאי 2012 – יוני 2012 לעומת מאי 2011 – יוני 2011, עלו המחירים ב-1.2 אחוזים. מהשוואת העסקאות אפריל 2012 – מאי 2012, לעומת אפריל 2011 – מאי 2011, עלו המחירים ב-1.7 אחוזים. נתונים אלו אגב, קרובים לנתונים האחרונים שהוצגו על ידי מספר גופים שמראים שלמרות המחאה החברתית מחירי הדירות עלו בשנה האחרונה בין 1% ל-3% בממוצע.

על פי בדיקה סל הלמ"ס נמצא כי  המחיר הממוצע הכלל-ארצי של עסקאות שבוצעו ברבעון השני של שנת 2012, עמד על 1,118.2 אלפי שקל, בהשוואה למחיר העסקה הממוצעת ברבעון הראשון של שנת 2012 שעמד על 1,109.5 אלפי שקל. עלייה זו, של 0.8 אחוז, מבטאת הן את השינוי שחל ברמות המחיר והן את השינוי באיכות הדירות שנמכרו ובגודלן.

מדד נוסף שקשור לתחום הדיור – מדד אחזקת הדיור עלה בחודש יולי 2012 ב-0.2 אחוז. התייקרו במיוחד: אמצעי ניקוי שונים (ב-2.9 אחוזים), שירותי מים וביוב (ב-1.6 אחוזים), מוצרי חיטוי והדברה (1.5 אחוזים), שירותי צביעה וסיוד (ב-1.1 אחוזים) והוצאות אינסטלציה (באחוז אחד).

 הוזלו במיוחד: נפט וסולר לחימום הדירה (ב-4.6 אחוזים), מרככי כביסה (ב-2.5 אחוזים) וגז לצריכה ביתית (ב-1.9 אחוזים).

מדד המחירים לצרכן בחודש יולי עלה ב-0.1% בדומה לקונסנזוס הציפיות לעלייה ב-0.1% , ובהשוואה לירידה  של 0.3% בחודש יוני. המדד עומד על 105.3 נקודות, לעומת 105 נקודות בחודש יוני (הבסיס: ממוצע 2010=100.0 נקודות).

עליות נרשמו במיוחד בסעיפים הבאים: הירקות הטריים (ב-3.7%), הדיור (באחוז אחד), הבריאות (ב-0.9%) והתחבורה (ב-0.7%).

ירידות נרשמו במיוחד בסעיפים הבאים: ההלבשה וההנעלה (ב-8.3%), התקשורת (ב-0.8%), הריהוט והציוד לבית (ב-0.7%) והמזון (ב-0.6%).

מתחילת השנה עלו המדד הכללי והמדד ללא ירקות ופירות ב-1.1 אחוזים, כל אחד. המדד ללא דיור עלה ב-0.5 אחוז והמדד ללא אנרגיה, עלה ב-0.9 אחוז.  בשנים עשר החודשים האחרונים (יולי 2012 לעומת יולי 2011), עלו המדד הכללי ב-1.4 אחוזים, המדד ללא ירקות ופירות ב-1.3 אחוזים, המדד ללא אנרגיה ב-0.9 אחוז והמדד ללא דיור ב-0.5 אחוז.

נתוני המגמה בחודשים אפריל 2012 – יולי 2012: על-פי נתוני המגמה לתקופה זו, קצב הגידול השנתי של מדד המחירים לצרכן הגיע ל-0.9%. קצב הירידה השנתית של המדד ללא דיור ושל המדד ללא דיור וללא ירקות ופירות הגיע ל-0.6%, כל אחד.

היכנס כאן למדד התשומות המעודכן ולמדדים בחודשים האחרונים

מדד תשומות הבניה עלה באוגוסט ב-0.4%!

מדד מחירי תשומות הבנייה  למגורים עלה, בחודש יולי  2012, ב-0.3%, בדומה  לעלייה  בחודש יוני 2012 –  כך עולה מנתונים שפרסמה היום הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), במקביל לפרסום מדד המחירים לצרכן שעלה ב-0.1%  מדד תשומות הבניה שלפיו מוצמדים מחירי הדירות החדשות,  הגיע ל- 103.3נקודות, לעומת 103 נקודות  בחודש הקודם (מדד הבסיס ביולי 2011 היה 100.0 נקודות).

 מתחילת השנה עלה מדד תשומות הבניה ב-2.5%. בחודש ינואר עלה מדד תשומות הבניה ב-0.3%, בחודש פברואר ב-0.5%, בחודש מארס ב-0.3%, בחודש אפריל ב-0.7%, בחודש מאי ב-0.1%, בחודש יוני עלה המדד ב-0.3%, ובחודש יולי עלה המדד כאמור ב-0.3% קצב העליות בשבעת החודשים הראשונים של 2012 מבטא, עלייה שנתית של כ-4.3%, עלייה גבוהה משמעותית מעליית מדד המחירים לצרכן (שעלה מתחילת השנה ב-1.1%). לאחרונה, העריכו בחטיבת המחקר של הראל ביטוח שהמדדים הבאים של תשומות הבנייה יהיו גבוהים (לכתבה – הראל – מדד תשומות הבנייה יעלה ב-2.3% בשלושה חודשים!).

 ומה בהמשך? ככל הנראה מצפים לנו (גם בהינתן התחזיות) מדדים גבוהים. מדד תשומות מחירי הבניה עולה בחודשי הקיץ יותר מאשר בחודשים הראשונים של השנה, ומעבר לזה, בחודשים האחרונים היו התפתחויות שצפויות לגרום לעלייה במדד זה – המע"מ שצפוי לעלות בספטמבר משיעור של 16% ל-17% משפיע כמובן על מחירי התשומות והוא יתבטא במדד (ראו כאן כתבה על ההשלכה של המע"מ על מחירי הדירות), וכן עליית הדולר משפיעה גם כן על מחירי התשומות ( ראו כאן כתבה על ההשפעה של עליית הדולר על מדד התשומות).

 מדד מחירי תשומות הבניה למגורים עלה כאמור מתחילת השנה בקצב גבוה יותר מאשר מדד המחירים לצרכן, כאשר ההערכות הן שמדד המחירים לצרכן יסתכם השנה מתחת ל-2%, בעוד שמדד תשומות הבניה, על פי ההערכות, צפוי להיות בטווח שבין 3.5% ל-5%.

  הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מפרטת  את הגורמים המשפיעים על המדד – "מבין השינויים במדדים של פרקי הבנייה בחודש יולי 2012, יש לציין עליית מחירים של 3.3 אחוזים בפרק מסגרות ונגרות, 2.4 אחוזים בפרק מעליות, 0.9 אחוז בפרק בנייה ו-0.6 אחוז בפרק איטום.

"בשאר פרקי הבנייה נרשמו תנודות מחירים של עד חצי אחוז.  בחודש יולי 2012 עלו מחירי חומרים ומוצרים ב-0.8 אחוז ושכירת ציוד ורכב ב-0.3 אחוז. לעומת זאת, ירד שכר העבודה המשולם עבור המועסקים בענף ב-0.1 אחוז. מחירי הוצאות כלליות נותרו החודש ללא שינוי.מבין החומרים והמוצרים עלו במיוחד מחירי אבן (ב-2.5 אחוזים), בטון מובא (ב-0.7 אחוז), מיזוג אוויר (ב-1.2 אחוזים) ומחירי מוצרים מוגמרים (ב-2.4 אחוזים)".

 מדד תשומות הבנייה חשוב בעיקר לרוכשי דירות מאחר שהתשלומים לקבלנים צמודים למדד זה. שאלה קריטית היא האם לקחת משכנתא מוקדם ככל האפשר ולשלם לקבלן או דווקא לקחת את המשכנתא מאוחר ככל שניתן ולשלם לקבלן כמה שיותר מאוחר. השאלה הכלכלית כאן היא האם הריבית על המשכנתא תהיה נמוכה מהמדד על התשלומים לקבלן, כלומר האם ריבית המשכנתא נמוכה ממדד תשומות הבניה. יש כאן לפעמים שיקולים נוספים – הרוכשים לא מעוניינים לשלם את הרוב של הכסף בתחילת הדרך ועוד, אבל כשמנתחים זאת כלכלית גרידא, השאלה היחידה היא המימון מול המדד.

 בחודשים האחרונים מי שלקח משכנתא ושילם לקבלן הרוויח – הריבית על המשכנתאות יורדת (קראו כאן על הריבית המעודכנת לחודש אוגוסט – כך גם תוכלו לדעת אם המשכנתא שלכם טובה או לא; כך תוכלו לדעת עד כמה ניתן להתמקח מול הבנק); השאלה מה יהיה בהמשך – לפחות על סמך תחזיות האנליסטים, נראה שהריבית עדיין תהיה נמוכה מהמדד תשומות, לפחות בחודשים הקרובים.

מה צפוי להיות מדד תשומות הבנייה בחודשים אוגוסט עד אוקטובר 2012?

קראו כאן – מהו מדד תשומות הבנייה למגורים מה הרכבו של המדד ואיך הוא משתנה ביחס למדד המחירים לצרכן  

היכנסו כאן  לפיקדון ליצ'י עם הריבית המעודכנת 

מדובר בפיקדון שקלי לא צמוד, המאפשר למפקיד ליהנות משיעורי ריבית ידועים מראש שעולים לאורך תקופת הפיקדון. הפיקדון ניתן למשיכה מדי שנה, ללא קנס, הריבית בפיקדון תהיה בשנה הראשונה1.35%, בשנה השנייה 1.4%, בשנה השלישית 1.45%, ובשנה הרביעית 1.5%. סכום המינימום להפקדה – 50 אלף שקל. האם זה כדאי?  היכנסו כאן  לפרטים המלאים

כפי שהוערך כאן, היקף המשכנתאות עלה בחודש יולי לשיא של 4.9 מיליארד שקל – כך עולה מנתונים שמפרסם בנק ישראל.  מדובר על זינוק של 25% ביחס לחודש שעבר (חודש יוני) וגידול של 21% ביחס לחודש יולי אשתקד.

הכתובת היתה על הקיר; זה לא באמת שמישהו מופתע; התסריט הזה היה ידוע מראש וזה התרחש כך – מחאמה חברתית גרמה לאנשים לחכות, לא לרוץ לקנות דירות אלא לשבת על הגדר. אבל, לא קרה כלום – מחירי דהירות אולי ירדו אבל באחוזים בודדים ומהר מאוד חזרו לעלות (שנה מאז המחה החברתית מחירי הדירות עלו ב-2%) ואז אותם רוכשים פוטנציאלים החלו להישבר ומה ששבר אותם באופן סופי, ובמילים אחרות החזיר אותם לשוק הדירות היה הריבית. ריבית בנק ישראל הנמוכה משליכה על ריבית משכנתאות נמוכה (ריבית חודש אוגוסט הקבועה ירדה ל-4.87% והריבית הצמודה ירדה ל-2.56% – נתונים ממוצעים) ובריביות כאלו, המשכנתא זולה, אפילו זולה מאוד. זאת ועוד – היא צפויה אפילו לרדת עוד יותר – על פי חטיבת המחקר של בנק ישראל וחטיבות המחקר בבנקים ובבתי ההשקעות הריבית בחודשים הבאים תרד אפילו עד ל-1.5% (הערכה של בנק דיסקונט); הקונסנזוס מדבר על ריבית של 1.75% עד 2%, בעוד שעכשיו ריבית בנק ישראל עומדת על 2.25%.  לסיכום – חוסר מעש של הממשלה, ריבית נמוכה ומציאות שבה המחירים לא יורדים החזירו את הרוכשים לשוק.

בינתיים בנק ישראל מסתתר מאחורי הממשלה, הוא טוען שצריך משאבים ממשלתיים כדי להילחם במחירי הדירות, אבל הוא לא עושה כלום ביחס לריבית, וכדי להשאיר את הריבית נמוכה ואפילו נמוכה יותר כאמור, הוא שוקל מהלכים שיריקו את הציבור ממשכנתאות. הוא כבר עשה זאת – הגביל את המרכיב המשתנה לשליש וחייב בנקים שנתנו אשראי העולה על 60% מערך הדירה בסוג של קנס כדי למנוע מינופים גבוהים. כנראה שמהלכים בסגנון בדרך.

כך או אחרת, עיקר הגידול בהיקף המשכנתאות ביולי נרשם בהלוואות המשכנתא שניתנו בריבית משתנה. היקף ההלוואות במסלול הפריים (לא צמוד) עלה ב-33.4% ביחס ליוני והסתכם בכ-1.45 מיליארד שקל; היקף משכנתאות צמודות בריבית משתנה עלה בכ-20% ל-2.06 מיליארד שקל; היקף משכנתאות בריבית קבועה דווקא ירדו.

כמה ריבית אפשר לקבל על פיקדון שקלי בשנה וחצי? בבנק מזרחי טפחות, המנוהל על ידי אלי יונס, מציעים ללקוחות פיקדון שקלי בריבית קבועה למשך 18 חודשים. הפיקדון (וזה עוד במבצע) מניב 2.11% בתקופה זו (ריבית של 1.4% בשנה). סכום המינימום להפקדה – 50 אלף שקלים, כאשר מי שמעוניין בהפקדה נמוכה יותר יקבל בהתאמה תשואה נמוכה יותר

הריביות שניתן לקבל בבנקים עבור פיקדונות שקליים נמוכות מאוד, וזה על רקע הריבית הנמוכה של בנק ישראל (2.25% נכון לאוגוסט 2012); חטיבת המחקר של בנק ישראל וכלכלני הבנקים ובתי ההשקעות, צופים שהריבית תרד בהמשך, כך שהריבית על הפיקדונות אפילו צפויה לרדת בחודשים הבאים. הריביות הנמוכות, כך טוענים מספר כלכלנים, החזירו את הנדל"ן ואת ההשקעה בדירות לאטרקטיביות, ומסבירות את המגמה שנראתה בחודשים האחרונים, חזרה של משקיעים לשוק הדירות. הריביות הנמכות גם מניעות את שוק המשכנתאות שפורח וצומח בחודשים האחרונים – בעיקר בגלל שזול מאוד לקחת משכנתא; ושוק משכנתאות פורח משמע יותר עסקאות בשוק הדירות למגורים, וזה מביא בחודשים האחרונים לעליות במחירי הדירות. בשטח זה עובד כך – רוכשים פוטנציאלים ציפו לירידת מחירים, וכשזו לא הגיעה, הם חזרו לשוק, וכשבמקביל הריביות ירדו הם מיהרו לקנות דירה ולקחת משכנתא. 

משכנתאות ניתן לפרוע עוד לפני מועד הסיום הסופי; פירעונות מוקדמים כאלו, במקרים מסוימים מלווים בעמלת פירעון מוקדם. העמלה הזו מבטאת את הפסדי הבנק כתוצאה מהפירעון. כאשר מדובר במשכנתאות בריביות משתנות שגמישות לתנאי השוק, אזי אין הפסד עתידי לבנק כתוצאה מהפירעון. הפסד כזה עשוי להיות כאשר המשכנתאות בריבית קבועה, ואז הבנק שצפוי להרוויח סכום מסוים כשהריבית גבוה, עלול להפסיד אם הריבית יורדת והלווה פורע את ההלוואה.  אז מה? אתם שואלים ואתם צודקים – אז מה, אם הלווה המעין מתוחכם עושה שיעורי בית ופורע את ההלוואה בריבית גבוה. אלא שהמחוקק הגן על הבנק ממצבים כאלו, ומעבר לכך אם לא היתה ההגנה הזו על הבנקים, הם היו מתמחרים את הסיכון שלהם בערך עוד יותר גבוה כך שהריבית היתה גבוה יותר.

כך או אחרת,  נכון להיום, הבנק מפוצה על פערי הריבית בין הריבית בעת לקיחת המשכנתא, לריבית בפועל. העמלה הזו אפקטיבית כאשר הלווים נטלו משכנתא בריבית קבועה, ומאז הריביות בשוק ירדו כך שהריבית בזמן הפירעון המוקדם נמוכה מריבית בזמן לקיחת המשכנתא. זה גם קורה כאשר לוקחים משכנתא בריבית משתנה עם תחנות של שינוי ריבית. במידה ופורעים את המשכנתא שלא בתחנות האלו יכול להיווצר הפסד לבנק ומכאן שגם עמלת פירעון מוקדם. במסלולי המשכנתא עם הריבית המשתנה (ללא תחנות, אלא מסלולים שהריבית בהן זזה כל הזמן) אין עמלת פירעון מוקדם מסוג זה.  

חשוב מאוד – על ההבדל בין ריבית משתנה לריבית קבועה – חייבים לקרוא לפני שלוקחים משכנתא – הריבית המשתנה שאתם מקבלים מהבנק לא נמוכה כפי שניתן לראות במבט ראשון… 

עמלה נוספת בעת פירעון מוקדם – עמלת מדד ממוצע. במידה והמשכנתא צמודה למדד והפירעון  הוא מתחילת החודש עד ה-15 בחודש, יש לשלם עמלה שהיא מחצית מהשיעור הממוצע של השינוי במדד ב-12 המדדים האחרונים.

בבנק ישראל קבעו בעבר כי הקנס בגין פירעון מוקדם יהיה קשור לאורך חיי המשכנתא. הקנס יופחת ככל שהמשכנתא ארוכה יותר.  במסלולי המשכנתא הסטנדרטיים, הקנס / העמלה תופחת ב-20%  אחרי 3 שנים מלקיחת המשכנתא; 30% אחרי 5 שנים מלקחית המשכנתא; קיימת הפחתה בשיעור 20% מהקנס במלאת 3 שנים ממועד נטילתה, והפחתה של 30% במלאת 5 שנים למועד תחילת המשכנתא.

ובחודשים האחרונים מתכנסים ככל הנראה להפחתה נוספת בעמלת הפירעון המוקדם. ביום 19 בדצמבר 2011 פורסם חוק הבנקאות (שירות ללקוח) (תיקון 17) בו נקבע כי תאגיד בנקאי לא יהיה רשאי לגבות עמלת פירעון מוקדם בעת ביצוע מימוש משכנתא או בעת מימוש משכון על דירת מגורים המשמשת למגורים של יחיד, שזוהי דירתו היחידה, אשר נרשמו להבטחת הלוואה לדיור,  אלא אם התקיימו אחד מהתנאים הבאים: התמורה שהתקבלה בעד מכירת הדירה עולה על 2.5 מיליון ש"ח, כשהסכום צמוד למדד, כמפורט בחוק; או –  ככל שהתמורה שהתקבלה בעד מכירת הדירה לא עולה על הסכום לעיל, ניתן יהיה לגבות עמלת פירעון מוקדם וזאת עד לסכום ההפרש שבין תמורת המכר בעד הדירה לבין מלוא החוב בהלוואה.

עוד נקבע כי נגיד בנק ישראל ייקבע כללים לחישוב עמלת הפירעון המוקדם כאמור לעיל וכן רשאי הוא לשנות את הסכום המפורט לעיל, והכל לאחר התייעצות בוועדה המייעצת ובאישור ועדת הכלכלה של הכנסת. 

נקבע כי את הכללים יש להביא לאישור ועדת הכלכלה של הכנסת, כאשר תחילת החוק יהיה ביום תחילתם של הכללים.בהתאם לאמור, פורסמו ביום 23 באפריל 2012 כללי הבנקאות (שירות ללקוח – עמלת פירעון מוקדם של הלוואות לדיור),  ביחס לעמלת הפירעון המוקדם אשר ניתן לגבות בהתאם לחוק, אשר שונה מאופן חישוב עמלת הפירעון כפי הנהוגה כיום. תחילת כללי הבנקאות הינה מיום פרסומם.

מידת ההשפעה של החוק ושל כללי הבנקאות, תיקבע בהתאם למספר הליכי מימוש הנכסים בהם הבנק ינקוט בקשר עם הלוואות בהן קיים רכיב הנושא עמלת פירעון מוקדם ואשר החוק חל עליהן, בהתאם לשיעור עמלת הפירעון המוקדם ולגובה התמורה ממכירת הנכס ביחס ליתרת חוב ההלוואה.

יצוין כי ביום 9 ביולי 2012 התקיים דיון בועדת הכלכלה של הכנסת בנושא עמלת פירעון מוקדם של הלוואה לדיור, וזאת בעקבות יוזמה שהועלתה על ידי קבוצת אקדמאים שביקשה לבטל עמלת פירעון מוקדם בהלוואות לדיור. בשלב זה, טרם נקבע מועד לדיון נוסף בנושא בועדת הכלכלה של הכנסת.

מדריך – פירעון מוקדם של משכנתא

חשוב מאוד – על ההבדל בין ריבית משתנה לריבית קבועה – חייבים לקרוא לפני שלוקחים משכנתא – הריבית המשתנה שאתם מקבלים מהבנק לא נמוכה כפי שניתן לראות במבט ראשון… 

חברת התיווך רימקס, מחברות התיווך המובילות בארץ מסרה כי היקף העסקות בתחום הדירות למגורים שהושלמו בחודש יולי 2012 הגיע לשיא והיה גבוה ב-28% ביחס לחודש יולי 2011, ובמקביל הכנסות התיווך שלה (ושל המתווכים הזכיינים) עלו ביולי 2012 ב-30% ביחס לחודש המקביל אשתקד.

השיא הקודם בהיקף העסקאות נרשם בדצמבר 2012.

לאחרונה מסר השמאי הממשלתי כי מחירי הדירות ברבעון השני של 2012 עלו בשיעור של 1.9% , ובכך למעשה תמך השמאי בנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (סקר המחירים)  וכן בנתונים של הקבלנים לרבות של התאחדות קבלני הבניין. בחודשים האחרונים המגמה של גידול בהיקף העסקאות (לצד, כמובן גידול בהיקפי המשכנתאות) לצד התאוששות במחירים, צוברת תאוצה.  מישהו צריך להתעורר, לפני שיהיה מאוחר מדי.

מדריך לדירה: האם צריך מתווך? – היתרונות והחסרונות  בעסקה דרך מתווך!

בנק לאומי מציע ללקוחותיו פיקדון רב חודשי שקלי (פר"ח שקלים) לתקופות של 13 חודשים עד 60 חודשים. הריבית התעריפית בפיקדון השקלי הזה תלויה כצפוי בתקופה – ככל שהתקופה ממושכת יותר, הריבית גבוה יותר, וכן תלויה בהיקף הסכום – ככל שהסכום גדול יותר כך הריבית גבוה יותר.

התקופה המקסימלית להפקדה היא בין 48 חודשים ל-60 חודשים, כאשר המפקידים בפר"ח שקלים יזכו לריבית שנתית של בין 1.95% לאלו שמפקידים עד 25 אלף שקל (לא כולל 25 אלף שקל) ועד ל-2.7% לאלו שמפקידים מעל 500 אלף שקל.הטווח הקצר ביותר הוא לתקופה של 13 חודשים עד 23 חודשים והחוסכים בפרק זמן כזה, יקבלו ריבית שנתית של בין 1.1% לאלו שמפקידים עד 25 אלף שקל (לא כולל 25 אלף) ל-1.65% לאל שמפקידים מעל 500 אלף שקל.

ככלל, הריביות היום שניתן לקבל בבנקים עבור פיקדונות שקליים נמוכות מאוד, וזה על רקע הריבית הנמוכה של בנק ישראל. למעשה, קיים מתאם ישיר בין ריבית בנק ישראל לבין ריבית הפיקדונות, ולכן נראה שלפחות בהסתמך על חטיבת המחקר של בנק ישראל וכלכלני הבנקים ובתי ההשקעות, לא נראה שבטווח הקרוב המגמה של הריבית תשתנה אלא להיפך – הציפיות הן שהריבית תמשיך לרדת ובהתאמה תרד גם הריבית על הפיקדונות.

גם האלטרנטיבות הסולידיות האחרות לא מספקות תשואה גבוה משמעותית. למשקיע הסולידי יש אפשרות להשקיע בקרנות כספיות שבשל גודלן זוכות לריבית גבוה יותר מהמשקיע "הרגיל" ולכן יש בהשקעות האלו רציונל, אם כי מנגד יש דמי ניהול בקרנות אלו (נמוכים יחסית) שמקטינים את התשואה. כמו כן, ניתן להשקיע בתעודות פיקדון, תעודות סל על פיקדונות בארץ. בשיטה זו שוב נהנים מהיתרון לגודל, אך מקבלים מכשיר סחיר באופן שוטף שלפעמים החיכוך (הפער בין מחיר הקנייה למחיר המכירה) עשוי לפגוע בתשואה הכוללת.

הריביות הנמוכות בפיקדונות השקליים, הם לא תופעה חדשה,, כבר כמה שנים שריבית בנק ישראל נמוכה, אבל נראה שלא עד כדי כך. בעולם, על רקע ההאטה המקומות רבים, הריביות נמוכות גם כן, כך שהאלטרנטיבות האחרות אף הן מספקות תשואה נמוכה. בפיקדונות דולריים, בגלל ריבית נמוכה של הפד בארה"ב, התשואה היא שברירי אחוז (תלוי בזמן ובהיקף הכספי).

חודש יולי ביטא את ההתאוששות בענף הנדל"ן. בחודש זה, כך עולה מנתוני משרד האוצר שמתפרסמים במסגרת הסקירה החודשית – אורות אדומים,  נמשכה מגמת העלייה במספר העסקאות בשוק הדירות למגורים – "הנתונים הראשוניים שנמצאים בידנו על חודש יולי מצביעים על עלייה חריגה במספר העסקאות לרכישת דירה, וזו למעשה הרמה הגבוה ביותר בשנים האחרונות".

באוצר מעדכנים כי בחודש יולי נרשם גידול של כ-15% בהשוואה לתקופה מקבילה. במקביל לגידול בהיקף העסקאות נרשמו גם עליות מחירים. לאחרונה פורסם כי מחירי הדירות עלו ברבעון השני ב-1.95 והעלייה נמשכת גם ביולי. אחת הסיבות לשיפור בשוק הדירות הוא החזרה של המשקיעים, באוצר מדגישים כי היתה בחודש יולי עליה חריגה במספר העסקאות בעיקר בקרב אלו שרכשו דירות לצורך השקעה. אולי זה המיסוי על הבורסה , אולי זה שהווקים הפיננסים החלשים, אולי התשואה הנמוכה על הפיקדונות, מה שברור שהנדל"ן חוזר לככב.

ואל תשכחו מי אשם. נכון, לא האשם היחיד, אבל הסיבה העיקרית למצב היא הריבית האפסית  שמפתה רבים לקחת משכנתא זולה – האשם הוא מר סטנלי פישר – תודה פישר, אבל אולי הגיע הזמן להתעורר?

האמת על סטנלי פישר נחשפת – נגיד גרוע 

סטנלי פישר מעורר את הביקושים לשוק הדירות 

סטנלי פישר לא רגוע לגבי שוק הנדל"ן 

כל המודדים מקבלים תשובה זהה – מחירי הדירות עולים. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה טענה זאת בחודשים האחרונים, והנה גם השמאי הממשלתי, טל אלדורטי,  קובע כי על פי סקירת מחירי הדירות  ברבעון השני של 2012, נרשמו עליות מחירים של כ-1.9% במחירי הדירות, בהשוואה לרבעון קודם; בהשוואה לרבעון המקביל מדובר בעלייה של 1% במחירי הדירות.

הבדיקה של השמאי הממשלתי מבוססת על סקירה הבוחנת את מחירי דירות  4 חדרים (המוצר המבוקש בשוק הנדל"ן, לפי השמאי הממשלתי). לטענת השמאי הממשלתי – נרשמה ברבעון השני עלייה משמעותית במחירים לעומת תקופות קודמות כשבמקביל גם נרשם גידול במספר העסקאות. " גל המחאה החברתית שהתרחש בקיץ האחרון, לצד אי יציבות וחוסר ודאות בכלכלה העולמית ובעיקר באירופה, בד בבד עם הצעדים וההצהרות שננקטו על ידי הממשלה ובנק ישראל, מלווים את ענף הנדל"ן בכלל והדיור למגורים בפרט, ומשפיעים על התנהלתו במשך השנה האחרונה", כותצב אלדורטי בסקירה המצורפת לנתונים, "ביקושים כבושים שנצטברו במהלך השנה החולפת החלו להשתחרר במהלך הרבעון הנסקר. בין היתר, בשל החלטות הממשלה בעניין פרק הדיור בדוח טרכטנברג בשלהי הרבעון הקודם, שהביאו לצמצום מימד אי הוודאות".

אלדורטי מפנה את תשומת הלב לכך שהביקוש לדירות עולה, אבל…צד ההיצע אינו גדל בהתאם –  "מסתמן כי אין שינוי במלאי של דירות חדשות בלתי מכורות, שעומד, נכון לסוף אפריל 2012 על כ-20,665 יח"ד". ובמילים פשוטות – הכתובת על הקיר, אם המצב הזה יימשך מחירי הדירות ימשיכו לעלות. אלדורטי פשוט מצביע על אחת הבעיות הקשות של השוק – אין מספיק דירות.